广告宣传资料法律风险排查及预防销售过程.xls

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一、广告的定义1、广告法第二条：

“本法所称广告，是指商品经营者或者服务提供者承担费用，通过一定媒介和形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者所提供的服务的商业广告。

”2、房地产广告发布暂行条例第二条：

“本规定所称房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。

综上，需排查的广告宣传资料（广义）包括但不限于：

第第一一类类：

售售楼楼书书（宣宣传传手手册册）、海海报报、宣宣传传单单页页、报报刊刊广广告告、户户外外广广告告、公公司司网网站站、其其他他媒媒体体广广告告、内内部部销销售售导导语语等等；第第二二类类：

沙沙盘盘、模模型型、总总平平面面图图、户户型型图图；第第三三类类：

销销售售现现场场的的公公示示情情况况（红红线线内内外外不不利利因因素素公公示示等等）、现现场场解解说说；第第四四轮轮：

样样板板房房及及提提示示语语。

二、广告的法律定义1、合同法第十四条【要约】要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：

（一）内容具体确定；

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

第十五条【要约邀请】要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。

寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

2、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

综上：

广告一般属要约邀请，不构成合同内容，但如果广告内容符合最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条规定，则可能产生合同效力。

三、应确保准确的广告信息1、开发商、承建商、设计单位、监理单位、预售证（号）。

2、占地面积、总建筑面积、容积率、总户数。

3、绿地率、绿地面积（总绿地面积、人/户均绿地面积）。

4、户型（结构、进深与开间等尺度、露台、飘窗、阳台灯）。

5、景观、朝向、间距。

6、价格（均价、起价、价格期间、某套房的具体价格）、优惠条件。

7、设施、设备、材料（品牌/制造商、型号/规格、性能、数量）。

8、附赠庭院、花园、露台（面积、交付标准、用途）。

9、按揭条件、年限、首付比例；10、营销赠送礼品、抽奖活动及奖品。

11、小区配套设施：

会所（设施与具体功能）；停车场/库（车位比/数量、租/售）；篮球场、网球场、游泳池等体育娱乐设施；学校、托幼等文化教育设施（入学条件或资格）；医疗、邮局等；商铺经营业态或限制。

12、采暖、燃气等管网（服务商、收费标准、服务标准）。

13、交通承诺（班车，包括承运人、费用、期间等）。

14、物业服务企业、管理费标准、管理办法（小区封闭、组团封闭等）、管理与服务内容（安防等承诺）。

四、风险1、违法风险（承担行政责任、刑事责任）；2、违约责任（承担继续履行、赔偿损失等民事责任）；3、侵权风险（承担停止损害、返回财产、赔偿损失等民事责任）。

五、广告中的常见问题及引发的责任行政责任例：

停止发布、通报批评、等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响、一万元以下罚款轻度：

无违法所得、三万元以下罚款中度、广告费用一倍以上五倍以下的罚款重度等民事责任例：

违约责任、缔约过失责任刑事责任例：

处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金种类编号常见问题/错误风险评级第一类1使用国家机关和国家机关工作人员的名义低2使用世界级、国家级、最高奖、最佳等用语（切勿滥用评选获奖名称）低3含有淫秽、迷信、恐怖、暴力、丑恶的内容低4以步行或行车时间表示距离低5宣扬风水、占卜等封建迷信低6效果图、实景图不作区分低7不提示标准地名低8引用数据、调查结果、统计数据不表明出处低9宣传广告预售项目没标明预售证号低10面积无明确为建筑面积或套内面积低11不标明专利种类和专利号（中国住宅行业第一个XX专利产品）低12标示明确的销售价格，实际不存在该种价位的房屋单元中13贷款服务含糊其辞（首付一成，即买即住）中14传递信息不准确或有误导嫌疑（免一年物业管理费，商用公寓可明火煮饭）中15侵犯他人知识产权、肖像权中16没有对红线内不利因素进行公示（噪声、恶臭、污染、宗教、禁忌、辐射、规划变迁）中17交通配套承诺（XX条接驳班车、高铁站点、XX条地铁线路交汇口等）中18升值或者投资回报承诺（即买即升值/收租、平层赚一倍，复试赚翻倍、返本销售、售后包租、投资零风险）中19户口、就业、升学承诺（就读XX附中，享受中国一流名校待遇）中第一类20提前宣传商业动态（XX专卖店、便利店、书店、咖啡屋、街头艺术沙龙、私享派对即将进驻/应有尽有）及公用配套（“林地/湖泊面积方圆XX平方公里，是东南沿海最大的城市绿肺”、“XX平方公里国家级湿地公园”、“一所XXXX平方米斥资近亿的鼎级生活会馆”）承诺高21“买一层，送一层”“赠送独享露台、电梯、走廊”高第二类1沙盘、模型低2户型图中第四类1样板间/示范单位高1、广告法第二条：

“本法所称广告，是指商品经营者或者服务提供者承担费用，通过一定媒介和形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者所提供的服务的商业广告。

”2、房地产广告发布暂行条例第二条：

“本规定所称房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。

综上，需排查的广告宣传资料（广义）包括但不限于：

第第一一类类：

售售楼楼书书（宣宣传传手手册册）、海海报报、宣宣传传单单页页、报报刊刊广广告告、户户外外广广告告、公公司司网网站站、其其他他媒媒体体广广告告、内内部部销销售售导导语语等等；第第二二类类：

沙沙盘盘、模模型型、总总平平面面图图、户户型型图图；第第三三类类：

销销售售现现场场的的公公示示情情况况（红红线线内内外外不不利利因因素素公公示示等等）、现现场场解解说说；第第四四轮轮：

样样板板房房及及提提示示语语。

1、合同法第十四条【要约】要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：

（一）内容具体确定；

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

第十五条【要约邀请】要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。

寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

2、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

综上：

广告一般属要约邀请，不构成合同内容，但如果广告内容符合最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条规定，则可能产生合同效力。

1、开发商、承建商、设计单位、监理单位、预售证（号）。

2、占地面积、总建筑面积、容积率、总户数。

3、绿地率、绿地面积（总绿地面积、人/户均绿地面积）。

4、户型（结构、进深与开间等尺度、露台、飘窗、阳台灯）。

5、景观、朝向、间距。

6、价格（均价、起价、价格期间、某套房的具体价格）、优惠条件。

7、设施、设备、材料（品牌/制造商、型号/规格、性能、数量）。

8、附赠庭院、花园、露台（面积、交付标准、用途）。

9、按揭条件、年限、首付比例；10、营销赠送礼品、抽奖活动及奖品。

11、小区配套设施：

会所（设施与具体功能）；停车场/库（车位比/数量、租/售）；篮球场、网球场、游泳池等体育娱乐设施；学校、托幼等文化教育设施（入学条件或资格）；医疗、邮局等；商铺经营业态或限制。

12、采暖、燃气等管网（服务商、收费标准、服务标准）。

13、交通承诺（班车，包括承运人、费用、期间等）。

14、物业服务企业、管理费标准、管理办法（小区封闭、组团封闭等）、管理与服务内容（安防等承诺）。

风险提示承担主要责任删除行政责任删除行政责任删除行政责任应当标示比例恰当的项目位置示意图，显示实际距离行政责任删除行政责任注明为效果图/实景图行政责任更正行政责任更正行政责任添加预售证号行政责任XX户型建筑面积/套内面积：

XXX平方米行政责任删除行政责任3、侵权风险（承担停止损害、返回财产、赔偿损失等民事责任）。

例：

停止发布、通报批评、等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响、一万元以下罚款轻度：

无违法所得、三万元以下罚款中度、广告费用一倍以上五倍以下的罚款重度等例：

处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金将价款改为“XX万起”，同时应于右下角注明宣传日期/有效日期。

行政责任更正：

超低首付（超越国家法律法规及政策规定的承诺）民事责任更正民事责任删除民事责任根据实际规划情况进行公示提醒民事责任1、取得政府及交通部门对自营班车和公交配套的有效批复文件民事责任2、明示自营班车属临时交通工具，开发商有权对线路和班次进行调整，可根据项目进展及时间节点终止运营行政责任删除、更正民事责任行政责任1、涉及政府、办学机构合作事宜，需取得与合作单位签订协议民事责任2、销售广告中涉及合作单位内容/承诺，应尽量取得对方书面许可3、宣传广告关于教育配套描述，注意宣传口径准确行政责任4、对政府和第三方合作单位承诺内容，现场公示相关书面文件，并作免责说明1、不建议使用第一、唯一、首家、独一无二、尊、极、豪、顶等绝对性和夸大表述房地产项目性质性能的词语及其类似词语；行政责任2、不建议使用热销、抢滩、抢购、火爆、甩卖等含糊描述房地产项目销售状况的词语及类似制造紧张空气的词语；民事责任1、尽量不在书面宣传资料（包括报纸、期刊、楼书、光盘、沙盘、样板房、网站等）中反映“送面积”。

书面宣传资料应与规划批准的方案一致，“送面积”部位改造后的户型效果，以装修示范单位和口头介绍为主。

民事责任2、尽量不用“送面积”的说法，可代之以“创新户型”、“有效使用面积扩大”、“部分实用空间不计入产权登记面积”，等等。

3、避免容易引起歧义或误解的说辞，比如“买一送一”、“买一层送一层”、“送露台、花园”、“送一半阳台”、“送阁楼”、“送天台”，“送电梯厅”，而代之以“有*平米不计入产权登记面积”、“产品配置有不计入产权登记面积的较大露台/花园”、“产品配置有只计一半产权面积的大阳台”、“对阁楼（天台、电梯厅）有使用权”，“层高【】米，可选择单层使用或隔为双层”。

4、不要书面渲染“送面积”增加的功能与价值，不要书面对“送面积”户型作单价计算和与正常户型的对比。

应当按照获得批复的实际情况制作（比例、格局、朝向）行政责任应当按照获得批复的实际情况制作（比例、格局、朝向）民事责任1、示范单位门口显眼处应当粘贴或悬挂提示牌；2、提示牌至少需要包含以下内容：

（1）装修示范单位展示户型的建筑面积和套内面积；

（2）清水户型示意图（包括各部分报建形态、计面积部分与不计面积部分应区分，可标注尺寸）；（3）如为装修房，还需要制作户型装修标准；（4）关于软装非交付标准的提示语；民事责任1、广告法第二条：

“本法所称广告，是指商品经营者或者服务提供者承担费用，通过一定媒介和形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者所提供的服务的商业广告。

”2、房地产广告发布暂行条例第二条：

“本规定所称房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。

综上，需排查的广告宣传资料（广义）包括但不限于：

第第一一类类：

售售楼楼书书（宣宣传传手手册册）、海海报报、宣宣传传单单页页、报报刊刊广广告告、户户外外广广告告、公公司司网网站站、其其他他媒媒体体广广告告、内内部部销销售售导导语语等等；第第二二类类：

沙沙盘盘、模模型型、总总平平面面图图、户户型型图图；第第三三类类：

销销售售现现场场的的公公示示情情况况（红红线线内内外外不不利利因因素素公公示示等等）、现现场场解解说说；第第四四轮轮：

样样板板房房及及提提示示语语。

1、合同法第十四条【要约】要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：

（一）内容具体确定；

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

第十五条【要约邀请】要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。

寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

2、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

综上：

广告一般属要约邀请，不构成合同内容，但如果广告内容符合最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条规定，则可能产生合同效力。

1、开发商、承建商、设计单位、监理单位、预售证（号）。

2、占地面积、总建筑面积、容积率、总户数。

3、绿地率、绿地面积（总绿地面积、人/户均绿地面积）。

4、户型（结构、进深与开间等尺度、露台、飘窗、阳台灯）。

5、景观、朝向、间距。

6、价格（均价、起价、价格期间、某套房的具体价格）、优惠条件。

7、设施、设备、材料（品牌/制造商、型号/规格、性能、数量）。

8、附赠庭院、花园、露台（面积、交付标准、用途）。

9、按揭条件、年限、首付比例；10、营销赠送礼品、抽奖活动及奖品。

11、小区配套设施：

会所（设施与具体功能）；停车场/库（车位比/数量、租/售）；篮球场、网球场、游泳池等体育娱乐设施；学校、托幼等文化教育设施（入学条件或资格）；医疗、邮局等；商铺经营业态或限制。

12、采暖、燃气等管网（服务商、收费标准、服务标准）。

13、交通承诺（班车，包括承运人、费用、期间等）。

14、物业服务企业、管理费标准、管理办法（小区封闭、组团封闭等）、管理与服务内容（安防等承诺）。

提示语（免责条款）依据（法律法规）1提提示示语语：

“本宣传册为要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准。

本公司保留对宣传册修改的权利，敬请留意最新资料。

”2总总平平面面图图提提示示语语：

“本平面图以政府规划部门批准的规划方案为依据绘制，其细节以规划方案为准。

在建设过程中可能因政府强制性要求而修改，同时，在不违反法规、不违反合同约定的前提下，本公司亦有权做出细部调整。

（或:

本图仅为项目规划效果示意，与实景存在一定差异。

）”3.关于项项目目周周边边道道路路交交通通状状况况、文文体体商商业业服服务务设设施施介介绍绍等，应提示：

“以上资料为截止于年月日的情况。

”4.对政政府府规规划划中中待待建建的的项项目目如如地地铁铁、轻轻轨轨、公公园园、公公交交线线路路等等的介绍，应提示：

“以上信息来源于。

”5.户户型型图图如标有尺寸，应提示：

“本户型图所标尺寸仅供参考，交房尺寸以合同约定为准；相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同。

”6.介绍项项目目周周边边信信息息时，应提示：

“本页中对项目周围环境、交通及其它公共设施的介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出了承诺。

”（本提示语与本条3.、4.中的提示语同时使用）7在介绍所所使使用用的的设设备备、材材料料的页面，应提示：

“本公司如以同等品质的材料/设备替代，恕不另行通知。

”此提示亦适用于材料/设备展示的现场。

（但如果发生材料/设备变更，应当在合同附件中更正）中华人民共和国广告法第二条中华人民共和国广告法第二条中华人民共和国广告法第二条房地产广告发布暂行规定第十条房地产广告发布暂行规定第七条房地产广告发布暂行规定第十五条中华人民共和国广告法第十条房地产广告发布暂行规定第六条房地产广告发布暂行规定第十二条中华人民共和国广告法第十一条例：

停止发布、通报批评、等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响、一万元以下罚款轻度：

无违法所得、三万元以下罚款中度、广告费用一倍以上五倍以下的罚款重度等房地产广告发布暂行规定第九条房地产广告发布暂行规定第十七条侵权责任法房地产广告发布暂行规定第十一条房地产广告发布暂行规定第十六条房地产广告发布暂行规定第十八条1提提示示语语：

“本宣传册为要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准。

本公司保留对宣传册修改的权利，敬请留意最新资料。

”2总总平平面面图图提提示示语语：

“本平面图以政府规划部门批准的规划方案为依据绘制，其细节以规划方案为准。

在建设过程中可能因政府强制性要求而修改，同时，在不违反法规、不违反合同约定的前提下，本公司亦有权做出细部调整。

（或:

本图仅为项目规划效果示意，与实景存在一定差异。

）”3.关于项项目目周周边边道道路路交交通通状状况况、文文体体商商业业服服务务设设施施介介绍绍等，应提示：

“以上资料为截止于年月日的情况。

”4.对政政府府规规划划中中待待建建的的项项目目如如地地铁铁、轻轻轨轨、公公园园、公公交交线线路路等等的介绍，应提示：

“以上信息来源于。

”5.户户型型图图如标有尺寸，应提示：

“本户型图所标尺寸仅供参考，交房尺寸以合同约定为准；相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同。

”6.介绍项项目目周周边边信信息息时，应提示：

“本页中对项目周围环境、交通及其它公共设施的介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出了承诺。

”（本提示语与本条3.、4.中的提示语同时使用）7在介绍所所使使用用的的设设备备、材材料料的页面，应提示：

“本公司如以同等品质的材料/设备替代，恕不另行通知。

”此提示亦适用于材料/设备展示的现场。

（但如果发生材料/设备变更，应当在合同附件中更正）房地产广告发布暂行规定第十一条房地产广告发布暂行规定第八条本模型因制作比例、工艺和材质所限，与实景存在一定差异，供购房参考。

本户型图所标示尺寸以合同约定为准；相同户型的单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同。

11、修修示示范范单单位位提提示示语语：

“本单位为户型装修示范单位，非交付标准，室内装修、家具、电器、陈设等除注明外均不属于交付标准。

”22、交交房房标标准准示示范范单单位位提提示示语语：

“本单位为户型交付标准示范，相同户型单位因楼栋、楼层等不同，局部结构、面积等可能有所不同。

”33、准准交交房房标标准准示示范范单单位位提提示示语语：

“此为经装饰的交付标准示范单位，除特别注明外均属于交付范围（或：

未注明“随楼配置”的设施和家具、电器、装饰品不属于交付范围）；相同户型单位因楼栋、楼层、单元不同，局部结构、面积等可能有所不同。

”注意：

对示范单位室内与交付标准显著不一致的地方（如隔墙改动等），需在相应位置进行特别提示。

44、“双双层层挑挑高高加加夹夹层层”装装修修示示范范单单位位提提示示语语：

（1）本装修示范单位非交付标准间，仅为装修和户型空间使用建议，敬请留意，买卖双方权利义务以商品房买卖合同及相关合同约定为准：

（2）本装修示范单位中所展示的家俱、电器、洁具、厨具、墙纸、陈设、镶嵌、隔板等非本户型默认的交付标准，具体装修标准请参考本装修示范单位的装修标准说明，最终以合同约定为准；（3）本装修示范单位中挑高部分夹层仅供参考和示意，交付时挑高部分无夹层；55、包包含含地地下下空空间间装装修修示示范范单单位位提提示示语语：

（1）本装修示范单位非交付标准间，仅为装修和户型空间使用建议，敬请留意，买卖双方权利义务以商品房买卖合同及相关合同约定为准：

（2）本装修示范单位中所展示的家俱、电器、洁具、厨具、墙纸、陈设、镶嵌、隔板等非本户型默认的交付标准，具体装修标准请参考本装修示范单位的装修标准说明，最终以合同约定为准；（3）房屋交付时地下室层高约为xx米；房地产广告发布暂行规定第十三条2、房地产广告发布暂行条例第二条：

“本规定所称房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。

综上，需排查的广告宣传资料（广义）包括但不限于：

第第一一类类：

售售楼楼书书（宣宣传传手手册册）、海海报报、宣宣传传单单页页、报报刊刊广广告告、户户外外广广告告、公公司司网网站站、其其他他媒媒体体广广告告、内内部部销销售售导导语语等等；第第二二类类：

沙沙盘盘、模模型型、总总平平面面图图、户户型型图图；第第三三类类：

销销售售现现场场的的公公示示情情况况（红红线线内内外外不不利利因因素素公公示示等等）、现现场场解解说说；第第四四轮轮：

样样板板房房及及提提示示语语。

1、合同法第十四条【要约】要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：

（一）内容具体确定；

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

第十五条【要约邀请】要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。

寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

2、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

备注图片实例最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条依据（法律法规）最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条