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发展规划

郑州市人民政府办公厅关于印发《郑州市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（2008－2010年）》的通知

（郑政办〔2008〕1号）

各县（市）、区人民政府，市人民政府各部门，各有关单位：

　　《郑州市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（2008-2010年）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　二○○八年二月二十一日

郑州市解决城市低收入家庭住房困难

发展规划和年度计划（2008-2010年）

第一章　总则

　　住房问题是重要的民生问题。

编制和实施《郑州市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（2008-2010年）》，对加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系具有重要意义，对完善社会保障体系，保障人民基本生活需要，强化政府公共服务职责具有积极的促进作用。

第一节　指导思想

　　以党的十七大精神为指导，以构建社会主义和谐社会为目标，全面贯彻落实科学发展观，坚持发展与保障并重、长远规划与近期目标并重、重点保障与一般供应并重、加速发展与规范管理并重，正确把握社会进步和完善住房保障制度的关系、大力发展经济和强化住房保障的关系、房地产市场持续健康发展和保障性住房建设的关系，全面推进小康社会建设。

第二节　编制依据

（一）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）

（二）《建设部关于印发＜解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见＞的通知》（建住房〔2007〕218号）

　　（三）《河南省人民政府关于贯彻国发〔2007〕24号文件切实解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（豫政〔2007〕72号）

　　（四）《郑州市人民政府关于进一步加强廉租住房制度建设的意见》（郑政〔2006〕19号）

　　（五）《郑州市人民政府关于完善住房保障体系稳定住房价格的若干意见》（郑政〔2007〕24号）

　　（六）《郑州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

　　（七）《郑州市城市总体规划纲要》

　　（八）《郑州市土地利用总体规划》

　　（九）《郑州市住房建设规划（2006-2010年）》

　　（十）《郑州市城市低收入家庭住房调查报告》

第三节　规划作用

　　本规划是我市近期解决低收入家庭住房困难的主要依据，是开展住房保障工作的重要基础，是加快建立健全住房保障体系的综合手段，是保障资金安排和保障性住房建设用地供应的主要依据。

第四节　适用范围

　　郑州市建成区。

包括中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区5个行政区，郑东新区、郑州高新区、郑州经济开发区3个管委会，以下简称市区。

　　郑州市所属县（市）和上街区根据本辖区城市低收入家庭住房调查结果，结合当地经济社会发展实际，编制本辖区解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划。

第五节　规划期限

　　本发展规划和年度计划适用于2008-2010年，即“十一五”规划的后3年。

第二章　城市低收入家庭住房现状分析

　　根据国发〔2007〕24号文件的要求和编制本规划的需要，为深入了解和掌握全市低收入家庭的人数、收入、住房现状及需求情况，我市自2007年9月8日至11月18日在全市范围内组织开展了城市低收入家庭住房调查，并形成了《郑州市城市低收入家庭住房调查报告》。

　　调查工作采取“统一部署，分区组织，层层推进，逐级负责”模式，采用全面登记和重点调查的方法，在全市范围内全面开展。

各县（市）和上街区参照市区组织模式，成立了相应的领导机构和具体实施机构，负责本辖区的住房调查工作。

　　调查过程中，郑州市市区范围内共聘用800名督导员，2600名专、兼职调查员，600名数据录入员，对申请报名的人均月收入低于1015元且人均住房建筑面积低于20平方米的4.55万户家庭进行了全面登记，在初步筛选后，对3.84万户低收入家庭进行了入户调查。

依据入户调查结果，按照我市人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，拟将市区范围内人均月收入低于1015元且人均住房建筑面积低于16平方米的3.05万户低收入住房困难家庭纳入住房保障范围，根据其经济和住房困难程度，分别享受廉租住房和经济适用住房政策。

同时，考虑到国发〔2007〕24号文件下发前我市已有2.10万户家庭取得了经济适用住房准购证，为此，我市市区范围内实际共需保障5.15万户。

第一节　我市社会经济发展基本情况

　　2006年我市城市居民总户数为99.73万户、总人数为309.32万人，平均每户3.10人。

2006年GDP为2013.50亿元，年人均GDP为27956元；市区居民年可支配收入为12178元；市区人均住房建筑面积为23.80平方米。

第二节　市区低收入家庭基本情况

　　此次住房入户调查共计3.84万户，占市区总户数（99.73万户）的3.85%；调查人数为13.20万人，占市区总人数（309.32万人）的4.30%。

调查结果显示，低收入家庭呈现出以下特点：

　　从家庭人口构成看，平均每个调查住户家庭有3.43人，高于市区住户家庭总体平均水平（户均3.10人）。

3口之家超过40%，占调查总户数的41.6%；4口和5口之家分别占调查总户数的21.9%和12.1%；7口及7口以上的家庭占调查总户数的1.8%。

　　图2-1（略）

　　从家庭收入情况看，人均月收入在520元以下的户数为29600户，占调查总户数的77.1%。

其中家庭人均月收入在0-260元之间的家庭户数为13228户，占被调查总户数的34.4%。

　　图2-2（略）

　　从家庭住房面积看，市区调查住户家庭的住房总面积为177.75万平方米，其中：

具有自有产权的住房面积为108.67万平方米，占被调查住户家庭住房总面积的61.1%；非自有产权的住房面积为69.08万平方米，占被调查住户家庭住房总面积的38.9%。

被调查住房家庭人均住房（含租房）面积为13.49平方米，与市区人均住房面积23.80平方米相差10.31平方米。

人均住房面积（含租房）12平方米以下的12404户，占调查总户数的32.3%。

　　图2-3（略）

　　从分布区域情况看，中原区低收入家庭相对较多，调查户数为12771户，占市区调查总户数的33.2%，占该区总户数的8.1%；调查人数为43889人，占市区调查总人数的33.3%，占该区总人数的8.8%。

金水区低收入家庭相对较少，调查户数为6819户，占市区调查总户数的17.8%，占该区总户数的3.0%；调查人数为23297人，占市区调查总人数的17.7%，占该区总人数的3.2%。

　　图2-4（略）

　　从现有住房户型结构看，现有住房（含租房）主要户型为二室一厅，单间和一室一厅，居住在这三种户型中的低收入家庭比例达到了77.7%。

其中，拥有两室一厅的占38.4%、拥有单间的占20.5%、拥有一室一厅的占18.8%。

有68.6%的家庭住房拥有相对独立的卫生间和厨房的成套住宅，31.4%的家庭则居住在没有相对独立的卫生间和厨房的非成套住宅中。

　　图2-5（略）

　　从现有住房建成年代看，20世纪80年代之前的住房占总量的25.9%，80和90年代建成的住房占总量的68.2%，而2000年以后建成住房的比例仅为5.9%。

　　图2-6（略）

第三节　所属县（市）和上街区低收入家庭基本情况

　　郑州市所属县（市）和上街区调查的低收入家庭总户数为0.75万户，占以上地区住户家庭总量（110.98万户）的0.68%；调查低收入总人数为2.68万人，占以上地区住户家庭人数总量（414.95万人）的0.65%。

平均每个调查的低收入家庭有3.57人，略低于以上地区住户家庭总体平均水平（户均3.74人）；人均住房建筑面积15.41平方米，高于郑州市区低收入家庭人均住房面积（13.49平方米）1.92平方米。

　　从所属县（市）低收入家庭的区域分布情况看，中牟县低收入家庭相对较多，户数为1961户，占县（市）调查总户数的26.17%；巩义市、荥阳市、新密市、新郑市和登封市低收入家庭户数分别为882户、909户、1205户、468户和1612户，分别占县（市）调查总户数的11.77%、12.13%、16.08%、6.24%和21.51%；而上街区的低收入家庭相对较少，户数为457户，占县（市）调查总户数的6.10%。

　　图2-7（略）

　　从所属县（市）低收入家庭人均住房面积看，所属县（市）低收入家庭人均住房面积为15.41平方米，其中上街区、中牟县、巩义市、荥阳市、新密市、新郑市、登封市低收入家庭人均住房面积分别为12.27平方米、16.34平方米、10.10平方米、14.84平方米、22.94平方米、13.69平方米、12.70平方米。

　　图2-8（略）

第三章　市区城市低收入住房困难家庭住房需求分析

第一节　住房需求现状分析

　　此次住房调查确定的我市低收入住房困难家庭共计30515户，占郑州市区被调查住户家庭总户数的79.4%。

　　在30515户家庭中有购房需求的家庭有17629户，占57.8%，扣除部分最低收入家庭不切实际的购房需求后为16026户，占52.5%；有租房需求的家庭有9013户，占29.5%；无住房需求的家庭有3873户，占12.7%。

　　从购房需求类型看，有限产权的经济适用住房最受欢迎，有16678户家庭选择购买“有限产权经济适用住房”，占有购房需求家庭94.6%。

低收入住房困难家庭的购房意向区域首选中原区，有6371户，占36.1%；二七区有3296户，占18.7%。

这与调查住户家庭的区域分布基本一致。

　　图3-1（略）

　　在有租房需求的9013户家庭中，改善居住条件是最强烈的愿望，有7417户，占82.3%。

中原区、管城回族区是租房的密集区域，分别为2496户、2474户，分别占27.7%、27.4%。

租房面积多选择中小户型，选择60-70平方米的有2361户，占26.2%，其次是50-60平方米，有1966户，占21.8%。

　　综合分析低收入住房困难家庭的住房需求及经济承受能力等因素，拟将家庭人均月收入低于520元且人均住房建筑面积低于12平方米的14489户家庭纳入廉租住房保障范围，其余的16026户家庭纳入经济适用住房保障范围。

第二节　规划期内新增住房需求分析

　　依据《郑州市经济和社会长期发展规划》和近年来建成区实际人口平均增长速度，预计规划期内我市市区年均新增人口14.6万人左右，按户均不足3人计算，约有5.84万户。

根据本次低收入住房调查结果，低收入住房困难家庭户数为30515户，占市区居民总户数的3.06%。

据此推算出我市城市低收入住房困难家庭年增速约为1800户，其中廉租住房保障户数约占20%，为360户；经济适用住房保障户数约占80%，为1440户，每年需新建经济适用住房8.64万平方米。

第四章　政府保障能力和市场供应能力分析

第一节　财政保障能力

　　近年来，随着我市经济总量的逐年增加，财政收入也呈现出逐年递增的趋势。

但认真分析财政收入形势，还存在很多不确定因素，增收减收因素并存。

根据我市的财政能力，廉租住房保障资金3年内财政可安排3.51亿元，平均每年可安排1.17亿元。

第二节　土地保障能力

　　未来3年内，我市将大力加强保障性住房建设用地供应力度。

采取措施增加廉租住房和经济适用住房的土地供应量，优先保证保障性住房用地计划的落实，并严格监管保障性住房建设用地的开发利用。

2008-2010年，全市保障性住房建设用地计划供应计划为2100亩，按城市住宅用地平均容积率2.0计算，能够满足300余万平方米保障性住房建设用地的供应。

第三节　市场供应能力分析

　　全市经济适用住房建设工作自1995年起步以来，已开发建设661.51万平方米，为5.5万余户中低收入家庭解决了住房困难问题。

2007年新开工项目18个，开工面积近109.33万平方米，竣工项目12个，竣工面积76.08万平方米。

　　我市廉租住房主要采取在经济适用住房项目中配套建设的方式。

自2006年12月第一个廉租住房项目“珠江荣域”开工以来，相继有3个配建项目陆续开工，在建面积3.5万平方米，2008年将陆续竣工，能够提供近600套廉租住房。

　　自2006年我市在经济适用住房项目中配建廉租住房以来，2007年又以城中村改造为切入点，在商品住房项目中配建廉租住房，在开发建设总面积中提供5%的小户型简装修住宅，作为过渡性廉租住房源，按照每月每平方米5元的租金标准，出租给辖区政府（租用期为5年），由区政府统一管理。

在满足廉租住房工作需要后，多余住房作为周转住房，出租给外来务工人员和其他住房困难群众。

　　据《郑州市住房建设规划（2006-2010年）》等相关数据，我市建成区现有住房5730万平方米，其中可租赁住房约有5.7万套（不含城中村），下一步城中村改造后可提供的租赁住房约有19万套，不同区域的租赁住房月租金标准约在每平方米6-10元。

目前，我市可租赁住房能够有效满足城市低收入家庭、外来务工人员以及大中专毕业生等住房困难人群的租赁住房需求。

第五章　解决城市低收入家庭住房困难的发展规划

第一节　规划目标

　　以城市低收入家庭为对象，强化政府公共服务职责，切实将廉租住房制度作为解决低收入家庭住房困难的主要途径。

同时，要不断改进和规范经济适用住房制度，稳步推进周转住房建设，“十一五”期末，使全市低收入家庭住房条件得到明显改善，外来务工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。

　　一、廉租住房

　　保障范围由城市最低收入住房困难家庭全面扩大到低收入住房困难家庭。

（一）2008年底，符合条件、申请廉租住房的城市低收入住房困难家庭实现应保尽保。

（二）符合廉租住房保障条件的家庭中，居住在政府提供房源的比例不低于50%。

　　二、经济适用住房

　　进一步规范经济适用住房的建设、交易和管理行为；加大经济适用住房供应，严格限制保障对象，切实改善低收入住房困难家庭的居住条件。

（一）全部解决国发〔2007〕24号发布前已取得经济适用住房购买资格的21000户低收入住房困难家庭的住房需求。

（二）全部解决城市低收入家庭住房调查中经核实符合条件并输入微机档案的16026户低收入住房困难家庭的住房需求。

　　（三）规划期内我市经济适用住房供应要略大于需求，力争在下一规划期内实现全市经济适用住房由现行的计划供应方式向按需求供应方式转变。

　　三、周转住房

（一）在城中村、旧城改造项目和经济适用住房项目中，引导建设一定数量符合外来务工人员特点的住房，以合理租金向其出租。

（二）在外来务工人员相对集中的郑州高新区和郑州经济开发区，集中建设适宜外来务工人员居住的集体宿舍。

　　（三）引导用工单位向外来务工人员提供符合基本卫生和安全条件的居住场所。

第二节　申请条件及退出机制

　　城市低收入住房困难家庭的申请条件实行动态管理，由市政府每年向社会公布一次。

为实现廉租住房和经济适用住房的有效衔接，申请条件中的收入标准均以城镇居民最低生活保障标准的一定倍数进行确定。

　　一、申请条件

（一）廉租住房申请廉租住房保障应当同时符合下列条件：

　　1.申请人及共同申请的家庭成员具有本市城镇户口5年以上，在本市工作或居住；其中申请实物配租的家庭，其家庭成员具有本市城镇户口需达6年以上；

　　2.家庭人均月收入低于我市城镇居民最低生活保障标准的2倍；

　　3.无自有住房，或者现住房人均住房建筑面积低于12平方米；

　　4.符合市政府规定的其他条件。

（二）经济适用住房

　　1.申请人及共同申请的家庭成员具有本市城镇户口5年以上，在本市工作或居住；

　　2.家庭人均月收入低于我市城镇居民最低生活保障标准的4倍；

　　3.无自有住房，或者现住房人均住房建筑面积低于16平方米；

　　4.符合市政府规定的其他条件。

　　（三）周转住房

　　承租对象主要为在郑州市区无住房的外来务工人员和大中专毕业生。

　　二、退出机制

　　低收入家庭住房保障实行动态管理，市、区两级住房保障主管部门按户建立廉租住房档案，并采取定期走访、抽查等方式，及时掌握城市低收入住房困难家庭的人口、收入及住房变动等有关情况。

根据城市低收入住房困难家庭人口、收入、住房等变化情况，对不再符合规定条件的，及时办理相关退出手续。

　　经过批准的经济适用住房购房人拥有有限产权，购买时间不满5年的，不得直接上市交易，因特殊原因确需转让的，由政府按照原购买价格并考虑折旧和物价水平等因素后进行回购；或购房人取得全部产权后方可转让。

第三节　建设标准

　　一、廉租住房

　　单套廉租住房建筑面积控制在50平方米以内，根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。

　　二、经济适用住房

　　经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右。

经市政府批准后，根据低收入住房困难家庭的实际情况，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型结构比例。

　　三、周转住房

　　单套周转住房建筑面积原则上不超过60平方米。

　　四、保障性住房项目规划指标

　　经济适用住房和廉租住房项目选址应按按照合理布局、方便就近的原则科学规划。

建筑工程的规划设计必须符合国家有关法律法规和相关技术规范。

涉及建筑高度、建筑密度、容积率和配套设施等控制性指标应符合控制性详细规划，原则上执行以下标准：

　　1.容积率：

≤3.0；

　　2.建筑高度：

≤60m；

　　3.建筑密度：

≤28%

　　4.绿地率：

≥30%；

　　5.停车位：

0.2-0.3个/户。

　　保障性住房建设应在符合国家质量安全标准前提下，按照发展节能省地环保型住宅的要求，大力推广新材料、新技术、新工艺。

　　同时，要加强政府引导，注重发挥郑州公共住宅建设投资有限公司在节能省地环保型住房建设中的引导和示范作用。

第四节　保障性住房供应

　　按照“政府主导、社会参与”的原则，建立市、区两级管理体制，以区为主，市区联动，根据低收入住房困难家庭的分布情况，合理确定建设规模。

　　一、建设总量

（一）廉租住房

　　我市廉租住房主要采取在经济适用住房项目中配套建设的方式。

根据规划目标，至“十一五”期末，我市应建设廉租住房36万平方米，扣除在建的3.5万平方米，规划期内还应建设32.5万平方米，约6500套廉租住房。

　　房屋建成后，40%的住房作为实物配租，并按照规定标准收取租金。

实物配租主要用于经市民政局核定的低保家庭和低收入住房困难家庭中的烈士遗属、优抚对象、孤老、残疾人及市级以上劳动模范等急需保障的家庭。

60%的住房作为政府提供的可租赁型住房房源，由领取租赁住房补贴的城市低收入住房困难家庭自行选择承租。

（二）经济适用住房

　　规划期内共新开工建设经济适用住房248万平方米（不含2008年前已下达经济适用住房建设计划的项目），其中222万平方米用于满足国发〔2007〕24号文件发布前，已取得《购房资格证》的21000户家庭和经低收入家庭住房调查人均月收入低于1015元且人均住房建筑面积低于16平方米的16026户家庭的住房需求。

26万平方米用于满足规划期内新增经济适用住房保障户的住房需求。

　　二、年度建设目标

　　2008年我市新开工建设经济适用住房150万平方米，竣工100万平方米；建设廉租住房15万平方米。

　　2009年我市新开工建设经济适用住房80万平方米，竣工150万平方米；建设廉租住房15万平方米。

　　2010年我市新开工建设经济适用住房18万平方米，竣工80万平方米；建设廉租住房2.5万平方米。

　　经济适用住房项目中廉租住房配建比例原则上不得低于10%，具体配建比例根据低收入住房困难家庭的需求情况和项目建设进展情况具体确定。

　　图5-1（略）

　　三、建设区域

　　根据我市低收入家庭住房调查结果，综合考虑低收入住房困难家庭的分布情况和住房需求情况，结合我市保障性住房建设用地供应情况，努力实现“属地安置”或“就近安置”，以降低低收入住房困难群众的生活成本。

　　表5-1　

　2008-2010年保障性住房建设区域分布表

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：

万平方米

┌───────┬────┬────┬─────┬──────┬────┬────┬────┐│年度　　　　区│金水区│中原区│　二七区　│管城回族区│惠济区│高新区│　合计　││域　　　　　　│　　　　│　　　　│　　　　　│　　　　　　│　　　　│　　　　│　　　　│├───────┼────┼────┼─────┼──────┼────┼────┼────┤│　　2008年　　│39.60　│59.89　│　31.18　│　29.54　　│　3.80　│　0.99　│　165　│├───────┼────┼────┼─────┼──────┼────┼────┼────┤│2009-2010年　│27.72　│41.93　│　21.83　│　20.67　　│　2.66　│　0.69　│115.5　│├───────┼────┼────┼─────┼──────┼────┼────┼────┤│　　合　计　　│67.32　│101.82│　53.01　│　50.21　　│　6.46　│　1.68　│280.5　│└───────┴────┴────┴─────┴──────┴────┴────┴────┘

第五节　保障性住房第五节保障性住房建设用地供应计划

　　一、土地供应总量

　　根据规划期内郑州市新开工经济适用住房248万平方米，廉租住房32.5万平方米的建设任务，按城市住宅用地平均容积率2.0计算，约需2100亩土地。

我市2008-2010年计划供应2100亩土地用于保障性住房建设，其中新增建设用地1800亩，存量土地300亩。

　　二、土地供应布局

　　详见郑州市2008-2010年保障性住房拟建项目分布示意图（见附件）。

　　三、土地供应年度区域分布

　　我市保障性住房项目建设用地要坚持“统一规划、科学布局、配套建设、方便群众”的原则，根据低收入住房困难群众的分布情况和住房需求情况，合理确定项目位置。

　　表5-2

　2008-2010年保障性住房建设用地供应区域分布表

┌───────┬────┬────┬────┬──────┬────┬────┬────┐│年度　　　　　│金水区│中原区│二七区│管城回族区│惠济区│高新区│　合计　││区域　　　　　│　　　　│　　　　│　　　　│　　　　　　│　　　　│　　　　│　　　　│├───────┼────┼────┼────┼──────┼────┼────┼────┤│　　2008年　　│297.60│450.12│234.36│　221.96　│28.52　│　7.44　│　1240　│├───────┼────┼────┼────┼──────┼────┼────┼────┤│2009-2010年│206.40│312.18│162.54│　153.94　│19.78　│　5.16　│　860　│├───────┼────┼────┼────┼──────┼────┼────┼────┤│　　合　计　　│504.00│762.30│396.90│　375.90　│48.30　│12.60　│　2100　│└───────┴────┴────┴────┴───