山东烟台房地产市场研究报告.docx

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山东烟台房地产市场研究报告

目标市场（评估）报告

市场评估及地块评估

土地市场

【烟台土地市场】

2009年烟台土地平均价格为704.58元/平方米，其中住宅地价最高，为2341.9元/平方米，商服地价为1023.47元/平方米，商住地价为955.66元/平方米，工业地价为208.28元/平方米。

数据来源：

中国土地市场网

图2.62009年烟台市市区土地价格情况

2009年烟台市土地市场共计交易210宗，合计成交面积9533254平方米，总成交金额65.92亿元。

其中住宅用地共成交24宗，成交面积994129.12平方米，成交额232815.34万元；商服用地共成交12宗，成交面积269529.15平方米，成交额27585.45万元；商住用地共成交40宗，成交面积2923943.91平方米，成交额291125万元；工业用地共成交134宗，成交面积5167651.6平方米，成交额107630.23万元。

数据来源：

中国土地市场网

图2.72009烟台市区年各用途土地出让面积情况

在居住用地和商住用地供应方面，芝罘区都占首位，远远超出其他区的供应量，福山区均居第二位。

工业用地和商服用地方面，福山区占首位。

09年12月11日，万科9.48亿取得芝罘岛西海岸南侧31万㎡的土地使用权，越秀投资收购价为2.6亿元拍得芝罘区（南至凤凰台路，西至楚凤六路，北至只楚路，属市区核心老城区）一地块。

两家公司的土地面积相当于于全年烟台出让居住用地面积的38.8%，成交额相当于全年烟台出让土地金额的51.9%。

其中万科3地块起拍价8.48亿元，溢价11.2%，地块价格为3042.23元/平方米，比09年烟台住宅土地均价高29.9%；越秀城建地块起拍价2.19亿元，溢价11.9%，地块价格为3524.42元/平方米。

2009年烟台商品房施工面积3760.57万㎡，增幅为83.7%，住宅施工面积为1025.72万平方米，比2008年下降38.4%，住宅施工面积占商品房总施工面积的27.28，比2008年减少54.05%。

而2009年福山区商品房施工面积为111.9万平方米，占烟台市总施工面积的2.98%。

商品房竣工面积41万平方米，占烟台市总竣工面积的6.03%。

数据来源：

烟台房地产网

图2.8烟台市2005-2009年商品房施工面积状况

数据来源：

中国统计信息网

图2.9烟台市2005-2009年住宅施工面积情况

数据来源：

中国统计信息网

图2.10烟台市2005-2009年商品房施工面积与住宅施工面积对比状况

数据来源：

中国统计信息网

图2.11福山区2008和2009年商品房建筑施工面积状况

2009年烟台市商品房竣工面积为679.97万平方米，比2008年增长了50.15%。

而2009年烟台市住宅竣工面积为207.52，比2008年减少47.3%，占2009年商品房竣工总面积的30.52%。

2009年福山区房地产竣工面积为41万平方米，比2008年增长131.6%

数据来源：

中国统计信息网

图2.12烟台市2005-2009年商品房竣工面积状况

数据来源：

中国统计信息网

图2.13烟台市2005-2009年住宅竣工面积状况

数据来源：

中国统计信息网

图2.14烟台市2005-2009年商品房竣工面积与住宅竣工面积对比状况

数据来源：

中国统计信息网

图2.15福山区2008和2009年房地产竣工面积状况

2012年烟台市土地市场（数据来源：

烟台房地产网）

3月份土地市场

1、本月土地出让分析

2012年3月烟台市内六区共公示出让土地11宗，面积约36.77万㎡。

其中福山区3宗，面积约9.16万㎡，高新区5宗，面积约18.76万㎡，开发区2宗，面积约7.33万㎡；莱山区1宗，面积约1.51万㎡。

按用地性质划分：

住宅用地3宗，面积约17.71万㎡；商业用地5宗，面积约10.25万㎡；工业用地2宗，面积约5.48万㎡；采矿用地1宗，面积约3.33万㎡。

2、本月土地成交分析

2012年3月土地成交公示共计22宗，成交面积约39.60万㎡。

其中开发区7宗，成交面积约11.23㎡；福山区3宗，成交面积约9.16万㎡；牟平区12宗，成交面积约19.20万㎡。

按用地性质划分：

住宅用地5宗，成交面积约16.85万㎡；商业用地（含仓储、批发零售用地）8宗，成交面积约8.95万㎡；工业用地8宗，成交面积约10.47万㎡；采矿用地1宗，成交面积约3.33万㎡。

4月份土地市场

1、本月土地出让分析

2012年4月烟台市内六区共公示出让土地22宗，面积约60.59万㎡。

其中福山区12宗，面积约37.74万㎡，开发区3宗，面积约9.66万㎡；牟平区6宗，面积约11.66万㎡；莱山区1宗，面积约1.52万㎡。

按用地性质划分：

住宅用地34宗，面积约11.76万㎡；商服用地（含住宿餐饮用地）5宗，面积约14.07；工业用地2宗，面积约34.76万㎡。

2、本月土地成交分析

2012年4月份土地成交共计16宗，成交面积约为49.26万㎡，其中开发区2宗，成交面积约7.33万㎡；莱山区1宗，成交面积约1.52万㎡；高新区1宗，成交面积约2.67万㎡；福山区12宗，成交面积约37.74万㎡；按用地性质划分：

工业用地10宗，成交面积约30.09万㎡；商服用地6宗，成交面积约19.17万㎡。

5月份土地市场

1、本月土地出让分析

2012年5月烟台市内六区共公示出让土地16宗，面积约70.92万㎡。

其中开发区10宗，面积约46.12万㎡，芝罘区6宗，面积约24.80万㎡。

按用地性质划分：

住宅用地6宗，面积约24.80万㎡；工业用地10宗，面积约46.12万㎡。

2、本月土地成交分析

2012年5月土地成交公示共计6宗，成交面积约13.33万㎡。

其中开发区1宗，成交面积约2.33万㎡；牟平区5宗，成交面积约11.00万㎡。

按用地性质划分：

住宅用地2宗，成交面积约6.00万㎡；工业用地4宗，成交面积约7.33万㎡。

6月份土地市场

1、本月土地出让分析

2012年6月烟台市内六区共公示出让土地4宗，面积约27.56万㎡。

均在开发区。

按用地性质划分：

住宅用地3宗，面积约25.66万㎡；工业用地1宗，面积约1.9万㎡。

2、本月土地成交分析

2012年6月份土地成交公示共计22宗，成交面积约为105.74万㎡，其中开发区12宗，成交面积约55.77万㎡；福山区8宗，成交面积约42.76万㎡；芝罘区2宗，成交面积约7.21万㎡；按用地性质划分：

工业用地13宗，成交面积约59.53万㎡；商服用地4宗，成交面积约7.25万㎡；住宅用地5宗，成交面积约38.96万㎡。

7月份土地市场

1、本月土地出让分析

2012年7月烟台市内六区共公示出让土地12宗，面积约41.77万㎡。

均在福山区。

按用地性质划分：

住宅用地1宗，面积约5.69万㎡；工业用地11宗，面积约36.08万㎡。

2、本月土地成交分析

2012年7月烟台市内六区无土地成交公示。

8月份土地市场

1、本月土地出让分析

2012年8月烟台市内六区共公示出让土地12宗，占地面积约169.99万㎡。

其中芝罘区2宗，占地13.55万㎡，开发区10宗，占地156.44万㎡；按用地性质划分：

住宅用地2宗，面积约23.13万㎡；工业用地10宗，面积约146.86万㎡。

。

2、本月土地成交分析

2012年8月份土地成交共计11宗，成交面积约为40.07万㎡，全部在福山区；按用地性质划分：

工业用地10宗，成交面积约34.38万㎡；住宅用地1宗，成交面积约5.69万㎡。

9月份土地市场

1、本月土地出让分析

2012年9月烟台市内六区共公示出让土地26宗，占地面积约1143705.51㎡。

其中芝罘区5宗，占地262555.6㎡，高新区5宗，占地232397.31㎡；开发区4宗，占地252645.6㎡；莱山区12宗，占地396107㎡。

按用地性质划分：

住宅用地7宗，面积约348175.23㎡；工业用地17宗，面积约671896.63㎡，商业用地2宗，面积约123633.65㎡。

2、本月土地成交分析

2012年9月份土地成交1宗，成交面积约为100145㎡，在芝罘区；按用地性质划分：

工业用地1宗，成交面积约100145㎡。

10月份土地市场

1、本月土地出让分析

2012年10月烟台市内六区共公示出让土地12宗，占地面积522754.2㎡。

其中芝罘区1宗，占地4626㎡，福山区7宗，占地261385㎡，莱山区3宗，占地186743.2㎡，开发区1宗，占地70000㎡；按用地性质划分：

住宅用地5宗，面积317562.2㎡；工业用地6宗，面积135192㎡；商服用地1宗，面积70000㎡。

2、本月土地成交分析

本月烟台市内无土地成交公示。

11月份土地市场

1、本月土地出让分析

2012年11月烟台市内六区共公示出让土地58宗，占地面积2751007㎡。

其中芝罘区8宗，占地312492.1㎡，高新区1宗，占地51693.71㎡，莱山区3宗，占地186743.2㎡；开发区33宗，占地1925382㎡；牟平区13宗，占地274696.7㎡；按用地性质划分：

住宅用地24宗，面积1474146㎡；工业用地33宗，面积1249282㎡；商服用地1宗，面积27579.5㎡。

2、本月土地成交分析

2012年11月烟台市内六区共公示成交土地3宗，均在莱山区，占地面积186743.2㎡，均为住宅用地。

结论：

（目标市场土地价格是否合理，土地价格升值空间及预期，目标市场商住用地年供应量及存量积压情况）

房产市场

【烟台房产市场】

商品房销售面积情况

2009年烟台市销售面积为694万平方米,同比增长14.5%

2009年福山区商品房销售面积为31.5万平方米，占烟台市总销售面积的4.54%。

数据来源：

烟台房地产网

图2.16烟台市2005-2009年销售面积状况

数据来源：

中国统计信息网

图2.17福山区2008和2009年商品房销售面积状况

商品房销售金额情况

2005-2009年烟台商品房销售金额一直呈上升趋势，2009年销售总额为270.2亿元，同比上升30.2%；商品房销售单价为3893元，同比上升13.7%。

数据来源：

烟台房地产网

图2.18烟台市2005-2009年销售金额状况

数据来源：

中国统计信息网

图2.19烟台市2005-2009年销售均价状况

小结

1.2009年，烟台市建筑业总产值为402.25亿元，增长率为21.5%。

2.2009年烟台市房地产开发投资额为271.2亿元，增长2.8%。

2009年福山区房地产投资额为40.7亿元，下降17.78%。

3.2009年烟台商品房施工面积3760.57万㎡，增幅为83.7%，商品房竣工面积为679.91万㎡，增幅为50.1%。

4.2009年烟台市销售面积为694万平方米，增长14.5%。

销售总额为270.2亿元，同比上涨30.2%；销售单价为3893元，同比上涨13.7%。

2012年烟台房地产市场

2012年烟台房地产供应量分析：

1）总体供应量走势分析

截止至2012年11月30日，烟台住宅总供应量为606.3万㎡（该供应量=存量+新增供应量），环比+2.5%；同比+66.5%。

2）新增供应量分析

分析：

2012年11月住宅市场新增供应面积约33.6万㎡,较2012年10月增加9.5万㎡，环+39.7%，与2011年同期比较来看，新增供应量同比-18.7%。

新增供应的区域

从新增供应的区域分布来看，2012年11月福山区新增11.84万㎡，占比35%；芝罘区新增8.65万㎡，占比26%；牟平区新增4.90万㎡，占比15%；高新区新增4.42万㎡，占比13%；莱山区和开发区供应较少。

2、2012年11月供求分析

2012年11月供求比为1.8，同比-39.9%；环比+39.4%。

2012年11月新增供应面积较2012年10月增加约9.5万㎡，成交面积较2012年10月增加0.1万㎡，相比较去年11月份，供应量有所增长，成交量有所下降。

3、2012年月度成交分析：

11月成交分析

1）成交量价分析：

量价齐降

量：

2012年11月烟台市区商品住宅成交约19.0万㎡，同比+35.1%；环比+0.2%。

价：

2012年11月烟台市区商品住宅成交均价6349元/㎡，同比-6.0%；环比-5.0%。

2012年11月住宅成交量较2012年10月相比基本持平，本月开盘项目有星宝·海天雅筑、富饶世家、金华家园、永弘·东尚蓝湾，本月无加推项目。

2）成交量区域分布

2012年11月成交量最多的区域是福山区，成交4.27万㎡，占比22%；其次是芝罘区，成交3.55万㎡，占比19%；开发区成交量为3.15万㎡，占比17%。

碧桂园进驻的产品优势：

（投资部根据以上市场做出分析）

二、重点关注

需营销中心进行深入调研的方面：

1）当地市场对碧桂园品牌的认知，我司产品是否具备竞争力，是否可迅速占领市场

由于山东章丘碧桂园凤凰城在山东的推广以及成功开售，使其在山东其他城市的房地产有所影响；威海市场对碧桂园品牌有初步的认知和了解，碧桂园的品牌影响力及公司实力使其在当地房地产市场具备一定的竞争力；项目地块所处位置：

在内夹河外夹河之间，呈三角状，有天然河景资源，且河对岸为高端楼盘区和月亮广场，已建设成为大型休闲娱乐场所，临河景观带已做成滨水休闲区。

2）城市或区域发展前景、发展阶段（规划、政府投资建设力度），客户对片区接受程度

福山区因境内有福山而得名，1983年设区，总面积483平方公里，总人口25.76万人，辖2个街道，4个镇和1个省级高新技术产业区，179个村，60个社区、居委会。

福山区是著名的“大樱桃之乡”、“鲁菜之乡”、“书法之乡”和“华侨之乡”，素有“四乡福地”之美誉。

福山区是烟台市规划建设的现代化工业城区，近年来全面加快与中心市区的融合，集中膨胀壮大机械制造、电子信息和特钢制品三大主导产业，规模性企业数量达300家，协调发展现代服务业，统筹推进城镇化和城乡一体化，全区经济社会实现了平稳较快发展。

2010年，完成生产总值165.3亿元，同比增长16.5%，实现地方财政收入11.5亿元，增长27.1%。

1）城市或区域供求关系，潜在竞争分析，区域竞争焦点分析

福山区域近期房地产成交情况分析

福山区典型项目—假日风景开发商万科，成交756套，均价5794元\平米，销额4.05亿，区域内销量最好的楼盘，但该楼盘品质较差，客户选择多为万科品牌。

竞品调研情况：

来电来访情况：

经过调研项目每周来电50组，来访60-70组

置业目的：

刚需占45%，改善占30%，投资15%

户型需求：

畅销户型为80-100平米，改善型需求120-130平米

来访区域：

以福山区和开发区为主，福山区分布在夹河沿线及福海路，开发区主要为彩云城及东岳片区。

成交客户居住区域：

多为周边居住、生活、工作区域

烟台市区2010年1月-2011年6月各月房价表（加权均价，单位：

元/平方米）

时间

芝罘区

莱山区

福山区

开发区

牟平区

均价

环比

均价

环比

均价

环比

均价

环比

均价

环比

2011年6月

8040

1.13%

9418

2.37%

4689

2.83%

6390

1.75%

4088

-0.17%

2011年5月

7950

0.70%

9200

0.70%

4560

0.53%

6280

0.96%

4095

0.56%

2011年4月

7895

2.67%

9136

0.08%

4536

-2.58%

6220

0.65%

4072

1.62%

2011年3月

7690

0.48%

9129

1.92%

4656

3.79%

6180

1.31%

4007

0.75%

2011年2月

7653

-1.63%

8957

0.97%

4486

1.59%

6100

-1.37%

3977

4.19%

2011年1月

7780

4.11%

8871

3.25%

4416

0.00%

6185

1.23%

3817

1.62%

2010年12月

7473

4.66%

8592

0.25%

4416

-2.95%

6110

4.09%

3756

0.78%

2010年11月

7140

1.71%

8571

1.32%

4550

2.25%

5870

-0.17%

3727

2.62%

2010年10月

7020

1.45%

8459

-0.51%

4450

5.33%

5880

0.68%

3632

5.06%

2010年9月

6920

2.17%

8502

0.84%

4225

1.81%

5840

2.28%

3457

-0.43%

2010年8月

6773

1.09%

8431

1.64%

4150

1.52%

5710

1.42%

3472

0.43%

2010年7月

6700

0.00%

8295

0.08%

4088

0.94%

5630

1.44%

3457

0.88%

2010年6月

6700

0.90%

8288

-2.78%

4050

0.92%

5550

-0.54%

3427

1.66%

2010年5月

6640

-0.82%

8525

5.69%

4013

3.56%

5580

1.27%

3371

-0.21%

2010年4月

6695

1.72%

8066

1.79%

3875

0.96%

5510

1.10%

3378

0.60%

2010年3月

6582

0.46%

7924

0.10%

3838

0.34%

5450

0.37%

3358

-0.09%

2010年2月

6552

0.11%

7916

0.44%

3825

0.31%

5430

0.93%

3361

1.05%

2010年1月

6545

－

7881

－

3813

－

5380

－

3326

－

同期涨幅

20.00%

13.63%

15.78%

15.14%

19.29%

比年初涨幅

7.59%

9.61%

6.18%

4.58%

8.84%

4）政策对项目的影响

（一）国家宏观调控政策执行落实情况

烟台市作为二线城市，房地产销售价格相对于一线城市偏低，且炒房和投机性购房现象较少。

随着城市发展，烟台市学校、医院、交通、通信、水电等建设得到了完善，文化教育条件、城市基础设施水平不断提高，形成良好的人文环居住环境，已成为全国最具发展潜力的沿海开放城市之一，外来人口不断涌入，投资海滨城市的客户越来越多，楼市的刚性需求和改善型需求持续增长，受宏观调控政策影响不明显，房价和成交量稳中有升。

（二）当地出台的地方政策

烟台市人民政府办公室2011年3月25日下发了烟政办发〔2011〕31号文《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，《通知》明确2011年，烟台市中心城市和各县市新建普通商品住房价格增幅要明显低于当年城市人均可支配收入和经济增长幅度。

另外，2011年烟台市计划建设保障性住房12160套。

其中，经济适用住房5200套，公共租赁住房6000套，新建廉租住房400套，新增租赁补贴560户。

而在扩大保障性安居工程建设规模的同时，要扩大保障性安居工程建设规模及突出增加公共租赁住房供应。

《通知》还要求，认真贯彻执行国家和省新的房地产税收及信贷政策，着力抑制投资性、投机性购房，继续支持自主性住房需求。

对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

2011年烟台市的商品住房用地供应计划总量，原则上不得低于前2年年均实际供应量；对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处；对已供房地产用地，超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置1年以上罚款。

5）产品配比与容积率建议，要求不同方案的比较及测算，提出最优方案（投资部提出方案）

对于非竞争市场（如县级市），分析市场容量，提出开发节奏建议。

（投资部提出方案）

第一部分、开发规模及销售建议（投资部提出方案）

产品类型（装修标准）

双拼

多层

高层

车位

商业

合计

用地面积

容积率

建筑面积

选用户型及面积段

首年销售量

开发周期

开盘均价（毛坯）

开盘均价（装修）

装修标准（元/㎡）

整体销售均价（毛坯）

整体销售均价（装修）

备注：

大型项目以首期开发为标准填写，上述销售价格需从“装修”与“毛坯”两个方案进行定价。

第二部分

一、城市宏观经济数据

2011年宏观经济数据对比表—（2011年烟台市国民经济与社会发展统计公报）

指标分类

目标城市（烟台）

总人口（万人）

651

市区人口（万人）

179

GDP（亿元）

4906.83

GDP涨幅

12.1%

城镇居民人均可支配收入（元）

37763

固定资产投资（亿元）

2883.80

固定资产占GDP比例

58.8%

房地产开发投资（亿元）

568.97

二、土地市场

近5年房地产开发情况（数据来源：

烟台国民经济统计报告）

房地产投资

（亿元）

商品房施工面积

（万m2）

商品房竣工面积

（万m2）

商品房销售面积

（万m2）

商品住宅销售额

（亿元）

2011

568.97

4154.61

2534.8

1031.52

731.54

2010

325.22

3921.65

1691.3

755.82

343.92

2009

271.2

3760.57

679.97

———

———

2008

263.69

2047.5

452.85

———

——-

2007

205.12

1588.86

316.91

———

———

各区域房地产市场

区域

特点

产品

房价

总价

客群

芝罘区

商业、居住中心

建筑形态囊括多层、小高层、高层

5250-1200

65-350万

高端人群/客源丰富

福山区

工业中心

别墅、多层、小高层、高层、LOFT产品

3400-7500

40-200万

该区别墅项目较少，价格较高

工薪阶层及区域工厂聚集

开发区

外向型、现代化工业中心

别墅、多层、小高层、高