房地产开发项目申报流程.docx

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房地产开发项目申报流程

 房地产开发项目申报流程

依照我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政赞同程序一般共分六个阶段：

（1）选址定点；

（2）规划总图审查及确定规划设计条件；

（3）初步设计及施工图审查；

（4）规划报建图审查；

（5）施工报建；

（6）建设工程竣工综合查收备案

一、 选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项:

1、 计委审查可行性研究报告和进行项目立项

2、 国土资源局进行土地利用整体规划和土地供应方式的审查

3、 建委办理投资开发项目建设条件建议书

4、 环保局办理生产性项目环保建议书（表）

5、 文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查

6、规划部门办理项目选址建议书

二、 规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、 人防办进行人防工程建设布局审查

2、 国土资源局办理土地预审

3、 公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查

4、 规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划赞同证》

5、规划部门确定建设工程规划设计条件

三、 初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、 规划部门对初步设计的规划要求进行审查

2、 公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查

3、 公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查

4、 人防办对初步设计的人防设计进行审查

5、 国土资源局进行用地预审

6、 市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查

7、 建委制发初步设计批复，并对落实初步设计赞同文件的要求进行审查

8、 建委对施工图设计文件进行政策性审查，依照业主单位建议，核发技术性审查委托通知单

9、建委依照施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查赞同书》

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项

1、 公安消防支队进行消防设计审查

2、 人防办进行人防设施审查

3、 建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查

4、规划部门对改正部分的规划设计补充赞同规划设计条件，在建设单位缴纳相关规费后，核发《建设工程规划赞同证》（副本）

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、 建设单位办理施工报建登记

2、 建设方对工程进行发包，确定施工队伍。

招标类工程经过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包

3、建委组织职能部门对工程动工条件进行审查，核发《建筑工程施工赞同证》

六、商品房预售赞同阶段，此阶段办理以下一般事项

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售赞同证》。

开发企业申请办理《商品房预售赞同证》应当提交以下证件（复印件）及资料：

1、 以下证明资料：

（1） 已交付全部土地使用权出让金，获取土地使用权证书

（2） 拥有建设工程规划赞同证和施工赞同证

（3） 按供应预售的商品房计算，投入开发建设的资本达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

2、 开发企业的《营业执照》和资质等级证书

3、 工程施工合同

4、商品房预售方案。

预售方案应当说明商品房的地址、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图

七、建设工程竣工综合查收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、 建筑工程质量督查站（机构）对建设单位供应的竣工查收报告进行备案审查。

2、 财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实查收。

3、 规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加查收的部门，依照法律、法规、规章的相关规定对相关专业内容和范围进行查收。

规划部门依照上述部门和本部门查收情况核发《建设工程规划赞同证》（正本）。

4、建委综合各部门查收、审查建议，对吻合审查标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合查收备案证明；不吻合标准或要求的，作退件办理并要求限时整改。

一、获取土地

1、建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地相关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必定附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。

2、建设单位持建设项目的相关赞同文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，制定供地方案，报市、县人民政府赞同；需要上级人民政府赞同的，应当报上级人民政府赞同。

建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》，并附具以下资料：

（1） 建设单位相关资质证明；

（2） 项目可行性研究报告批复也许其他相关赞同文件；

（3） 土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；

（4） 初步设计也许其他相关赞同文件； 

（5） 建设项目总平面部署图；

（6） 占用耕地的，必定提出补充耕地方案；

（7） 建设项目位于地质灾害易发区的，应当供应地质灾害危险性评估报告。

3、供地方案经赞同后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地赞同书。

有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签署国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。

4、土地使用者应当依法申请土地登记

经过招标、拍卖方式供应国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同相关部门制定方案，报市、县人民政府赞同后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织推行，并与土地使用者签署土地有偿使用合同。

土地使用者应当依法申请土地登记。

二、房地产项目开发报建报批程序

1、 对获取土地和准备开发项目打可行性研究报告和立项申请，尔后到计划发展委员会申请立项。

2、 凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，有规划测绘队测绘后，获取建设项目规划红线图。

3、 将整体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划赞同证。

4、 整体规划通过后若是一次规划分批推行，就将分期推行的详细规划和相应的单体建筑设计报规划局规划管理处审批。

5、 在审批期间，将各规费收缴部门缴费流转审批达成，其中包括消防、建设、教育地方配套、卫生防疫、白蚁防范、绿化、人防、墙体改造、散装水泥、城建档案、工程质监等。

详细手续办理以下：

（1） 将报批的范围内的全部建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，获取建筑工程消防建议书

（2） 到当地建设局计划财务处缴纳建设规费

（3） 到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费

（4） 到当地卫生防疫站进行建设工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费

（5） 与当地房管局白蚁防范所判断白蚁防范协议，缴纳白蚁防范费

（6） 按整个建设项目规划的绿化率规定特地对项目进行绿化设计，将绿化报建图送园林管理局审批

（7） 按当地的人防配套要求，做项目的人防规划，尔后将所做的人防规划和人防工程的立项申请报当地人防办部门审批经过

（8） 到当地经济委员会缴纳新式墙体改造费和散装水泥费

（9） 到当地城建档案馆签署建设工程档案移交协议书

（10） 到当地建设局质监站签署建设工程质监协议，缴纳工程质监花销。

6、 上述手续办理达成后到规划局规划管理处申领建设工程规划赞同证。

7、 领取建设工程规划赞同证后，将准备推行的全部单体建筑的施工图纸送建设局技术处和建筑工程施工图审查中心审查。

审查通过后领取建筑工程施工图审查赞同书。

8、 若是投资方（项目控股方）是国有财富，建筑工程必定经过当地招招标办公室进行公开招招标，对中标的施工单位发中标通知书。

9、 凭建筑工程施工图审查赞同书和施工单位中标通知书到建设局建管处申领建设工程施工赞同证。

10、 建设工程施工赞同证，和商品房核价的相关资料送当地物价部门进行商品房预售核价。

11、 凭建设工程施工赞同证和预售赞同文件到当地建设局开发办（也许是房管局房地产市场处）领取商品房预销售赞同证。

12、 在项目签署土地出让合同、获取立项批文和建设用地规划赞同证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。

13、 专业管线包括：

供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网，在项目的整体规划设计审查经过今后，有规划设计单位对整个项目的全部专业管线进行管线规划设计，设计成就送规划局的市政规划管理处审查，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门建议，尔后由建设单位会同规划局的相关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将全部专业部门的建议形成会议纪要，以防范各专业管线在详细推行中相互扯皮，管位相撞。

工程建设项目报建须提交资料

1、建设项目立项或可行性研究的赞同文件

2、经办银行或审计部门出具的建设资本到位的资信证明

3、城市规划部门出具的建设项目选址通知书或规划用地红线图（装修装修工程免）；（以上须提交原批件核验并供应复印件存档）

4、填报《广西壮族自治区工程建设报建表》并加盖建设单位公章。

三、办理建设项目选址建议书

依照《中华人民共和国城市规划法》第三十条和《建设项目选址规划管理方法》之规定，特制定申报建设项目选址建议书办理程序以下：

1、 建设单位提第一版面申请（打印件）

2、 说明建设项目的名称、性质、用地与建设规模、拟选地址、供水、用电与能源的需求量、采用的运输方式与运输量，以及废水、废气、废渣的排放和排放量。

3、 建设项目可行性研究阶段，依照项目管理权限，应有市建设局参加，并核发选址建议书。

建设单位报请建设项目设计任务书时，必定附有市建设局核发的选址建议书：

4、 建设项目规划选址的主要依照（附件）

（1） 经赞同的项目建议书

（2） 建设项目与城市规划布局的关系

（3） 建设项目与城市交通、通讯、能源、市政、防灾、规划的连结关系

（4） 建设项目配套的生活设施与城市生活居住及公共设施规划的连结与协调

（5） 建设项目对城市环境可能造成的污染影响，以及与环境保护规划和风景名胜、文物古迹保护规划的协调。

四、办理《建设用地规划赞同证》

建设用地规划赞同证的办理程序是：

（l）建设单位也许个人持建设项目设计任务书也许计划赞同文件，向规划部门提出定

点申请；

（2）规划部门现场勘探，并征采环保、消防、相邻单位等方面建议；

（3）规划部门依照建设项目的性质、规模，依照城市规划的要求，核发其用地地址和界线，供应规划设计条件；

（4）审查建设单位提交的规划设计总图也许初步设计方案可否吻合规划用地要求；

（5）核发建设用地规划赞同证。

办理建设用地规划赞同证所需提交的资料包括：

（1） 申请报告

（2） 《建设用地规划赞同证》申请表

（3） 相关地下管线图、道路红线图和新测地形图

（4） 项目计划批文

（5） 原产权单位建议或双方用地协议书，原土地权属证明及界线点坐标

（6） 环保、消防等职能部门专项审查建议

（7） 已赞同的设计方案（复印件）

五、办理《建设工程规划赞同证》

1、 建设单位〈甲方〉持计划部门的投资批文、土地使用（或相关用地批文）、用地红线图、地形图〈1：

500〉一式两份、建房专题报告等向规划行政主管部门申报划定建筑红线。

2、 建筑红线划定后,即可委托有相应资质的设计单位进行建筑设计 

（1） 新征土地必定先进行总平面规划,经判断后方可作单项工程设计

（2） 原有土地上如无总平面规划,则需作总平面改造规划，经判断后方可作单项工程设计

（3） 大型公建或对城市景观有影响的,先作方案送市规划局审批后，方可作扩初设计,尔后按要求作施工图设计

3、 设计图纸必定按规定报相关部门审查,签署建议〈如建设、消防、人防、防疫、环保等部门〉，并办理建筑招标手续后,再持全部相关文件、图纸〈包括填妥的《建设工程规划赞同证申请表》、当年有效的建设工程项目计划文件、建设用地使用权证或原有建筑物产权可证、建筑红线图及其他文件资料等〉向规划部门申办《建设工程规划赞同证》，同时按规定缴纳配套费等。

4、 办证后即可按合法用地范围和施工图及规划局发出的建筑红线图放施工灰线,经规划局派员验线后方可破土动工。

工程竣工后,经规划局查收合格后换发《建设工程规划竣工查收合格证》,并将竣工档案移交城市建设档案馆,建筑物方可交付使用。

5、 办理各项建设项目报建地址及联系电话 

（1） 市规划局各城划分局办理审批项目内容：

沿街临时建筑沿街改变建筑立面装修及设计方案；改变建筑的使用性质；私房建设报建；农民、居民个人宅基地定点。

（2） 市规划局各城划分局地址及联系电话

新城分局：

古城路1号（5873228）江南分局：

江南路3号（4830606）

兴宁分局：

民主路2-5号（2615919）

永新分局：

新阳路68号（3153061）

城北分局：

北湖南路26号（3311255）

青秀山分局：

青秀山管委会内（2114712）

（3） 建筑工程验线直接与业务员或市规划局城划分局联系

（4） 其他规划管理审批事项到南宁市行政审批办证大厅（南宁市西乡塘科园东路大学创业园内），联系电话：

3221203

六、办理《建设工程施工赞同证》

1、申请建设工程报建的附报资料：

（1） 申请报建的报告

（2） 填写《广西壮族自治区工程建设报建表》

（3） 建设工程当年度立项计划批文或批阅

（4） 工程建设用地赞同书或批阅（图）或国有土地使用证（附图）

（5） 建筑设计红线图

2、申办建设工程施工赞同证的附报资料：

（1） 申办赞同证的申请报告

（2） 填写《建设工程施工赞同证申请表》

（3） 施工图判断（市建设局，地址：

市审批大厅）

（4） 中标通知书或承发包通知书（市招标办，地址：

新竹路8号）

（5） 建设工程规划赞同证（市规划局。

地址：

市审批大厅）

（6） 工程资信证明

（7） 施工合同审查表（市招标办。

地址：

新竹路8号）

（8） 工程质量督查申报书（市质量督查站，地址：

新竹路8号）

（9） 南宁市建设工程安全督查登记书（市安全督查站，地址：

新竹路8号）

（10） 施工企业签署工程可否具备施工条件建议

（11） 文明施工保证书（施工企业签字盖章）

（12） 固定财富投资新动工登记单（市统计局地址：

市审批大厅）

（13） 广西建筑安装工程保险费一致票据（市劳动保险办，地址：

民主路北二里九号）

（14） 建筑工程施工人员不测伤害保险证（同上）

（15） 建筑垃圾办理A证（市市政管理局，地址：

市审批大厅）

（16） 建筑工地噪声排放申请表（市环保局．地址：

市审批大厅）

（17） 非工业污水办理设施的批文（同上，地址：

市审批大厅）

（18） 缴纳散装水泥专项资本通知书（市散装水泥管理办公室。

地址：

市审批大厅）

（19） 南宁市防雷装置设计审查建议（市防雷中心，市审批大厅）

（20） 建设工程承包廉洁协议（市招标办，地址：

新竹号8号）

（21） 房地产开发项目建设协议书（市建设局综合开发处）

注：

1、全部原件都要审查

2、第1、2、7、10、11、18、20项资料要留原件，其他的资料留复印件

3、所供应的资料纸张大小必定一致

建设单位也许个人在获取建设用地规划赞同证后，一年内未办完手续，也许获取建设工程规划赞同证一年内未动工，又未办理延期手续的，建设用地规划赞同证和建设工程规划赞同证即自行无效。