了解被审计单位及其环境案例万科集团.docx

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了解被审计单位及其环境案例万科集团

了解被审计单位及其

环境案例

被审计单位：

万科企业股份有限公司

项目：

了解被审计单位及其环境

审计目标：

（1）相关行业状况、法律环境与监管环境以及其他外部因素；

（2）被审计单位性质；

（3）被审计单位对会计政策的选择和运用；

（4）被审计单位的目标、战略以及可能导致重大错报风险的相关经营风险；

（5）对被审计单位财务业绩的衡量与评价。

（6）了解被审计单位的内部控制

了解被审计单位及其环境

一、相关行业状况、法律环境与监管环境以及其他外部因素

1行业状况：

（1）所在行业的市场供求与竞争。

万科企业股份有限公司以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一，曾被巴菲特杂志、世界企业竞争力实验室、世界经济学人周刊联合评为2010年（第七届）中国上市公司100强，排名第53位。

2012年8月，万科被评为中国民企500强，排名第14位。

经过一系列的宏观政策的调控，我国房地产业从近几年高速发展的行业状态转向稳定增长，我国近些年房地产行业发展非常迅速，快速增长，这种发展是在几十年增长缓慢背景下出现的，起点非常低，压抑了几十年的需求在这么短的时间内释放出来，客观上必然刺激、拉动房地产行业的强劲增长，所以市场需求将保持着持续的增长的强劲势头，尤其是高品质、高性价比德住宅产品，高性能的商业地产，从发展趋势上看都有很强的内在需求，存量和增量的巨大需求正是保持房地产继续保持快速发展的根本动力。

因此我们认为，尽管在政府加强引导和调控的宏观环境影响下，房地产行业将进行一系列的调整，行业状况和企业自身都不断走向成熟，消费市场也将进一步理性化，但由于市场强劲需求，接下来的几年房地产行业的发展趋势仍将是稳定增长的。

（2）生产经营的季节性和周期性。

房地产行业受政府政策和季节以及大量人员流动影响，而万科股份有限公司由于其经营管理好，公司规模大，所以其季节性和周期性变化不是很大。

（3）建筑材料供应与成本。

万科是以房地产为核心的产业，各种原材料涨价、劳动力成本增加等因素影响房地产的价格，且影响显著，近几年房价不断上涨，人们买房压力不断增大，这与建筑成本的上涨息息相关。

2法律环境及监管环境

（1）适用的会计准则、会计制度和行业特定惯例

A．《企业会计准则》

B．《房地产开发企业会计制度》、《房地产行业会计制度》

C．《房地产销售管理办法》、《房地产开发企业资质管理规定》

（2）对经营活动产生重大影响的法律法规及监管活动

1）法律环境：

近些年来，由于房地产市场投资规模过大，房价上涨过快，需求偏大，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。

如专项整治房地产市场秩序治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉价房，经济适用房制度等措施。

另外法律规定，二手房必须交纳个人所得税，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律系统的完善、经济的发展都具有重要意义。

税收政策：

政府调控采取了平稳的步骤，前期，营业税优惠政策有力地促进二手房市场；部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高纪录，楼市投机盛行，市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适当退出，

限制房地产开发的贷款管理：

对项目资本金比例达不到35%或未取得土地使用权证书，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

如此，限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。

规范土地储备管理：

商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地让金的贷款，对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

2）监管活动：

行业监管涉及多个行政管理部门：

目前我国房地产经纪行业监管涉及房地产、工商、价格、劳动等多个行政管理部门。

其中包括：

a.政府建设（房地产）部门承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能，如房地产经纪机构（执业登记事后的）备案管理、从业人员注册（事后的）备案管理、经纪活动督管、违法违规惩罚以及构筑房地产交易信息服务平台等权能；b.工商行政管理部门主要负责房地产经纪机构设立（事前的执业）、登记与执照发放、房地产广告和宣传资料承诺等管理职能；c.人力资源和社会保障部门负责对房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员签订劳动合同实施管理；d.价格主管部门负责房地产经纪服务收费管理；e.行业协会负责行业从业人员注册、行业诚信建设、房地产交易信息共享系统建设、房地产经纪执业规则制定、建立健全房地产经纪机构资信评价体系、建立房地产经纪机构和经纪人员失信惩戒机制、建立房地产经纪机构房源、客源信息共享系统，以及探索房地产经纪损害赔偿和执业风险防范制度安排等行业自律职能；f.建设主管部门、人力资源和社会保障部门对房地产经纪人员职业资格制度中的考试制度进行监管；g.房地产、工商管理部门以及行业协会负责房地产经纪合同示范文本的制定与推荐工作。

以上所述说明了我国房地产经纪行业管理牵涉面广，涉及到专业性强的多个相关政府管理部门。

相关部门尚未形成有效的监管合力：

正因为目前各地对房地产经纪机构的监管，涉及部门太多，才使得这些部门尚未形成有效的监管合力。

监管合力的缺失一方面造成领取营业执照从事房地产经纪机构的大量个体经营户难以纳入房地产主管部门备案监管范围；另一方面造成未备案、超范围经营、非法异地经营、无照经营等违规行为的房地产经纪机构难以吊销营业执照，及时清出市场。

因而，针对这种多头管理难以拧成一股力的现状，各相关部门必须加强部门间的协作配合，建立健全房地产交易信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制，这样才能综合有效地监管我国房地产经纪行业。

3）财务报表的编制基础：

本公司及子公司合并财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，并基于以下所述的的编制基础、重要会计政策、会计估计进行编制。

以持续经营为基础。

持续经营是会计的一个基本前提（基本假设），它是会计确认、计量以及编制财务报表的基础。

一致性原则。

即财务报表项目的列报各期应保持一致，除非准则要求改变或主要经营业务发生重大变化。

重要性原则。

“重要性”是新会计准则体系中的一个重要概念，其基本含义是：

财务报表某项目的省略或错误会影响使用者根据此做出经济决策，该项目具有重要性。

不能相互抵销。

是指财务报表中所列示的项目不能抵消，但以扣除减值后的净额列报资产不属于抵消。

这实质上是要求财务报表应以总额列报，不得以净额列报。

可比性原则。

是指企业列报当期报表时至少应当列报上一可比期间的比较数据，目的是向信息使用者提供对比数据，以反映企业财务状况、经营成果和现金流量的发展趋势，提高信息使用者的判断与决策能力。

相关披露。

企业应当在财务报表的显著位置披露：

编报企业的名称、资产负债表日或财务报表涵盖的会计期间、人民币金额单位和财务报表是否为合并财务报表。

二、被审计单位性质

1所有权结构

（1）单位性质;股份制

（2）筹资方式：

向社会公开发行股票及证劵

（3）经营活动：

房地产开发、商业零售、工业制造

（4）实施和计划实施的投资（包括对特殊目的的实体投资）的类型：

装修房、工厂化、绿色建筑

（5）前十名股东持股信息

股东名称

股东性质

持股比例

持股总数

华润股份有限公司

国有法人

14.72%

1,619,094,766

中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005LFH002深

其他

1.27%

139,383,483

中国银行－易方达深证100交易型开放式指数证券投资基金

其他

1.22%

134,010,293

刘元生

其他

1.22%

133,791,208

中国工商银行－融通深证100指数证券投资基金

其他

0.94%

103,099,063

HTHK/CMGFSGUFPCMGFIRSTSTATECHINAGROWTHFD

外资股东

0.88%

96,221,388

博时价值增长证券投资基金

其他

0.83%

91,738,052

中国民生银行－银华深证100指数分级证券投资基金

其他

0.83%

90,989,392

UBSAG

其他

0.79%

85,526,491

MORGANSTANLEY&CO.INTERNATIONALPLC

其他

0.75%

82,419,464

（6）股东相关情况

截至报告期末，华润股份有限公司持有公司A股股份1,619,094,766股，占公司股份总数的14.72%，为公司第一大股东。

华润股份有限公司是由中国华润总公司于2003年6月发起设立的股份有限公司，法定代表人为宋林先生，主要资产为香港华润（集团）有限公司100%的股权及其他内地资产，主营业务包括对金融、保险、能源、交通、电力、通讯、仓储运输、食品饮料生产企业的投资；对商业零售企业（含连锁超市）、民用建筑工程施工的投资与管理；石油化工、轻纺织品、建筑材料产品的生产；电子及机电产品的加工、生产、销售；物业管理；民用建筑工程的外装修及室内装修；技术交流。

公司注册地点为深圳市罗湖区深南东路5001号华润大厦28楼2801、05、06单元，注册资本约164.67亿元。

中国华润总公司持有华润股份有限公司16,466,413,526股国家股，占其股本总额的99.9961%；中国华润总公司的全资子公司华润国际招标有限公司持有华润股份有限公司650,000股国有法人股，占其股本总额的0.0039%。

中国华润总公司注册资本约116.94亿元，主要资产为华润股份有限公司的股权，直属国务院国有资产监督管理委员会管理，法定代表人亦为宋林先生。

2治理层结构

公司按照《公司法》、《证券法》等法律、行政法规、部门规章的要求，建立了规范的公司治理结构和议事规则，制定了符合公司发展的各项规则和制度，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形成了科学有效的职责分工和制衡机制。

股东大会、董事会、监事会分别按其职责行使决策权、执行权和监督权。

股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利，依法行使公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项的决定权。

董事会对股东大会负责，依法行使企业的经营决策权。

董事会建立了审计、薪酬与提名、投资与决策三个专业委员会，提高董事会运作效率。

董事会11名董事中，有4名独立董事。

独立董事担任各个专业委员会的召集人，涉及专业的事项首先要经过专业委员会通过然后才提交董事会审议，以利于独立董事更好地发挥作用。

监事会对股东大会负责，除了通常的对公司财务和高管履职情况进行检查监督外，还通过组织对子公司的巡视，加强对各子公司业务监督。

管理层负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业日常经营管理工作。

公司坚持与大股东及其关联企业在业务、人员、资产、机构及财务等方面完全分开，保证了公司具有独立完整的业务及自主经营能力。

（1）治理层及管理层关键人员

姓名

职务

出生年份

性别

学历

王石

董事会主席

1951

男

本科

郁亮

董事、总裁

1965

男

硕士研究生

丁福源

监事会主席

1950

男

本科

乔世波

董事会副主席

1954

男

本科

孙建一

董事

1953

男

硕士研究生

王印

董事

1956

男

本科

蒋伟

董事

1963

男

硕士研究生

齐大庆

独立董事

1964

男

博士研究生

张利平

独立董事

1958

男

硕士研究生

华生

独立董事

1953

男

本科

罗君美

独立董事

1954

女

本科

吴丁

监事

1965

男

硕士研究生

周清平

监事

1969

男

本科

丁长峰

执行副总裁

1970

男

本科

解冻

执行副总裁

1965

男

本科

张纪文

执行副总裁

1967

男

本科

王文金

执行副总裁

1966

男

本科

莫军

执行副总裁

1967

男

本科

肖莉

董事、执行副、总裁

1964

女

硕士研究生

周卫军

执行副总裁

1965

男

本科

毛大庆

执行副总裁

1969

男

本科

谭华杰

董事会秘书

1973

男

本科

（2）公司员工数量、专业构成

截至2012年12月31日，公司共有在册员工31,019人，较上年增长11.0%，平均年龄为31.1岁。

其中房地产开发系统共有员工6,079人，较上年增长7.6%，平均年龄32.6岁，平均司龄4.1年。

学历构成如下：

博士占0.3%，硕士占15.9%，本科占69.9%，大专占12.1%，大专以下占1.8%，本科及其以上学历占地产总人数的86.1%。

专业构成如下：

市场营销和销售人员1,009人，占16.6%，较上年增长

12.2%。

专业技术人员3,547人，占58.3%，较上年增长7.0%。

其中工程人员2,053人，占33.8%；设计人员717人，占11.8%；成本管理人员327人，占5.4%；项目发展人员451人，占7.4%。

管理类员工1,523人，包括财务、审计、IT、法律、人力资源、客户关系、信息分析等及公司高级管理人员，占25.1%，较上年增加7.6%。

3组织结构

4经营活动

（1）按行业划分

公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅，2012年公司销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，同比分别增长20.5%和16.2%。

2012年全国商品房销售总额为64,456亿元。

按此口径计算，2012年公司在全国的市场占有率为2.19%，比2012年增加0.13个百分点。

报告期内，公司房地产项目结算面积899.3万平方米，同比增长60.0%，结算收入1015.8亿元，同比增长43.8%，结算成本645.7亿元，同比增加51.5%；房地产业务的营业利润率为25.84%，比上年减少2.95个百分点。

（2）主要供应商

公司向前5名供应商合计的采购额占全年采购总额的百分比。

2012年公司不断扩大采购范围，深化与合作伙伴的关系，进一步加大集中采购和战略合作的比例，发挥采购规模效益。

报告期内，公司从前5名材料设备供应商的采购额合计26.4亿元，比2011年增加12.8%，占全年采购总额的3.61%，比11年增加0.42个百分点。

（3）客户情况

公司前5名客户营业额合计占公司营业收入的百分比。

公司的产品为商品住宅，个人购房者为主力客户群，客户多而且分散。

仅部分政府代建项目，或少数团购现象产生较高营业额。

2012年前5名客户的营业额约为19.0亿元，占公司全年营业收入的比例为1.85%。

5投资活动

（1）2012年7月16日，本公司以现金对价港币10.95亿元收购了万科置业（海外）有限公司（原名南联地产控股有限公司）75%的股权及其子公司。

（2）2012年8月20日，本公司以对价美元0.50亿元收购了ExcelRightInvestmentsLimited100%的股权；ExcelRightInvestmentsLimited持有大连万科魅力之城开发有限公司45%股权。

（3）2012年8月3日，本公司以对价人民币3.00亿元收购了北京万信投资发展有限公司50%的股权；收购后本公司持有北京万信100%股权，从而获取杭州达凡投资管理有限公司100%的股权。

（4）2012年4月23日，本公司以对价美元0.35亿元收购了WiseGrowGroupLimited100%的股权；WiseGrowGroupLimited持有大连万科城置业有限公司45%股权。

（5）2012年1月5日，本公司以对价人民币2.15亿元收购了欧威尔空调（中国）有限公司65%的股权。

（6）2012年6月15日，本公司以对价人民币2.07亿元收购了长春万科京诚房地产开发有限公司90%的

股权。

（7）2012年10月25日，本公司以对价人民币2.02亿元收购了济南天泰置业有限公司63%的股权。

（8）2012年11月22日，本公司以对价人民币1.75亿元收购了徐州鼎旭置业有限公司85%的股权。

（9）2012年4月23日，本公司以对价美元0.24亿元收购了BonusPlusHoldingsLimited83.67%的股权；BonusPlusHoldingsLimited持有苏州汇华投资置业有限公司49%股权。

（10）2012年4月23日，本公司以对价美元0.21亿元收购了TianCheng（Holdings）InvestmentsLimited100%的股权；TianCheng（Holdings）InvestmentsLimited持有武汉万科天诚房地产有限公司45%股权。

期内公司还收购了其他18家公司，合计支付收购对价人民币4.62亿元。

6筹资活动

（1）2012年2月24日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于向华润深国投信托有限公司申请10亿元贷款的议案。

（2）2012年2月28日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于向华润深国投信托有限公司申请20亿元贷款的议案。

（3）2012年5月21日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于为深圳万科1.3亿元借款提供本息保证的议案。

（4）2012年11月28日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于向华润深国投信托有限公司申请11亿元贷

款的议案。

7财务报告

（1）会计政策和行业特定惯例，包括特定行业的重要活动；

（2）收入确认管理；

（3）公允价值会计核算

（4）外币资产、负债与交易；

（5）异常或复杂交易。

三、万科对会计政策的选择和运用

1实施的风险评估程序

风险评估程序

风险评估程序

执行人

执行时间

索引号

查阅万科会计工作手册，操作指引等财务资料和内部报告

郭

2012-12-31

向财务总监询问万科采用的主要会计政策，会计政策变更的情况，财务人员配备和构成的情况

郭

2012-12-31

2了解的内容和评估出的风险

（1）公司选择和运用的会计政策

会计政策

重要的会计政策

万科选择和运用的会计政策

对会计政策选择则和运用的评价

发出存货成本计量

房房地产开发产品和非开发产品。

非房地产开发产品存货的实际成本采用加权平均法计量。

合理

长期股权投资的货币计量

成本法：

对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本公司按照合并日取得的被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本；对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本公司按照购买日取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，作为该长期股权投资的初始投资成本。

权益法：

对于长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，以前者作为长期股权投资的成本；对于长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，以后者作为长期股权投资的成本，长期股权投资的成本与初始投资成本的差额计入当期损益。

合理

固定资产的初始计量

外购固定资产的初始成本包括购买价款、相关税费以及使该资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的支出。

自行建造固定资产的初始成本包括工程用物资、直接人工、符合资本化条件的借款费用。

合理

借款费用的处理

本集团发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化并计入相关资产的成本；除上述借款费用外，其他借款费用均于发生当期确认为财务费用。

合理

无形资产的确定

外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

对于无形资产的使用寿命为有限的，本集团将无形资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后按直线法在预计使用寿命期内进行摊销，除非该无形资产符合持有待售的条件。

合理

股份支付

本集团的股份支付为以权益结算的股份支付。

（1）对于换取职工服务的股份支付，企业应当以股份支付所授予的权益工具的公允价值计量。

（2）本集团以股份或其他权益工具作为对价换取职工提供服务时，以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。

合理

收入的确认

一销售商品收入。

1.本集团将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方。

2.本集团既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。

二物业出租。

物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的实现。

三提供劳务收入。

本集团对外提供劳务，于劳务已实际提供时确认相关的收入，在确认收入时，以劳务已提供，与交易相关的价款能够流入，并且与该项劳务有关的成本能够可靠计量为前提。

四建造合同收入。

本集团根据已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定合同完工进度。

合理

维修基金

本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他非流动负债-代管基金”，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。

合理

商誉

本集团对商誉不摊销，以成本减累计减值准备在资产负债表内列示，商誉在其相关资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。

合理

合并报表

对于通过同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，视同被合并子公司在本集团最终控制方对其开始实施控制时纳入本集团合并范围，并对合并财务报表的年初数以及前期比较报表进行相应调整。

本集团在编制合并财务报表时，自本集团最终控制方对被合并子公司开始实施控制时起将被合并子公司的各项资产、负债以其账面价值并入本集团合并资产负债表，被合并子公司的

经营成果纳入本集团合并利润表。

对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以购买日确定的被购买子公司各项可辨认资产、负债的公允价值为基础自购买日起将被购买子公司纳入本集团合并范围。

合理

外币业务和外币报表折算

本集团收到投资者以外币投入资本时按当日即期汇率合为人民币，其他外币交易在初始确认时按交易发生日的期汇率折合为人民币。

合理

金融工具

本集团的金融工具包括货币资金、应收款项、除长期股权投资以外的股权投资、可供出售金融资产、衍生金融工具、应付款项、借款、应付债券及股本等。

合理

应收账款的确认

本集团及本公司对单项金额重大及单项金额不重大的应收款项坏账准备确认标准、计提方法如下:

1.单项金额大于人民币1,000万元的应收账款，及单项金额大于人民币3,000万元的其他应收款视为重大。

2.单项金额不重大的应收款项，按债务单位的信用风险特征组合后该组合的

风险较大的款项。

3.单项金额不重大的应收款项，按信用风险特征组合后该组合的风险较小的，如果出现账龄过长、与债务人产生纠纷或者债务人出现严重财务困难等减值迹象，按个别方式评估减值损失。

合理

（2）会计