房地产开发与经营.doc

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1.可行性研究是在具体实施投资建设方案前，对拟建项目在技术上、经济上和工程上的可行性论证、研究、评价的分析和研究的过程。

2.可行性研究的全过程可分为投资机会、初步可行性、可行性研究和评价决策四个研究阶段。

3.消费者购买动机可分为本能动机和心理动机两大类。

4.宏观环境是间接影响与制约企业营销活动的社会因素，包括经济因素、政治因素、人口因素、政策法规与利率、税制因素。

5.微观环境是指企业经营具体活动中的直接影响因素，包括供应者、生产者、顾客、竞争者和社会公众等因素。

6.市场预测根据预测对象范围可分为宏观预测和微观预测。

根据预测的时间可分为长期预测、中期预测和短期预测。

根据预测方法的性质不同分定性预测和定量预测。

7.影响市场需求的主要因素有竞争状况、人口统计分析及趋势分析等。

8.房地产开发与经营的价格策略包括高价策略、低价策略、均衡价格策略。

9.房地产市场生命周期可划分为进入期、成长期、成熟期、衰退期等四个时期。

10.房地产市场调研的目的是要发现市场机会、寻求投资空间、预测市场需求和分析判断投资成本，为进一步投资可行性分析提供基础数据。

11.房地产开发项目的预测主要包括对项目的销售预测和成本数据预测。

12.房地产开发项目用地获取的三种主要方式为出让、划拨和转让。

出让和划拨属于土地一级市场，转让属于土地二级市场。

13.国有土地出让的方式有拍卖、招标和协议。

14.土地使用权转让的方式有出售、交换和赠与。

15.土地征用具有强制性、特定性、转移性和补偿性。

16.房地产开发的前期工作的主要特点是多、变和长。

17.房地产开发项目作为管理对象的主要特征有项目的一次性、项目有明确的目标和项目作为管理对象的整体性。

现代房地产开发项目具备了知识的密集性、组织的层次性和系统性。

18.房地产开发项目管理主要包括投资管理、工程管理、质量管理、合同管理、技术资料管理、施工安全管理及市政配套协调管理等内容。

19.开发项目质量检验的方法可分为目测法、量测法和实验法。

20.开发项目施工阶段质量监督的控制手段有旁站监督、测量、试验和指令性文件。

21.房地产开发项目进度管理的措施主要有组织措施、技术措施、合同措施、经济措施、信息管理措施。

22.房地产营销新观念强调文化品位、强调品牌、强调生态环境、强调知识经济。

23.房地产广告策划应遵循的原则是时代性、创新性、实用性、阶段性、全局性。

24.房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等经营活动。

25.土地交易是关于土地权益的买卖、租赁和抵押等经济活动的总称。

26.房地产营销理念创新的主要观念强调文化营销、关系营销、全程营销、绿色营销。

名词解释

1.房地产开发：

是房地产企业的生产和在生产过程，也是完成房地产品的生产建设过程。

2.房地产经营：

是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。

3.初次开发：

是指对尚未利用的土地进行开发和利用的过程。

4.再次开发：

是指对已开发利用的土地或房地产项目追加投资，进行深度开发，或投资进行替代开发、转变土地用途等的过程。

5.外延式开发：

是指在增加面积的条件下，开发城市近郊和远郊农地，满足城市用地规模扩展需求的开发。

6.内涵式开发：

是在不增加面积的情况下，仅依靠增加劳动和资金投入，提高土地容积率以及土地利用率，加强土地集约利用的开发过程。

7.土地转让：

是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

8.初级收益：

是指由项目所带来的直接价值。

9.次级收益：

是指由某个项目实施所引起或引致的附加价值。

10.附加成本：

是指为使项目的产品或服务都能够为人们所利用或销售出去而必须追加的物品和服务的价值。

11.次级成本：

是由于增加次级效益而增加的成本。

12.房地产消费者市场：

是指为了消费而购买房地产的团体和个人所构成的市场。

13.房地产购买动机：

是人们因为住房需要而产生并推动和诱发人们进行活动的愿望和需求，是一种无法直观的内在动力。

14.房地产市场环境：

是指影响房地产的市场和营销活动的不可控制的参与者和影响力。

15.房地产微观环境：

是指房地产经营具体业务活动中的直接影响因素。

16.房地产市场需求：

是指在一定的顾客在一定的地理区域、一定的时间、一定的市场营销环节和一定的市场营销方案下购买房地产的总量。

17.房地产市场预测：

表示在一定的环境条件下和市场营销费用下估计的房地产市场需求。

18.拆迁安置费：

是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。

19.拆迁补偿费：

是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿所需的费用。

20.土地使用权出让：

是指国家将国有土地使用权在一定年限内让给土地使用者，有土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

21.房地产开发项目管理：

是房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理，是项目开发建设过程中的一项重要管理内容，它集中体现了项目建设过程的各项实务操作。

22.房地产营销：

是通过交易过程满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动，也是把土地或房屋产品转换成现金的流通过程。

23.房地产交易：

是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称。

24.土地交易：

市有关土地权益的买卖、租赁、抵押等各种经济活动的总称。

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25.土地年租制：

是指国家以土地所有者的身份，将一定年限的土地使用权出租给土地使用者，并由土地使用者按期向国家缴纳租金的国有土地配置方式，是土地有偿使用的方式之一。

26.土地使用权划拨：

是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

论述题

1.试比较土地使用权出让制与年租制的异同与优劣？

（1）出让制是承租人将各年的租金折现一次付清，要求承租人一次性支付巨额租金；而年租制是分年支付的，在一定程度上减轻了承租人的负担。

（2）经出让获得的土地使用权是一种物权，不仅可以自用、转租，而且可以用于抵押；而经年租制获得的土地使用权，由于承租人按年缴纳租金，因而只是按年取得使用权，并没有获得独立的土地使用权，所以国家（出租人）和承租人之间仅是一种债权，国家不能向其颁发任何形式的土地使用权证，承租人只能自用所租土地，不能享有其他土地处分权。

2.试述房地产开发项目可行性研究的基本内容？

（1）项目概况

（2）市场分析和需求预测（3）规划方案的优选（4）开发进度安排（5）项目投资估算（6）资金的筹集方案和筹资成本估算（7）财务评价（8）风险分析（9）国民经济评价（10）结论

3.试述房地产营销中的4P、4C理论与5S规则？

（1）4P理论：

房地产市场营销中的4P又可以称为市场营销组合，即指在特定时间向特定市场销售特定产品的市场营销决策的优化组合。

通过对变量的调控，调整企业经营对策以适应市场目标需求的过程即为营销组合。

企业可控制的变量因素大致分为四组：

产品、价格、地点、促销。

（2）4C理论：

4C理论又称整合营销理论，随着实践的发展，4C营销理论正在逐步取代以往曾经流行的4P营销理论。

整合营销理论强调消费者、消费者购买的便利性、购买成本以及沟通。

房地产整合营销的实施主要包括关注市场细节、项目优化、渠道多样化和服务延伸等四个环节。

（3）5S原则：

房地产销售中的5S是房地产销售人员通过长期实践活动总结出来的活动规律，虽然尚未上升为理论，但在实际中具有指导意义。

5S包括速度、微笑、真诚、机敏、研学。

4.试比较土地使用权出让与转让的主要区别？

（1）行为主体：

出让的行为主体是政府及土地管理部门，转让的行为主体是境内外任何经济实体几个人

（2）法律关系：

出让法律关系不平等，形成土地一级市场，具有垄断性地位；转让法律关系平等，是二级市场的重要体现

（3）在市场所处层次不同：

土地一级市场，受让土地可以转让；二级市场，未经出让方式取得及未按出让合同投资开发的不得进行转让

（4）年限：

按合同规定，不得超过国家规定；合同年限—已使用年限==剩余使用年限

（5）土地转让方式：

协议、招标、拍卖；出售、交换、赠与

简答

1.房地产开发与经营的特点？

范围广、经手环节多、形式多、难度大、风险大、受政策等因素影响更强。

2.房地产开发与经营的程序与内容？

投资机会的选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段

3.市场需求预测的主要方法及相关内容？

定性预测：

购买者意向调查法、销售人员综合意见法、专家意见法、市场实验法；定量预测：

时间序列分析法、直线趋势法、指数曲线趋势法、指数平滑法、统计需求分析法

4.房地产开发企业的开发与经营策略的主要内容？

财务策略、生产策略、市场研发策略、价格策略

5.开发与经营决策的原则？

遵守政策法规原则、取得最佳效益原则、风险意识原则、定性分析与定量分析结合的原则

6.可行性研究在项目投资实践中的作用主要体现在那几方面？

可行性研究是投资决策的重要依据、可行性研究是项目审批的依据、可行性研究是项目资金筹措的依据、可行性研究是编制设计任务书的依据、可行性研究是开发商与各方签订合同的依据

7.房地产开发方案的选择程序？

开发方案的设计、技术经济指标的计算、技术经济指标的比较和评价、选择最优开发方案

8.土地出让的法律特征是什么？

土地出让的主体、土地出让的客体、土地出让的内容

9.土地使用权转让应满足的条件？

土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利的内容；按照出让合同的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同进行投资开发，属于房屋建筑工程的，要完成开发投资总额的25%以上，属于成片土地开发的，要形成工业用地或者其他建设用地条件

10.土地使用权转让的程序？

转让申请、签订转让合同、转让合同公证、缴纳土地出让金和土地增值税

11.房地产开发前期工作的内容和特点？

内容：

土地问题、规划问题、基础设施和市政设施问题、融资问题、销售问题、工程进度问题、保险问题

12.现代房地产开发项目的特征？

项目的一次性、项目有明确的目标、项目作为管理对象的整体性

13.房地产开发项目质量管理的特点？

影响因素多、质量波动大、质量变异大、质量隐蔽性、终检局限大

14.影响项目进度管理的因素有哪些？

人、技术、材料设备与构配件、施工机械设备、资金、水文、地质、气象、政治、经济、环境、还有一些不确定因素

15.项目进度管理的措施有哪些？

管理措施、进度计划表示法

16.房地产开发项目成本主要构成有哪些？

土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、财务费用

17.房地产开发项目合同的特点？

合同标的物的特殊性、合同执行周期长、合同内容多，涉及范围广、合同风险大

18.选择销售渠道的主要考虑的因素？

商品房因素、市场因素、企业本身的因素、国家政策、法令因素

19.产品定位可以分为哪几种形式？

市场定位、功能定位、专营性定位、象征性定位

20.房地产价格设定的基本方法？

类比法、成本法、评估法

21.房地产广告策划的基本原则？

时代性、创新性、实用性、阶段性、全局性

22.房地产交易的特性？

标的物位置的固定性、标的物自身具有无法改变的天然矛盾性、房地产交易标的额大专业性强、房地产市场在整体上市提供给稀缺市场、土地使用权出让行为所设定的权利义务具有继承性

23.房地产交易的原则？

及时登记原则、房地联动原则、受市场和国家政策影响、土地出让合同设定的权利义务要随土地使用权同时转移

24.国有土地使用权出让的程序？

出让方案初步确定后上报、拟定方案、正式报批、组织实施、登记发证、备案建档

25.房地产买卖过程中应该注意的基本事项？

明确双方身份、明确出售面积、明确产权、明确有关税费负担、明确施工用料及设备、及时办理过户登记、其他事项

26.房地产区别其他企业的资金来源有哪些？

房地产抵押贷款、售后回租、预售资金、建筑工程企业垫付工程款、延期支付土地出让金、重复融资

27.房地产融资的特点是什么？

融资规模大、偿还期较长、资金缺乏流动性、高风险高收益