整理关于我市房地产市场调研报告.docx

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整理关于我市房地产市场调研报告

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关于我市房地产市场调研报告

今年以来，在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展的一系列利好政策，特别是在我市“房产新政”影响和带动下，我市房地产市场明显活跃，开发投资逐渐向好，商品房销售持续上升，政策效应进一步显现。

一、当前我市房地产发展现状

（一）房地产开发投资处于低位调整中。

1-11月，我市房地产开发投资94.9亿元，同比下降9.0%，较今年最低点回升近6个百分点，比三季度提高了1.1个百分点（如图1所示），占全社会固定资产投资的比重为10.0%，比三季度下降0.1个百分点。

图1

市区共完成房地产开发投资56.0亿元，同比下降19.7%，占全市房地产开发总量的59.0%；四县（市）共完成开发投资38.9亿元，同比增长12.4%，占全市房地产开发总量的41.0%。

投资额与上年同期比较，只有江都、宝应保持增长，降幅较大的有广陵、开发区和仪征（详见下表）。

1-11月××市及县（市、区）房地产开发投资情况

从房地产投资构成情况看，1-11月，商品住宅完成投资78.4亿元，同比下降8.7%，占房地产开发投资额比重为82.6%；办公楼完成投资1.2亿元，同比下降21.7%；商业营业用房完成投资额10.5亿元，同比下降23.5%；其他用房完成投资额4.8亿元，同比增长48.4%。

办公楼、商业营业用房、其他用房分别占房地产开发投资额比重为1.3%、11.0%、5.1%，商品住宅投资、其他用房占比重同比略有提高（见下表）。

1-11月房地产开发投资结构表

投资额（亿元）

占开发投资比重（%）

比重同比增减（%）

房地产开发投资

94.9

—

—

其中：

商品住宅

78.4

82.6

0.2

办公楼

1.2

1.3

-0.1

商业营业用房

10.5

11.0

-2.1

其他用房

4.8

5.1

1.9

（二）房地产建设规模“二升一降”。

随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。

1-11月，全市商品房施工面积1135.9万平方米，同比增长13.6%；其中住宅面积887.4万平方米，同比增长4.1%；办公楼26.7万平方米，同比增长75.5%；商业营业用房161.7万平方米，同比增长52.5%。

竣工面积276.7万平方米，同比增长43.9%；其中住宅面积241.7万平方米，同比增长40.0%；办公楼5.0万平方米，同比增长143.2%；商业营业用房25.5万平方米，同比增长111.1%。

新开工面积293.0万平方米，同比下降22.7%；其中住宅面积224.7万平方米，同比下降30.0%；办公楼7.4万平方米，同比增长117.3%；商业营业用房39.7万平方米，同比下降8.6%。

20xx年1-11月全市商品房开发建设情况如图2所示：

图2

（三）新政助今年商品房销售增势强劲。

1-11月，全市商品房共销售313.1万平方米，同比增长58.5%。

其中，住宅销售面积286.8万平方米，同比增长64.7%；办公楼销售面积3.8万平方米，同比增长92.5%；商业营业用房销售面积20.3万平方米，同比增长8.0%。

商品房销售额147.6亿元，同比增长92.1%；其中住宅销网售额130.8亿元，同比增长103.2%；办公楼销售额2.2亿元，同比增长116.9%；商业营业用房销售额14.0亿元，同比增长27.6%。

图3

（四）开发资金到位情况良好，资金紧张状况有所缓解。

今年以来，随着商品房销售逐步回升，成交量显著增加，开发企业资金回笼速度加快，全市房地产开发资金到位情况良好。

1-11月，全市房地产开发企业到位资金总量为149.5亿元，同比增长12.5%，其中本年到位资金为131.2亿元，同比增长13.3%；上年末结余资金为18.4亿元。

到位资金总量的增速高于去年全年增速1.1个百分点。

今年开发资金来源数为同期开发投资完成额的1.6倍，高于去年同期1.3倍的水平。

再从本年到位资金中的其它资金来源情况看，1-11月，全市房地产开发企业的其它资金来源为76.2亿元，同比网增长19.2%，其中定金及预收款和个人按揭贷款同比分别增长32.2%和87.2%。

到位资金增速加快表明今年以来随着商品房销售的活跃，企业回笼资金情况良好。

1-11月房地产到位资金结构情况如图4所示：

关于我市房地产市场调研报告第2页

图4

二、房地产新政对市场影响的分析

1、房产新政累积效应得到进一步显现。

去年四季度以来，我市及时出台了有效的“房产新政”，今年以来各部门又在原有基础上不断完善和细化各种政策措施，共出台四项楼市新政，其中包括《关于调整市区房地产交易环节税收政策》、《关于进一步降低居民购买和转让住房税收负担政策》、《关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见》、《关于促进项目新开工的政策措施》，同时加大金融支持服务力度，降低公积金贷款首付比例，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为35万元，贷款最长期限由20年调整为30年，缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限，并将全额征收改为差额征收等等。

这些政策措施效果的显现，有效降低了购房者的购房成本，缓解了开发商的资金压力，无论是对房地产开发企业还是消费者来说都是一种利好，增强了信心、得到了实惠。

从目前的情况来看，在经过几个月的运行后已产生了积极的效果，为房地产市场快速回暖起到了积极的推进作用。

2、房地产开发企业应对市场变化措施积极有效。

去年下半年以后，针对房地产市场出现的房产投资、商品房销售持续下降的新情况，全市房地产开发企业主动调整开发战略和市场营销策略，采取了各种优惠促销措施，极大地刺激了居民的购房欲望和消费热情，使得成交量大幅增长。

3、城镇居民收入增长较快，消费信心和购买力有所增强。

全市城镇居民人均可支配收入保持较快增长态势，20xx年1-11月，人均达17878元，同比增长12.0%。

居民收入的增长，加上“80后”的结婚用房，另一方面，积累了去年处于观望状态的刚性需求，再加上一系列暖市新政的进一步落实到位，今年以来全市居民的消费信心、还贷能力和购房能力显著提升，使得购房欲望和意愿得到进一步释放。

三、当前值得关注的两个问题

首先，商品房新开工面积近几年首次出现下降之势。

受去年商品房销售持续下降的影响，今年1-11月累计，全市商品房新开工面积为293.0万平方米，同比下降22.7%，降幅比三季度仅缩小了14.1个百分点。

据分析，今年以来商品房新开工面积出现下降的主要原因，一是当前部分开发企业对当前经济形势判断较为保守，投资比较谨慎，开发速度明显放慢；二是由于去年同期基数增速高（去年1-11月全市新开工面积379.1万平方米）。

如果新开工面积出现持续下滑态势，不但会影响到今后的市场供应量，也会影响到房地产开发投资的总量规模和速度，对全市保投资、促增长也会造成不利的影响，因此，值得引起我们高度关注和重视。

其次，房价高位运行，可能对商品房销售形成新的制约。

随着商品房销售的较快增长，市场回暖迹象趋于明显，部分开发企业和新增楼盘出现了价格上涨。

据反映，在成交量稍有起色之后，从3月份开始，有部分楼盘开始提价，到了8月份，一些楼盘出现了“坐地涨价”的现象。

从市区商品房平均成交价格来看，今年1-11月市区商品房平均合同成交价格为5375.35元/㎡，同比增长12.3%，其中商品住房平均合同成交价格为5254.95元/㎡，同比上涨17.62%。

在市区，出现了诸如：

帝景蓝湾、桐园、运河壹号公馆、江南一品、公园一号等7000-8000元/㎡的高价楼盘。

商品房价格的上涨大大超过了人民收入的增长，势必对销售形成新的制约。

四、促进我市房地产健康发展的几点建议

1、加快政策调整，给予行业宽松发展空间。

目前××市出台的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展有关问题的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、购房税费、住房贷款等方面内容，政策带有放松行业发展环境的性质。

因此，政府在引导舆论、制定政策方面应该更坚定地用市场化标准，给行业和企业的发展一个宽松稳定的环境，为未来房地产行业继续繁荣稳定奠定基础。

2、政府应规范土地市场，引导房地产企业合理科学利用现有的可开发土地。

从规划、用地及税费优惠等方面引导鼓励社会投资，发展以中小户型（户型面积在120平方米以下）为主的房地产项目，加大廉租房和政府保障性住房建设，以满足绝大多数市民的住房需求。

房价过高依然是阻挡市场成交有效放大的直接障碍，也是消费者观望的根本原因。

普通消费者依然无法承受当前的房价，而事实上当前的房价仍然包含着较大的利润，一方面如果开发商愿意让利于消费者，二者之间的诉求达到一个合理的平衡，房地产长期积累的矛盾就能得到有效消除；另一方面开发商还需要在土地储备和房屋开发上进行合理规划，防范资金链断裂，以促进房地产市场的平稳健康发展。

3、稳定就业和增加居民收入。

房地产市场的发展关键在市场成交量，而市场成交则有赖于市场消费能力。

因此，居民收入和就业状况对房地产行业的消费非常关键。

4、创造较好的房地产开发环境。

政府要不断加大投入，着力改善道路、交通等城市基础设施，加强教育卫生、文化等民生工程建设，创造良好的人文居住环境，以吸引实力更强的房地产企业入驻开发。

党的十七大提出建立覆盖全社会的公共文化服务体系，下发《关于进一步加强农村文化建设的意见》，20**年我市成立中共**市委新农村建设工作委员会，制定《**市社会主义新农村文化建设五年规划（2006—2018年）》，现在据规划完成时间还有一年半。

为进一步扎实推进我市新农村文化建设，市政协主席**、副主席**带领专题调研组，对我市农村文化建设情况进行了全面的调研并深入xx县、乡、村实地考察、座谈，现将调研结果报告如下。

我市新农村文化建设概况

我市社会主义新农村文化建设五年规划把“一乡一站”、“一村一室”、“一村三户”的文化工作网络格局作为全市农村文化建设的重要内容，重点围绕五项文化惠民工程扎实推进，即：

乡镇综合文化站建设工程、文化信息资源共享工程、农家书屋建设工程、农村数字电影放映工程和广播电视村村通工程等。

市委、市政府高度重视，出台多项优惠政策予以支持，将闲置中小学校舍资源合理整合、新建乡镇文化站用地无偿使用、资金和设备优先拨付等工作精神贯彻到了各县（市）区，保证新农村文化设施建设的推进实施。

县、乡、村各级党政组织大力推进“文化下乡、文化留乡、文化兴乡”工程，市、县专业剧团、图书馆、电影院、艺术馆、文化馆集中组织送戏、送电影、送图书、送农业科技信息到乡村。

各县（市）区普遍开展了以文艺演出、图书阅览、科技普及为主要内容的“七彩周末”和“金色田野”等活动，去年全市共组织开展各类群众性文化活动300余场，极大地丰富和活跃了广大农民群众的业余文化生活。

市政协调研组实地考察了xx县生态展览馆、县富强镇综合文化站、文化长廊，保富村文化活动室、休闲广场，时中乡共荣村文化活动室、农家书屋等文化惠民工程，听取了县文体局的汇报，对xx县在新农村文化建设中取得的经验给予充分肯定，尤其是在乡镇文化站建设上“五统一”，即：

“统一样式、统一面积、统一结构、统一预算、统一招标”值得推广和借鉴。

调研组认为：

在建设社会主义新农村文化建设工作中，各级党委和政府的领导高度重视，认识明确，规划到位，措施得力，整体推进有力度，效果明显。

存在的主要问题

一是发展不平衡。

建设水准、质量进度高低快慢不一，而且都有薄弱环节；二是工作体系不健全。

县区级文化行政部门机构设置难点未突破，虽然大多数已独立挂牌办公，但编委并未正式下文，属于非机构数之内的。

特别是20**年撤销后的乡镇文化站绝大多数没有得到及时恢复，日常工作长期缺位；三是资金匹配不足、到位迟缓，拖累建设工程进度；四是资源整合不够。

缺乏统筹规划，联手管理，使原本有限的资源难以发挥共建共享的作用；五是新的工作机制没有形成，建、管、用脱节。

为扎实推进我市新农村文化建设，完成我市规定的新农村文化建设五年规划，现提出如下建议：

一、提高认识，统筹规划，进一步明确新农村文化建设的目标任务

各级党委和政府要统筹规划、加大投入、因地制宜、分步实施，改善新农村公共文化设施和服务网络。

要提高公共文化产品生产供给能力，解决广大农民群众最关心、最直接、最现实的基本文化权益问题。

落实农民群众看书难、看戏难、看电视难、看电影难、获取文化科技信息难的问题。

与我市经济社会发展的总体布局和全面建设小康社会的进程相适应，按照结构合理、发展平衡、网络健全、运行有效、惠及全民的原则，以政府为主导、动员社会广泛参与、群众共建共享，大力发展公益性文化事业，实施文化惠民工程，努力构建以公共文化产品生产供给、设施网络、资金人才技术保障、组织支撑和运行评估为基本框架的覆盖全社会的公共文化服务体系，基本满足城乡群众就近便捷享受公共文化服务的需求。

二、整合资源，加快建设，全面推进新农村文化五项惠民工程建设

二是扎实推进文化信息资源共享工程。

市建支中心，县建分中心，重点延伸到乡镇、村屯。

各地应采取有力措施，对已投资建设的县、乡加强管理和指导，保证尽快解决房舍，安装设备，开展服务，发挥作用。

结合“乡镇文化站建设项目”统筹安排基层服务点建设。

通过与农村信息化综合信息服务工程、农村党员干部现代远程教育工程、农村中小学现代远程教育工程的共建共享，完成村级基层服务点建设。

继续向上争取资金，力争2018年底实现所有县（市）区都建成文化信息资源共享工程分中心，并逐步向乡镇级扩展。

要充实和加强专业技术人员的培训，不断丰富数字资源的内容，提高使用效率，使各级分中心、支中心和基层服务点互联互通，更好地发挥现代数字资源的优势。

三是扎实推进乡镇综合文化站设施建设工程。

实行全额拨款，单独建制，履行社会服务、指导基层、协助管理文化市场的职能，要尽快达到有场所、有设施、有队伍、有内容、有活动、有经费。

要尽管落实乡镇综合文化站人员编制，充分发挥乡镇综合文化站的作用，使其成为集书报刊阅读、宣传教育、文艺演出、科普教育、体育和青少年校外活动等于一体的文化阵地。

2018年底实现乡镇都有文化活动中心，建设规模300—500平米，并配备相应的图书、文化信息资源共享工程设施设备和文体娱乐设施设备，满足开展基层文化活动的需要。

三、加强引导，加大投入，为新农村文化建设提供资金和政策支持

加大对农村公共文化建设的投入。

对于农村重点文化工程建设、农村公共文化基础设施建设、农村文化服务网络建设、“三下乡”文化活动等，各级财政要统筹规划，加大投入，扩大公共财政覆盖农村的范围，不断提高用于乡镇和村的比例。

要切实保障五项文化惠民工程相关配套资金落实到位，提前将拟建项目列入下一年度财政预算。

逐步加大对农村公益文化事业建设的投入，确保每年投入增幅不低于同级财政经常性收入的增幅。

新建农村公益性文化设施，应在选址、立项、投入等方面给予政策和资金的支持。

对因城乡建设确需拆除或改变其功能、用途的农村公共文化设施，必须按照国家有关规定报批，并予以合理的安置、补偿，做到统一规划，合理布局、综合利用。

加强农村文化基础设施建设用地方面的政策支持。

鼓励社会力量参与农村公共文化服务体系建设，充分调动积极性，拓宽资金投入渠道，形成以政府投入为主、社会力量积极参与的稳定的农村公共文化服务投入机制。

四、健全组织，整合力量，尽快建立健全县区文化行政机构

1对象与方法

2方法问卷调查：

依据参考文献。

设计统一调查问卷。

内容包括吸烟行为、对吸烟的态度、第一次吸烟类型等项目。

3统计分析建立数据库和表格进行分析比较

1、对香烟成分很了解的：

男生占57%，女生占71%.

2、知道抽烟对身体的伤害的:

男生占60%（完全知道），女生占73%（部分知道）.

3、认识的同学中有：

男生占49%（5~10），女生占61%（10人以上）.

5、在校园里抽烟同学的看法：

男生选无伤大雅的占23%，女生选反感的占55%.

6、不赞成女性抽烟的：

男生占74%，女生占73%.

7、介意恋人抽烟的：

男生占63%，女生占71%.

7、抽烟的年龄在1年内的平均率占37%

8、多数的同学在郁闷时抽烟占49%

9、抽烟之后不想戒的占少数11%

10、每个月买烟的费用少数用30占17%

11、知道抽烟对精子质量不好的占多数为80%

12、知道抽烟对胎儿不好的占多数为71%

分析总结

调查结果显示：

1、因受生活环境影响而开始吸烟的学生占大多数。

2、吸烟者对香烟的依赖性很大，难以戒掉。

3、随着年级的升高，学习及就业的压力越来越大,焦虑水平也越来越高，而吸烟则往往被人们认为是排忧解愁,缓解焦虑的一个很好的措施。

4、年级越高，交往的场合也越来越多，而在某些特殊场合吸烟被学生认为是成人化的标志之一。

也可能存在的因素有:

（1）标新立异心理

大学生处在生理心理的日渐成熟的阶段，自我意识在不断显现，表现欲逐步增强，时刻想以“新”“异”来吸引别人而吸烟恰好能满足这心理。

（2）追求风度心理

现在，电影视录相等娱乐传播媒介对学生心理的影响极大。

某些吸烟大学生承认他们吸烟完全学自银幕上的偶像和英雄人物。

觉得吸烟很有些类人物的风度，有男子汉气味。

的确，这些道德认识正处在不成熟阶段的大学生往往错误的将吸烟与威武，洒脱联系在一起。

（3）好奇心强，玩玩欲望高。

这部分多数是比较早吸烟的学生，好奇心强，凡事想亲身实践一下，但克服自制力却比较差，他们认为吸烟好玩、稀奇、开始只抱着玩玩、试试的心情，哪知一抽不可收。

（4）交际心理不成熟。

这些大学生中流行这么一句话：

俺款爷，不买就买，一买全是“大中华”“红塔山”“万宝路”“剑”等中外高档名烟。

是想借此显示其富有，是“款爷”，借此压服别的同学，在班上树立“钱”威。

（5）屈从心理。

俗话说；“近墨者黑”一些中学生受到同伙负效应影响，加上本身意志薄弱，屈从于外部诱惑压力，也随其吸上了烟。

4相关的意见或建议

A、调查显示，目前大学生吸烟的主要原因是:

交际应酬、解闷、好奇、追求时尚等.这也许与当前学生生活平淡、学习压力大等因素有关。

因此，学校应科学安排一些丰富多彩的课余生活，加强戒烟宣传，让大学生了解吸烟的危害、懂得健康的重要性,以矫正大学生不成熟甚至是幼稚的心理和行为。

B主要是强调吸烟对个人和他人的危害和他人的危害和教师“为人师表”的重要性。

通过教师的言行影响学生。

为使师生能认识到吸烟对个人、他人身体的危害，及对教师在形象方面所产生的影响，各学校开展了多种形式的健康