关于房地产市场调研报告Word格式.docx

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商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。

从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然突出。

4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。

受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以县城为主，县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。

2002年，县城房地产开发投资额约占总投资额的72%，华埠镇约占总开发投资额的22%，其他乡镇约占6%。

第一·

报告

因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。

2001年比2000下降69.06%，2002年比2001年下降22.55%。

私人建房投资的减少，有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。

（）

6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。

近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。

我县房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。

在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。

从各类资金的动态情况看，国内贷款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。

2000年至2002年分别为8.7%、22.37%和42.41%;

同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;

而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.01%。

1、房地产市场需求趋旺，呈现出两头轻、中间重的销售态势。

近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。

2000年-2002年销售面积分别为32646m2、35362m2、80811m2，同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，从2001年开始，预售面积超过了销售面积。

2002年底，空置一年以上的商品房面积仅1977m2。

在商品房住宅销售调查中，90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%，110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%，90m2以下户型占12%，130平方米以上户型占11.74%，明显呈现出两头轻、中间重的销售态势。

2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。

随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。

2001年，全县个人购房面积达29672.2m2，占销售面积的83.9%;

2002年个人购房面积达80628m2，占总销售面积的99.77%，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导因素。

目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，2002年个人购买住宅面积达70941m2，占个人购房总面积的87.98%。

从购买对象和使用上来看，购房的全部是县内居民，基本以自用为主，因而，我县尚不存在房地产泡沫。

2，比上年度上升14.76%，2002年平均售价约1140元/m2，同比上升15.5%。

而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。

2，2001年共成交243起，面积20405.54m2，2002年共成交225起，面积21300m2。

近三年的交易量中，住宅占总交易起数的96.62%，房改房约占住宅交易起数的62.2%，因而成为存量房交易市场的生力军。

房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。

二、当前我县房地产市场存在的主要问题。

第（

（三）房地产开发企业市场准入门槛低，开发企业数量多，规模普遍偏小，行业集中度低。

部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。

（四）房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。

（五）城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来一定影响。

单体的开发仍然存在，清一色的商住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。

（一）行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定。

1、房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。

2、房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。

随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。

原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消费，将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。

我县房地产起步较晚，目前处于发展阶段，前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体。

这一消费群体的经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利润空间较大。

近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力，对他们而言，住房消费是较长一段时间后的第二、三次换房。

而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。

尚未购房的群体包括企业未参加房改的职工，乡镇行政、事业单位工作和退休的单职工，估计约有800户左右;

全县房改房约有7000多套，1999年以来交易备案的约900套，加上拆迁房约近百套，需换房户按剩下的30%计，将有近2000套的消费。

激活这群中低收入消费群体，将给我县房地产业带来极大的发展。

影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如何缓解这一供需矛盾呢，我们认为除了政策及金融支持外，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅（如近郊90-110m2户型、城区80-100m2户型）是今后几年的开发主流。

同时，随着商住房商品化程度的不断提高，单体别墅、联立式住宅等中高档商品房将适量推向市场。

政府对弱势群体越来越关注，建设廉租房，建立低收入家庭住房保障机制，让所有人都居有其所，是政府当务之急的一件大事。

3、供需趋于平衡，价格相对稳定2，其中商品住宅1265551m2，营业用房61899m2。

2003年的供应量放大较快。

据调查显示，11家开发企业到11月底的销售总量为95360m2，空置面积（待售面积）有60077m2，其中住宅25413m2，商业用房34659m2，年度存量较大，这予示着前几年的卖方市场状况将有所改变。

从房地产开发土地供应上看，2001年为4.94公顷，2002年为14.55公顷（包括南湖地块约9公顷，实施投放量约5.5公顷），2003年11月止约投放2.52公顷，虽然年度投放紧缩较快，但考虑2004年南湖地块一期建设将动工，实际的开发面积将不会减少。

另土地储备目前还有岙滩、西入口等总量约910亩的储量，尚较充足，保证了今后几年的土地供应。

从需求上看，市场的消费潜力依然较大。

随着政策的兑现，开发结构的调整，旧城改造的持续以及人口的集聚，住房消费潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。

今后几年的房地产市场供需将趋于平衡。

第（2，虽然价格比上年每平方米上升了100元，但较前两年价格的升幅有所回落。

随着市场供需日趋平衡，今后几年，商品住宅的价格升幅有限，价格相对稳定。

（二）发展动力十足，发展前景广阔。

1、城市化进程的不断推进，给市场发展提供持续动力。

县城新一轮城市总体规划确定了以芹南至南湖为城市主中心区，以此为依托在岙滩形成居住区及副中心，围绕花山路、荷花广场形成另一城市副中心区的一个中心两个副中心的规划布局结构，城市形态由原来的团状发展改变为组团式带状发展。

这将有效地拓展城市发展空间，加快旧城改造步伐，加速城市化进程。

而且，随着城市化的发展，县城与华埠镇的城市空间、布局不断接近，城华对接形成一体化发展已成为可能。

加快城市重大设施的配套建设，将带动沿级及周边地区的人口、产业的有效集聚，城市规划与人口发展的购房需求量将持续增长。

按《县城城市总体规划（2000-2020）》对人口规模的预测，规划近期（至2005年）县城城市人口规模将发展到4.6万人，净增近万人，按人均建筑面积30m2计，县城区至2005年因人口增加需求建筑面积达30万m2，集中成片的旧城改造将大大增加了拆迁量，拆迁购置用房每年约需1-2万m2住房;

另外还有改善性住房增加的需求量，婚龄青年的购房需求。

这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力。

2、生态立县战略的实施，给房地产带来了巨大的空间。

一片山秀、天蓝、水青的生态人居环境，将吸引大批向往优质生态环境的城市居民来观光、旅游、休闲度假，甚至居住，给房地产市场注入新的活力。

生态环境的优越，提升了城市竞争力，也赢来了投资者的青睐。

万向集团将投巨资打造浙西硅谷，万向硅峰公司在近年内计划整体搬搬至硅电子基地，形成硅电子产业的集聚，一个具有相当经营规模、资金实力和国际竞争力的企业集团将崛起于钱江源头生态县。

硅电子基地的发展将极大地带动城市化发展，也为我县房地产市场的发展带来了广阔的发展前景。

四、政策建议

（一）建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。

尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。

行业协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。

（二）加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。

保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我县房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用。

政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。

第（）

经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它既可以给中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市场价格的调节作用。

应科学合理投放经济适用房的供给量，既不能对市场造成负面影响，也不能失去政策性的保障作用。

根据我县市场较小的实际，经济适用房的投放量宜小不宜大，因为二手房市场尚有较大的消化空间。

通过加强中介服务，政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，可以进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。

要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。

据最新统计数字，我县城镇贫困户（人均年收入低于2400元）有657户，1512人，其他住房困难户154户362人。

解决和改善这些贫困户的住房问题是一项当务之急的大事。

积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需要，另一方面可以充分调动消费潜力。

房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。

从我县目前情况看，房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。

首先要制定、完善相关法规，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。

其次要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌;

再者要加大扶持力度，创造良好的发展环境。

房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。

要通过落实住房货币化分配政策，建立面向中低收入家庭的贷款担保机制;

强化住房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度;

采取购房贷款贴息优惠;

合理拆迁补偿等一系列的财政、金融政策，提高中低收入消费群体的经济承受能力，使潜在的住房需求转化为现实购买力，有效扩大市场需求量。

（七）促进产业集聚，加快市场建设，增强发展后劲。