连云港市原陇海铁路沿线地块进行改造性房地产开发建设 精品.docx

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连云港市原陇海铁路沿线地块进行改造性房地产开发建设精品

1总论

1.1项目由来、意义

1.1.1根据市政府加快对老城区改造的要求，改变市容市貌，决定对连云港市原陇海铁路沿线地块进行改造性房地产开发建设。

按照城市总体规划，目前龙尾河至西盐河地块作为商业步行街的改造已部分完成、部分正在进行；新浦火车站已整体搬迁，龙尾河以东原铁路地块上目前主要分布为废旧铁路路基、站房、货场及铁路职工棚户区，与周边近几年新开发建设的生活小区极不协调。

1.1.2连云港万润房地产开发有限公司针对市委、市政府关于“资产重组，退二进三”的发展战略，对连云港市原陇海铁路沿线地块进行改造性房地产开发建设。

经过充分协商，连云港市国有土地储备中心与连云港燃料集团公司已签订了关于新浦老火车站站场及周边地块的出让协议，并且决定由连云港燃料集团公司控股的连云港万润房地产开发有限公司对新浦老火车站及周边地区实施整体开发，一次规划，分期实施。

本项目即“新港城一期工程改造性房地产开发”就是新浦老火车站站场及周边地块整体开发的首期工程。

项目的建设，是连云港市进行老城区改造的一个重要组成部分；项目的建成，不仅有利于增强企业的市场竞争力，调整企业的经营结构，促进资金积累，也有利于新浦东部城区的美化与铁路职工居住条件的改善和社会稳定。

1.1.3为做好项目环境保护工作，连云港万润房地产开发有限公司特委托连云港市环科所承担项目环境影响评价工作。

连云港市环保所于2001年6月提交了《连云港万润房地产开发有限公司新港城一期工程改造性房地产开发项目环境影响评价大纲》，我所根据环评大纲及批复要求，编制本报告书。

1.2编制依据

1.2.1法律、规定

（1）《中华人民共和国环境保护法》，1989年12月26日国家主席22号令。

（2）《中华人民共和国大气污染防治》，2000年4月29日国家主席32号令。

（3）《中华人民共和国水污染防治法》，1996年5月19日国家主席66号令。

（4）《中华人民共和国环境噪声污染防治法》，1996年10月29日国家主席77号令。

（5）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》，1995年10月30日八届全国人大常委会十六次会议通过。

（6）《建设项目环境保护管理条例》，1998年11月29日国务院第23号令。

（7）《江苏省环境保护条例》，1993年12月29日，江苏省人大常委会公布实施。

（8）《江苏省政府关于切实加强环境保护工作的若干意见》，苏发[96]4号。

（9）《江苏省排放污染物总量控制暂行规定》，省政府1993年第38号令。

（10）《关于加强建设项目环境保护管理的若干规定》，苏环委[98]01号。

（11）《江苏省城市建筑垃圾管理暂行规定》，苏建市[1992]249号。

（12）《建设工程施工现场管理规定》，建设部[1991]15号。

（13）《连云港市地面水域环境功能区别方案》，连政发[1993]142号。

（14）《连云港市环境空气质量功能区》，连政发[1997]148号。

（15）“关于印发《连云港市市区执行国家〈城市区域环境噪声标准〉的规定》的通知”，连政发[2000]197号。

（16）“关于印发《连云港市2000年城市环境功能区达标工作方案的通知”，连政发[1999]82号。

（17）《环境影响评价技术导则》，HJ/T2.1-2.3--93、HJ/T2.4—95、HJ/T19-1997。

1.2.2项目文件

（1）《关于新浦区老火车站场及周边地块出让协议》，连云港市国有土地储备中心，连云港燃料集团公司。

（2）《关于连云港光通房地产开发有限公司开发改造新浦老火车站场及周边地区项目建议书的批复》，连云港市计划委员会，连计投（2000）378号。

（3）《新港城一期工程改造性房地产开发可研报告》，连云港连计投资咨询有限公司，2001年3月。

（4）《连云港万润房地产开发有限公司新港城一期工程改造性房地产开发环境影响评价大纲》，连云港市环境保护科学研究所，2001年6月。

（5）

（6）《新港城一期工程改造性房地产开发项目环评委托书》，连云港万润房地产开发有限公司，2001年6月。

1.3控制污染及环境保护目标

1.3.1控制污染目标

（1）项目施工期和建成使用后，区域大气环境质量不降级，项目所在地周围大气环境质量达到GB3095-1996二级标准。

（2）控制施工设备噪声，使施工厂界噪声达标，对附近居民不造成噪声污染。

（3）分析、控制施工期建筑垃圾和营运期生活垃圾的排放量，提出污染防治措施和综合利用途径，并保证上述固体废弃物的排放满足环保要求。

（4）根据区域排污现状，提出总量控制对策，满足区域排污总量控制要求。

1.3.2重点保护目标

项目周围主要环境保护目标及控制要求见表1.3-1。

表1.3-1主要环境保护目标及控制要求

环境类别

保护目标

控制要求

大气

项目所在地南侧、东南及西北部居民区

GB3095-1996二级

噪声

建筑施工场界及项目所在地南、东南、西北部居民区

GB12523-90及GB3096-1993二级

1.4评价重点、评价工作等级及范围

1.4.1评价重点

根据工程特点及区域环境条件，确定本次评价工作重点为：

⑴施工期环境噪声影响评价。

⑵施工期大气环境影响评价。

⑶城市生态环境影响评价。

⑷施工期污染防治措施。

⑸工程分析内容.

1.4.2评价工作等级及范围

根据项目实施过程中污染物排放特征,项目所在区域的环境特点和区域环境质量现状以及区域的总体规划，按照《环境影响评价技术导则》的规定，确定本项目大气环境影响评价、声环境影响评价、城市生态环境影响评价等级均为三级。

评价工作等级及评价范围见表1.4-1。

表1.4-1评价工作等级及评价范围表

环境要素

环境空气

声环境

城市生态环境

评价工作等级

三级

三级

三级

评价范围

建设边界外2500米

建设边界外200米

建设边界外200米

1.5评价标准

1.5.1环境质量标准

（1）大气

《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二级。

（2）地表水

龙尾河、大浦河执行《地表水环境质量标准》（GHZB1-1999）V类。

（3）环境噪声

《城市区域环境噪声标准》（GB3096-1993）2类区。

1.5.2污染物排放标准

（1）废水

施工期废水及营运后小区生活废水均排入城市污水截流管网，执行《连云港市水污染物排放标准》（DB32/180-1998）四级标准（1998年1月1日之后建设的单位）。

（2）大气污染物

《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）中新污染源大气污染物排放限值中无组织排放监控浓度值。

（3）噪声

施工期执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）；

营运期执行《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）Ⅱ类区。

1.5.3采用评价标准值

本评价采用标准值见表1.5-1---1.5-5。

表1.5-1地表水环境质量评价标准值

项目

PH*

DO

CODcr

BOD5

总磷

石油类

高锰酸盐指数

非离子氨

硝酸盐

亚硝

酸盐

氨氮

标

准

值

6-9

≥2

≤40

≤10

≤0.2

≤1.0

≤15

≤0.2

≤25

≤1.0

≤1.5

标准来源

《地表水环境质量标准》（GHZB1-1999）V类

注：

除PH外，其它单位为mg/l。

表1.5-2环境空气质量标准值（mg/Nm3）

项目

SO2

NO2

TSP

PM10

取值时间

年平均

0.06

0.08

0.20

0.10

日平均

0.15

0.12

0.30

0.15

小时平均

0.50

0.24

/

/

标准来源

GB3095—1996二级标准

表1.5-3废水污染物排放标准值（mg/l）

项目

CODCr

BOD5

SS

氨氮

总磷

废水排放标准值

500

300

400

/

/

标准来源

DB32/180—1998三级标准、四级标准

表1.5-4噪声标准值

类别

标准值（dB（A））

标准来源

昼间

夜间

区域环境噪声

60

50

GB3096-932类区

厂界噪声

营运期

60

50

GB12348-90Ⅱ类区

施工期

详见表1.3-5

表1.5-5施工期厂界噪声标准值

施工

阶段

主要噪声源

噪声限值

标准来源

昼间

夜间

土石方

推土机、挖掘机、装载机等

75

55

GB12523-90

打桩

各种打桩机

85

禁止施工

结构

混凝土搅拌机、振捣器

70

55

装修

起重机、吊车、升降机等

65

55

2工程分析

2.1建设项目概况

2.1.1项目名称、性质、建设单位

项目名称：

新港城一期工程改造性房地产开发

建设性质：

新建

建设单位：

连云港万润房地产开发有限公司

（原名：

连云港光通房地产开发有限公司）

2.1.2规模及投资方案

本项目规划总用地面积316.5亩（其中含城市道路42.7亩），拟建B、C两个组团；B、C两个组团总用地面积18.25万平方米，其中商住楼占地10.4万平方米，小区公建占地2.61万平方米，城市公建（即沿路商业用房）占地2.15万平方米，小区道路占地1.86万平方米，绿化用地1.23万平方米；总建筑面积213956平方米（不含城市公建），其中商住宅建筑面积171917平方米，小区公建建筑面积42039平方米。

项目总投资为26953.7万元人民币，其中包括固定资产投资16973.7万元，无形资产投资6160万元，递延资产投资2780万元，建设期贷款利息240万元，不可预见费800万元。

资金来源为贷款2000万元，其它自筹。

2.1.3建设地点

项目位于连云港市新浦区解放东路（老火车站下第一自然巷—巨龙路、巨龙北路、陇海东路、龙河北路（待建）所围地块上，为该地块上除市水泥厂、盐业供销总公司及连云港市贸易中心等单位和个人占用土地外的所有土地，项目用地东西长967米，南北长133～375米，小区被郁州北路（待建）分割成B、C两个组团。

项目地理位置及周围状况详见图2.1-1。

2.1.4平面布置

项目的总平面布置详见图2.1-2。

按照初步设计，项目的平面布置分为B、C两个组团。

B组团位于龙河路和郁州北路（待建）之间，主要有23幢条式住宅楼；C组团位于巨龙路和郁州北路（待建）之间，主要有17幢住宅楼。

B、C组团沿路全部为城市公建。

B、C组团平面布置情况分别见图2.1-3、2.1-4。

2.1.5项目主要构成

项目由B、C两个组团构成。

⑴B组团

B组团主要经济技术指标详见表2.1-1。

表2.1-1B组团主要经济技术指标

名称

单位

数值

所占百分比（%）

备注

总用地面积

万m2

10.68

100

其中：

居住用地

万m2

5.95

9.43

59.5

小区公建用地

万m2

1.51

15.1

公共绿地

万m2

0.83

8.3

小区道路用地

万m2

1.14

11.4

城市公建用地（预留）

万m2

1.25

12.5

总居住户数

户

712

总居住人数

人

2492

户均人数

人/户

3.5

总建筑面积

m2

125946

其中：

住宅建筑面积

m2

101540

小区公建面积

m2

24406

住宅面积毛密度

m2/m2

1.07

住宅面积净密度

m2/m2

1.70

容积率

1.34

建筑间距

1.35

B组团总规划用地面积10.68万平方米，其中预留城市公建1.25万平方米,小区用地9.43万平方米。

总建筑面积125946万平方米（不含城市公建），总居住户数712户，总人口2492人（以每户3.5人计）。

商品住宅楼：

共计23幢，楼号为A1-A8及B1-B14,全部为条式住宅楼。

楼高均为6层，总占地面积为5.95万平方米，总建筑面积101540平方米，底层为半地下式车库。

B组团住宅户型及分层情况详见表2.1-2。

表2.1-2B组团住宅户型及分层表

楼号

每幢楼单元数

总户数

户型

每幢楼总建筑面积

A-1

3

36

三室二厅

5031

A-2

3

36

三室二厅

5031

A-3

3

36

三室二厅

5031

A-4

3

36

三室二厅

5031

A-5

3

34

三室二厅

4799

A-6

3

36

三室二厅

5420

A-7

3

36

三室二厅

5392

A-8

3

36

三室二厅

5031

A-9

3

36

三室二厅/二室二厅

4155

B-1

3

32

三室二厅

4282

B-2

3

36

三室二厅

4744

B-3

3

36

三室二厅

4744

B-4

2

24

三室二厅

3421

B-5

2

24

三室二厅

3414

B-6

3

28

三室二厅

4241

B-7

3

18

三室二厅（有跃层）

3252

B-8

2

24

三室二厅

3602

B-9

2

24

三室二厅

3602

B-10

2

24

三室二厅

3602

B-11

2

24

三室二厅

3292

B-12

2

24

三室二厅

3602

B-13（郁州路边）

3

36

三室二厅

5401

B-14（郁州路边）

3

36

三室二厅

5420

B组团合计

712

101540

公共配套设施：

小区公建用地1.51万平方米，公建面积24406平方米。

主要公建设施有：

①幼儿园（位于中心绿化带附近，6个班）：

占地2100平方米，建筑面积1500平方米；②社区会所中心：

总建筑面积900平方米；③沿路小区公建，占地面积21800.8平方米 ,总建筑面积23341平方米;④其它：

有变电所、泵房、活动中心、公厕及垃圾站等小区内配套设施。

B组团主要公共配套设施情况详见表2.1-3。

其它：

小区道路用地1.14万平方米，预留城市公建用地1.25万平方米，小区公共绿地0.83万平方米。

表2.1-3B组团公共配套设施项目表

设施名称

用地面积（m2）

建筑面积（m2）

平均层数

备注

幼儿园

2100

1500

2

6班,位于中心绿化带西侧

社区会所中心

2350

900

2

小区西入口，沿街小区公建处

青老年活动中心

500

物业管理

100

邮电卫生

80

居委会

50

泵房

50

变电所

310

60

2处（组团公建和沿街小区公建）

公厕

60

1处（组团公建）

管道气调压站

120

90

1处（小区东入口处）

垃圾点

20

1处

沿路小区公建

10200

21016

*所有公共设施合计

15100

24406

⑵C组团

C组团主要经济技术指标详见表2.1-4。

C组团总规划用地面积7.57万平方米，其中预留城市公建0.9万平方米,小区用地6.67万平方米。

总建筑面积88010平方米（不含城市公建），总居住户数522户，总人口18272人（以每户3.5人计）。

商品住宅楼：

共计17幢，楼高均为6层，总占地面积4.45万平方米，总建筑面积70377平方米，底层设有半地下式自行车车库.C组团住宅户型及分层情况详见表2.1-5。

表2.1-4C组团主要经济技术指标

名称

单位

数值

所占百分比（%）

备注

总用地面积

万m2

7.57

100

其中：

居住用地

万m2

4.45

6.67

58.8

小区公建用地

万m2

1.10

14.5

公共绿地

万m2

0.40

5.3

小区道路用地

万m2

0.72

9.5

城市公建用地（预留）

万m2

0.9

11.9

总居住户数

户

522

总居住人数

人

1827

户均人数

人/户

3.5

总建筑面积

m2

88010

其中：

住宅建筑面积

m2

70377

小区公建面积

m2

17633

住宅面积毛密度

m2/m2

1.05

住宅面积净密度

m2/m2

1.58

容积率

1.32

建筑间距

1.35

公用设施：

小区公建用地1.1万平方米，公建面积17633平方米。

主要公建设施有：

①社区会所中心：

总建筑面积900平方米；②沿路小区公建，占地面积6164平方米 ,总建筑面积15793平方米;③其它：

有变电所、泵房、公厕及垃圾站等小区内配套设施。

C组团主要公共配套设施情况详见表2.1-6。

其它：

小区道路用地0.72万平方米，预留城市公建用地0.9万平方米，小区公共绿地0.4万平方米。

表2.1-5C组团住宅户型及分层表

楼号

每幢楼单元数

总户数

户型

每幢楼总建筑面积

C-1

4

48

三室二厅

7230

C-2

4

48

三室二厅

7190

C-3

3

36

三室二厅

5420

C-4

3

36

三室二厅

5392

C-5

4

48

三室二厅

7280

C-6

3

36

三室二厅

5420

C-7

2

24

三室二厅

4640

C-8

2

24

三室二厅

4280

C-9

4

48

三室二厅

7099

C-10

3

34

三室二厅

5148

C-11

2

22

三室二厅

3502

C-12

4

24

三室二厅

4280

C-13

2

24

三室二厅/二室二厅

4660

C-14

2

12

三室二厅

4820

C-15

1

18

三室二厅

3800

C-16

1

18

三室二厅

3428

C-17

1

22

三室二厅

4421

合计

522

88010

2.1.6项目的公用工程

⑴小区内供水

表2.1-6C组团公共配套设施项目表

设施名称

用地面积（m2）

建筑面积（m2）

平均层数

备注

社区会所中心

1834

900

2

沿街小区公建入口处

青老年活动中心

520

500

活动中心内

居委会

100

邮电卫生

80

物业管理

50

泵房

50

变电所

516

100

2处（组团公建和主入口东侧）

公厕

60

1处（组团公建）

垃圾点

20

1处

沿路小区公建

8110

15793

2层,局部三层

*所有公共设施合计

11000

17633

本项目的生活用水、消防用水给水水源由城市给水管网供给.

B组团从龙河路（北路与项目同步设计）城市给水管道上引入一根DN150的给水管,接入B组团小区生活贮水池;C组团从郁州路（北路与项目同步设计）城市给水管道上引入一根DN150的给水管,接入C组团小区生活贮水池.

给水压力约0.16Mpa.

由于城市给水管网的压力较低,所以仅小区沿街二层公建采用城市给水管网直接供水的方式,其它多层住宅要进行二次加压供水,采用水池→水泵→用户.加压供水设备B组团和C组团均选用80DL×2型变频泵三台（其中二用一备）,设在小区集中泵房中.

小区建成后，预计日最大用水总量约1261t/d。

⑵小区内排水

小区内排水采用雨、污分流的排放体制.

小区内每幢建筑周围的适当位置均设置化粪池,进行预处理后的污水排入小区污水管,B组团和C组团集中后的小区污水均由小区污水干管排入陇海路污水管.

雨水排放本着由高向低、就近排放的原则，根据小区本身特点及外部雨水管网情况，B组团小区内雨水均汇集至小区南、北两侧的雨水干管中，再分别接入郁州路、陇海路和龙河路的雨水管道；C组团小区内雨水均汇集到小区中心的雨水干管中，最终排入陇海路雨水管道中。

⑶消防

项目消防按GBJ16-87《建筑设计防火规范》有关规定实施。

小区内的消防用水管网和生活用水管网合建,B组团和C组团消防水池同生活水池均为合建。

分别在B组团和C组团小区集中泵房内设二台80DL×3型室内消火栓加压泵,小区沿街公建层顶设置可满足10分钟室内消防水量的消防水箱.B组团小区内共设五套室外消火栓,C组团共设四套室外消火栓。

⑷供电

本项目采用10KV电压供电,电源引自陇海东路10KV电缆线路,10KV电缆线路引入1BD变电所后再配至2BD变电所,安装容量近1万KW.小区内B、C组团各设两座10KV变电所,分别为各组团内的住宅及公建供电,其中B组团1BD变电所设在物业中心附近,2BD变电所设在公建四的底层。

C组团1BD变电所设在物业中心附近,2BD变电所设在公建三的底层.

小区B组团1BD变电所设S9型油浸式变压器两台,为B组团西侧服务（A楼系列）;小区B组团2BD变电所设SC9型树脂绝缘干式变电压器两台,为B组团东侧服务（B楼系列）.小区C组团1BD变电所设S9型油浸式变压器两台,为C组团西侧服务;小区C组团2BD变电所设SC9型树脂绝缘干式变电压器两台,为C组团东侧服务。

小区内年用电量总量约为2600万度。

⑸通讯

小区内每户住宅都预留有电话（以每户双线的标准设计）、有线电视（每户设两个电视终端）等信息终端接口。

以小区物业管理用房为中心,按星形拓结构建立小区局域网.

⑹供热、供气

小区内每个建筑均预留供热管道,每户用双管制下供下回式、异程式。

采暖采用一户一炉式,由每户的燃气锅炉提供88℃～65℃有采暖热水及40℃的洗浴用水.小区内不设集中供热系统，不建供热锅炉.

区内供气采用管道液化气，气源由城市燃气管网供应，由郁州路中压液化气管道进入小区，B组团内设调压站。

小区建成后预计管道液化气的用量为22.5万Nm3/年。

⑺道路交通系统

小区内采用人车分流以及环形车行系统的交通组织形式，环形车道采用5米、4米两种断面宽度，宅间道路采用3米宽度，小区内道路采用逐级联系的方式，保证交通方便并减少相互干扰。

小区内机动车停放采用分散布置方式，布置在各单元楼底层，B组团需配置154个车位，C组团需配置105个车位，临时泊车规划布置在组团西侧郁州路出入口组团公建广场处。

小区内自行车停放采用各住宅楼半地下层分散设置，平均每户车库面积为6～9平方米。

⑻环卫设计

小区内生活垃圾的收集推广分类、袋装、定点、定时收集，B、C