楼盘调研.docx

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楼盘调研

调研报告

（二）

城市居住小区实地考察调研

实习类别_____专业实践______________

学院_______建筑工程学院__________

专业________城市规划_____________

班级________城规122班__________

姓名、学号____徐智健___、___1120530056_

指导教师________施德法_______

实习地点衢州丹桂小区

实习日期自2014年7月1日至2014年9月1日止

一、居住小区现状

居住区是随着现代城市的发展人类居住形态的基本表现，也是城市居民生活中极关重要的一个方面。

居住区规划必须满足居民最基本的居住活动，它影响着居民的生活质量、城市的环境质量、还在很大程度上反映了这一时期社会政治、经济、文化和科学技术发展的水平。

为了更加形象具体的认识居住区，对其规划设计，环境条件有一个更直观的认识，应老师的要求，我对本市的丹桂小区进行了实地调研。

二、浅析小区

2.1地理位置

丹桂小区-百汇路金都花园对面-百汇路，公交11路、19路、308路至金都花园站下车可达。

其周边配套设施齐全，环境优美，生活便利。

有衢州泌尿医院、市中医院、世纪广场、加贝超市、建设银行、世纪公园、风尚大酒店、国会俱乐部等生活设施，毗邻新星学校、衢州仲尼中学，在生活、学习上都有十分的便利。

2.2基本概况

这次我所调查的衢州丹桂小区是目前衢州市居住小区之一。

该小区丹桂小区-百汇路金都花园对面-百汇路，公交11路、19路、308路至金都花园站下车可达，地理位置优越，环境优美，交通便捷。

小区公共配套设施齐全，有中学、小学、幼儿园、会所、大型超市、银行、医院和智能化设施等，是一处理想的生活居住区。

小区规划总占地面积39.02万平方米，建筑面积70万平方米，绿化率41%，容积率1.79。

由多层住宅、景观小高层、高层住宅以及商业建筑组成。

三、深析小区

3.1设计理念

3.1.1丹桂小区寓意丹桂渲染，主要以丹桂植物为主形成小区一大特色，同时彰显阳光、绿色、生命。

其设计在满足功能的前提下，尽量做到美观大方，舒适漂亮与经济环保的结合，与周边建筑、景观相协调（小区鸟瞰图）。

特别是水景沿岸与沿街商铺的设计，及各组团的主体建筑互相协调，自然与人工的呼应。

3.1.2在总平面设计和户型设计中做到通风，采光，借景等各户的均好性，体现以人为本的设计理念，构筑适合现代生活的居住组团，营建人们的居住和精神双座家园。

3.2小区内部规划

3.2.1室内设计

丹桂小区的内部设计，本着阳光、绿色、生命的目标，给居住者提供了一个比较好的生活空间。

小区内部有多个居住组团，由小区内部道路，及城市道路隔开，允许城市道路穿过小区。

低层建筑，多层建筑与高层建筑整体上由南向北错落分布，保证了采光的充足。

小区的空间划分主要分为七部分组团，使小区的内部规划形式简单明了。

3.2.2整体布局

社会要素、自然要素和人工要素是小区的构成要素，确定小区的整体布局就是决定如何布置小区的这些构成要素，就是决定如何打造一个小区的特色。

再具体的说就是大体确定道路和人行道的核心轴线如何连接，在小区采用什么样的路线形式和道路组成交通，其他小区的构成要素如何与其衔接并构成整个小区。

此外，如何设计小区的空间景观等，都是小区规划设计不得不考虑的因素。

3.3公共设施

3.3.1小区内部的公共设施比较完善，基本可以满足居住者日常的学习，休闲，锻炼，医疗，娱乐需求。

小区内最多而且最主要的公共设施是商业设施，比如小区内有的茶座，酒吧还有沿街商铺等，小区内有小学一所、幼儿园两所，卫生所健身设施也都完备。

3.3.2居住区中商业主要集中在东侧入口处的两边门面房以及内部的一个商业广场处；橙阳苑和另外一个组团旁边各设立了一个幼儿园，且在不远处设有屯溪路小学。

医疗和旅馆等公共设施独设一区，其他的几块都是比较单一一点的公共设施，比如有的是健身，有的是教育等。

3.4小区的内部交通

丹桂小区内部的交通组织既方便又很严密，小区内部道路等级有三级，小区主要道路，连接各个居住组团；二级道路，连接各栋住宅楼；园区小路，供居住者在园区内散步，游乐之用。

3.5小区停车场设计

小区内的停车场分为地下停车库，室外停车位和路边停车位三种。

每个居住组团下面设置一个地下停车库，各个车库之间并不联通。

室外停车位多在路边采用植草砖铺装，可以增加小区绿地率。

路边停车是由在园区道路两边划定的停车位停车主要有平行式和斜列式两种。

这三种停车方式的采用满足了小区住户对于停车方面的需求

3.6小区内部环境景观以及街道景观的布置

3.6.1户外景观

小区内部的户外环境设计能够调节居民情绪，缓解工作压力，陶冶情操，是不可缺失的一部分。

丹桂小区设计构思以丹桂为主题，结合江水，并以之将岸畔10余个景点联系在一起。

3.6.2中心景观设计

丹桂小区在吸收中国古典园林理水意蕴的基础上，借鉴了西方园林理水轴线对位的处理手法，沿东南绿轴方向，与水系结合，依次有“凌波微步”台、“荷塘”、“绿藤架”、“七彩虹廊”、“潋滟台”、“朝晖夕照”广场，形成良好的对景效果和空间序列感，并应用了西方喷泉、雕塑的形式。

“九曲溪”和“烟翠溪”则借鉴了日本园林“枯山水”的处理手法，铺面以鹅卵石作水波纹状图案处理，夏天蓄20cm浅水，供儿童嬉水、玩耍；秋冬季节水放干后，仍具有良好的旱景效果，还可兼作健身步道。

居住区外部景观的设计，也是要尽量体现“以人为本”的设计宗旨，按照人的心理和行为特点，创造亲切宜人的外部景观和环境。

还要符合整个地方的发展需要以及保证居民的健康和安全。

九合柳堤春晓苑有些外部景色设计的还是很好的，比如临近水边的会所，还有水边绿地的设置。

但是由于该小区的物业问题，此时的九曲十八弯已经失去了刚建成的风采，遍地杂草丛生、水中一片浑浊。

3.7小区物业关系

3.7.1改进建议

1）强化物业管理人员应具备的基本素质和责任。

这主要包括两方面：

一是物业管理企业要经常对职工进行社会公德、职业道德教育。

二是物业管理企业要加强制度建设，建立健全各项规章制度，明确各级各类管理人员的岗位责任、职责范围、工作标准和考核标准。

2）全方位、多层次、专业化的开展物业管理服务。

物业管理企业要规范自身的服务行为，在日常服务管理工作中引入ISO14000质量体系，加强内部队伍服务管理水平。

针对居民生活需求，加大针对性的专项服务、委托性特约服务的开发。

3）有效的处理好物业管理与物业服务二者之间的矛盾，协调好物业与业主之间的关系。

首先是明确双方定位、利益共享。

其次是建立互信机制，共存共荣。

四、调研建议

经过长时间的调研，发现小区的安全措施还有待提高，同时应向未来生态小区看齐，注重绿化。

在住宅小区的规划设计中应充分考虑居民的有效防范行为,通过控制小区和组团入口、明确划分空间领域等措施来提高小区的安全防卫能力。

1）在小区的入口处设置明显标志,使住宅小区具有较强的领域性和归属性。

2）注重院落空间的强化,使居民之间既有充分了解和相互熟悉的机会,又可以使住户视线能够触及到住宅入口,便于对陌生人进行观察、监视。

3）注重小区交通网络的合理组织。

在小区主干道的规划设计上要做到“顺而不穿,通而不畅”，减少交通环境的混乱交杂,提高安全系数,在小区级道路的规划上尽量作曲形设计,限制车辆穿行的速度,达到安全与降低噪声的目的。

同时,规划时应尽量减少组团的出入口,一般设置两个即可,以便有效控制外来行人任意穿行,从而起到安全防卫的作用。

五、小区发展趋势

1）随着社会的发展，生活结构的变化，沿街商铺已成为小区设计中不可或缺的一部分，一个街区的商业辐射力和吸引力首先决定于其在街区的地段价值，商铺的价值最终落实于一个区域消费群体的有效需求上。

商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低投资价值。

恰恰相反，因其核心地段不可复制的稀有性，将随着生活圈和商圈的发展成熟而不断升值。

因此在有消费实力的地区开设沿街商铺是大势所趋。

不仅可带来丰厚商业利润，而且可解决沿街噪声的嘈杂问题，当然也可能带来其他的新问题，但总之在利益下，已成为一种不可逆转的趋势。

2）目前全球都在关注一个问题就是生态、低碳节能，同样的，小区在其中扮演很重要的角色，整个的生态环境循环可以形成小区内的小气候。

因此建设生态小区，已成为居住区发展的主要趋势。

并且是利于民生的一项课题。

3）在生态化小区中景观又是其中的主导因素。

目前,崇尚中国文化历史及地方区域特色,已成为居住区景观设计的发展趋势之一。

如今,随着历史文化的不断升温和地域特色,居住区景观设计不仅开始朝着兼具历史感和时尚感的纯正的中国风格发展,而且还充分利用居住区内的地形地貌特点,塑造富有创意和个性的景观空间。

开始强调环境景观的“植物布局+水景点缀”近年来,国家提出节能节水等计划,且部分城市的水费也在逐年上涨,因此在居住区景观设计时,开发商和景观设计师们不再把水景多少作为环境景观设计的目标,在设计上变为“以绿化为主,水景点缀为辅”,即植物布局与点缀性水景并举,则成为现代楼盘造景的新风尚。

4）居住区发展逆城市化现象。

郊区居住区具有市中心区楼盘所不具备的优势。

郊区环境无论是在环境质量还是在空间视野景观等方面，与市区楼盘的环境相比，均具有较大的优势。

就目前情况下看，城市中心区楼盘与郊区楼盘在售价上仍存在着较大的差价。

对于中国大城市的居民来说，商品房和私家车是两个最大的梦想，同样一笔钱，在郊区，一个梦想变成了两个梦想。

因此郊区开发已成为一大趋势

六．总结报告

通过这次对丹桂小区的实地调研，我明白了居住区是随着现代城市的发展人类居住形态的基本表现，也是城市居民生活中极关重要的一个方面。

他的居住区规划必须满足居民最基本的居住活动，它影响着居民的生活质量、城市的环境质量、还在很大程度上反映了这一时期社会政治、经济、文化和科学技术发展的水平。

这次调研让我更加的认识居住区，对其规划设计，环境条件有一个更直观的认识。