海南省房地产估价师《案例与分析》房地产估价文书的种类及作用试题.docx

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2017年海南省房地产估价师《案例与分析》：

房地产估价文书的种类及作用试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、物业服务成本的构成一般包括__。

①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④办公费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥物业管理区的绿化养护费；⑦物业管理企业的酬金；⑧物业管理企业固定资产折旧；⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

A．①②③④⑤⑥⑧⑨

B．①②③⑤⑥⑦⑧

C．①②③④⑤⑥⑦⑨

D．①③④⑤⑥⑧⑨

2、砖混结构二等房屋的残值率一般为。

A：

4％

B：

3％

C：

2％

D：

1％

E：

工业用地的监测点评估价格

3、拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的__。

A．考虑房屋租赁后的公开房地产市场价值

B．考虑抵押后的公开房地产市场价值

C．考虑查封后的公开房地产市场价值

D．公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素的影响

4、路线价法主要适用于两侧土地的估价。

A：

城市街道

B：

城市主干道

C：

城市商业街道

D：

城市高速公路

E：

工业用地的监测点评估价格

5、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是．【2007年考题】

A：

有租约限制下的价值

B：

共有房地产的价值

C：

无租约限制下的价值

D：

承租人权益的价值

E：

工业用地的监测点评估价格

6、房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利是指。

A：

地役权

B：

抵押权

C：

典权

D：

租赁权

E：

工业用地的监测点评估价格

7、在实际工作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造个基本评价方案．。

A：

1～2

B：

2～3

C：

2～4

D：

3～5

E：

借款合同

8、在运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算。

A：

平均增减量法

B：

平均发展速度法

C：

移动半均法

D：

指数修匀法

E：

工业用地的监测点评估价格

9、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。

A．30

B．40

C．50

D．60

10、下列关于管理规约，表述不正确的是。

A：

管理规约是一种公共契约，属于协议、合约的性质

B：

管理规约作为业主自我管理的一种重要形式和手段，要求全体业主共同遵守

C：

建设单位应当在销售物业之后，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定

D：

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益

E：

执行层的组织协调

11、房地产投资的缺点是__。

A．投资回收周期较长

B．投资数额巨大

C．变现性差

D．以上均正确

12、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派人以上单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。

A：

1

B：

3

C：

7

D：

10

E：

房地产估价机构必须加盖公章

13、权属档案应以__为单元建档，以__为宗立卷。

A．丘；房地产权利人

B．套；权属单元

C．宗地；权属单元

D．宗地；房地产权利人

14、房地产开发企业税后利润应首先用于__。

A．弥补企业以前年度的亏损

B．提取法定盈余公积金

C．提取公益金

D．向投资者分红

15、某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。

按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为（）。

A．20%

B．10%

C．30%

D．40%

16、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是。

A：

吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间

B：

吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间

C：

在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期

D：

吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数

E：

借款合同

17、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。

这主要体现了房地产投资风险的__。

A．收益现金流风险

B．未来经营费用风险

C．资本价值风险

D．比较风险

18、房产税的课税对象是__。

A．房产所有人

B．房屋使用人

C．房产

D．房产收益人

19、路线价法实质是一种。

A：

经济法

B：

权益法

C：

市场法

D：

比价法

E：

工业用地的监测点评估价格

20、__是建设项目的组成部分，它是具有独立的设计文件和相应的综合概（预）算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程。

A．单项工程

B．单位工程

C．分部工程

D．分项工程

21、下列关于物业服务企业的资质管理，表述正确的是__。

A．物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级

B．新设立的物业服务企业，其资质等级按照二级核定，并设一年的暂定期

C．国务院建设主管部门负责一级、二级物业服务企业资质证书的颁发和管理

D．设区的市人民政府房地产主管部门负责二级、三级物业服务企业资质证书的颁发和管理

22、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。

A．4800

B．5124

C．5800

D．7124

23、现行国家规定的以房产为主的房地产价格评估费，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累计收取，费率最低为__。

A．0.05‰

B．0.1‰

C．0.3‰

D．0.5‰

24、某商场正常经营的收入为1200万元，费用为450万元，经营者利润为400万元，则基于营业收入测算的房地产的净收益为__万元。

A．750

B．350

C．800

D．850

25、对于下列房地产，不宜采用假设开发法的是__。

A．在建工程

B．停建工程

C．可改变用途的旧房

D．荒地

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。

　　　　　　　　　　某类房地产1998～2004年价格　　　　　　　　　（单位：

元/m2）

A．年份

B．1998

C．1999

D．2000

E．2001

F．2002

G．2003

H．2004

I．2005

J．房地产价格

K．1800

L．2000

M．2100

N．2300

O．2500

P．2800

Q．3000

R．

2、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的。

A：

不可移动性

B：

适应性

C：

弱流动性

D：

相互影响性

E：

借款合同

3、某笔房地产开发贷款的综合风险度与__直接相关。

A．贷款额

B．企业信用等级

C．自有资金数量

D．项目风险等级

E．贷款期限

4、在控制性详细规划的控制体系中，属于规定性指标的有。

A：

用地性质

B：

容积率

C：

人口容量

D：

用地面积

E：

建筑形式

5、商品住宅价格中的利润是以__为基数核定。

A．征地费及拆迁安置补偿费

B．勘察设计及前期工程费

C．住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用

D．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费

E．住宅建筑、安装工程费

6、下列属于物业管理服务的基本内容的是。

A：

物业共用设备设施的运行、维护和管理

B：

环境卫生、绿化管理服务

C：

业主自用部位的维护与管理

D：

物业档案资料的管理

E：

物业装饰装修管理服务

7、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括__等。

A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地

B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产

C．有租约限制的房地产

D．未来状况下的房地产

E．共有的房地产

8、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，下列不征收土地闲置费的情形有。

A：

因不可抗拒力造成开工延期

B：

因政府的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的

C：

因动工开发必需的前期工作（发现地下文物）而延期动工开发的

D：

因政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的

E：

因房地产资金问题而不能如期开工的

9、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。

当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为__。

A．市场潜量

B．市场预测量

C．市场最低量

D．市场最高量

10、超额利润有以下三种。

A：

创新利润

B：

风险利润

C：

垄断利润

D：

正常利润

E：

平均利润

11、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为__万元（收益可视为无限年）。

A．30

B．40

C．50

D．60

12、下列关于企业利润的公式中，正确的是__。

A．经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加

B．经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

C．税前利润=经营利润+营业外收支净额

D．期间费用+管理费用+销售费用

E．可供分配利润=税后利润-（法定公积金+未分配利润）

13、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划，该土地用途分类是__。

A．农用地

B．工业用地

C．建设用地

D．乡镇企业用地

14、在经济评价指标中，以下__属于动态指标。

A．FNPV

B．FIRR

C．动态投资回收期

D．成本利润率

E．投资利润率

15、按不同的信用形式划分，金融工具可分为。

A：

商业信用工具

B：

消费信用工具

C：

国际信用工具

D：

国家信用工具

E：

短期信用工具

16、房地产贷款担保通常有三种形式，其中不包括__。

A．保证

B．信誉

C．抵押

D．质押

17、在我国，房地产价格评估制度是根据确立的一项房地产交易基本制度。

A：

法律

B：

行政法规

C：

部门规章

D：

政府规范性文件

E：

执行层的组织协调

18、下列对核算内容说法正确的是__。

A．管理费用支出核算

B．住房公积金的缴存核算

C．业务收入核算

D．业务支出核算

19、缄市规划管理中的报建审批管理程序依次是__。

A．核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证

B．核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证

C．核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书

D．核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证

20、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是__。

A．动态投资回收期大于静态投资回收期

B．动态投资回收期等于静态投资回收期

C．动态投资回收期小于静态投资回收期

D．动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期

21、房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方关系的协议。

A：

抵押

B：

租赁

C：

权利

D：

义务

E：

赠与

22、能够构成设计变更的事项包括。

A：

更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸

B：

增减合同中约定的工程量

C：

改换有关工程的施工队伍和人员

D：

改变有关工程的施工时间和顺序

E：

其他有关工程变更需要的附加工作

23、某商品房合同约定建筑面积100，产权登记的建筑面积107，该商品房的面积误差比是。

A：

2％

B：

4％

C：

7％

D：

9％

E：

执行层的组织协调

24、__是指住宅建筑总面积与住宅用地面积之比。

A．住宅建筑净密度

B．住宅建筑毛密度

C．住宅建筑面积净密度

D．容积率

25、关于所有权说法正确的有__。

A．完整的所有权包含占有、使用、收益、处分四项权能

B．当四项权能与所有权分离时，所有权灭失

C．共有分为按份共有和共同共有

D．建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其共有和共同管理的权利一并转让

E．我国土体所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权