北京密云黄金山水庄园项目策划方案.docx
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北京密云黄金山水庄园项目策划方案
北京密云黄金山水庄园项目策划方案
第—部分:
企业简介
一、企业简介
中房集团北京黄金实业总公司最早成立于1984年11月26日,于1992年11月18日由武警黄金指挥部接收,军企脱钩后转入中国房地产开发集团公司,是中房集团的成员企业,公司由三把铁锹起家,进入武警后创业资金达到1500万元,发展到现在的
公司,改制后资产已达9位数字。
经营项目为房地产和酒店业。
黄金公司成立至今,已开发项目二十余个,开发面积达100多
万平方米,取得了良好的经济效益和社会效益。
第二部分:
黄金山水庄园项目概况
一、项目位置
黄金山水庄园位于密云县溪翁庄镇,该镇因密云水库而闻名全世界,距首都机场50公里,距六环30公里,京承公路通车后
从市内出发仅需30-40分钟车程,被市、县两级政府定为旅游度假区。
溪翁庄镇人杰地灵,毛泽东、刘少奇、周恩来、朱德、邓小平、江泽民、胡锦涛等党和国家领导人先后多次莅临视察。
陈毅元帅视察水库时即兴赋诗:
“密云密
云,气象万千,润我京华,福利无边。
”江泽民总书记视察密云水库后题词:
“绿山、净水、富民”。
溪翁庄镇地理位置优越,交通便捷,通讯畅通,基础设施完备。
笔直宽阔的密
溪路横贯全镇南北,于101国道和环湖路相连接。
京承铁路、沙通铁路过境运行并设有客货运站。
溪翁庄镇生态环境优美,空气、水质和环境样样符合生态要求,旅游资源得天独厚,密云水库是首都1000多万人口的饮用
水源基地,湖区周边林木覆盖率为98%,负氧离子值高达10000多个单位。
境内及周边旅游景点星罗棋布,镇中心所处位置,
为密云县东西两条旅游线交汇点。
西侧有全国闻名的自然风景区黑龙潭、京都第一瀑、桃园仙谷、清凉谷、云蒙山国家森林
公园等;东侧有白龙潭、司马台长城、云岫谷、雾灵山国家森林公园等景区。
镇域内有云湖度假村、云佛山旅游度假村、北
京密云国际会议中心、云蒙山庄、明湖山庄等几十家星级宾馆、疗养所、绿化基地。
中央、市、县属近90家企事业单位、科
研院所、分支机构落户在此。
总建筑面积19万余平方米的京溪住宅小区,深得京城众多客户青睐。
翁溪庄镇资源丰富,年产淡水鱼150万公斤,新鲜蔬菜1000万公斤。
目前根据市场需求,正在进行大规模的农业结构调整
结束传统农业生产,发展精品农业、生态农业、观光农业和设施农业。
翁溪庄镇旅游业实现快速发展。
2003年,该镇积极改善镇域环境,加快旅游资源整合,促进了旅游业快速发展。
全年共引
进3家旅游企业开发建设黑山寺风景区等项目,协议金额12亿元;月亮河度假村等4个旅游项目正在建设中;云佛山三期改扩
建和云龙涧风景区已投入使用。
同时建成5个民俗村,发展民俗户152户,有21户达到市级标准。
全年共接待游人102万人次,
实现旅游综合收入2.51亿元。
“黄金山水庄园”项目位于密云水库南端的溪翁庄镇立新村北,紧临密溪公路,在白河风景区的中心地带。
是密云地区旅
游、休闲、度假的的最佳区域。
一侧与密云西线旅游区主干道密溪路相连接,有利于发展旅游和度假产业。
项目土地顺依山势呈元宝形状,区内水、电、路、通讯、排水排污等基础设施以达到“六通一平”。
宗地面积450亩,建
筑面积4.3万平方米。
二、项目划分
项目用地分为三块,因此规划设计自然形成三个组团。
每幅地为—个组团。
各组团间靠道路、景观节点、景观轴线,实现
有机的联系,有分有合,即自然天成,又浑然一体,形成—个项目三个组团,物业统—管理的规划格局。
组团分布依山势自
东向西:
分为山下组团,山腰组团,山顶组团。
山下组团:
紧临密云县西线旅游主干道密溪路,“黄金假日大酒店”就座落在该组团。
三、酒店介绍
北京黄金假日大酒店是三星级标准的酒店,集商务、会议、培训、度假为一体它被绿色生态的黄金山水庄园所拥抱,处于密云县白河绿化风景区中心地带,总占地面积450亩。
酒店建筑面积1.3万平方米,为一期工程;二期工程将在黄金山水庄园内建设3万余平方米的产权公寓,二期工程项目已被政府计划部门批准,正在通过
规划审批。
酒店按中式风格建设,有客房101套。
餐厅可同时接待300人用餐,大宴会厅300平方米,另有各类标准的包间11个,面积
240平方米,西餐厅、咖啡厅170平方米。
大会议厅315平方米,商务洽谈室80平方米。
大歌舞厅253平方米,KTV包间9个150平方米。
洗浴、桑拿、健身、游艺用房800余平方米。
游泳馆1416平方米。
酒店办公用房、员工餐厅等500余平方米。
本酒店标准适中,适合于各类会议、培训、休闲度假人群。
其位置处于密云县城和密云水库之间,是密云西线旅游的必经
之路,背靠青山,环境优雅,二期产权公寓建成后将形成更大的居住、度假群体。
本酒店是中国房地产开发集团的成员企业和培训中心,也是中国房地产协会的培训中心,集团和协会将在这里举办各类房
地产活动,必将推动房地产业与密云旅游业的结合,打造新的品牌。
酒店装修即将完成,待各种设备、设施进店安装调试后
即可开业,欢迎有识之士观光、洽谈、合作。
山腰组团远离密溪路这一交通干道,不但景观好、而且安静,有山地的起伏和高低错落,理应定为人居环境一级地块。
但是由于资金投入的先后,按照分期开发,滚动发展的原则,列为二期开发。
山顶组团由11个景点组成(其中包括东山的8个景点和西山的3个景点),属于改造工程,其地势显要,对山腰别墅区组团和
山下大酒店组团都有烘托作用,应列为三期开发。
第三部分:
市场分析
一、国内旅游市场现状及发展趋势预测
北京市目前共有不同规模档次的度假村300余家,主要分布在昌平、顺义、密云、怀柔、平谷、延庆等周边的郊区县。
具
有规模不等、档次不同、服务水准参差不齐、对旅游资源有相当依赖性、竞争方式以价格为主的特点。
随着居民生活水平的
提高及对更高生活质量的追求,人们对高品质度假村的需求正在逐渐增加。
随着北京外资企业和外商投资的不断进入,促进
了北京经济的蓬勃发展,企业的商务交往会议、会晤不断增多,而大多数企业的会议,出于封闭性和交流性的考虑,将选在
设施服务较好的度假村中进行,增加了社会对高层次度假村的需求。
近3—4年来在北京近郊出现的服务、设施、档次均达到一定水准的度假村均取得了较好的经营业绩。
年龄段在30—40岁之间,教育水平较高,家庭收入在3000至6000元的人群对度假村需求较大。
人们理想的休假周期为每
3个月至半年一次,大多数人愿意选择北京作为休假首选地点。
本项目优越的地理位置和便捷的交通,对吸引这两方面客源均
有—定优势。
尤其是对各种会议和培训班的吸引力很大,这是最大的潜在优势。
密云旅游业正在实现由旅游资源大县向旅游经济强县的转变。
黄金假日大酒店,是按照中式风格兴建的,体现了中国古
典文化的庄重与豪华,同时不失山野风格的宁静优雅。
酒店的硬件是三星级,软件追求四星级服务,其周边环境及地理位置
更令人心旷神怡。
众多的木本和草本植物、鲜花从五月上旬竞相开放,使人仿佛置身于绿色海洋、天然氧吧之中与大自然浑
为一体。
吸引游客在北京黄金假日大酒店度假,来白河风景区及其周围旅游观光,主要分为三个阶段:
第一阶段为起步阶段,主
要以北京市城镇居民为主,争取一些会议和培训班;第二阶段为发展阶段,稳住北京地区游客,面向国内并以会议和培训班
等团体活动为主;黄金公司是中国房地产业协会的理事单位,是中国房地产开发集团的成员企业,本酒店将成为中国房协和
中房集团的会议中心和培训中心;第三阶段为繁荣阶段,从北京市区延伸到国内的京津唐承德地区,再延伸到国际一些旅游
团体。
采用全新的经营管理模式,强化市场开发,千方百计拓展客源市场;积极开展全方位、多渠道、大规模的促销活动,
不断开辟新兴客源市场;全力做好假日旅游这篇文章,加强广告宣传,随着众多风景区的不断开发建设,以及日益火热的旅
游潮流,广大游客必将由目前的旅游观光向综合旅游发展,白河风景区将形成旅游观光、度假、商务、康复健身等多形式、
多层次的大型京郊风景旅游区。
第四部分:
投资估算
一、投资总成本
第五部分:
利润估算
一、销售收入
二、销售收入测算
三、利润估算
实现利润=净销售收入-总投资=28182万元-18300万元=9882万元应交所得税=实现利润×33%=9882万元×33%=3261.06万元
税后利润=实现利润-应交所得税=9882万元-3261.06万元=6620.94万元
投资利润率=9882万元÷18300万元=54%
投资利税率=6620.94万元÷18300万元=36%
四、盈亏平衡点分析
盈亏平衡点=项目成本÷净销售收入=18300÷28182=64.94%
当项目可售面积销售达到64.94%,即达到盈亏平衡点,也可以说,当实际销售价格达到现在预定销售单价的64.94%,达
到销售价格盈亏平衡点。
五、收益测算表
第六部分:
经营模式
一、常规经营
酒店开业后将先按常规经营方式进行操作,运用全新的管理方式、一流的服务质量等开拓经营,为分时度假经营奠定基
础。
山腰的生态别墅按正常的销售方式出售给投资人。
山顶别墅则按块标出出卖给投资人。
二、产权酒店
是另外一种销售方式,把客房作为—个独立产权单位分别出售给投资人,投资人如同购买其它房产一样,投资置业,委托
酒店经营管理,从出租经营收入中获取回报;投资人每年还可以拥有该酒店一定时间段的免费居住权。
黄金假日大酒店按产权
酒店方式经营,可加快资金的回收。
山腰的生态别墅也可按产权酒店的方式来出售给投资人。
三、分时度假
目前世界上已有60多家大型分时度假集团,形成了巨大的分时度假网络,4500个采用分时度假制度的度假村分布在81个
国家,有150多个国家540多万个家庭购买了度假权。
将酒店房间每年的使用期分为5l周,将5l周分时销售给顾客。
每个房间的分时度假产品,就是在约定的时期内每年在这一房间内住宿一周或数周的权利。
分时度假的卖点是房屋的使用时间,以每
周时间为单位分时段将酒店住宿权(使用权)出售给多个业主,以每间客房作为—个时段列出价格表推向市场供客户选择,客
户购买后每年可在酒店享受—段时间度假,也可以作为投资手段,由酒店将客房出租获得投资回报。
分时度假销售酒店客房时段使用权,产权酒店销售客房产权都是酒店经营的新品种,适应居民投资的有效需求,人们对
“钱生钱”的投资意识越来越强,投资实力正处于10万元等级,购房出租模式很费神,投资酒店客房、购买产权酒店的热销最
根本的动力是使众多10万元投资居民成为购买产权酒店的主角。
第七部分:
酒店财务测算
一、测算说明
1、酒店计算期20年,其中建设期1年,经营期19年。
2、基准收益率取10%。
3、缴纳税金和税率
营业税:
各项营业收入均按5%税率缴纳营业税。
所得税:
所得税=应纳税所得额×所得税率,所得税率为33%。
二、常规营业收入预测
1、客房:
酒店设计客房101间,经营期第—年取日租金298元,出租率55%,当年客房租金收入为634万元。
2、餐饮:
酒店设计可供240人同时就餐,经营期第一年上座率55%、人均消费60元、日开餐三次,当年营业收入433万元
3、娱乐设施:
预计经营期第—年营业收入500万元。
4、会议室收入35.1万元/年。
5、其它收入(商务、商场、洗衣)80万元/年。
从经营期第二年开始,各项营业收入按一定比率递增,且递增8年后趋缓不计,其中客房、餐饮和其它娱乐设施营业收入
均按10%预测。
三、利润预测
酒店分时度假销售利润1970.5万元/年
酒店餐饮、娱乐、会议等利润329.6万元/年。
第八部分结论
黄金山水庄园项目手续已齐备,建设条件良好,所处地理位置优越,经营方案灵活多样、切实可行,市场前景乐观,客
源充足,总体评价财务指标较好,有—定的抗风险能力,具有很好的财务获利能力和还贷能力。
根据北京中鼎联合评估有限
公司和北京杜鸣联合房地产评估有限公司的评估报告,本项目在评估时点的市场总价值为18106.81万元人民币,有着巨大的
升值潜能。
密云人打造精品卫星城的规模已初步形成,全国各地的投资商都把目光瞄准了密云,瞄准了这最后一块北京末开垦的土
地;密云的战略性地位越来越显重,越来越受到投资商的观注;由于北京申奥成功所带来的无限商机,中国加入WTO后所带来
的协同效应,加上黄金人的虔诚敬业、精诚协作,必将借着‘黄金山水庄园’项目塑造出二十一世纪黄金公司辉煌的明天。