论物业接管验收问题物业专业本科学位论文.docx
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论物业接管验收问题物业专业本科学位论文
中国某某信息学校
学生毕业设计（论文）
题目：
论物业接管验收问题
姓名：
0000
班级、学号：
0000班、0000号
系（部）：
经济管理系
专业：
物业管理
指导教师：
0000
开题时间：
2009-4-10
完成时间：
2009-10-9
2009年10月12日
目录
毕业设计任务书…………………………………………………1
毕业设计成绩评定表……………………………………………2
答辩申请书……………………………………………………3-5
正文……………………………………………………………6-23
答辩委员会表决意见……………………………………………24
答辩过程记录表…………………………………………………25
课题论物业接管验收问题
一、课题（论文）提纲
1.我国物业管理接管验收的现状
2．物业的接管验收
2.1物业接管验收的定义
2.2物业接管验收的作用及分类
2.2.1物业接管验收的作用
2.2.2物业接管验收的分类
2.3物业接管验收的条件及准备工作
2.3.1物业接管验收的条件
（1）物业接管验收的常规条件
（2）新建物业的接管验收
（3）原有物业的接管验收
2.4接管验收的程序
2.5接管验收的原则
3物业接管验收中应注意的相关问题
4探讨如何加强物业接管验收工作
（1）早期介入要及时
（2）人员选配要精干
（3）特殊信息要收集
（4）签订物业合同要谨慎
（5）遗留问题要重视
（6）验收手续要齐全
5结语
二、内容摘要
接管验收是物业服务企业在接管物业前的一个重要环节，物业的接管验收是房地产开发企业、公有房屋出售单位或者业主、业主委员会向接受委托的物业管理企业移交物业的相关资料，物业管理企业接受物业的过程。
它是发现隐患、规避风险的机会。
做好物业项目的接管验收即包括明确交接双方的责、权、利关系，实现权利和义务的转移；确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益，促使开发商或建设单位按标准进行设计和建设，以减少日后管理过程的维修、养护工作量；弥补业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业项目的质量，熟悉物业情况，为日后管理创造条件等。
通过接管验收中有关物业的文件资料，还可以摸清物业的性能与特点，计划安排好各项管理内容和重点，预防管理中可能会出现的问题，发挥物业管理社会化、专业化的管理优势。
由此可见，接管验收在物业管理工作中起着举足轻重的作用；做好物业的接管验收工作不容忽视。
三、参考文献
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中国轻工业出版社，2001
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机械工业出版社，2007.3
班道明，助理物业管理师中央广播电视大学出版社，2004
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陈宇，物业管理基础，中央广播电视大学出版社，2004
陈宇，助理物业管理师，中央广播电视大学出版社，2004
论物业管理接管验收问题
000
中文摘要：
接管验收是物业服务企业在接管物业前的一个重要环节，物业的接管验收是房地产开发企业、公有房屋出售单位或者业主、业主委员会向接受委托的物业管理企业移交物业的相关资料，物业管理企业接受物业的过程。
它是发现隐患、规避风险的机会。
做好物业项目的接管验收即包括明确交接双方的责、权、利关系，实现权利和义务的转移；确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益，促使开发商或建设单位按标准进行设计和建设，以减少日后管理过程的维修、养护工作量；弥补业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业项目的质量，熟悉物业情况，为日后管理创造条件等。
通过接管验收中有关物业的文件资料，还可以摸清物业的性能与特点，计划安排好各项管理内容和重点，预防管理中可能会出现的问题，发挥物业管理社会化、专业化的管理优势。
由此可见，接管验收在物业管理工作中起着举足轻重的作用；做好物业的接管验收工作不容忽视。
关键词：
接管验收、机会、转移、优势
引言
物业管理在我国作为一个新兴行业，存在着诸多的盲点；对于物业管理公司而言，服务是第一，其次才是管理。
而做好项目的接管验收工作是物业企业实行管理工作的重要起点。
它直接关系到物业公司今后的管理工作能否顺利开展。
因此，物业公司在进行项目验收时一定要周密安排、细致处理，为日后的管理服务打下坚实的基础。
然而，目前的物业服务企业市场被大型国有物业公司所垄断，房地产开发商自建自管物业仍是当下物业管理的主流方式。
这便不可避免地影响了物业服务企业迈向市场化的进程，难以形成完善的市场体系。
这些都影响着接管验收的有效性从而引发诸多管理上的纠纷和矛盾。
我国物业在历经了20多年的发展历程之后已有长足的进步，管理领域逐步扩大，市场化程度和社会化建设逐步提高。
然而，在发展的同时也存在着各种弊端。
本文将从如何加强物业接管验收工作的角度，逐一阐述相关物业接管验收问题。
1．我国物业管理接管验收的现状
（1）相关物业管理法律关系主体不明确。
主体间的权利义务关系不明确，如产权关系不清；业主委员会是否有诉讼资格；居委会与物业管理企业在社会管理职能上的关系等。
（2）物业管理人员素质不高，服务意识不强。
从业人员良莠不齐，企业自身建设、人员培训不到位，接管验收各项环节容易出现纰漏。
（3）物业管理接管验收缺乏有力的法律约束。
在物业管理的发展过程中，主要依靠国家政策指导来完成。
现行的物业管理制度，大都带有指导性、号召性，权利义务关系规定得不是很明确和具体。
物业管理活动没有针对性、明确的法律体系做保障，就容易导致各种纠纷难以解决。
（4）物业管理法律法规不健全。
国家为了规范物业接管验收行为，也先后制定了一系列的法规和标准，如1997年11月建设部颁发的《提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见》，1988年建设部颁发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制定的规定》，1999年6月建设部修订发布的《房屋接管验收标准》以及2000年1月国务院颁布的《建设工程质量管理条例》。
但是总的来说，目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着法律体系框架未形成、法律法规可操作性不强等问题。
2.物业的接管验收
2.1物业接管验收的定义
物业接管验收是指物业管理单位对建设单位移交的信件房屋和实行产权转移的缘由房屋参照法定的房屋接管验收标准进行综合检验，然后收受管理的工作。
物业接管验收时物业管理中一个十分关键和重要的环节。
物业接管验收的顺利完成时物业开始投入使用、物业管理工作全面启动的标志。
对物业公司而言，物业接管验收的完成标志着物业实质性管理的开始。
物业接管验收是物业管理委托方与受委托方之间发生的法定手续或约定手续。
从法律关系讲，接管验收是物业管理企业履行生效的委托合同所应尽的第一项重要义务。
物业接管验收是工程质量监控的必要措施，是落实管理责任制的必要手段。
物业管理公司要依据有关工程接管验收的行业标准，对建设单位或移交单位委托管理的物业进行综合检验，一保证今后物业管理工作的正常开展。
2.2物业接管验收的作用及分类
2.2.1物业接管验收的作用
物业管理企业在接管验收时，一方面要充分考虑工程质量问题对日后物业管理工作带来的影响；另一方面，要充分维护业主的合法权益。
接管验收是管理的基础，打好了基础，日后的管理就能避免诸多不必要的纠纷，影响了企业形象，因此，物业管理企业对此不容忽视；物业接管验收的作用体现在以下几个方面。
（1）进一步明确了交接双方的责、权、利关系；通过接管验收和接管合同的签订，实现了权利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的责任和利益，避免日后发生扯皮现象，提供工作效率和服务质量。
（2）确保物业具备正常的使用功能；充分维护业主的利益；通过接管验收，可及时发现物业所存在的质量缺陷和隐患，及时返工、补强、修缮、加固等，确保建筑主体结构安全，以满足业主和使用人的需要，发挥物业的正常使用功能。
（3）为日后的物业管理创造条件；通过物业接管验收，还可以根据物业管理的文件资料，摸清物业的性能和特点，预防管理中可能出现的问题，有机会地安排好各项管理工作。
2.2.2物业接管验收的分类
（1）按照取得方式可分为协议取得和招标取得。
协议取得是建设单位（管委会）与物业管理企业经协商达成委托代管协议；招标取得采用公平竞争的方式，建设单位（管委会）公开发标，各物业管理企业投标，竞争取得管理权。
（2）按照委托方式又可以分为承包方式和代理方式。
承包方式是由物业管理企业负责全部管理费收支，盈亏与委托者无关。
代理方式是由物业管理企业每月固定向委托者收取部分费用，如管理人员工资及各项福利、服务代理抽筋等，其他各项支出则实报实销。
（3）按照接管特点可以分为新建物业的接管验收和原有物业的接管验收；其具体内容可参照建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》，验收方法有“观感验收法”和“使用验收法”。
本文将就这两种验收方式进一步阐述。
2.3物业接管验收的条件与准备工作
2.3.1.物业接管验收的条件
接管验收的首要条件是竣工验收合格。
（1）物业接管验收的常规条件
1）凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”，“三表到户”；即通路、通水、通电、通信、通暖；楼前6M，楼后3M场地要平整；禁止堆积建材和杂物，以确保进出安全和通畅；要做到煤气表、电能表、水表三表到户；室内清扫干净，水池、水盆、马桶、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净；地漏、雨水管等处五堵塞杂物。
2）高层住宅生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证；生活用水全部靠自己打井取水的小区在验收房屋时，水样送有关部门检验水质是否符合生活用水标准。
3）高层住宅电梯，必须具有劳动部门核发的安全运行合格证。
4）高层住宅楼的消防供水系统，必须经过消防部门的检验合格。
5）房屋应按照文件、图样要求达到设备齐全、功能可靠、手续完备。
（2）新建房屋的接管验收
新建物业的接管验收发生在开发商和物业管理公司之间，包括开发商与选聘的社会专业物业管理公司之间、开发商与其自行组建的物业管理公司之间两种情况。
1）接管验收的条件：
建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格；供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和实施能正常使用；房屋栋、户编号经有关部门确认。
2）接管验收应提交的文件资料：
①物业产权资料：
包括项目开发批准文件、规划许可证、投资许可证、土地使用合同、建筑执照、拆迁安置资料、用地红线图；
②综合竣工验收资料：
竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电气、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）、建设工程竣工验收证书、有线电视合格证、通信设施合格证、电梯准用证、供水、供电、供气协议书及许可证；
③施工设计资料：
地址报告书、全套设计图纸、图纸会审通知单、工程预决算报告书、施工会议纪要、沉降观测记录等；
④机电设备资料：
机电设备出厂合格证、机电设备安装、调试报告等；
⑤业主资料：
已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话、付款情况或付款方式等；
（3）原有物业的接管验收
原有物业的接管验收发生在两种情况下：
一是发生在原有物业首次招聘物业管理公司之时；二是发生在物业管理公司的更换交替之时。
原有物业的接管验收较之新建物业的接管验收涵盖的内容更多，主要是检查物业外观的变异状态，房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度等，工作难度更大。
1）验收的条件：
房屋所有权、使用权明确；土地使用范围明确；原管理单位关系已解除；
2）应提交的文件资料：
①产权资料：
包括房屋所有权证、土地使用权证、有关司法公证文书和协议、房屋分户使用清册、房屋设备及定、附着物清册；
②技术资料：
包括建筑竣工图纸资料全套、设备实施图纸资料全套、环境绿化竣工资料全套等；
③业主资料：
业主人数、业主大会成员情况以及业主委员会资料
④其他资料：
专项维修资金的账目和使用情况的审批程序是否齐备、并核对账目；可经营资产收入及利润分配、公共区域配套设施完好情况、物业的公共关系等。
2.3.2物业接管验收的准备工作
新建物业竣工后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。
（1）编制接管验收流程图
（2）成立物业接管验收小组
1）按照企业内部接管验收工作安排，各相关部门抽调业务骨干组成物业接管小组
2）接管小组应当由以下部门人员组成：
①办公室抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作
②公共关系部抽调人员负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作
③工程部抽调人员具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作
（3）与交接方确定好交接事项、交接日期、进度、验收标准集整改期限等内容
（4）提前参与竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心中有
（5）派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划
（6）准备好接管验收记录表格如：
《楼宇接管资料移交清单》、《公共配套设施接管验收表》、《房屋接管验收表》、《房屋接管验收遗留问题统计表》等
对于从业主或业主委员会手中承接的项目，须做好一下几点：
（1）拟定移交接验收办法
（2）协助和办理接管事项
（3）在接管合同中明确验收内容、标准、权责等内容
★物业公司可在方案中建议三方同时在场验收：
开发商或业主委员会、施工方、物业公司
2.4物业接管验收的程序
（1）申请
物业接管时，建设单位或移交单位应书面提请接管单位接管验收，并提交相应资料。
（2）审核
在物业接管时，由接管的物业公司首先按照“接管验收具备的条件”进行审核，再按照“接管验收的建设单位或移交单位提交的资料”进行审核，经审核对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。
（3）验收
承接单位会同建设单位或移交单位按照《房屋接管验收标准》中的“质量与使用功能的检验”规定的标准逐项进行验收。
检验范围包括：
房屋的主题金额够、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水卫消防、采暖、供气、电梯、附属工程及其他项目等。
（4）责任协议
在物业接管验收中如发现存在质量问题，就其责任的承担，双方应达成协议。
1）新建房屋接管验收发现质量问题的处理
①影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直到合格。
影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。
②对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。
2）原有房屋接管验收发现质量问题的处理
①属有危险的房屋，应由移交人负责排除危险后，才能接管。
②属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。
③法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。
（5）接管签发
经验收合格的物业，承接的物业公司应在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。
未经接管的信件房屋一律不得分配使用。
（6）办理各项书面移交手续，物业管理企业正式接管物业
建设单位应向物业管理公司移交物业建设中的整套图纸资料，包括产权资料和技术资料，以便物业管理公司进行管理、维修和养护。
新建物业接管验收工作流程如图示：
原有物业接管验收工作流程如图示：
2.5物业接管验收的原则
接管验收是一个比较复杂的过程，不仅涉及到建筑工程技术，而且牵涉到许多法规，常常会出现一些实际结果与理论要求不一致之处。
为了处理好接管验收中的问题，把握好分寸，在这项工作中要坚持三个重要原则：
实事求是原则
所谓实事求是，即物业在接管验收时，要坚持实事求是。
一方面，在对物业项目验收中查出的各种问题做好详细的记录，并按实际情况责成施工单位返工或赔偿，对返工仍没有达到要求（如卫生间和房顶防水）给予维修;另一方面，不能为了得到项目或其他利益而对物业验收中发现的问题“视而不见”，一定要实事求是。
坚持立场原则
从房地产商的角度看，物业接管验收是产品售后服务的开始；从物业管理企业的角度看，物业接管验收是今后物业管理的基础。
因而，物业管理企业对物业的接管验收工作，绝不仅仅是形式上的简单接管，而是一种责任的承担。
谨慎细致原则
物业管理企业对物业项目的接管验收，要充分了解和掌握物业的土地使用情况、市政公用设施和公共配套设施建设情况、楼宇的建筑结构、变配电系统、弱电系统、单体设备及隐蔽工程施工质量情况。
物业工程质量对物业产生的影响巨大且持久，其质量问题可能给物业管理造成巨大的隐患。
所以，物业管理企业在进行工程验收时必须细致入微，任何一点忽视都会给日后的管理带来无限的困难，也将严重损害业主的利益。
3.物业接管验收过程中应注意的相关问题
（1）注意区分竣工验收与接管验收
竣工验收与物业接管时两个不同的概念。
物业的竣工验收是一项物业建筑生产的最后一个阶段，它是工程项目竣工后，由开发商提出，由建设行政主管部门负责对竣工项目进行的查验，确认工程是否合格的法定程序。
同时竣工验收还是施工单位与房地产开发商之间明确各自责任的一个法定手续，只要项目达到工程设计或合同要求并且经验收合格即意味着施工单位可解除对开发商承担的经济和法律责任。
物业管理企业此时不需对验收行为承担任何法律责任，但在接管验收中，物业管理企业与建设单位是直接的责任关系。
接管验收主要是侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。
接管的物业虽然经过竣工验收；但并不意味着接管验收就没有问题。
竣工验收是从大方面把好质量关，许多无关大体的小问题不在竣工验收质量的范围内。
在接管前物业有任何问题均应由开发商负责解决。
但是大多数的开发商并不愿意参与验收问题的解决，因此物业管理企业应收集各方面资料以及联系方式，这样，物业管理公司就可以直接与施工方对接，出现问题，再找开发商解决。
（2）针对物业分项移交时的接管验收
现实的接管验收很少有整个物业同时移交。
虽然规定物业要经过综合验收后方可交付使用，但未等综合验收就急于交付使用的情况时有发生。
特别在设备方面，调试验收合格一项就移交一项，因此，物业公司必须坚持合格一项接管一项。
未经过调试合格验收的项目不能签字接管，否则就要对此负责任。
分项接管验收完成后，物业公司验收小组负责人及开发商验收对接负责人要签字确认，以便分清责任，日后顺利解决问题。
（3）划清责任界限，落实保修事宜
根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修的，应向物业服务企业交付保修保证金；或由物业服务企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。
物业管理公司只对接管后的物业所产生的问题负责，如在保质期内，非人为因素的问题仍由开发商或施工方负责。
若由于开发商在施工验收合格后未能及时移交物业公司接管，使物业公司接管后的设备保质期缩短，物业公司应向开发商提出，要争取补回原来的保质期。
（4）遗留问题的处理
对在早期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商、业主或业主委员会提出补救和解决措施并备案（包括物业管理用房、专项基金、开办费用、对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。
在接管验收时，应严格按照接管验收标准进行验收，发现问题应明确记录在案，约定期限督促开发商、业主或业主委员会对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。
对于长期解决不了，物业服务公司应当以备忘的形式将问题登记后交给开发商、业主或业主委员会进行备录。
对于会影响业主日常工作生活的问题，应在物业管理区域内对业主公示。
（5）验收标准的确定以及验收原则的把握
作为乙方的物业管理公司要为开发商提供物业接管验收标准及接收原则，规范开发商的收尾工程工作，明确责任，保证物业接管及业主入住的顺利。
在验收标准的确定上，物业管理公司应根据国家标准及现场考察情况编写；依据物业管理委托合同中的服务标准进行编制。
（6）物业管理建议与意见的整改
在新项目接管过程中，物业管理公司前期介入，发现的问题，提供的建议，开发商整改的情况，应作为接管验收的一个重点。
在正式验收前，物业管理前期介入人员要将已经提出的问题进行整理分类，甚至同类问题如果针对不同的施工方，也最好区分明确，这样在验收过程中，才能有的放矢。
（7）验收表格的准备
物业管理企业经常会遇到招标文件不详、图纸资料不全、现场部分设备设施满足不了管理委托合同中服务标准的要求等问题。
对于这种情况，物业管理公司应该首先准备好接管验收表格，包括：
设备接管验收表、户内设施验收表、接管验收问题整改表等。
3探讨如何加强物业接管验收工作
（1）早期介入要及时
早期介入是物业服务企业在物业的开发设计阶段即介入，参与房地产项目的投资立项、规划设计及施工建设等过程，并提出相应的意见和建议。
从物业管理实践上来看，开发设计是物业项目能否形成完整、舒适、便利的使用功能的先天制约阶段，而房地产开发商在规划设计中考虑房屋和配套设施设备建造时的方便和节约，设计人员只考虑国家现行的技术标准和建设成本，很少从如何使用和管理要求的角度进行综合考虑，造成建成后的物业有许多不尽如人意的地方，如停车位不足，房屋使用功能落后，设备设施科技含量滞后，配套方面的不完善等。
这种规划上的先天不足影响物业管理的顺利进行，即使在接管验收时及时发现，也已经无法弥补。
因此，物业公司若能及早介入，从利于管理的角度对规划设计提出建议和意见，不仅使规划设计更符合使用和管理要求，为日后管理工作打下良好的基础，满足人们对居住功能、环境的需求，保持其产品的竞争力；而且在早期介入中物业公司主动站在业主的立场，充分考虑业主的需要，可成功塑造“好管家”的形象，不仅利于接管验收，也利于日后的管理。
（2）人员选配要精干
物业服务企业在组建接管验收小组时，应根据实际情况，制定小组负责人，并组织办公室、工程部、公司策划部有关人员参加。
各部门应选派素质好、业务精、受过专业培训、有验收经验、对工作认真负责的管理人员及技术人员组建验收队伍，参加接管验收工作。
小组规模一般为5至8人。
（3）特殊信息要收集
新建物业开发商应将项目所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人员联系方式、保修期限等内容列出清单交给物业公司。
将开发商施工未用完的小区建材，如各种瓷砖、玻璃窗及配件等留下备用，可减少以后维修费用。
凡是项目采用非市面上常见的建材、设备和设施的，应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。
（4）签订物业服务合同要谨慎
要明确物业服务合同的期限、双方的责任、服务内容、收费标准及各项权限；如有争议，交接双方应尽可能协商解决，如不能协商解决时双方均应申请市、县房地产管理机关进行协调或裁决。
对原有物业，若原来有物业公司的，在验收过程中，要注意与原有物业公司的对接，在业主委员会的支持下，与原来的物业公司核对清楚财务、设备、工程遗留问题等情况；了解原来物业公司终止合同的相关细节，避免在接管后，出现被动局面。
（5）物业遗留问题要重视
1）遗留问题的登记确认
①对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在“接管验收资料遗留问题统计表”中，并交开发商
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