项目营销策划方案.docx
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项目营销策划方案
项目营销策划方案
【篇一：
项目营销方案】
项目营销方案
1.项目概况
1.1项目名称
风尚国际
1.2项目宗地位置
风尚国际公寓位于京东燕郊经济开发区的核心金融商贸区，北临燕郊城市主干道102国道，东距燕郊金融街及景观大道迎宾路200米，西距行宫市场及燕郊人民医院（二级甲等）300米，毗邻燕郊中学及燕郊镇政府
1.3项目经济技术指标
2.项目市场分析
2.1项目投资环境
2.1.1项目投资环境宏观分析
燕郊虽隶属于河北三河市，但在北京市的规划里，最东的正是燕郊。
在很大程度上，燕郊与北京的联系远远大于与三河市的联系。
燕郊与通州接壤，距北京仅30分钟的车程，比北京很多远郊区县还近，是临近北京市区发展最为成熟的外埠地区之一。
燕郊依托毗临北京得天独厚的地域优势，以及自身日臻完善的各项基础配套设施，优美的环境，良好的产业发展及便捷的交通条件，吸引了周边区域内尤其是京城高端人士愈来愈多的关注。
1992年7月，燕郊被正式批准为河北省省级经济技术开发区。
1999年12月，又被批准为省级高新技术产业园区。
2001年又被批准为省级高新技术产品出口基地、河北省首家软件产业基地和省级海外留学生创业基地，目前综合实力在全省27个省级开发区中位居第三，在全省县（市）域开发区中位居第一，是河北省6个重点开发区之一。
经过近10年的发展，燕郊开发区正发展成为集科技、生产、旅游、度假、金融、商贸于一体的一座崭新的现代化首都卫星城。
目前，快速上涨的房价显示出燕郊板块房地产发展上行的巨大空间；而基础设施建设以及生活配套的完善也使得北京人开始有自觉移民趋势。
据统计，燕郊的商品房当中有近八成卖给了北京人，而这个比例在高档项目中则更高，燕郊临近京城的位置和较高的教育水平是吸引北京购房者和外省移民的主要因素。
目前，燕郊和北京房地产市场的融合速度已经明显加快。
2.1.2项目投资环境区域性分析
目前，燕郊城市总体规划正在由清华大学和河北省的研究院做修编，初稿已经完成。
规划的核心思路就是大力发展现代服务业，完善城市功能，把燕郊打造成为首都提供休闲娱乐、旅游度假以及医疗保健的场所。
在医疗保健方面，预计投资17亿人民币建一个1200个床位的综合性医院，以及一个全方位的，包括心理、健康、娱乐方面的老年服务中心；规划在高速路边南侧占地五百亩的集购物、娱乐于一体的室内主题乐园；在教育上、文化上进一步完善配套，打造精品工程，
营造自然与人文的环境，大力建设适应居住的配套设施，提升整个燕郊的城市品位和居住理念。
燕郊的城市规划，基于整体规划布局的理念，首先作好城市的规划和发展定位，创造一个品质高、环境好、服务业发达的城市，在依托北京政治经济发展、生活理念升级的基础上，做一个高起点，高水准的规划。
通过燕郊规划，我们可以看到燕郊发展现状及远景，依靠区位优势、超前观念和开放的心态必将使燕郊成为京城高端人士的新宠，吸引更多的海内外企业投资兴业，同时，也必将进一步带动燕郊房地产业的发展。
2.1.3项目投资环境微观分析
北京总体规划修编确定的“两轴-两带-多中心”发展方向，给京城外围及周边区域带来了历史性的发展良机，尤其东部产业发展带的确定，使城市重心东移的趋势成为必然。
在此规划发展主旨下，定位于北京的新城区的亦庄、通州、顺义等东部区域令人期待，甚至与通州接壤的河北省燕郊经济技术开发区，这个距离北京最近同时也是发展最为成熟的外埠地区之一，也将借助北京东部发展之势，进入更多京城购房者的视野。
尤其是这里便捷的交通、优越的自然环境、日臻完善的各种配套，使这里具备了发展别墅新区的基础条件。
1、产业基础支撑城市快速发展
对于一个新区的发展来说，形成雄厚的产业基础是其发展建设的必要支撑。
燕郊经济技术开发区位于北京东部，与通州区隔潮白河相望、由京哈高速路连接。
据悉，河北省有关方面已就八通线东延至燕郊与北京达成一致，工程有望在2008年前后开工。
此外，还计划在102国道的南侧和北侧各打通一条通往北京的通道，将燕郊轴心的迎宾路往北与顺承高速连接起来，与北京之间形成东西三条、南北一条的公路网络。
对于与通州接壤的燕郊来说，这是一个地产发展的空前利好。
城铁的延长、高速公路的开通，足以加速北京与该区域地产市场之间的融合速度，这同时意味着燕郊地区更高的房价和更大的利润空间。
2、自然条件促进别墅新区形成
辖区总面积108平方公里、总人口20万左右的燕郊开发区，还拥有优越的自然环境。
紧临开发区西侧的潮白河畔自然风光优美、生态环境良好，2008年奥运会前潮白河将改变干涸多年的局面，重新注入生机，将极大地提高燕郊的生态环境价值。
据了解，从2000年起，燕郊地区就相继出现了以和安花园、圣得花园为代表的别墅项目。
虽然拥有潮白河这样得天独厚的自然资源，但是素为京城地产界称道的“一山，两河”中的潮白河别墅带，也只是针对潮白河的顺义区流段，燕郊的别墅项目并未享受到“近水楼台先得月”的便利。
经过近5年的发展，随着区域建设的加速和新增别墅项目的不断推出，京东燕郊别墅板块雏形初现。
3、宏观调控反成燕郊市场利好
近期，以“国八条”为代表的房地产政策频繁出台，尤其集中对一线城市的市场投机行为进行抑制，受金融政策严控特别是对按揭贷款的严格审核的影响，很多购房者持币观望，尤其一些高端住宅和别墅项目销售速度骤减。
然而，与北京接壤的京东燕郊区域房地产市场受宏观调控政策的影响却并不明显。
购买者仍多为在北京工作的置业者。
除了燕郊房地产价格相对合理，售价比通州低许多外，主要还是因为这里的住宅项目较北京有更多优惠条件。
一方面，选择到燕郊置业的人群基本以自住为主，他们既看中这里完善的城市配套，更看好目前相对低廉的房价在未来的上涨空间。
另一方面，相对宽松的按揭贷款政策大大降低了购房者的门槛。
经燕郊开发商介绍，目前在河北省境内，购买别墅类物业基本在3~4天就可发放按揭贷款，最长不会超过一周，而在北京等一些城市，放款周期至少会在15天左右，甚至更长。
二次宏观调控给燕郊区域带来的反而是一种机会，从长远来看，能得到购买者认可的还是产品质量和市政交通。
“除了宏观调控政策给燕郊别墅市场带来的意外利好外，燕郊目前良好的发展势头也与北京城区便利的交通，以及修编之后的北京城市中心东移有巨大关联。
”中国房地产及住宅研究会人居环境委员会专家组组长开彦告诉记者，北京市城市规划和交通改善双重利好逐渐加快了燕郊市场融入北京的速度，现在的燕郊已被称作是北京的“编外郊县”。
4、北京总体规划对燕郊利好
鉴于北京东部地区城市发展的良好空间，2004年在北京城市新规划修编过程中，cbd已被明确定位为中央商务区，大量的商务活动、密集的人流，需要大片的腹地区域为之提供住宅配套。
而毗邻cbd的通州和燕郊开发区则为北京经济带的东移奠定了良好的基础。
大北京是一个编织了多年的美丽愿景，对一线城市的集中调控虽然从客观上刺激了“大北京”概念之下的地产先行。
北京市规委委员邢玉海对大北京，以及大北京区域地产市场的先行融合给予了足够的信心，去年进行修编的北京市城市发展总体规划特意强调了与周边省市的协调与分工：
“因为北京目前的市域已经很难满足现实的发展需求，因此，大北京迟早会实现，在经济融合的背景下，地产市场的现行融合顺理成章。
”此外，邢玉海还解读了大北京率先向东南方向“突围”的原因。
他认为，从世界各国城市发展的经济规律来看，向出海口方向扩展是必然的趋势。
而北京要寻找的出海口恰恰是在东南方向的天津。
因此，大北京的扩展一定会继续发展下去。
首都规划建设专家咨询组专家开彦认为，燕郊的发展可以得到北京市总体规划的助力，但是又不受北京市规划的管束，有相当大的自由度，未来发展前景十分看好。
2.2项目规划用地分析
2.2.1项目地理位置
燕郊102国道南侧,迎宾路路口西南200米
2.2.2项目土地面积及使用性质
2.2.3道路交通
【篇二：
项目销售策划方案】
销售策划方案
（讨论篇）
二零一一年五月
目录
1/42
第一部分市场分析
第一章平顶山经济与社会发展现状
一、平顶山市经济房展现状
第二章区域分析
一、区域概况
二、区域发展现状分析
第二部分项目分析
第一章项目价值分析
一、项目概况
二、地块价值解析
三、项目swot分析
第三部分项目定位
一、背景阐述
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二、项目住宅物业定位
三、客户定位
四、
五、
六、
第四部分
一、
二、
第五部分
一、
二、
三、
四、形象定位案名建议价格定位营销氛围形成包装总纲应用系统销售实施销售阶段及进度销售阶段工作安排销售前期准备各销售阶段价格控制
3/42
五、促销手段
第六部分宣传推广策略
一、广告目标
二、广告诉求
三、广告风格
四、阶段安排
五、费用估计
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第一部分市场分析
第一章平顶山经济与社会发展现状
一、平顶山市经济房展现状
1、快速的经济增长构筑了房地产发展平台
06—09年来平顶山gdp保持快速增长，城市gdp和人均gdp都保持着快速的发展势态，较快的城市发展速度为房地行业的持续发展提供了良好的平台。
平顶山统计局：
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【篇三：
项目营销计划书】
篇一：
项目销售计划书
一期推广策略
一、项目推广目标1、销售目标
2012年3月开盘，至2012年9月，一期项目销售率达到95%及以上。
2、品牌建设模式
项目推广→产品品牌→企业品牌
借助项目推广建立产品品牌，打造产品品牌嫁接树立企业品牌且通过项目经营达到企业品牌的迈向成都一流的企业战略目的。
3、一期的品牌建设目标
建立项目的品牌知名度
项目整个体量庞大，需要树立强大的品牌知名度和美誉度，以保证项目所需的巨大客流量，长线持续销售市场的客户口碑。
作为一期产品，主要处于客户积累的期房阶段，重要的目的在于建立强大的品牌知名度，为后期市场美誉度的建立打好基础。
二、价格策略
基准项目均价计算
本项目销售定价为：
平均价格8813元/平方米整盘销售时间初步定为2年，价格建议梯次增长。
一期均价：
元/㎡
三、一期销售目标在各阶段的达成
根据项目运作的时间节点，以及项目最终要达成的目标，计划项目各阶段的推广目标如下：
四、入市策略
项目正式亮相时间为2012年3月
1、跟随钢铁物流市场热点。
2开平区将成为12年唐山市开发的热点区域，业内的关注，媒体的争相报道均可成为本项目开发的借势之利。
对于中运钢铁物流城一期，根据市场的实际情况，结合销售实施的实
策划部
目录
一、前言3
二、市场分析3
（一）、区域市场分析3
（二）、区位市场分析3
（三）、区位竞争分析3
1、区位市场竞争性分析3
2、竞争对手策略分析3
3、区位市场竞争态势分析3
（四）、项目分析4
1、地块分析4
2、资源分析4
3、项目swot分析4
3.1、项目优势分析4
3.2、劣势分析4
3.3、机会分析4
3.4、风险分析4
（五）、项目企划思路4
1、针对优势和机会4
2、针对本案劣势和威胁4三、项目发展定位4
（一）、发展商定位5
（二）、市场定位5
1、主题定位5
2、形象定位5
3、客户群体定位5
3.1、目标市场细分5
3.2、目标市场选择5
3.3、目标市场定位5
（三）、产品定位6
（四）、价格定位6
1、总体定价原则6
2、总体定价方法选择6
3、项目总体定价方案6
四、项目的营销推广6
（一）、营销推广体系的建立6
1、价值体系的建立7
2、实现价值体系的要素7
（二）、营销推广计划7
1、前期铺垫期7
1.1、计划时间7
1.2、推广计划目的和重点7
1.3、计划安排7
1.4、预期效果7
2、逐步导入期72.1、计划时间7
2.2、计划目的和重点7
2.3、计划安排8
2.4、预期效果8
3、公开期8
3.1、计划时间8
3.2、计划目的和重点8
3.3、计划安排8
3.4、预期效果8
4、持续强销期8
4.1、计划时间8
4.2、计划目的和重点8
4.3、计划安排8
4.4、预期效果8
5、逐步降温销售期8
5.1、计划时间8
5.2、计划目的和重点8
5.3、计划安排8
5.4、预期效果8
6、尾盘销售期9
6.1、计划时间9
6.2、推广计划目的和重点9
6.3、计划安排9
6.4、预期效果9
（三）、项目推盘方案9（四）、项目销售进度目标9
（五）、营销推广策略9
1、媒体宣传策略10
1.1、媒体选择10
1.2、宣传主题10
1.3、广告创意及诉求10
1.4、媒体组合策略10
1.5、媒体宣传预算11
2、活动策略11
2.1、活动目的11
2.2、活动计划11
2.3、活动预算11
一、前言
概括性语言陈述营销推广方案的思路及依据、方案的推广执行和预期目标等。
二、市场分析
（一）、区域市场分析
介绍项目所在城市行政区的基本情况，一般包括行政区规模、人口、交通状况以及行政区在该城市的地位和未来发展等方面。
（二）、区位市场分析
区位市场是指项目所在的小区域或城市房地产市场板块（如廊坊锦绣花苑、馨语星苑分别属于廊坊西北板块、西南板块）。
重点对区位的商品房市场基本现状介绍和未来市场发展趋势预计，同时阐述区位三级市场基本情况。
（三）、区位竞争分析
首先概述区位市场竞争概况（在售或拟售项目数量、产品未来供给等），以及区位的整体产品定位和目标客户群定位等。
1、区位市场竞争性分析
原则上要求以表格形式介绍区位竞争性项目，且以饼状图描述竞争性项目产品的面积区间和户型套型配比。
2、竞争对手策略分析
竞争性项目采用的推盘策略，包括开盘时机选择、推盘量、推盘产品选择、推盘媒体选择、推盘活动策划、优惠方式以及销售进程控制等。
3、区位市场竞争态势分析
综合分析区位市场的竞争基本现状，预计区位市场未来竞争态势。
（四）、项目分析
1、地块分析
对项目地块的地理位置和区位的人文生态环境、交通、生活配套、周边商业业态、市场竞争等进行概括性分析。
2、资源分析
概述项目所用用的资源，如项目所具备的区位大环境资源和产品资源等。
3、项目swot分析
3.1、优势分析
从项目的地理位置、交通、生活配套、人文资源、生态环境、规划设计、发展商等方面分别阐述项目优势。
3.2、劣势分析
一般从项目的硬件条件、软件条件和竞争等方面分析项目劣势。
3.3、机会分析篇三：
市场营销项目计划书
对“蒙元”酸奶市场营销方案
一概论
酸奶子，蒙语中称“艾日格”。
这是一种将鲜牛奶置于缸里，任其自然发酵凝结，到乳浆分离时饮用的饮料。
制酸奶的原料主要是牛奶和酸奶曲种，但也有用羊奶、驼奶做原料的。
二市场营销环境分析：
三对中国酸奶业市场的分析近年来我国酸奶产量逐年增加，且呈直线上升趋势，2003年全国的总产量达到近23万吨。
虽然目前酸奶在我国整个乳制品中的比重仅为7%到8%左右，但近两年其产销量增长速度均高达40%以上，今后五年仍是酸奶的大发展时期。
国际趋势也是如此，酸奶平均增长率为20%左右。
目前，就全国范围来讲，生产酸奶的主要厂商是三元、三岛、妙士，光明、蒙牛、伊利等。
目前也有一些国外品牌，但是品种和数量有限，其中蒙牛、伊利和光明是酸奶市场的三大巨头，占据了绝大市场份额。
90%以上的酸奶是走零售渠道，大约8%的酸奶通过餐饮渠道销售，剩余的通过机构、奶站等渠道销售。
四分析市场营销机会（swot）
优势（s）：
红城乳业所生产老酸奶采用了蒙古族延续千年的老酸奶制作工艺，口感独特，且随着农业产业化和农畜产品资源转化建设步伐的加快，人们生活水平，健康意识的日益提高，对奶制品的需求必将随之增大。
因此，企业具有非常广阔的发展前景。
企业文化在于“市场是企业的生命，质量是企业的灵魂”注重质量与市场，有着广泛的消费群体。
自主创新能力强，并作为盟内的利税大户，有着良好的
-1-
声誉，且有很多优惠政策。
由于企业所在地紧邻边境，与俄罗斯接壤，出口产品量较多。
除此优势外，由于所在地地处内蒙古草原，奶源供给量充足，且与多家奶站签订独家送货渠道。
劣势（w）：
蒙元老酸奶在盟内有着较高的声誉，但在全国范围内不为大多数人认可，且在光明、蒙牛、伊利等国内知名品牌的冲击下，很难跻身一流的酸奶品牌行业。
而且由于生产线数年未进行更新，生产设备简陋落后，生产能力较低。
企业在数年的经营过程中，没有进行信息化处理，对新信息，新技术没有最新的一手资料，故在销售，经营环节无法与市场挂钩。
对于企业员工，由于企业没采取积极鼓励措施，无论产销量多少，工资数额都是固定的，所以没法调动员工积极性。
企业在起步初期贷款较多，故资金匮乏。
企业战略方向不明，数年都只经营一种产品，没有方向，目标。
机会（o）：
在蒙古草原上，真正的酸奶是将牛奶通过自然发酵后变成的凝固型乳品。
还有良好的清热、解毒等作用。
最早以前，草原上的人们万一食物中毒了，就是喝酸奶来解毒的。
自然发酵的酸奶，其益生菌是在牛奶发酵过程中自然生成的，不是添加的。
然而，我们日常从超市里买到的普通酸奶并非如此，而且“蒙元”酸奶的特点是具有纯手工成分在内的，在与其他品种相比，天然成分显然要更显著。
且由于是传统工艺，牛奶取自内蒙古大草原，奶源较好，蛋白质含量较高，不含有任何添加剂成分。
因此也避免了类似“三聚氰胺”的事件发生。
在价格方面，由于广告费用较少，在同样的原材料价格基础上，销售价格要比名牌酸奶低很多，因此所面向消费群体也更为广泛。
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威胁（t）：
伴随着蒙古老酸奶的知名度越来越高，很多厂家也都推出了各自的蒙古老酸奶品牌，市场竞争日益激烈，同时各个厂家还推出果味酸奶，提高了酸奶的保质期，冲击了“蒙元”酸奶的市场销售份额。
国外企业也效仿中国生产方式，向中国进口了奶制品。
且由于发生了“三聚氰胺”事件，消费者对奶制品的选购充满了怀疑的心态。
五确定市场营销目标
酸奶作为一种营养饮料，对于不同年龄段的人，不同的场合，对酸奶消费的要求也有着很大的不同。
因此为了能更好的开发市场，就必须要对消费者对酸奶消费的心理有很好的把握。
经过分析对于老酸奶的消费人群，总体上说有两类消费群体，一类是对时尚追求的群体，另一类是对健康关注的群体。
对时尚追求的消费群体来说，追求高品质的生活，对身材比较关注，为了达到美容的目的，清宿便排肠道毒，而且女性居多，对口味比较注重，普遍学历偏高，且本科、大中专学历的年轻人居多。
而对于健康关注的消费群体，往往对自己的健康高度关注，喝酒应酬的人群，多遇到饮食不规律导致的肠胃问题，以及内分泌失调导致的肥胖问题，是对酸奶情有独钟的群体。
所以对于解决这两类消费群体的销售问题最为重要，可在白领工作集中区及校园里进行降价促销，确定高端领域目标，增加多口味酸奶。
而且可通过
六品牌和包装：
老酸奶包装盒上的奶牛品牌较大，手书的毛笔行书黑色子体“蒙元老酸奶”占据了包装的主体位置。
整体包装使用白、绿两色，很符
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合内蒙古草原的简约、大方、宽广的性格。
盒子背面有介绍酸奶历史及制作工艺、传统的手绘连环画的图案，附以竖写的酸奶渊源文字介绍，可谓图文并茂。
给人以一种很地域、很传统、很历史的印象（有了这些元素，消费者自然会把产品与这些特色相联系，将蒙古草原独有的资源优势暗合到产品上，空气纯净，水质甜美，草原辽阔，优质奶源）有了这种无形联系，老酸奶更具有自然性，天然性。
七分销渠道策略：
分销渠道指促使某种产品和服务能顺利地经由市场交换程，转移给消费者使用的一整套相互依存的组织，包括商人中间商和代理中间商，还包括处于渠道起点和终点的生产者、中间商和最终消费者或用户。
1）零售和商店零售商：
可以通过渠道销售酸奶。
可以仿照妙士酸奶。
妙士酸奶通过零售渠道销售的产品小于1%。
目前该企业产品的定位是走高端市场，以后可能会向大纵市场发展，也进入零售渠道。
2）销售代理商：
销售代理商为委托人销售某些特定产品。
可在外
地寻找一些其他食品零售商代销。
而本企业也通过交换销售方式来互相经营。
以拓宽市场，提高知名度。
除此之外还可以网络销售，如团购网等。
八促销策略：
1）融入文化元素，尽显品牌内涵。
可以在不同地方进行广告宣传，如广播电视，车站，出租车等。
结合蒙元文化进行，优化图文设
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