生态城可行性研究报告.docx
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生态城可行性研究报告
建设宣言
如果您希望自己的暮年生活悠闲从容，富有活力和韵味。
如果您希望有一个幸福和充满诗意的老人生活新天地，在这里不仅是物质上的满足，更重要的是精神与文化上的享受，这是由平凡的老人组成的不平凡的社会，这是追求暮年幸福与阳光的老人城市，这就是——天津宝坻百银缘敬老生态城、中国的拉古那。
我们将以一流的投资理念，集社会智慧，融社会资本，造就一个全新的老人城市——百银缘；以一流的生态理念，集蓝天白云，融青山绿水，造就一个全生态的老人城市——百银缘；以一流的建设理念，集东方文化，融西方风情，造就一个全优的老人城市——百银缘。
我们用创意以全面的观点为老年提供未来；我们凭创新用一种全新的理念建设社区；我们凭创造为老年社区建设走出新路。
百银缘代表老人的未来，百银缘一个老人城市的典范。
美国加州拉古那
--真正的老人城市
在美国加州橙县的南部，有一处不大为世人知晓的地方。
那里山峦起伏，树木繁茂，座落其间的数千幢精致别墅，房前屋后绿草如茵，鲜花盛开，它就是拉古那山庄休闲世界，一个退休老人居住的地方。
拉古那创建于60年代初期，创始人是罗斯科尔梯斯。
在短短30多年的时间内，这里由一片荒野，变成了一个集规模宏大的林园、舒适美丽的家园和设备齐全的乐园三位于一体的社区。
目前，它占地2100英亩，拥有1.8万名居民，是世界上最大的由退休老人自治的区域。
全美各地的退休者不断慕名来此定居，颐养天年。
他们的平均年龄高达77岁，90多岁的老寿星不足为奇。
休闲世界的老人均拥有一套舒适的住宅。
这里的别墅多数是一二层建筑，由二套、四套或八套住宅组成。
住宅有一室一厅、二室一厅和三室一厅的几种。
每套住宅内，均有卫生间、厨房、阳台或天井。
空调设备、热水器、冰箱、烤箱等一应俱全。
这些住宅，居民可以买，也可租。
若买，每月要付420—480美元管理费，房屋外部的维修、室内设备的修理、更换、房产税、有线电视费、林园的维护、社区的安全警卫等问题均无需住户操心，统由社区管理部门解决。
另外，住宅附近设有洗衣房和车库，居民有固定的免费停车位。
社区内仅有两座多层的高楼，住在那里的人，多数缺乏生活自理能力，楼内的管理类似旅馆，服务项目比其它类型的住宅要多。
休闲世界内柏油马路四通八达，路标醒目、路灯明亮。
很多银发族成员自己驾车走亲访友、采购物品和办理各种杂事，潇洒得很。
不愿开车的居民，可以免费搭乘社区的公共汽车。
十多路公交车可抵达附近的医院、银行、餐馆、超市等服务性单位和园内的娱乐、健身场所。
此地的居民一般均有医疗保险。
健康状况尚可的老人，如患小毛病，可自己或在他人陪同下去医院就诊；如病情严重，也可请医生和护士上门诊治；如遇危急情况，急救车随叫随到。
此外，老人社区并不乏活力。
休闲世界内有六个大型俱乐部，含两个高尔夫球场、保龄球场、骑马场、五个游泳池、五个按摩浴池、健身房、乒乓球室、桥牌厅、舞厅、剧场、电影院等。
这里还建有电脑室、画室、图书馆、缝纫车间、制陶工场、木工房和一千块园地，居民可以租用，种植蔬菜、水果等。
老人们在此可以充分发挥各自的特长，按照个人爱好，圆各人的退休梦。
社区内成立了235个社团和俱乐部，如老战士、文学、艺术、写作、历史、体育、音乐、舞蹈、戏剧、桥牌等等，更丰富了老人的社交活动。
笔者在画室看到一位老者化装成圣诞老人，准备当一次模特儿，等候绘画爱好者来此习作；在制陶工场，一位华裔居民高兴地告诉我们，他无需用很多时间，就能做成一件工艺品，颇有成就感。
当我们在园中漫步时，听到悦耳的乐曲，走近一看，原来是10多位身着盛装的老先生正认真地演奏管弦乐，20多位老太太围坐在几张桌旁，边欣赏音乐边喝咖啡，其乐无穷。
社区有自己独立的电视系统，每周还出两份报纸。
拉古那休闲世界的老人，不与儿孙们几代同堂。
周末和节假日，有些子女携带孩子来看望老人，使他们不乏天伦之乐。
这与中国流行的居住分开、假日团聚、经济独立、适当补助的风俗相类似。
最近，居民们作出了一项重大决定。
他们经过一年多的酝酿、讨论和申请，在1999年3月2日的地方选举中，投票通过该社区自今年3月24日起正式设市，取名拉古那伍兹（意为拉古那林园）。
这一新市作为加州橙县的第三十二个市载入了史册。
百银缘敬老生态城，设计规划出超越拉古那的理念，以融汇西方文化与东方风情相结合的特点，以全新的面貌呈现在世人面前。
百银缘——东方的拉古那。
第一章总论
1.1项目名称
百银缘敬老生态城
1.2项目位置
本项目地块位于天津市宝坻区霍各庄镇内。
（详见第三章）
1.3自然资源
宝坻有丰富的自然资源。
土质、水质、地热条件较好，雨量集中，雨热同期，四季分明，冷暖干湿差异明显。
土地资源：
全区土地总面积14.72万公顷。
北部高山地区以普通潮土类居多，土壤质地为壤质，肥力较高，水肥气热比较协调，土层较厚，利于粮食、瓜果、蔬菜、药材等多种作物精作高产。
中部以潮湿土为主，质地粘重，宜水稻、高梁、大豆、大葱、棉花、麻类种植。
南部大洼地区为盐化潮湿土，地域广阔，宜耕期短，宜发展淡水养殖，种植抗盐碱、抗潮湿作物。
东部大洼地区，多为粘质土，适宜小麦、水稻、大豆等作物的种植，该地区生产的“三辣”（五叶齐大葱、红皮蒜、天鹰椒）远近驰名，畅销国内外。
水资源：
宝坻处在中国东部暖温带半湿润季风区，降雨受季风影响，雨量集中于7—9月份，多年平均降水量为614毫米，是中国三北地区地下水资源储量最丰沛的地区。
多年平均开采量可达1.05亿立方米/年，而且水质优良。
地表水年可调剂量为2.5-3亿立方米，多年平均径流量为15.35亿立方米。
境内主要有潮白新河、青龙湾河、蓟运河等水系。
南部为洼区，有条件建成几个中小型水库，发展以水为龙头的农业综合发展示范区。
东部蕴藏极其丰富的奥陶系优质地下矿泉水，含水层为寒武系和奥陶系灰岩、白云质灰岩组成，可开采量为3650万立方米/年。
地热资源：
境内有两个地热异常区，城区以东至新安镇异常区贮热面积232平方公里，天然可采量2.16亿立方米；城区南部的周良庄异常区，贮热面积202平方公里，热贮为基岩和第三系两个类型，基岩热水层贮热水18.8亿立方米，第三系地热层贮热水61.1亿立方米。
水质清澈透明，含硫、硅、钙、铁、镁、等多种元素，可广泛用于纺织、印染、造纸、制药、食品加工等行业，还可用于采暖、洗浴、医疗、开发旅游业和农业孵化、养禽、养鱼、温室种植等。
目前，地热资源得到广泛的开发与利用。
2001年9月，香港合生创展有限公司和广东珠江房地产公司正式签订了合资合同，共同出资80-100亿元人民币，在宝坻地热旅游度假区内兴建“北国江南温泉城”，现已投入建设。
1.4历史人文
宝坻自金代置县以来，历经千年风雨，几度沉浮，终以物阜民丰、吸金纳银之地而博得“京东第一集”之美誉。
宝坻自古是商业要地。
据考证，早在4000多年前就被开发利用，秦城遗址等古迹遍布。
2001年3月，国务院正式批准宝坻撤县设区，标志着宝坻又进入了一个新的发展阶段。
宝坻北依燕山、东近渤海，周围有着众多中外驰名的旅游区。
其中：
国际著名的旅游景点3个，东距北戴河和清朝皇家墓群东陵分别为1个小时左右的车程；北距承德避暑山庄3个小时的车程；北距盘山旅游区和古蓟州黄崖关长城只有45公里。
1.5交通环境
宝坻地处京、津、唐三大城市中心和环渤海经济圈内，南距天津市区70公里，西距北京70公里，东距唐山80公里，地理位置得天独厚。
港口：
距中国北方最大的港口——天津港98公里，距秦皇岛港160公里。
机场：
距北京、天津两大机场约70公里。
铁路：
津蓟铁路接驳全国铁路主干网，规划中的京津轻轨穿越全境。
公路：
京津塘、京沈、津蓟高速公路、津围、通唐、九园、宝平等12条国家级干道在区内交叉纵横。
已修建的北京六环和即将兴建的天津大四环、蓟滨高速公路将进一步拉近宝坻到京津地区的距离。
目前驱车一小时到北京CBD，半小时到天津CBD，1小时到保定，2小时到秦皇岛，3小时到石家庄、济南，5小时到沈阳。
图1-1交通环境分析图
图1-2区位结构图
1.6未来发展
宝坻在综合分析自身条件、比较优势和面临的历史性发展机遇的基础上，确定在未来发展的空间布局上，要顺应资源集约开发、产业集聚发展、人群集中居住的发展趋势，重点打造“两个新城、六个组团和一批综合性城镇”。
把城市化建设与新农村建设同步推进，以城带乡，城乡互动，突出重点，梯度推进，努力实现“双城驱动，组团拓展，城乡互融，联动发展”。
1.7社区人口
规划建设一个1万人的老年城市。
1.8投资主体及建设单位
中国房地产开发集团旗下——天津中房世贸投资有限公司
1.9项目建设基本内容
百银缘敬老生态城位于天津市宝坻区霍各庄镇。
该项目占地842938.63m²，约1300亩，建筑面积约180万m²，总投资逾40亿元人民币。
集保健、理疗、居住、旅游于一体，旨在建成国内最先进、最高级的老年人社区。
1.10项目进度使用计划
整个项目分三期开发建设，预期三年完成。
计划如下：
一期工程建筑面积50万m²，
二期工程建筑面积40万m²，
三期工程建筑面积38.06万m²。
1.11项目建设的主要经济技术指标
本项目用地842938.63m²，总建筑面积为1280575m²，具体见下表：
表1-1
建设经济技术指标
建筑用地（m²）
842938.63
住宅
配套
796975
283600
总建筑面积（m²）
1280575
（建筑面积上限为1288589.68）
地上
1080575
地下
200000
各种商品房面积（m²）
独立别墅
80000
联排别墅
160000
酒店式公寓
556975
各项配套设施面积（m²）
医疗
50000
商业
34000
休闲
70000
老年俱乐部
60000
社区服务站
25000
酒店
30000
员工宿舍及管理用房
14600
绿地率
40%
容积率
1.55
建筑密度
30%
项目总投资（亿元）
45.40
1.12编制依据
1、《建设项目经济评价方法与参数》；
2、国家现行财税制度和价格体系；
3、《天津市城市总体规划》及分区规划；
4、项目用地范围内的规划要求；
5、国家有关专业设计规范，地方有关部门提供的地质、地形、市政条件，投资方的资金筹措意向等基础资料；
6、投资方组织完成的《老年住宅产业大型专题报告》；
7、编制范围：
本次研究对项目建设的必要性、建设规模、内外部建设条件、环保分析、投资估算及经济、社会效益等方面进行研究。
第二章项目建设的背景及必要性
2.1项目建设的背景
我国老年人口已超过1.4亿，占全国总人口数的10%以上，标志着我国已正式步入老年国家的行列。
然而传统的老年居住模式却难于再适应当前老年人的养老居住形式，越来越多的老年人改变传统的观念开始走向老年住宅，从而促进城市居住社区老年服务设施的迅速发展。
目前，我国老年住宅的开发建设还处于起步探索阶段，纯赢利性的老年住宅或公寓市场几乎接近空白，老年住宅这一产品存在巨大的市场发展空间。
近年，国家民政部出台《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》，各地方政府因地制宜，制定从筹建到运营的多方政策支持，并通过各种方式加强对社会办养老机构的补贴。
中国老龄事业发展“十一五”规划纲要（2006）指出：
把老龄产业纳入国民经济发展总体规划，列入国家扶持行业目录。
出台《关于加快发展养老服务业的意见》，制定引导老龄产业发展的税收、信贷、投资等各种政策，采取税收优惠、减免费用、信贷支持等特殊政策。
同时，国家商业银行和政策性银行要加大对老龄事业发展的信贷支持力度。
2.2项目建设必要性
近年来北京、上海、广州等地的老年住宅公寓关注度不断提高，许多老年人和投资者对其表现出了浓厚的兴趣，一些展台前呈现出火爆的场面。
可以预见，老年人的地产项目在未来一段时间内将成为一个新的热点开发项目。
“老龄化”是个全球的难题，同时也是企业的商机。
随着老年人越来越多，老年住宅的需求越来越大，这无疑是住宅的朝阳产业，也是房地产企业开辟的一条独特的发展之路。
零点调查公布了对北京、上海两地3000名55岁至75岁市民就“老年人住宅消费问题”进行随机访问后的研究报告，报告表明，目前老年住宅市场需求加大，但市场供应却较为紧缺。
调查结果图示：
图2-1
目前国内现有老年住宅项目都是占地面积在20万平方米以上的大项目，规划建筑面积最大的达到70万平方米，而且项目位置均位于郊区。
这种现象表明，国内的老年住宅开发商在开发以售为主的老年住宅时均倾向于郊区大盘开发的模式，这主要是由于老年社区需要完善的配套设施及优良的居住环境而需要大地块开发，同时，大规模开发也有利于降低综合开发成本。
未来几年里，我国养老设施与服务将继续走向社会化。
从国内外老年住宅发展经验来看，我国老年人口基数大、发展速度快与经济发展水平相对落后的矛盾难以解决，“十一五”期间政府将继续立足于补缺型老年福利事业，低龄的、自理的、中高收入的老年人养老问题仍要自行解决，投资建设中高档养老机构，百银缘敬老生态城可以填补市场缺口。
2.3市场与需求
2.3.1老龄与社会
中国已经进入了老年社会，2004年在全国13亿人口中，60岁以上的老人占了10.9%，2005年这一比例将增至30%，2004年—2020年，每年将有590万人进入老龄。
这是一个不可忽视的社会问题。
2.3.2现状与矛盾
中国的养老产业在社会上受到日益重视，在发展上取得日益进展，但从目前的养老资源分析，社会的需求和养老资源存在着巨大的反差，现有1000家私营养老院仅能容纳25万人，5000家国营养老院，容纳不足200万人。
养老资源与设施远远满足不了社会的需求，矛盾日益突现。
2.3.3老人与需求
1、家庭空间
中国第一代独生子女的父母陆续进入晚年，由于各种原因，他们很少得到子女的照顾和宽慰，他们亟需要一个温馨的空间来安度晚年。
2、环境空间
随着城市居住人口的急剧膨胀和污染的不断加剧，城市在快速发展的同时，其环境质量也逐渐下降，空气污染，噪音污染等给老人增添了很大的烦恼，他们亟需要一个清晰的环境空间。
3、生活空间
现存的养老院只能满足基本的吃住条件，老人的精神生活考虑甚少，老人也要有丰富的精神生活来不断地丰富自己，提高生活质量，他们亟需要一个多彩的生活空间。
2.3.4地理与优势
1、天时、地利
宝坻悠远的历史文化、澎湃的大海激情、迷人的生态环境为建设一个高标准、新理念的百银缘敬老生态城提供了天时、地利。
2、三小时生活圈
目前从宝坻驱车一小时到北京CBD，半小时到天津CBD，1小时到保定，2小时到秦皇岛，3小时到石家庄、济南。
周末家人团聚、探亲旅游皆可，是百银缘敬老生态城的地缘优势。
2.3.5客户与群体
1、京津冀地区老年人
伴随三小时生活圈的建成，百银缘敬老生态城可以吸纳更多来自北京、天津及其周边的退休老年人士安度晚年生活。
2、全国范围老年人
全国范围内，在政府与企业工作过的白领老人和私营企业的老人都具有很高的社会休养与生活品位。
这是最可成为百银缘敬老生态城居民的客户体。
3、国际范围老年人
百银缘敬老生态城欲打造成具有国际品牌的老人城市，随着天津滨海新区的开发开放，依托天津大的国际知名度，结合宝坻特有的自然资源，百银缘便具有了吸引国际老人来此安度晚年的可能。
几十万北京、天津白领退休人士，近百万全国白领老人，近千万国际老年人群，我们只要能争取千分之一的客户，我们就赢得了市场，中国就有了百银缘敬老生态城。
2.4开发合作意向
百银缘敬老生态城包含多种公共基础设施及相关配套公建群，所以与政府及相关行业间保持良好的沟通合作，是十分重要的。
天津中房世贸投资有限公司与天津市政府、宝坻区政府就合作开发该项目进行了广泛深入的接触。
此外，我公司还同与项目中包含公建群相关的银行、邮局、医疗、教育、劳动就业、交通、旅游、宗教、零售、娱乐等行业达成合作意向，共同实施项目开发工作。
以老年人社区为基础，将其发展成为多元化、能够最大限度迎合消费群体的产业，无论对政府、开发商、消费者及市场经济建设，都是一个共赢的局面。
老年住宅产品必须体现出对老年人各方面需求的关注，百银缘敬老生态城秉承这个主要理念，致力打造成为全国最好的老年人社区，做全国老年社区的领跑者！
2.5开发模式分析
老年住宅与普通住宅存在一定的差异性，因此，老年住宅的开发必须遵循“以人为本”的原则。
老年住宅在项目住址规划、建筑设计、社区配套建设等方面都要本着“长寿住宅、可发展住宅、通用住宅”开发理念，切身为老年人量身订造一个安乐舒适的居住场所。
新加坡、香港、日本、美国等国家地区都有比较成熟的开发模式。
选址要求
·环境质量良好，环境符合老人心理上的需求，对老人有较强的吸引力
·交通便捷，老人外出或是与子女、友人往来都十分方便
·场地周边活动安全，不应为主要交通干线为界，保证购物、逛公园等一般室外活动不必穿过城市主要街道
·场地不宜直接邻近学校、儿童游乐场或为青年与成年人活跃出入的娱乐区
·生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的居民有各种各样的相互交往机会，避免产生与社会相隔绝，被社会所遗弃的消极心理
·地块应有足够面积，以满足开展户外活动的要求
设计要求
·住宅区和活动区分离，保证生活空间不受干扰
·建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间
·居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少，设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用
·处理好设施和住宅之间的关系，既要提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活
·基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足
·设置有一定规模的医疗保健中心，而且与生活区靠近，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的身体健康提供有力保障
老年人的生活中最需要的是精神寄托，满足这方面的需求需要多方面的配合。
由于国内的老年住宅市场处于刚起步的阶段，北京、上海、广州等地的老年住宅项目多是参考了国外老年住宅的开发模式，特别是美国太阳城的开发模式，再结合我国老年人的生活方式加以改进。
做得比较成功的项目有北京东方太阳城和北京太阳城等。
无论是采取哪种开发模式，老年住宅的产品必须体现出对老年人各方面需求的关注，具体可以概括为以下10个方面：
·私密性
·社会交往
·可选择性
·清楚的方向性和明确的标识系统
·安全感和安全性
·可达性（无障碍）和易操作
·适度刺激性和挑战性
·适度的声光环境
·环境的熟悉性和连续性
·尺度适宜的细部
2.6赢利模式分析
为了确保老年住宅开发的合理利润，老年住宅最好实行“一低二高”的运作策略。
通常建设老年住宅投入的成本比普通住宅的投入成本高出一倍左右，因此决定着老年住宅租售方式比普通住宅更为复杂。
老年住宅需要根据老年人的市场需求采取灵活多变的销售模式，如租、售结合的方式。
开发商可将一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求。
普通房地产产品都是通过产品销售来获取利润的，但是，老年住宅的赢利模式确实由产品销售和物业服务两方面组成。
产品销售赢利是一次性的，服务赢利则是长期性的，因此，单从赢利模式来说，这种新型的房地产项目形式突破了传统、单一、纯粹的地产，而是将地产与福利事业糅合起来的一种全新的复合地产。
老年社区具有低容积率、高比例公建设施、高水平社区服务。
低容积率意味着人口密度低，这与高比例公建设施、高水平社区服务存在矛盾。
因此其公建设施和服务资源在充分满足社区内老人需求的同时向公众提供服务，这样一方面可实现长期以低廉价格向社区内老年人提供高品质服务的承诺，另一方面还可最大限度地发挥公建设施和服务资源效能。
为老年人提供养老服务的同时，可根据项目所处地理位置，因地制宜地开发利用当地特色资源规划公建设施。
这样一方面减少了老年公寓作为老年社区的“暮气”，让老年人能有更多的机会接触社会，减轻他们落伍的心理负担，另一方面还可增加社区收入，维持其正常经营，为老年人提供更优质的养老环境。
第三章项目建设内容及目标
3.1项目概况
3.1.1项目简介
百银缘敬老生态城项目以“养生文化”作为整个片区发展的主题，围绕这一主题进行项目设置、设施配套及景观塑造，营造在京津塘地区甚至整个中国具有市场影响力的集保健、理疗、居住、旅游于一体的养生文化（敬老）生态城。
3.1.2建设地点及占地情况
项目地块位于天津市宝坻区霍各庄镇，天津海滨国际商贸物流城内，距离津围公路200米，距津蓟高速出口2公里，距京沈高速出口4公里。
（详见区位图）
规划范围由5个地块组成，分别位于天津海滨国际商贸物流城规划宝中路两侧，鲍丘河沿岸，规划面积约84.29万平方米（1300亩），具体以提供的用地红线为准。
现状用地自然空置，对本地块的规划要求如下：
表3-1
序号
地块
出让面积
用途
容积率
使用年限
1
津宝（挂）2007—02
99.5亩/66324.42平方米
商业
1.5
40年
2
津宝（挂）2007—05
337.5亩/224982.45平方米
商业
1.5
40年
3
津宝（挂）2007—07
464.7亩/309814.38平方米
商业
1.5
40年
4
津宝（拍）2007—15
58.8亩/39246.87平方米
住宅
1.6
70年
5
津宝（挂）2007—27
303.9亩/202570.51平方米
住宅
1.6
70年
合计
———
1264.4亩/842938.63平方米
———
———
图3-1用地状况卫星图
3.1.3建设规模
该项目占地约1300亩，总建筑面积1280575m²，包括专为老年人打造的独立别墅、联排别墅、酒店式公寓，以及相关配套设施包括：
医疗、商业、休闲、商务会馆等。
3.1.4建设内容
独立别墅80000m²；
联排别墅160000m²；
酒店式公寓556975m²；
医疗机构50000m²
（长寿园疗养院、医疗康复中心，兼作度假区的医疗急救中心）；
商业广场34000m²
（餐饮一条街、大型商场、银行、邮局、药店、超市、菜市场、洗衣店等）；
休闲场所70000m²
（老年大学、绿色农庄、会所、康体中心、各种球类活动场所、寺庙及教堂等）；
老年俱乐部60000m²
（太极拳俱乐部、声乐俱乐部、棋牌俱乐部、乒乓球俱乐部、书画俱乐部、交际舞俱乐部、手工制作俱乐部、秧歌俱乐部、门球俱乐部等）；
商务酒店30000m²
（养生文化主题度假酒店、养生文化馆、会议中心、标志性建筑物）；
员工宿
升级会员 