国家宏观调控下的商业地产投资分析1051378978.doc

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国家宏观调控下的商业地产投资分析

一.目前各种投资理财方式分析对比:

二.2007年国家颁布房地产新政策分析:

2007年的房地产调控政策不仅从土地、行业规范等方面进行直接调控，还扩大到金融、税收等领域进行间接调控，调控政策力度进一步加大、增强。

随着政策出台的密度加大、内容逐渐细化，调控的着力点也更加清晰起来。

    金融方面：

连续五次提高存贷款利率，基准利率调整、个人住房公积金存款基准利率调整；储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率调减；对申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款提高，房贷款利率提高。

    税收方面：

国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，房地产开发企业在进行房地产项目结算时将面临严格和全面的土地增值税清算；讨论物业税的征收；增加二手房的个人所得税。

    土地方面：

土地分小宗出让；严厉查处闲置土地。

土地闸门继续“收紧”。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税开征。

国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，直指土地开发市场的囤积土地问题。

发展改革委、国土资源部、建设部联合公告了通过国家审核的１５６８家开发区，明确表示继续停止审批新设立和扩建各类省级开发区；针对“以租代征”使用农民集体所有农用地进行非农业建设等问题向所在省市发出了《国家土地督察整改意见书》。

    政策方面：

90/70方针；整顿市场次序打击捂盘惜售等；建设部、国土资源部、监察部等八部门全面展开房地产市场秩序专项整治行动，重点打击房地产领域涉及的违法违规、权钱交易行为。

国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》24号文，围绕“进一步建立健全城市廉租住房制度”、“改进和规范经济适用住房制度”、“逐步改善其他住房困难群体的居住条件”三个方面采取措施。

结论:

未来，国家对房地产市场调控将主要围绕解决低收入家庭的住房保障问题和加大普通住宅供应、促进商品房市场的健康稳定发展。

三.2007年商业零售行业分析以及未来发展趋势

07年数据:

中国社会消费品零售总额已从2002年的4.8万亿元增加到2007年的8.9万亿元，年均增长13.1%，比同期GDP增幅高2.5%；生产资料销售总额从2002年的7.1万亿元增加到2007年的22万亿元，年均增长25%。

增长原因:

第一，人均可支配收入的持续增长。

1990年至2007年城乡居民可支配收入复合增长率分别为13.69%和9.42%；2007年全国城镇在岗职工平均工资同比增长15.4%，农民人均现金收入同比增长13.3%。

　　第二，城镇化率提高。

社会主义新农村建设取得明显成效，促进城镇化率在2006年末提高到43.9%；城镇人口比重从1990年到2007年平均每年增加了1.17个百分点。

　　第三，满足人们消费需求的商品丰富。

市场能够提供品种丰富、结构合理、充足的商品；

第四，低位良性的物价上涨。

上半年由食品价格上涨引发的物价结构性上涨，虽然目前已略有回落，但对消费品零售总额增长起到一定的促进作用。

发展趋势:

1.人均可支配收入的持续增长；

2.城镇化率提高满足人们消费需求的商品丰富；

3.低位良性的物价上涨。

在未来相当长时间内社会消费品零售总额继续保持快速增长态势。

四.未来商业地产投资机会分析

第一，促进商业地产又好又快发展的利好因素。

1、商业零售行业的市场趋势看好，应该说这是一个基础。

2、北京奥运、上海世博促进场馆的国际化进程，国际社会关注承办城市,这是国家一个重要的发展机遇。

3、城市发展特别是城市交通发展推动了商业地产快速的发展，这也是商业地产发展利好的机遇。

4、政府的推动，我国城市建设处于高速发展期，商业地产与住宅地产不一样，住宅是重大的民生问题不能完全市场化。

　第二，城市商业网点布局和发展的趋势看好的利好因素.

　1、根据政府在城市建设中都把市级商业中心和专业市场、商业街作为商业规划的重点。

　2、专业市场和特色商业街建设中依托产业集群发展为商业地产发展带来机遇。

　3、各地商务主管部门抓的也很紧，作为政府为民办实事的工程也逐步重视并制订政策扶持。

　4、区级商业中心发展的时机已经来临，区域性购物中心的是区级商业中心和社区商业比较理想的商业配套，是比较好的购物场所。

因此，区域型购物中心发展时期同时来临。

　　第三，未来商业的并购和整合将会深层次的影响到商业地产的开发。

由于上述利好的原因和市场的空间，商务投资除了个人投资者以外，境内外有实力的战略投资者，他们的视野从增量到存量，一线城市到二线城市和三线城市，关注的商业项目是整体的增值、长远的增值、渠道的增值和真正的收入，尤其非常注重渠道的增值。

现在有一句话叫“渠道为王”，市场份额的扩大，牢牢控制着有限的商业资源，渠道优势掌握着资金的话语权，掌握着商业网点布局的话语权，这就是渠道的优势。

由此可见商业地产发展的加快，带动了更多的品牌和专业商家的加盟，造成了市场的发展、组织化程度提升。

　　结论:

未来商业地产的投资回报要高于传统住宅项目的投资汇报.

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