交易注意事项.docx

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1、户口问题:

要求卖方出示户口本，并复印留存，同时与卖家一同前往当地派出所查询房屋内人员的户口情况；在合同（在买卖合同及《协议书》中对逾期迁出户口的违约责任作了明确约定中就户口问题作出约定，（交房前清空房屋内户口。

双方还在合同中补充约定，如有一方违约，每逾期一日，将按合同约定总房款的万分之三向守约方支付违约金。

逾期超过15日，守约方有权单方面解除合同，并由违约方以总房款20%支付违约金）如留部分尾款在卖方迁出全部户口后才予以支付，同时明确违约方所应承担的责任，防止空挂户口问题及对二次交易影响。

2、双方自行解约中介讨要佣金

居间买卖合同对收费是如何约定，佣金确认单中明确提供的服务项目及收费标准，如双方提供房源信息，作政策解释，协助办理贷款、交易过户等手续。

一种是交易代理费，即俗称的“中介费”；一种是服务费，即俗称的“跑腿费”。

代理费是中介促成交易该收的报酬。

必须开发票。

服务费是买方没有时间或精力办某些手续时，委托中介帮忙办理，中介应收的劳务费。

双方事先书面约定好后，可以只开收据，不开发票。

如果没有请中介跑腿，中介就不能收服务费。

代收费一定要见发票，评估费、担保费、手续费、房屋抵押登记费。

可能还有工本费、复印费。

有的还包括买方要交纳的税费。

要想钱花得明明白白，在合同上应把代收费后中介要办理的项目，按什么标准收费，收多少费用，写得清清楚楚。

此外，还要写上一句非常关键的话：

“笔笔见发票”。

这句话非常管用，双方为收费问题发生纠纷后，不管是向房管部门投诉，还是到法院打官司，有了这句话，维权要容易得多。

3、中介资质：

公司营业执照、贷款合作银行，经纪人档案信息合法注册登记，经纪人证号。

谨慎交付个人的详细资料

要求中介组织买卖双方见面，认真审查交易房屋的权属状况和使用现状，避免中介“低吸高执赚取差价”，从而让自己上当受骗。

第四，在签证二手房交易合同时，准确了解签证合同的人员是否具有经纪资格或职业律师资格，是否详细地为你解析二手房交易合同的各项条款。

同时要明确中介费所包含的的项目及支付办法，这样能避免中介“适设名目”违规收费。

注意事项二

房屋本身状况

非法建筑或已被列入拆迁范围；

房屋权属是否存有争议；

房屋是否为共有，出卖人未经共有权人同意；

房屋是否已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；

已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；

被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；

质量瑕疵。

注意事项三

维修基金余额的结算与更名

买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时约定过于笼统，只写“送”或者“不送”。

事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。

由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。

因此，交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。

注意事项四

水、电、物业管理费等费用

这类纠纷在房屋买卖中经常出现，由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，等买方入住后，收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，房东早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。

虽然相对于房价来说数额不大，但买方心理上仍旧无法求得平衡。

其实，这种情况完全可以避免，只要在交房当日结清上述款项即可。

注意事项五

房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收

一般来讲，买方在交房时都会对上述事项进行验收，其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，亦或者采用图像资料作为合同附件。

注意事项七

评估状况

合同约定是否明确

如：

合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

预留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，这样可以提高卖方履行交房义务的主动性。

房屋交付后，双方应签订一份房屋交接书，将交房中完成的事项写入其中，以书面形式确认双方对于房屋交接事项的认可。

特别是某些交房事项（如维修基金更名、户口迁出等）无法按期完成时，更应当签订房屋交接书，将未完成事项以及何时完成写入其中，以便将来如期如约履行。

按揭无法顺利办理时双方的责任问题

在买方办理二手房按揭手续的时候，可能因为买方、房子甚至银行的原因，而无法顺利办理，因此在签订补充协议时，应该明确按揭未能正常办理时买卖双方各自的责任问题。

遇到一房二卖的情况应该如何处理

第一步：

买房查询信息实地看房

通过报纸、网络等媒介消息源，与卖方建立信息沟通渠道。

实地看房、考察地段、商谈价格确定购房意向，同时要求卖方提供相应的合法证件，比如房屋所有权证书、身份证、户口簿等其他证件。

第二步：

签订二手房买卖合同

在商定价格、确定成交意向并在卖方提供房屋相应合法证件后，买方可以交纳购房定金，值得一提的是，交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序。

协商沟通后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

第三步：

双方共同到贷款银行办理贷款手续

如果买方需要贷款购房，在买卖双方达成意向后，由贷款银行指定评估公司对双方将要交易的房屋进行评估，确认贷款额度，在双方签订完房屋买卖合同后，买卖双方需共同到贷款银行办理贷款手续，银行对贷款申请人信用审批后，会通知双方完成产权变更，买方领取房屋产权所有证后，要在银行的陪同下办理他项权利证，他项权利证下发后，银行将一次性向房主发放贷款。

第四步：

双方共同到产权交易中心办理过户手续

签订合同后，买卖双方共同到房产交易中心提出申请，接受审查。

相关部门会对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

第五步：

交纳相关税费

二手房税费的构成相对复杂，要根据交易房屋的性质而定。

比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其他商品房的税费构成是不一样的。

第六步：

双方共同到产权交易中心办理产权手续

买卖双方在完成房屋产权变更登记后，将交易材料交给发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

第七步：

付清余款完成交易

买方付清房款，卖方交付房屋并结清交房之日前的所有费用（包括水费、煤气费、电费、供暖费、物业费、有线费用等）后交易完成。

专家提醒，合同中关键数字需约定好。

那么，二手房买卖合同中有哪些具体数字值得引起重视呢？

1.房屋面积与成交价格。

2.从签订房屋买卖合同到办理过户手续所需时间。

一般可在合同中约定为30天左右。

3.买方交付首付款的时间。

一般可在合同中约定为办理过户手续当天交付。

4.办理过户手续到交房之间的时间。

一般可在合同中约定的时间间隔为15天左右。

5.物业交割时间。

一般可在合同中约定为交房之后的15天左右。

6.房屋尾款金额以及交付时间。

如果是毛坯房，一般保留1万元的尾款；而对于装修房，则可保留3万-5万不等。

同时需要在合同的补充条款中将家具、家电的件数、新旧程度等，尽量采用数字做细致描述。

尾款的交付时间一般可在合同中约定为物业交割当天付清。

7.税费金额与承担方式。

一般由买卖双方协商好之后再写入合同。

8.原房主的户口迁出时间。

一般可在合同中约定办理过户手续之后的20天内办妥原房主的户口迁出手续，或者约定在交房之前办妥。

9.违约金比例。

对于逾期付款、逾期办理过户手续、逾期交房等行为，可约定每日按照总房价的万分之五来支付违约金。

而对于单方解除合同的情形，一般情况下可约定为总房价的20%。

一、卖方身份的真实性

交易时，买方需查看卖方的房地产权证原件，或委托中介到房地产交易中心查询。

其中有几项需要特别关注：

产权人姓名、租赁备案情况、房屋面积、共有人信息、抵押状态。

另外，在双方签订正式的《房地产买卖合同》时，必须验证卖方的身份证原件，并查看全部共有人的身份证。

如果共有人中有未满16周岁且没有身份证的，那就要查看该共有人的出生证原件。

二、卖方的还贷情况

若标的房产存在抵押，则卖方需要在交易过户之前，将该房屋内的抵押情况予以注销。

若卖方的抵押是在购进该套房屋时，由于抵押贷款而产生的，则他需要与银行预约还贷，并在取得抵押注销材料后，将全套材料送进房地产交易中心进行注销。

此时，买方应当注意贷款银行确认卖方预约提前还贷所需的时间。

一般来说，各大银行的预约还贷时间从2周至1个月不等，即从预约还贷之日起，需要经过上述时间，银行才接受还贷。

这个时间直接影响到何时可以到房地产交易中心进行过户交易。

三、购房贷款的审批程序

大多购房者购房需要贷款。

因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。

一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。

但要提请购房者注意的是，如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。

四、过户交易有新规

国家二手房税收新政是自2005年6月开始实施的。

新政规定，未取得房屋产权证的不准过户。

买卖取得房产证或完税时间不足两年的住房，售房者将缴纳房屋销售额5.5％的营业税，超过两年不满五年的按照买卖差额征个人所得税，超过五年不收取营业税和个人所得税。

此外，还要注意房屋是否设立租赁以及是否备案。

如果有租赁，则需要卖方在签约当日，提供承租人放弃优先购买权承诺书。

如果有备案，则需要在买卖合同中，约定卖方和承租人办理完结租赁备案注销手续的时间。

办购房贷款其实可以很简单，只需要七步就能搞定。

第一步：

购买产权明晰的房屋，选择一家可办理按揭贷款业务的房产交易代理机构负责代办事宜。

第二步：

买卖双方须提供相关资料。

其中，购房人（贷款人）须提供的资料有：

户口簿、身份证、学历证明、婚姻状况证明、买卖双方签订的购房协议书、夫妻收入证明（单位收入证明），有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明，夫妻双方一寸近照各两张；售房人须提供的资料有：

身份证、户口簿、婚姻状况证明、夫妻双方同意出售证明、所售房屋的产权证明及上市批准证明。

第三步：

去银行指定的律师事务所，填写二手房按揭申请表，由律师把所有证明资料交送银行进行贷款审批，交纳所购房屋价值4%。

的律师费。

第四步：

银行在15个工作日内完成贷款审批工作，如同意放贷就发贷款承诺书。

第五步：

买卖双方到房屋所在的房地局房地产交易管理部门，办理房屋产权过户手续。

第六步：

领到卖契后，送交银行，银行划拨款项。

第七步：

到房地局办理房屋抵押登记，借款人按月还款付息。