城市更新与绅士化.docx
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城市更新与绅士化
城市更新与绅士化
2015-03-02王昊中国青年规划师联盟
那天途径老城，赫然发现小时候生活了18年的街区已经完全认不出来了：
低矮的胡同和院落荡然无存，取而代之的是雄伟壮丽的办公大楼和高层公寓，心中不禁涌起“日暮乡关何处是”的悲凉之感。
这种感受应该也并非我的专利，无论你生活在中国的哪个城市，如今，你还能找到自己出生时的老房子么？
它们多半都已经被“更新”了吧？
在西方政府的语境中，在城市化平稳发展时期，“城市更新”（UrbanRegeneration）是最重要的技术手段，唯籍此，城市才能不断提升环境品质，改善基础设施，提高投资吸引力，从而应对日益激烈的国际竞争。
但是，西方学术界的立场却大相径庭，他们盯住了“城市更新”的副作用。
并给它起了一个“很装”的名字，叫做“绅士化”（Gentrification）。
我国的城市化率已超过50%，“从增量到存量”的平稳发展时期终于要到来了。
城市更新无论好坏，绅士化是否注定无法避免，都是我们无法回避的问题。
本文拟通过上下两篇，梳理一下西方政府和规划学界几十年来的“城市更新”（UrbanRegeneration）与绅士化（Gentrification）之争，为了我们明天所要面对的问题，搭建一个思考的基础。
一、名词与概念别嫌烦，我们先来掉下书袋子吧！
第一组：
城市更新系列
在西方，与拆旧建新、更新等等相关的名词大体有三个（既然词根是英语，还是以英国为例好了）：
旧城改造（UrbanReconstruction）
在英国，旧城改造主要指1950-1960年代，以“清除贫民窟”为理想，大规模动用公共资源（财政、规划）的物质空间改造，和我国的就地回迁的棚户区改造比较像。
城市更新（UrbanRegeneration）
城市更新主要指撒切尔政权上台后（1970-1980年代），更加借助于市场的改造措施，这些措施既有专项补贴，也借助公私合作（Public-PrivatePartnership）以及行动规划（ActionPlan），注意了，这个城市更新正是西方学界借助绅士化概念重点打击的对象，他们认为资本大举进入的城市改造带来了巨大的社会不公。
城市复兴（UrbanRenaissance）
1990年代以来，尤其是工党政府执政以来，为了与以前的城市更新划清界限，新的名词产生了——城市复兴（文艺范儿十足，总是让我想到“文艺复兴”有木有？
）
城市复兴层次更宽泛，宏观层面可以指针对于大区域的产业复兴政策，（如威尔士等工业区的城市复兴政策等）；微观层面，可以指针对一个社区的具体规划。
英国的城市复兴政策已经考虑了对大规模资本的抑制，倾向于让社区居民做主——公众参与、自动自发，同时也更加“以人为本”、注重城市文化和设计的元素，注重结合产业升级，搞些展会展览等等。
抛开社会批判不提，这个阶段的物质环境作品确实“颜值高”，精致、有体验感。
新老建筑交相辉映的CardiffBay（照片来源于XX图片）
第二组：
绅士化
绅士化（Gentrification）一词最早是德裔英国规划师格拉斯（RuthGlass）女士发明的，词根来源于法语。
格拉斯女士在1964年发表的《伦敦：
变化的诸方面》（London:
AspectsofChange）中写到：
在伦敦，一个又一个工人阶层社区遭到中产阶级的侵蚀，租约到期后，低矮错落的破旧房屋就会被收回并逐渐改造成有格调的昂贵住宅┉┉。
这个过程一旦在一个地区启动，就会迅速蔓延，直到这个区里所有工人阶层住户都被中产阶级租户取代┉┉。
从此，绅士化一词就用来特指：
在城市发展的过程中，中产阶级进驻到以前低收入的工人社区，引起租金上涨，低收入的原有居住者被迫搬离的现象。
简而言之，就是贫民窟搬家的过程。
格拉斯女士和后来的许多学者都认为，在这个搬家过程中，有钱有权者获益最多，而社会最底层的居民往往被又一次剥夺了，至少被剥夺了住在城市好区位的权力，这往往使得他们就业机会更少，生活更加困难。
根据西方学者的概括（DavidsonandLees2005），绅士化这一概念的构成要件有四个方面：
①资本再投资
②社区社会构成中高收入成员增多
③建成环境的改善
④对原有低收入居民直接或间接地驱离。
这一概括扩大了绅士化的概念范围,不仅旧城、老工业厂房的改造算是“绅士化”,即使城市郊区的改造,只要符合上述定义的,也被国外学者纳入了绅士化的范畴。
看到这里，你是恍然大悟呢还是越来越迷糊了？
原来认为理所当然的事情，难道是自己“没觉悟”？
租住户租约到期难道还能赖着不走么？
城市环境越来越高档难道不好么？
二、过程与反思
为了讲理还是先说事儿，暂且按照英国对城市更新系列的分段语境，梳理一下历史，看看争端到底是怎么产生的吧：
1、旧城改造（UrbanReconstruction）（1950-1960年代）
在英国，旧城改造的理念来源于19世纪“清除贫民窟”的政治愿望。
当时人们认为：
恶劣的城市环境是城市问题的根源之一，在贫民窟中长大的人很难有好的道德规范和社会责任感，这样自然会导致新的社会问题。
二次大战后，上述想法与盛行于西方的社会主义乃至共产主义的价值取向一拍即合，第一阶段的旧城改造轰轰烈烈展开：
通过福利国家的政策，扭转资本主义发展带来的贫富悬殊，机会不均的旧城改造理所当然以大幅提高公众福利与公共支出为背景。
从城市规划的实践角度看来，这一时期的旧城改造活动与80-90年代中国的情况有很多类似之处，如：
将城市总体规划作为主要的管理手段；通过政府主导，开发商参与的模式，着重于物质空间的改善。
为改善穷人的居住质量，英美等国在这一时期，都建成了不少高层住宅。
这一时期的旧城改造满怀“乌托邦”的情结，而这些投资拉动也确实起到了推动战后经济发展的效果。
当然，贫民窟的存在有其深刻的社会根源，如果社会无法为每一个公民都提供合适的发展机会，再“合适的”住宅也难以使居住于其中的穷人免于贫困。
因此，50-60年代旧城改造中新建的高层住宅，有很大一部分进一步沦为藏污纳垢之所，甚至是犯罪分子的集中培训基地。
从规划技术的角度看来，一次性大规模开发，容易造成居民成分过于单一，都是穷人的地方谁来消费？
大规模的旧城改造确实有可能进一步降低了环境活力，减少了穷人的就业机会。
在这个阶段，绅士化已经悄悄登上了历史舞台（见前文格拉斯女士对伦敦的观察）。
不过这个阶段的绅士化还没有和政府行为和大规模的商业开发扯上太大的关系。
那个阶段还是西方城市增量发展为主的时期，郊区化如火如荼，大部分中产阶级（尤其是美国中产阶级）是逃离了城市中心，让出了曾经的好区位。
在我国，建国以来数次的棚户区改造，很多都采用了就地回迁的方式，政府利用本来就破烂的地方盖住房改善穷人的居住条件且并没有驱离谁（虽然很多历史街区就是这样永远消失的），从最严格的角度出发，也不符合“绅士化”的定义。
那时候大家基本都还是无产阶级，阶层差别在那之后才发展出来，所以即使改造后的街区，阶层的混合性也还存在着。
这也许是世界上绝无仅有的，只有城市物质环境提升而没有绅士化的改造过程了。
为什么？
因为那个时候我们国家没有城市土地市场，城市区位没有市场价值。
无论这种改造是奇迹还是奇葩，总之后来，这样的事情就很难继续了。
2、城市更新（UrbanRegeneration）（1970-1980年代）
70年代爆发的经济危机，沉重打击了福利国家的理想。
撒切尔政府执政伊始，发现：
一、政府没有那么多钱；二、政府行为低效僵化赶不上市场的步伐，降低了城市吸纳资本的能力和发展竞争力。
也就是说，规划妨碍了政府围着开发商转。
在这一认知的基础上，英国传统规划的地位一落千丈，新的城市发展政策改为主要通过税收减免等手段间接控制城市发展，并引入了更多的私有部门参与旧城更新，强调渐进式、项目式。
公私合作的城市开发模式（Public-PrivatePartnership）以及行动规划（ActionPlan）都创始于这一时期；以社区为主的更新项目（NeighborhoodRenewal）也在旧城中心区全面展开。
与上一阶段的旧城改造相比，与市场走的更近，实施性更强，是英国70-80年代城市更新（UrbanRegeneration）的主要特征。
这些新项目更加精致，经济效益也更好。
随着资本投入到城市更新中，确实也拉动了城市经济乃至就业的增长。
但是，这些项目不再以改善穷人的居住环境为主要目标，而是为了促进经济发展？
！
贫民窟无论如何破烂，毕竟也是穷人的容身之所，而这样的区域一旦被开发项目看中，则意味着这些穷人只能去往更悲惨的地区，甚或从此成为街头的流浪者。
与此同时，“福利国家”这一西方战后所标榜的政治政策在现实生活中逐渐褪色，城市底层的居民感到自己的居住权越来越没有保障。
福利政策的缺位进一步加深了底层群众对这些改造工程的愤恨。
“绅士化”的说法也正是在这种愤恨中逐步流行开来。
确实，大规模绅士化正是由于1970年代的经济萧条，萧条迫使中产阶级卖掉郊区的别墅，回流到城市中寻求更便宜的社区。
1980年代经济开始复苏“绅士化”却没有像一些学者曾经预言的那样止步或者消失，反而由小规模自发型向开发商主导型的大规模“绅士化”转变。
在西方学术界，一般称其为第二波绅士化。
在这一波中，政府退出了城市再开发的舞台，而开发商大规模地投资旧城更新项目，大规模的搬迁与拆建对社会造成了巨大的冲击，城市中社会阶层更加隔离，阶层间的矛盾迅速激化了。
1970年代之后,在以纽约为代表的很多西方大城市中，与“绅士化”相关的城市更新改造引发了一系列暴力冲突。
从此之后，绅士化变成了有明显负面意义的词汇，学术界用以指代各类“贫民窟搬家”式的再开发。
而政府文件则完全回避了对这一词汇的使用。
所以建议大家以后与外国学者聊天，最好动不动就“发挥绅士化的巨大作用”哈，你要说的那个词是“城市复兴Renaissance”
看了这段描述，大家脑子里有木有出现熟悉的画面啊？
城市的更新改造，确实会使地方经济更有活力，但经济发展所带来的收益到底为谁所得？
是否对利益受损方（在绅士化进程中被迫搬家的穷人）有适当的补偿？
一直是西方规划界普遍追问，至今也没有满意答案的问题。
当然，从我国公有制的制度基础理解，“绅士化”的直接所得，由城市政府（通过地价）与开发商分享，而政府的地价收益应该是用于了惠及每个市民的福利或基础设施投入。
但即使真的如此，被迫搬迁的原住民就理应为“公共环境的改善”而额外承担利益损失么？
事实上，在我国，目前对于强拆的抵制还只限于自认为对原有城市物业拥有产权的人，而对于“被迫搬迁的无产者和租住户”——这一西方学者在绅士化研究中真正关注的利益受损方，至今无论是学术领域还是民间，都还无人谈论其得失。
3、城市复兴（UrbanRenaissance）（1990年代至今）
在英国，1997年工党执政以来，赶忙和城市更新划清界限。
工党认为资本大量引入城市再开发造成了严重的社会隔离问题（SocialExclusion），即：
富人区驱离穷人区，且富人和穷人居住相对分离；穷人的利益尤其得不到保障。
因此，工党的新政强调以公共参与作为复兴旧城的主要策略。
即：
鼓励居民自发改善社区，由居民自行决策，政府投资以满足社区居民需求为主导。
另一方面，90年代人们终于重新发现了历史文化遗产的价值，一些城市结合老工业遗迹或老建筑的改造，营造城市文化特色；并与城市主导产业发展相呼应，在更新过程中引入更多的设计和文化要素，如组织一些博览会，展会等。
这一时期的城市复兴在环境塑造方面也受到了“美国新城市主义”的影响，更强调以人为本的环境尺度和绿色交通服务、可持续发展等等，通过这些手段，投资以及中产阶级都被吸引回城市中来，在西方国家掀起了逆郊区化和重回城市生活的风气。
１９９９年，RichardRogers在其公司UrbanTaskForce承接的项目中率先使用“城市复兴”（UrbanRenaissance）一词，从此以后，“城市复兴”就取代了之前的“旧城改造”和“城市更新”，成为９０年代以来英国的城市再开发的统称。
“文艺范儿”十足的城市复兴作品确实广受旅游者的欢迎，对打造城市名片，提升城市知名度可谓是功不可没。
因此，各种与老城保护以及工业遗址再开发相结合的城市复兴，也遭到了包括我国在内许多城市建设者的纷纷仿效。
“城市更新”（UrbanRenaissance）的两大特征是：
①强调社区级别的公众参与和②注重文化特色的营造。
虽然“城市复兴”提倡渐进式，环境改善中也不乏经典之作，但相关城市政策在过去十年内仍然遭遇了不少批评。
首先，在自由市场的前提下，社会隔离本来就是大众自我选择的一个结果，想通过公众参与改变这一面貌无异于“抱薪救火”。
例如：
很多社区自主提出的诉求恰恰是拆除周边的黑人社区。
不仅如此，社区单元内部的公众参与也不一定真的能够体现弱势群体的利益：
即使在社区单元内部，也是有资源、有能力的强者更有主导能力，规划新政到头来还是只满足了少数强势人群的利益。
那么绅士化呢，绅士化当然没有停步的意思。
伴随着新一代的年轻人对城市生活的重新发现，旅游者对风貌独特地区的趋之若鹜，旅游业、休闲产业发展带来的绅士化成为了新的潮流。
这一潮流不仅盛行于西方，所有与全球化浪潮有接触的地区都出现了这种休闲旅游型绅士化的趋势。
对此，我们应该也并不陌生吧？
如果你还是摇头，欢迎周末去北京什刹海、南锣鼓巷和798参观，你就知道我说的是什么了。
有人或许会说，这有什么？
游客多点有什么关系，总比以前破破烂烂的强吧?
不过，绅士化的规律似乎并不会止步于此。
我们下一次再来仔细看看绅士化究竟如何形成，如何运转？
以及它将如何影响我们的未来吧。
上次说到英国城市改造更新的三个阶段，还说到了城市复兴（UrbanRenaissance）的特征是社区参与和文艺范儿。
因此与城市复兴相伴随，绅士化也呈现了新的面貌：
休闲旅游业入侵老城和老工业区，原住民外迁，原有地区过渡商业化等等。
以这个标准看来，我国的很多旅游区，如：
丽江古城、凤凰古城，也可以算作绅士化的重灾区了。
每个去过那里的人都会对后来者说：
“你来的有点晚了！
”
一点不错，在市场经济的背景下，绅士化如同癌症一样是会不断发展的，在绅士化初期还光彩照人的地方到了晚期往往会让人黯然神伤。
三、详解绅士化
1、四个阶段
针对于一个特定的地区，绅士化分为四个发展阶段（四个阶段是西方学界共识，但每个阶段的名称是笔者随便起的，不是正规的学术概念哈。
）
第一阶段，帕累托改善期。
一些新来者，如艺术家等占据空置房屋，但并没有引起租金的上涨，这一阶段，可以说是“帕累托改善”时期，所有人都感到获益的城市复苏呈现一派欣欣向荣的景象，想必正是这一景象使简.雅各布斯（JaneJacobs）对波士顿的“北端”社区充满了迷恋。
第二阶段，租金上涨期。
第一阶段的帕累托改善往往好景不长，逐渐涌入的中产阶级、逐利的商人等新来者引起了租金上涨，最贫穷的租住户开始被迫离开。
就是在这个阶段，原来在798办画室的画家们逐渐离开去寻找租金更低的地区，798逐渐演变成财大气粗的画廊和特色旅游商店的聚集地。
如今的798更像是特色商业旅游区（图片来自XX图片）
第三阶段，房地产交易期。
更多的新来者准备购买房屋，产权的变换不仅会驱离更多的贫困人群，甚至最开始为这个社区注入了新鲜血液与活力的创意人士也不得不离开了，从这时开始，充满艺术气息的城市复兴活动让位给了铜臭味十足的房地产交易。
在西方，除了有产权的原有住户获得收益，其他社区中的人群都感受到了说不出的不公正。
正是有感于此，很多学者都说“一个地区往往成为自身成功的牺牲品”。
但是，更糟的还在后面。
第四阶段，大鱼吃小鱼期。
由于这个地区的房价上涨已成定局，开发商开始大规模介入，大规模的房地产开发不仅使更多穷人被迫搬离，甚至原有的独立产权人也要在放弃故乡老宅和获得高额补偿之间做两难的选择。
到了第四阶段，只有资本雄厚的开发商才是赢家，和社区关系更密切的所有其他人都成了被剥夺者。
大规模开发结束后，整个地区确实脱胎换骨了，但是，无论在居民构成上、还是社会心理方面，新的社区和以前已经没有一点关系了，簇新的城市没有历史，没有时间，没有诗意。
没有特殊的理由或背景，第四阶段会成为所有城市再开发地区的宿命。
还是著名的798地区，2006年几乎被住宅开发项目连根拔掉，后来由于包括德国大使在内很多知名人士的干预，才继续作为原工厂的租赁房屋存在。
引人深思的是，开发商看重798的厂房搞开发，只要业主——工厂愿意，这个行为就是合法的，无论是艺术家、还是画廊，作为租户有什么理由霸着不走？
这样的纠结也许恰恰说明，在现行的法律框架中，除资本以外的贡献在城市的发展中难以被衡量，更别说被理解和被利用了，难怪西方社会中长大的规划学者对资本主义都怀着普遍憎恨的心态。
通过以上四个阶段我们不难看出，在一个自由市场和资本主导的世界里，绅士化并不一定和政府的作为有关。
平心而论，英国“城市复兴”（UrbanRenaissance）政策中以社区为主导的初衷，已经考虑了对大型资本的抑制，他们想要把绅士化叫停在第三阶段，避免资本对大多数人造成剥夺的最坏情况。
我国的各种旧城保护政策也多多少少起到了类似的作用，至少是在一定程度上屏蔽了开发商的大拆大建。
那么，为什么不管有没有政府介入，绅士化都会发生呢？
2、“供给派”和“需求派”
对于“绅士化”成因的研究，一度是西方城市规划学科中的热点。
根据主张不同，一众学者又可以分成“供给”（Production-Side）与“需求”（Consumption-Side）两大阵营。
“供给派”主要研究何种经济动力使得城市再开发选中了特定的地区。
其主要领军人物是NeilSmith。
1979年，NeilSmith利用经济学的分析方法研究了美国城市再开发的案例，提出了地租差理论（rentgap），核心意思是说：
由于衰落地区与同等区位地区相比，提供了可供资本盈利的地租差，从而引来资本的注入，形成了城市再开发。
所谓城市复兴，实际是资本回归旧城赚取利益所推动的，是资本逐利的过程，而不是所谓追求新的生活方式或文化品位的“人”的回归。
“需求派”主要关注这些回归城市的较高社会阶层的“人”来自哪里。
这一派的学者更多，如Ley、Florida、Berry等。
他们认为，随着城市产业的发展与升级，城市的就业岗位从原有的制造业为主转向服务业为主，现代人的生活方式与家庭结构也随之转变，催生了一系列重归城市生活的人群。
如：
部分中产阶级由于郊区生活和交通成本上升，选择重回城市生活（Ley1980;Butler1997）；年轻而受教育程度高的雅皮士（yuppies）因无法忍受郊区贫乏的文化生活而选择城市中心区作为自己的定居地（Ley1994）；由于新点子总是需要老房子提供的低地价，创意人群（CreativeClass）重新看重了已经衰败的街区和工业厂房（Florida2002）；此外，构成绅士化社区中回归阶层的还有：
丁克家庭（childlessness）、“空巢”的老年家庭（emptynesters）（Berry1985）以及女权主义者等等。
3、西方绅士化的研究困境
在西方城市中，政府部门对各种形式的“城市再开发”大唱赞歌，而学者阵营不遗余力的以“绅士化”对其唱衰，是以党派轮流执政为背景的。
在这一背景之下，学者对于现有政策的反思和批判，能够不停地为反对党造势，因此很有市场。
所以在西方社会，学者几乎是以骂政府为生的，谁骂得好、骂得深刻，谁就有更大的影响力。
这样的政治现实使得“政府”和“学者”有意无意地选择不同的角度，有选择性地看待问题，从而造成了“鸡同鸭讲”的乱象。
例如：
针对城市再开发与绅士化现象，政府部门的评价体系多只涉及宏观的经济社会改善指标，如GDP，就业率等。
而对于在这一过程中，各个社会阶层所获得的利益与失去的利益，却选择性地“缺乏思考”。
而学术界对这一过程分析与批评都十分透彻，但却始终没有问一问，如果让你来做，你会怎么做？
会做得怎样？
刻意拒绝换位思考的后果是，骂了半个世纪的西方学术界，并没有为改善城市再开发的过程，避免最坏的绅士化现象提出有建设性的政策框架。
当然，对这样的状况，西方学术界自身也深感不安。
因此进入二十一世纪以来，绅士化研究更偏重于案例分析。
研究者试图通过对不同城市复兴手段及实施效果的案例研究，发现在这一过程中，何种政策设计能够使得处于社会底层的原住民获得更多的收益或者更好的后续发展机会，并提出切实可行的实施建议。
令人沮丧的是，在习惯于骂声的西方学术研究界，这种不温不火的研究方向反而降低了“绅士化”领域的学术号召力。
与此同时，借鉴他国经验的方法，也存在对本国国情是否能够适应的问题，西方现在的“绅士化案例比较法”研究，能否真正对城市再开发起到好的修正作用，还有待时间检验。
实际上，西方绅士化研究最大的悲哀似乎是，它发现了一个在现代社会中根本不可能避免的坏现象，就如同发现人都要死，但是又发明不出长生药一样的尴尬。
那么，我们的城市都要死么？
国外绅士化研究的文献合集，有兴趣的可以自己找来看下
四、思索：
绅士化愈演愈烈的社会经济根源
对于城市复兴与绅士化，西方左翼规划理论家的批判已很到位。
他们写道：
“通过旧城复兴，城市营销等一系列城市政策的实施，财富确实被创造出来了，资本确实得到了累积，但同时，只有资本的拥有者获得了收益，广大的低收入人群被排斥在发展机会之外，涓滴效应始终难以兑现，很多发展甚至以牺牲低收入群体的利益为代价。
”
然而批判归批判，东西方无论何种政体，似乎都挡不住“绅士化”的脚步，绅士化已经是一个不折不扣的“全球化”现象。
事实上，城市发展的这一困境来源于市场经济规律本身。
市场交易的产生，不可避免地带来资本的累积，而不断累积的资本有着天然的获利冲动，必须找到新的投资领域。
即使在古代，城市也是资本最终积聚与投资的最大一个领域。
可悲的是，在一定的生产力发展水平之下，在一定的地域边界之中，城市的投资机会饱和后，过量的资本还能在哪里获利呢？
劫贫济富的模式一旦开启，一个经济边界相对清晰的社会就会在两极分化中崩溃。
这也就是为什么历史的“观相学家”斯宾格勒会发现：
城市大发展是各类文明盛极而衰的标志。
对于这种盛极而衰的崩溃，有着数千年历史的我们更是不会陌生。
由于地理大发现和工业革命，最近200余年人类社会的崩溃周期和崩溃方式发生了变化。
在西方，工业革命早期，本国消化不了的资本可以诉诸于海外的殖民地，只要把处于农耕文明状态的其他社会变成自己的模样，自己就可以继续存在，无怪乎有的学者把资本主义比作吸血鬼，因为二者有着同样的增殖方式。
同时，技术革新为资本的投资创造了一个又一个新的领域，先是普通的初级消费品领域，然后是耐用消费品领域，再后来是完全不同于古代城市的超级城市化（D.Harvey1999）。
当然，有时由于新兴产业门槛过高，资本难以顺畅地“升级”，导致某些国家和地区爆发了经济危机，而政府关键时刻的干预终于使资本跃入高一能级的循环，以凯恩斯主义为理论基础的罗斯福新政，以及美国发明的住房抵押贷款制度等，都是这方面政府干预的典范。
对于我国而言，后发优势带来的30年发展，实际上是将上述资本循环升级过程急速组合在了一起，稳定的社会环境搭配先进的制度经验（住房抵押贷款制度），强势的政府更能保障资本循环的升级过程不出问题。
但是，如果全球化把所有的地方都变成了资本主义的吸血鬼，同时，新的、能与城市化相媲美的巨大市场还没有被创造出来又会怎样呢？
不要忘记，城市化这轮的资本累积是无比巨大的：
无数豪华的基础设施（高速路、地铁、机场）、各类基础产品（钢筋、水泥、能源电力）以及各式的消费品（从家具、家电）均与之相关，什么样的投资平台能“接棒”城市化的资本累积呢？
计算机和互联网创造了整个的虚拟世界，但其在真实世界的投资拉动似乎仍然无法和房地产相比拟，因此有高科技泡沫破灭之说。
在上述背景下审视“城市复兴”与“绅士化”，不难发现其欲罢不能的根源是：
由于缺乏新的“接棒
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