管理制度业务部专业管理制度.docx

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管理制度业务部专业管理制度

业务部专业管理制度

为规范业务工作制度，提高业务工作质量，提升各业务专员工作水平特别制定了本章程，该章程主要包括主导项目的开发及可行性分析、房地产市场短期、中期预测分析，以宏观经济高度预测省、市、区域的房地产发展、办理项目的土地征用、立项、施工许可、预售证等有关报建手续、协调评估公司对倍拆迁户的店（住）面积，价值等相关资料的核实整理并建立专户档案包管资料、被拆迁户的合同签订、搬迁、安置的有关事项、填报公司月、年度统计表。

8.1主导项目的开发及可行性分析

8.1.1市场调查、市场前景预测及建议，项目市场潜力分析

一、工作流程

确定市场调研的目的－搜集资料信息－制定调研究计划－进行调研－资料分析－市场潜力分析、项目前景预测及建议

1、确定市场调研的目的

2、搜集资料信息

通过各种信息渠道（包括上网）进行行业、区域、企业（项目委托单位）的信息收集和分析，提交以下资料

⑴Aa0项目土地招标文件

⑵Aa1挂牌文件

⑶Aa2项目竞投文件

⑷Ab00国民经济、产业资料

⑸Ab01人口调查资料

⑹Ab03城市规划及建设

⑺Ab02居民生活、消费水平

3、制定调研究计划

根据上述收集的资料和现有的（市调表）格结合调研目的，确认调研的重点内容、调研的时间、地点与人员，并请调研计划表（编号）上报特助进行下单。

组建项目团队，进行人员分工。

4、进行调研

项目调研团队人员按调研计划中确认的市调表中的内容进行调研，务必作好认真、仔细。

一般采取的做法是从单个楼盘（项目楼盘）到周边楼盘（竞争楼盘）再到区域市场，再由区域市场到周边楼盘再到单个楼盘。

市调结束后，应提交按要求填写的市调表。

5、资料分析

调研结束后，根据市调表按单个楼盘和区域市场进行分析

⑴、单个楼盘级周边楼盘分析的主要内容包括

1、产品分析：

a、产品分析的第一部份是分析楼盘的地理位置。

从大的方面讲就是分析楼盘的历史沿革和区域特性（商业中心、工业中心、学院社区等），了解区域交通状况（公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等），了解区域公共配套设施和人文环境。

从小的方面讲，分析楼盘的进出道路如何，是否临街等。

（它的优劣与否往往决定了楼盘的大部分价值）

b、产品分析的第二部份是对具体产品的分析，就是对楼盘市调的主体部份进行分析。

该部份的重点在于了解楼盘的指标和参数，它具体包括土地的大小、总建筑面积、产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与户型、面积、格局配比、建筑用材，公共设施和施工进度等。

2、价格组合

楼盘的价格主要包括产品的单价、总价和付款方式。

3、广告策略

广告策略主要包括广告基调的推敲，主要诉求点的把握，媒体的选择，广告密度的安排和具体实施效果等。

具体广告行为的市场调查不可能攘括各方面的大小事项，关键是把握其广告策划的精髓。

4、销售执行

销售执行一方面指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务执行等：

另一方面则是调查实际销售结果，如什么样的户型最好卖，什么样的总价最为市场所接受，吸引客户最主要的地方是什么，购买客户群由什么特征等等。

⑵、区域市场的分析主要包括

1、区域分析

区域分析是指在特定的区域中，对影响房地产市场的交通干线、区域特征和发展规划三方面因素的综合分析。

2、区域产品分析

区域产品分析主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置分析、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场发应和市场空白点的捕捉

3、需求特性

需求特性是指区域人口数量的密度、人口结构和家庭规模、购买力水平、客户的需求结构与特性、人口素质和习惯嗜好等。

需求特性要求我们调研者从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特性是我们对产品不断创新的动力与源泉。

按上述要求分析后，业务部专员应提交下述资料：

Ab04房地产个案市调资料

Ab06房地产供给状况

Ab05房地产发展分析

Ab07房地产需求状况

Ab08房地产价格状况

6、市场潜力分析、项目前景预测及建议

通过搜集该项目的资料信息和市调后的资料分析，业务部专员应对该项目的市场潜力进行分析，主要要提报以下资料Ab09项目SWOT分析

8.1.2主导产品定位及价格建议

通过分析该项目的SWOT分析，结合市调结果对项目的目标客户群、产品定位、产品价格定位、营销建议进行准确提报Ac2产品定位。

8.1.2投资报酬评估

通过预估该项目的总销、土地成本、方案报批费用、广告费用、税费、土建费用、公设费用管理费用、不可预见费用等，提交Ac1投报比估算表

8.1.3开发项目竞投方案，及谈判条件的拟定

当投报比估算出来的利润可行的情况下，对项目的工程进度进行预估，并对项目的不确定性进行分析，考虑项目筹资计划，项目投资方式，提交

Ac3不确定性分析

Ac4工程进度预测

Ac5项目筹资计划

Ac6项目投资方式

提报出上述资料以后，并应整理出该项目的市调分析报告范本（可行性报告）A/B/C（即Aac01/Ac02/Ac03）,提交给特助，以备所需。

8.2房地产市场短期、中期预测分析

房地产市场预测是在市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用已有的知识、经验和科学方法对房地产企业和市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断，从而为房地产企业的营销决策提高依据。

房地产短期预测是指房地产企业安排年度内市场营销计划的预测（现是销售部完成）

房地产中期预测是指企业对1～5年内的房地产市场变化及其发展趋势的预测，是企业制定发展规划的依据。

业务部主管每周均应阅读《房地产动态》，并于每周一工作例会上提交心得报告（是否设个编码，又名厦门经纬航房地产读书摘要）。

业务部主管应组织该部门专员时刻关注房地产法律、法规变化动态动态，并增列到《房地产法律、法规》文档中（是否增加编码，POWERPOINT文档）

业务部主管在广泛阅读《房地产动态》、《房地产法律、法规》的基础上，并对市场进行市调及其它途径的了解，应该对企业1～5年内的房地产市场变化及发展趋势有个总体了解，需于每半年提交一份《以宏观经济高度预测省、市、区域的房地产发展》（暂时公司没有，是否增列编码及范本）。

8.3办理项目的土地征用、立项、施工许可、预售证等有关报建手续、（开发事项？

）

应提交

Ae0拆迁

Ae1报建

Ae2产权登记？

Ae3物业、招商？

8.4协调评估公司对被拆迁户的店（住）面积，价值等相关资料的核实整理并建立专户档案包管资料、被拆迁户的合同签订、搬迁、安置的有关事项（开发商事项，是否要写？

）

8.5填报公司月、年度统计表

年终或案盘结案时，管理部将上一年度或结案项目的销售周报表、销售月报表转给业务部门。

业务部应妥善包管，且业务部主管应指派部门专员于年终或案场结案时对案场的来访客量、成交户数、成交金额的走势进行分析，及对案场内各专员的成交户数、成交金额比例进行分析，并提交各案场的销控表（Af0）、（上次评价各专员的资料编码及范本？

）根据（上次评价各专员的资料编码及范本？

）的结果提报厦门经纬航房地产年度（最：

：

：

：

最：

：

：

）人物。

8.6可行性报告撰写纲要

8.6.1可行性报告范本A的撰写要点

一、总论

（一）、项目背景

1、项目概况：

2、投资单位概况

（二）、可行性研究报告编制依据

二、市场调查及分析

（一）、城市发展状况

1、城市概况

2、城市社会经济发展状况

3、人口发展现状及评述

4、居民生活、消费水平

5、城市规划及重大市政建设状况

（二）、城市房地产发展状况

1、城市土地供应及开发状况

2、城市商品供求与价格状况及趋势

3、城市房地产开发建设情况

4、城市房地产的总体发展趋势预测

三、项目区域房地产市场分析

（一）、项目周边环境分析

1、基本概况

2、交通网络

3、市政设施

4、教育文化

5、休闲购物

6、医疗保健

（二）、区域主要竞争项目分析

1、区域主要竞争项目在售情况一览表：

2、同类产品的供需情况分析

3、项目所在区域的客户群体分析（构成、特征、购买心理分析等）

四、项目市场定位

（一）、项目SWOT分析（优势、劣势、机会、威胁分析）

（二）、项目市场定位

1、目标客户群定位

2、产品定位

a、项目发展定位：

b、产品定性及建议：

c、产品定价及建议：

3、项目营销建议：

五、项目投资回报分析

项目投资回报估算分析表

六、项目实施进度计划与融资方案

（一）、项目进度计划表

（二）、融资方案

七、不确定分析

（一）、盈亏区间分析：

（二）、临界点分析

八、社会分析

项目建设对社会的影响及相关措施应包括以下四个内容：

（一）、社会因素

（二）、影响范围程度

（三）、可能出现的后果

（四）、措施建议

九、风险分析

（一）、市场风险分析

（二）、经营管理风险分析

（三）、金融财务风险分析

一十、结论与建议

8.6.2可行性报告范本B的撰写要点

一、前言

1、项目背景概况：

2、投资单位概况

3、市调报告编制依据

二、城市发展综述

1、城市概况

2、城市社会经济发展状况

3、城市各项相关经济指标

4、人口发展现状及评述

5、居民的社会与文化因素

6、城市规划发展因素

三、区域房地产市场分析

1、城市房地产市场发展脉络

2、城市房地产版块的构成

3、城市商品房供需状况分析

4、市区房产开发具体情况分析

四、区域竞争楼盘分析

1、个案基本资料汇总表：

2、在售个案竞争分析：

3、未来晋江市区区域内项目分析

五、消费群体需求分析

1、客户群体类型

2、主要客户群体地理分布

3、需求特征

六、项目周边环境分析

1、区位特点

2、项目环境分析

七、项目地块SWOT分析

1、优势

2、劣势

3、机会

4、威胁

八、项目市场定位

1、目标消费群体定位

2、产品定位

3、营销中心思想定位

九、结论与建议

8.6.2可行性报告范本C的撰写要点

一、城市概况

二、房地产市场分析

三、项目SWOT分析

四、产品定位建议

五、投资报酬初步分析