法律专家解答有关小区停车位归属权的问题.docx

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法律专家解答有关小区停车位归属权的问题

法律专家解答有关小区停车位归属权的问题

来源：

中国消费者报责任编辑：

迟焕霞

近年来，因停车位问题，业主与小区物业服务企业之间发生纠

纷的情况越来越多。

在《物权法》及新修订的《物业管理条例》10

月 1 日实施后，不少人对于小区停车位的相关问题仍旧认识模糊，

各地出现了不少与此相关的司法诉讼。

《物权法》是如何界定小区

停车位权属的，实际生活中如何适用相关条款；《物权法》对地面

停车位权属的界定，是否有利于明确停车收益的归属；在小区停车

出现纠纷，业主能否要求赔偿，业主与物业服务企业在签订停车合

同过程中要注意哪些方面问题……结合以上问题，本报组织了这组报

道，请有关专家对小区停车位的相关问题做一次梳理，以使消费者

在维权时更加心中有数。

因停车位问题，业主与小区物业服务企业之间的纠纷时有发生，

《物权法》和新修订的《物业管理条例》实施后，大多业主都对此

寄予希望。

现实生活中，不少人依然对小区停车位的相关法律问题

弄不明白，为了使消费者在维权时心中有数，记者采访了北京市天

元律师事务所专职律师朱晓东和对外经济贸易大学法学院副教授徐

海燕，请他们就小区停车位的一些问题进行解答。

小区停车位该归谁

■提示：

要识别小区内停车位是靠约定还是靠法律确定的，首先应了

解小区规划中哪些地点设置了停车位，然后看购房合同或停车位租

售合同来确定归属

朱晓东认为，《物权法》规定了两种确定停车位权属的方式，即：

根据约定确定和根据法律确定。

根据约定确定，《物权法》第 74

条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由

当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。

根据法律确定，《物

权法》第 74 条规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放

汽车的车位，属于业主共有”。

因此，业主要识别小区内停车位是靠

约定还是靠法律确定的，首先应该了解小区规划中哪些地点设置了

停车位，然后针对这些停车位，看自己与开发商之间的售房合同或

者关于车位租售合同来确定其归属。

如果小区规划中没有设置停车

位，后来设置了停车位，而且是在小区业主共有的场地或道路上设

置的，其权属应归业主共有，即使开发商或物业服务企业对这些停

车位进行租售或赠予，也是违法和无效的。

徐海燕认为，根据《物权法》，在建筑区划内的停车位，业主应该

有优先购买权，一是业主的优先购买，二是其价格不能超出普通消

费者的正常需求和承受能力。

而在共有场所上，没有业主大会的授

权不能划停车位，即使划了，停车位也是归业主共有的，不能随便

租售。

小区地面停车收益归谁

■提示：

使用公共场所获得的收益应当归业主所有，业主主张地面停

车收益有 3 个前提条件

朱晓东告诉记者，新修订的《物业管理条例》第 55 条规定，利用

物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得业主、业主大会

和物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应

当主要用于专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

徐海燕认为，《物权法》的实施有利于明确地面停车收益的归属。

《物权法》规定得很清楚，道路、绿地和其他公共场所归全体业主

共有，因此，使用公共场所获得的收益也应当归广大业主所有。

目

前，物业服务企业因为车辆占用小区共有场所向业主收费的现象大

量存在，而停车收益却被其据为己有。

专家指出，综合《物权法》第 74 条和《物业管理条例》第 55 条的

规定，业主主张地面停车收益有 3 个前提条件，一是今年 10 月 1

日以后，二是地面停车位明确归属业主共用，三是经营者收取的停

车费在扣除经营成本、酬金和税金之后尚有盈余。

业主如何取得地面停车收益

■提示：

业主取得这一收益方法有多种，业主对收益金额的使用享有

监督权

朱晓东认为，小区公共部分上的停车位收益归业主共有，业主取得

这一收益方法有多种，其中一种方法是在业主大会的合法授权下，

业主委员会可以下设小区共有部分收益管理委员会，组织有相关商

业经验的业主参加，专门负责联络和处理小区共有部分的对外出租、

经营和收益事务，也可以委托物业服务企业处理。

所得收益直接进

入小区业主委员会代管的银行账户，其支配和使用应该由业主大会

或者委托业主委员会处理，业主对上述收益金额的使用享有监督权。

小区内停车车辆受损能否索赔

■提示：

业主可以选择根据物业服务合同或者停车合同，要求物业服

务企业履行职责

朱晓东认为，根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业的管理

范围根据物业服务合同确定。

一般来说，物业服务合同规定，物业

服务企业承担房屋及配套设施和相关场地维修、养护、管理的责任，

维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。

因此，在关于停车损

失的责任赔偿问题上，无论是否签订停车合同，物业服务企业都要

根据物业服务合同承担相应的管理责任。

但在没有签订停车合同的

情况下，物业服务企业不针对特定车辆承担照管义务，只要其尽到

物业服务合同规定的义务，即使发生车辆盗抢或损毁事件，物业服

务企业也不承担赔偿责任。

如果业主和物业服务企业签订有停车合同，要根据合同内容确定，

如果合同条款中仅规定物业服务企业负责出租车位场地，没有保管

义务的约定，那么该停车合同仅为租赁合同；如果合同中有关于保

管的约定，那么为保管合同。

业主可以选择根据物业服务合同或者

停车合同要求物业服务企业履行职责和承担赔偿责任。

签订停车合同须注意什么

■提示：

应当注意 3 个方面的问题，业主最好在合同中明确物业服

务企业的违约责任

朱晓东认为，无论是业主还是物业服务企业，在签订停车合同时，

都应当注意 3 个方面的问题。

首先，应当根据《物权法》的相关规

定明确停车位的归属，如果停车位属小区公共部分，物业服务企业

除非获得业主大会或业主委员会的许可，否则无权收取场地的停车

费。

其次，要看停车合同中关于物业服务企业义务条款中是否有其

承担保管义务的内容，如果没有，则表示物业服务企业不承担保管

义务。

业主最好在合同中明确物业服务企业的违约责任。

再次，对

收费价格，业主应该咨询当地房地产主管行政部门和物价部门，了

解物业服务企业要求的物业服务费是否超越了当地物价管理部门规

定的价格水平，对于超出部分业主应该提出拒绝缴纳。

《物权法》

实施已有一段时间，个别地方出现了业主拒绝缴纳地面停车费的情

况，有的业主要求物业服务企业退还以前的地面停车收益。

对此，

专家认为，对《物权法》实施以前没有明确归属的地面车位和没有

明确性质的停车收益，采取追讨旧账的方式是不妥当的，因为法律

不能溯及既往。

此外，《物权法》做出的是框架性的规定，随着我

国房地产市场的不断深入发展，车位纠纷的焦点问题需要有关部门

尽快制定《物权法》的实施细则加以规范。

■相关判例

设在共有部分的停车位不得出售

上海市一法院一审判令开发商退还业主车位费

在小区业主共有部分设置的停车位不得出售，近日，上海市南汇区

人民法院就一起纠纷做出判决，一审判令开发商退还业主车位费。

2005 年 2 月，上海市市民龚先生与上海兴吉房地产开发有限公

司（以下简称兴吉公司）签订《商品房预售合同》，购买位于上海

市南汇区惠南镇城东路某小区的房屋一套，房屋总价款 50 万余元。

2006 年 2 月，龚先生又向兴吉公司购买了小区地面 20 号汽车停

车位，价款 1 万元。

同年 5 月 19 日，龚先生与兴吉公司正式签订

房屋交接书，办理了房屋交接手续，并取得了小区地面停车位一个。

2007 年 9 月，龚先生以地面停车位属业主共有，兴吉公司无权销

售地面停车位使用权为由，向上海市南汇区人民法院提起诉讼，要

求兴吉公司返还支付的购买停车位款 1 万元，并赔偿相应利息损失。

庭审中，龚先生认为，自己向兴吉公司购买了地面停车位的部

位是小区公共配套设施，按照有关法规，这部位属全体业主共有，

兴吉公司无权销售地面停车位使用权，其所取得的款项属于不当得

利，应当予以返还。

兴吉公司称，小区业主和该公司之间没有签订合同来约定小区地面

停车位归业主所有。

因此公司有权销售小区内地面停车位的使用权，

不存在不当得利之说，故不同意返还。

南汇区人民法院经审理后认为，根据《物权法》第 74 条第 3 款

之规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，

属于业主共有。

现兴吉公司将小区地面停车位出售给龚先生，与法

有悖。

据此，11 月 30 日，法院一审判令兴吉公司返还龚先生车位

费 1 万元，并赔偿相应利息损失。

据悉，兴吉公司对此判决不服已

提起上诉。

■相关呼吁

尽快制定细则完善立法

上海联业律师事务所律师王展告诉记者，在小区车位车库到底应该

归谁这个问题上，目前《物权法》第 74 条只是给出了一个原则性

的规定，业主和开发商、物业服务企业 3 方只有在地位平等的情况

下才可能约定。

在现实中，一方面是开发商、物业服务企业的强势

地位，另一方面是业主存在着严重的信息不对等的情况，这使得

《物权法》确定的规则难以操作。

《物权法》第 74 条第 1 款规定，

“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的

需要”。

王展认为，此规定缺乏可操作性，“如何做到首先满足业主

的需要？

怎样才算满足业主的需要？

如果开发商将其价格定得过高，

业主买不起，这算不算满足业主的需要？

”《物权法》第 74 条第 2

款的规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，

由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

”王展说，在现实中，

很少有开发商就此与业主进行约定。

开发商往往利用其对地下停车

位的所有权，直接将原先地下车位“可租可售”变为“只售不租”，不

给业主留余地，更谈不上约定。

王展表示，无论是地面车位还是地下车库，小区车位纠纷的焦点问

题依然需要有关部门尽快制定《物权法》的实施细则加以规范。

此

外，对于小区内业主共有部分的公共场所可不可以停车、停车该不

该收费、收益的归属等问题应该由业主通过业主大会来讨论决定，

并通过制定管理公约的形式规范管理，否则业主的权益会遭受很大

的侵害。

由小区停车位产权归属引发的思考

　　　1. 引 言

　　住宅小区停车位的产权归属问题，一直是物业管理中矛盾的焦

点。

房地产开发商，物业管理公司和小区业主就有关停车位的归属

纷争凸现，各方利害当事人各执一端。

本文试着从理论上探讨小区

停车位的产权归属问题。

为此问题的改进提供立法参考。

　　2.小区停车位产权归属的现状

　　二十一世纪的今天，随着市场经济的发展，房地产行业也迅速

的壮大起来，随之便出现了一系列有关房地产的问题，小区停车位

就是其中的一列。

商品房小区停车位产权归属不明，将会使房地产

开发商和小区业主的合法权益处于不明确的状态，严重损坏了当事

人的合法权益，妨碍着房地产市场的正常发展，给社会经济生活和

公共管理带来诸多的难题。

在现今提倡的和谐社会的大前提下，我

们更应该尽快解决这个难题，从而使得“和谐”落到实处。

值得可喜

的是，在今年的两会上，《物权法》终于被通过。

并将于 2007 年

10 月 1 日起施行。

这部法律的出台，给小区停车位产权归属问题指

明了方向。

《物权法》第六章第七十四条规定：

“建筑区划内规划用

于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

其归属，由当

事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或

者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。

因此，我们需要

从现有的规定出发，借助物权法理论研究的成果，进一步的推理，

来分析小区内停车位的产权归属问题。

　　所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。

所谓商品

房住宅小区停车位的产权，是指房地产权。

房地产权又包括土地使

用权和建筑物、附属物所有权两方面的财产权利。

在本文中，我们

主要论述的小区停车位专指商品房住宅小区内设置在地上、地面或

地下的停车位。

　　3.建筑物区分所有权制度

　　3.1 建筑物区分所有权制度为物权中的一种，并对物权进行概

述

　　要研究这个问题，我们就应先从建筑物区分所有权制度谈起。

建筑物区分所有权制度是物权法中的一种。

物权是指权利人依法对

特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担

保物权。

物权是一种重要的财产权，与债权、知识产权等其他财产

权不同，物权的客体主要是动产和不动产。

物权一词最早起源于罗

马法，但其直到 1900 年，才由《德国民法典》第一次在法律上予

以正式确认。

此后，许多国家的民法典都规定了物权制度。

物权法

随之成为民法的重要组成部分。

（王利明著：

《民法》，中国人民大

学出版社 2000 年 6 月第 1 版，第 142 页）

　　3.2 具体概述建筑物区分所有权制度

　　建筑物区分所有权本质上属于一种重要的物权类型，但并非新

生的物权概念，远在古代的埃及、巴比伦、希腊的法律中即已有其

踪迹。

近现代大陆法系、英美法系各国家和地区，如法国、德国、

日本、瑞士、美国、我国台湾及香港地区等，都制定了有关区分所

有权的法律（陈华彬 ：

业主的建筑物区分所有权 2005 年 10 月 22

日 新华网）。

建筑物区分所有权制度在德国法上称为“住宅所有权”，

法国法中称为“住宅分层所有权”，瑞士法上称为“楼层所有权”，英美

法中称为“公寓所有权”，日本和我国台湾称为“区分所有权”，我国大

陆学者一般采用了“建筑物区分所有”概念。

所谓建筑物区分所有权，

系指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独

自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有

人享有的对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。

所

谓建筑物区分所有权的客体也就是区分所有权的标的。

建筑物区分

所有权是由共有与单独所有构成的。

因此区分所有权客体也包括两

个方面：

即单独所有部分和共有部分。

单独所有部分主要指通过一

定方式而对建筑物加以区分，由此所分割出的兼具建筑构造上的独

立性和使用上独立性的部分房屋。

共有部分包括共用部分及附属物、

共用设施等，它们都是区分所有权的客体。

（王利明著：

《民法》，

中国人民大学出版社 2000 年 6 月第 1 版，第 195 页）那么，小区停

车位到底应属于哪一部分客体呢?

由于我国法律还未建立起建筑物区

分所有制度，故对该问题也无明确的答案。

　　4.小区停车位产权归属的具体分析

　　4.1 各国立法例中的规定

　　从世界各国立法例来看，也是各有特色。

如在日本这样一个人

多车多而地少的国家，停车位也一度成为社会主要矛盾之一。

为此，

日本通过了以强化停车场设置义务为宗旨的停车场法律案，把停车

位分为地面露天停车位和屋内停车位。

但是，对停车场的产权归属

问题并没有作十分明确的规定。

日本的地方法院与最高法院特别是

在对地下停车位到底是属于法定共用部分还是专有部分分歧严重。

而日本学术界认为，由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入

建筑物总面积的，最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是

不充分的，故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。

而

在大陆法系之传统国家德国，其民法典对停车位问题并没做出规定，

而是于 1973 年修订《住宅所有权法》时得到了明确，即该法的第

三条第二项“以持久性界标标明范围之停车场，视为有独立性之房间”

。

亦即地上、地下之停车场皆可设“专有所有权”，并能够独自让与、

设定负担。

（参见陈华彬著：

《现代建筑物区分所有权制度研究》，

法律出版社 1995 年版，第 169 页。

）同样，在另一个传统大陆法国

家法国，在其 1950 年的《都市计划法》当中也规定了“居住区域与

停车区域得为分别的不动产”，亦即将停车位视为建筑物区分所有当

中的专有部分。

与上述几个国家之规定不同的是我国的台湾地区，

1991 年 4 月台湾‘内政部’营建署命令“日后建筑物在地下室依法附建

的防空避难室兼停车空间，应视为‘公共设施’，不准登记为个人私有，

也不准分割零售”。

（林永订：

《论地下室停车位的所有权与使用权》

，载《军法专刊》第 5 期。

）该规定将停车位视作公共设施，并依附

于专有部分。

对此，台湾学者也有不同看法，认为停车位既可成为

区分所有权而单独登记，也可作为共有部分进行专有使用。

这是主

要大陆法国家和地区关于停车位的有关规定，对同属大陆法系的我

国不无借鉴之处。

　　4.2 对我国住宅小区四种停车位的产权归属的讨论

　　目前我国商品房住宅小区停车位存在四种形式：

第一种是住宅

小区地面停车位;第二种是住宅小区地下停车位;第三种是楼房首层架

空停车位;第四种是楼房屋顶平台停车位。

对于这四种停车位的物权

归属，我们将逐一讨论：

　　一、住宅小区地面停车位：

　　所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标

明的停车设施，是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意

的。

房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并

办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人（即建筑物区分所有人）便

按份共同拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。

由于地面停车位

是直接设置在小区土地表面的停车设施，也就是直接设置在房屋单

元所有人按份共有的土地表面上。

实际上地面停车位的房地产权就

是土地使用权。

又因为地面停车位只是通过划线分割而成，不具备

建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准。

所以，它不能够成为所有权的客体，而只能被视为土地使用权的客

体。

（陈华彬著：

《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社

1995 年版，第 104 页。

）因此，住宅小区地面停车位的房地产权由

小区房屋单元所有人共同拥有。

关于它的使用，有学者认为该种使

用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。

结合我国实际，应

当由地面停车位的使用人向业主委员会（即全体区分所有人的代表机

构）交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费

用。

因此，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设

立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，

对有关收益分配作出具体约定（比如可约定租金所得用于弥补小区内

的物业管理费用开支）后，才能设立和运营这种地面停车位。

（杨明：

《小区停车位究竟属于准》，载搜弧焦点房地产网。

）否则，将构成

无权处分的侵权行为。

二、住宅小区地下停车位：

　　所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停

车位。

在如今的社会，市场经济的竞争下，土地的需求日益膨胀，

很多开发商就不得不向地表上空和地下空间发展。

在我国现行的房

地产行政管理法律的制度下，住宅小区地下停车位的建筑面积一般

情况下是不计算建筑容积率的（所谓“容积率”，是指一个小区的总建

筑面积与用地面积的比率。

对于开发商来说，容积率决定地价成本

在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒

适度。

），即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。

也就

是说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物（即房屋单元）分

摊，地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。

依据“物权法”

理论，计算建筑物容积率的建筑物是主物，不计算建筑物容积率的

建筑物是从物。

此时的地下停车场便成了依附于地上建筑物的从物

而归属于主物（地上建筑物）的所有人即全体业主。

所以，住宅小区

地下停车位的产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益

的不完全物权。

初始登记时，住宅小区地下停车位依法不能取得独

立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。

也就

是住宅小区地下停车位的产权应由小区的业主共同享有，开发商或

物业公司是无权擅自处分的。

当然在征得业主大会同意后，开发商

或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所

得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用开支。

同时，

停车位使用人必须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。

然而，

从全国范围内来看，也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积

是计算建筑容积率的，即按照建设用地规划许可证载明的规划用途

建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个宗地上的建筑面

积。

因此，该种停车位可拥有独立的产权。

如北京市就规定，此类

地下停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并

核发房屋所有权证。

此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。

通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费，但仍应按期

缴纳物业管理费或车辆看管费。

　　三、楼房首层架空停车位：

　　所谓楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架

空而形成的停车位。

在现行的房地产行政管理法律的制度下，首层

楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，也不能获

得相应的土地使用权面积份额。

楼房首层架空停车位的产权归属与

地下停车位的情形如出一辙，楼房首层架空停车位的产权应由小区

的业主共同享有。

　　四、楼房屋顶平台停车位：

　　所谓楼房屋顶平台停车位，是指在小区商品房楼顶平台上设置

的停车位。

对于楼房屋顶平台停车位的产权归属颇有争议，有学者

认为其应属于顶楼住房所有权的范围，也有学者认为应当归建筑物

的全体区分所有人共有。

而依我的看法，我认为应属于由最高一层

的区分所有人所有也就是属于顶楼住房所有权的范围。

因为当业主

购买了此房屋时，他也同时拥有了此房屋的所有权，顶楼部分相当

于房屋的附属部分，也由最高一层的区分所有人所有了。

同理，开

发商和物业公司都无权擅自在屋顶平台设置停车位，而应与该楼的

业主进行协商并征得同意之后才可。

当然，如果物业公司提供看管

服务，也可以收取一定的看管费用。

　　4.3 当今社会中，小区停车位产权归属出现的问题

　　上述论述只是对小区停车位的各种不同形式的产权作出了不同

的分析，但在实际生活中，作为消费者的人们却常常会碰到不同的

情况：

　　在《物权法》没有正式出台前，消费者在购置商品房时，经常

会遇见商品房住宅小区的停车位不计算建筑容积率的建筑物面积时，

开发商在《买卖合同》中约定“停车位的产权属于房地产开发商”这

样类似的条款。

当消费者作为买卖合同中的弱势群体时，很多人并

不知道这类条款是无效的。

其实这类条款是违反了法律的强制性规

定的。

在当前的房地产法律制度之下，这样的停车位是不能依法取

得《预售许可证》或者是《房地产证》的。

在实际买卖中，房地产

开发商往往在合同中约定，不计算建筑容积率的停车位产权归房地

产开发商所有，然后再出售其车位，或以出租为名，背地里行使买

卖之实。

这样的情况，在全国各地都大大的存在。

根据《中华人民

共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第四项和第六十七条、

《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第四项和第三十九条、

《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等的规定，房

地产开发商预售或现售房地产的，法律强制规定房地产开发商应取

得《预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房屋买卖活动。

对

于这样的停车位是不能取得《预售许可证》或者是《房地产证》的，

所以理当不能买卖。

　　虽法律是这样规定的，但在现实生活中，开发商出售房屋时，

却使用了格式化的合同，使得消费者不能根本的行使自己的权利。

在重庆市的一个楼盘里，就发生了这样类似的事件：

在业主们买房

时，开发商承诺车库永远只租不买,拒绝业主购车位的要求.可在