怎样认定未履行产权变更登记程序赠与合同当事人死亡后的房屋权属.docx

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怎样认定未履行产权变更登记程序赠与合同当事人死亡后的房屋权属

怎样认定未履行产权变更登记程序,赠与合同当事人死亡后的房屋权属

房屋产权登记部门颁发的房屋所有权证书，是房屋产权归属的凭证。

房屋赠与合同的当事人，在没有履行房屋产权变更登记程序，因种种原因死亡了，这时房屋的权属如何认定，这是实践中遇到的问题。

有的赠与人在与受赠与人签订房屋赠与合同后，未来得及办理赠与过户手续时，就死亡了。

有的受赠人在没有办过户手续时，就死亡了，赠与人仍然健在。

还有的赠与人、受赠人同时死亡。

个别的，双方当事人约定，房屋赠与需在赠与人死亡后过户。

他们所签订的房屋赠与合同有的经公证机构公证，有的未经公证机构公证。

如此等等，不同情形，房屋的权属认定是不同的。

笔者根据自己的学习，对法律的理解，将按不同情形，对房屋产权的权属认定，向与会的同仁作一交流。

不当之处，敬请批评指正。

 一、未经公证的房屋赠与合同，在未履行产权变更登记程序前，当事人死亡后的权属认定。

 当事人死亡有三种情形：

一是赠与人死亡后，受赠人仍健在；二是赠与人健在，受赠人死亡；三是赠与人受赠人同时死亡。

 1、赠与人死亡后，受赠人仍健在的房屋产权认定。

房屋赠与合同双方当事人在合同签订后，在没有办理房屋产权变更登记于受赠人名下赠与人就死亡了，这时，受赠人享不享有受赠房屋的所有权。

依照物权法的基本原则，不享有物权。

因为物权要以公示为标志。

房屋产权变更登记，是房屋产权变更公示的形式。

正如最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释第九条规定：

“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律行政法规规定合同应当办理批准手续或者办理批准登记等手续才生效。

在一审法庭辩论终结前，当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。

”

 依照债权法——合同法的规定，房屋赠与合同自赠与人受赠人双方签订后即成立。

合同法第四十四条规定：

“依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

”合同法第一百八十七条又规定：

“赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。

”

 对此，有的人认为，房屋赠与合同，双方当事人签订合同后，仅是赠与合同成立，不能认为赠与合同生效。

赠与合同是否生效，要待办理完房屋产权变更登记后才能生效。

笔者，对此观点持否定态度。

理由是它有悖合同法的本意。

 合同法、城市房地产管理法都没有规定房屋赠与合同需在履行产权变更登记后才生效。

合同法第一百八十七条并没有规定，赠与财产依法需办理登记等手续的，不办理登记等手续合同不生效。

法律在此规定必须履行登记义务，是物权变更公示程序的具体体现。

是物权实现的方式，并不是合同生效、债权成立的条件。

 合同成立与生效有两种不同观点：

一是分离论，另一种是统一论。

分离论的观点认为合同的成立与合同生效是完全不同的两个观点。

合同成立制度主要表现当事人的意志，体现了合同自由原则，而合同成立生效制度则体现了国家对合同关系的肯定和否定的评价，反映了国家对合同关系的干预。

因此结论是：

合同成立与合同效力不应混淆。

成立的合同也可能无效。

我国合同法主张的是合同成立与生效统一论。

《合同法》第四十四条规定：

“依法成立的合同，自成立时生效。

”法律之所以这样规定，坚持统一论的观点，是因为：

（一）由于依法原则不仅是国家对合同关系的外部干预和评价，更重要的它是合同关系内部的，与当事人须臾不可分离的因素。

（二）对于依法的合同，其成立与生效完全统一，是发生在同一时点上。

只有依法的合同，才能对当事人产生法律约束力即发生效力，也只有生效的合同才能叫做“成立”。

当事人应当依合同行使权利，履行义务。

（三）不依法的合同，既未成立又未生效。

不依法的合同当然没有生效。

同时也未成立，因为不生效的合同对当事人只能是一纸空文，无从成立。

如果承认未生效的合同已经成立，那么当事人就应当履行，但法律绝不能要求当事人履行一个未生效的合同。

所以，不依法的合同，其效力与成立也是一致的，不应当分离。

 持房屋赠与合同需在产权变更登记后才生效的观点，是合同成立与生效分离论的观点。

是与我国合同法的立法本意相违背的。

在此需要特别指出的是，我国合同法坚持合同成立与生效统一论也有其例外，即须经批准、登记后才生效的合同，非经批准，登记不生效。

如我国担保法第四十一条规定：

“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。

”

对于登记，应当区分核准性登记和备案性登记。

属于核准性登记且规定为登记生效的，依法的合同是先成立，后生效。

属于备案性登记的，其登记与合同的成立与生效无关。

因为备案性登记的目的是使行政机关“知道了”，并不是要行政机关行使公权力，作出具体行政行为，如《城市房地产管理法》第53条规定租赁房屋应向房产管理部门登记备案而不是审核批准，如果合同当事人没有登记，可以补办，但不能认定合同没有成立和生效。

正如最高人民法院关于适用合同法第九条的规定：

“法律、行政法规规定，合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力。

合同标的物所有权及其他物权不能转移。

”

 在明确了房屋赠与合同，自双方当事人签字后就生效的观念后，我们再来分析合同签订后未来得及履行房屋产权变更手续前，赠与人死亡后，受赠人仍健在时，合同标的物—房屋的权属。

 赠与人与受赠人签订的房屋赠与合同自双方依法签订后就产生了法律效力，就应当受到法律的保护，赠与人理应履行赠与的义务。

但是，赠与人在未履行合同义务前死亡了，作为合同一方的主体—赠与人，出现了合同履行之不能。

赠与人的继承人在继承赠与人权利的同时，对其义务也应继承。

赠与人的继承人，在合同是依法签订，赠与人生前没有撤销该赠与的前提下，应遵循赠与人的遗愿，履行赠与人生前未履行的义务，将该房屋产权过户于受赠人名下。

 但是，如果赠与人的继承人对该合同的效力提出抗辩，对合同签订后，赠与人是否撤销了赠与提出抗辩，并有足够的证据支撑时，该房屋的产权权属，就不能认定为受赠人所有。

我国合同法第五十二条规定，有下情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通、损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

赠与合同双方当事人在签订赠与合同时，有上述情形之一，赠与合同自始就没有法律效力。

另外，根据合同法第一百八十六条的规定，没有经过公证的赠与合同，在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与。

法律、行政法规对赠与人撤销赠与的形式没有特别规定，在此情形下，赠与人可以不通过受赠人，再与其他人签订赠与合同，或立遗嘱重新处置自己的房屋产权。

未经公证的房屋赠与合同具有实践性。

 如果赠与人的继承人没有提出抗辩，受赠人是否可以凭与赠与人生前签订的赠与合同及赠与人的死亡证明，就可以要求房屋产权登记部门办理房屋产权变更登记呢？

笔者认为是不可的。

因为：

第一、赠与人已经死亡，赠与人与受赠人签订的这份赠与合同，是否有违合同法第五十二条规定的五种情形，得不到印证。

第二、赠与人在与受赠人签订了赠与合同后，有没有撤销赠与，受赠人也难以举证。

根据民事诉讼举证规则“谁主张权利谁举证”的原则受赠人如不能举证足以证明赠与人与其签订这份赠与合同是符合我国法律规定的，赠与人在与其签订赠与合同后，没有撤销赠与，合同标的物——房屋产权仍应为赠与人的继承人所有，房屋登记管理部门是不能为其办理产权变更登记的。

 有人认为受赠人可以凭赠与合同，就可以到产权登记部门直接办理产权过户，产权登记部门应该履行登记义务。

产权登记部门认为对合同的效力、是否撤销不能确定,查证责任在产权登记部门而不是受赠人。

理由是当事人对行政机关作出的行政行为提出争议，行政机关负有举证责任（即：

举证责任倒置）。

笔者认为这种观点是不正确的。

首先，受赠人持赠与合同至产权登记部门,在登记部门受理前，是民事法律行为，不是具体行政行为。

对民事法律行为应遵循民事诉讼证据规则。

我国民事诉讼法第六十四条规定“当事人对自己提出的主张有责任提供证据”。

最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第五条规定“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”。

由此可见，受赠人要想产权登记部门将产权过户于自己名下，必须先提供足以证明合同是有效的，没有撤销的证据给产权登记部门。

举证责任先由受赠人承担。

其次，对合同是否生效、撤销，属民事法律关系争议，也不在最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第四条，民事诉讼举证责任倒置的八种情形中。

在产权登记部门受理并作出不予登记的决定后，受赠人不能对此直接提起行政诉讼。

必须先提起行政复议，对复议机关作出维持不予登记决定的行政行为不服，才能提起行政诉讼。

在进入行政诉讼阶段才适用行政诉讼的“举证责任倒置”原则。

对产权登记部门不予登记的决定不服不在行政诉讼的受案范围。

受赠人主张的民事权利举证责任在先，产权登记部门的行政行为的“举证责任倒置”的举证责任在后。

上面的观点是混淆民事法律关系与行政法律关系的区别，将“举证责任倒置”原则滥用。

 2、未经公证的房屋赠与合同，在未履行登记手续前，受赠人死亡后，其房屋的权属归谁呢？

这个问题取决于赠与人。

由于赠与合同未经公证，赠与物—-房屋的财产权又未转移，赠与人可随时撤销赠与。

受赠人死亡后，赠与人不想把房屋给受赠人的继承人，赠与人可以撤销赠与。

赠与人想将房屋继续给受赠人的继承人，那他可以凭原有赠与合同将房屋产权过户于受赠人的继承人名下，亦或与受赠人的继承人重新签订赠与合同，然后按新的赠与合同，将房屋产权过户于受赠人名下。

 3、未经公证的房屋赠与合同，在没有履行登记前，赠与人受赠人同时死亡，合同标的物—房屋的产权权属，与上面的赠与人死亡，受赠人健在情形相同，在此不再叙述。

 二、经公证后的赠与合同，未履行登记手续前，当事人死亡后，合同标的物—房屋的权属认定。

 当事人的死亡仍然是上面的三种情形。

 1、先谈谈第一种情形：

未履行登记手续前，赠与人死亡后，受赠人健在，房屋产权的权属。

要认清这个问题，首先要搞清楚的是经公证的赠与合同的效力问题。

我国合同法第一百八十六条规定：

“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或经过公证的赠与合同，不适用前款规定”。

法律规定经公证的赠与合同及使在赠与财产的权利没有转移之前，赠与人也不能撤销赠与。

遇有哪几种情况赠与人可以行使撤销权呢。

合法法第一百九十二条作了具体规定。

“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：

（一）严重侵害赠与人或赠与人的近亲属；

（二）对赠与人有抚养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务，赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使”。

赠与人的撤销权的行使方法，由于赠与合同经过了公证，撤销方法与未经公证是不一样的。

它如果能与受赠与人协商一致，达到撤销赠与合同的合意，仍需到公证机关办理撤销原赠与合同的公证。

因为，公证机关是国家的证明机关，公证书是国家证明机关依法出具的具有法律效力法律文书。

房屋赠与合同经公证后，双方当事人的合意得到了第三方——国家证明机关的确认，当事人一方是不能更改、撤销合同的。

当事人一方要撤销合同，不能与对方达成合意，那就必须通过诉讼程序解决。

所以赠与合同经公证后就具有诺成合同的特性。

赠与合同一经公证，赠与人负有交付赠与物的义务。

如果不交付赠与物，受赠人可以要求赠与人交付。

合同法第一百八十八条规定：

“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。

”从以上的规定可以看出，赠与合同经公证后，赠与人未经公证、或诉讼赠与合同不得撤销，赠与物就必须交付给受赠人。

这时房屋的产权变更登记仅是物权公示的形式要件而已。

除非受赠人有合同法第一百九十二条规定的几种情形出现，或双方同意经公证撤销。

否则赠与是不得撤销的。

 赠与人在未履行登记手续前死亡，受赠人健在，受赠人可以凭经公证的赠与合同、赠与人的死亡证明到房屋产权登记部门办理赠与的房屋产权变更登记手续。

 有人会提出疑问，赠与人死亡了，合同主体消失了，赠与人无法到房管部门办理产权变更登记了。

受赠人不好单方到产权登记部门进行产权变更。

对房屋产权变更登记的程序，我国城市房地产管理法并没有作具体规定，建设部的房屋产权登记管理办法也没有要求赠与人亲自到场。

受赠人只要持经公证的赠与合同即可以办理变更过户登记手续。

因为，我国民诉法第六十七条规定“经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据。

经有相反证据足以推翻公证证明的除外”。

除外条款，要当事人举出足以推翻公证的证明，才能推翻。

最高人民法院民事诉讼证据规则规定公证书可作为认定法律事实的直接证据。

所以，经公证的房屋赠与合同，在赠与人死亡后，受赠人凭《赠与合同公证书》及赠与人的死亡证明就可以到房产登记部门办理产权变更登记。

 2、未履行登记手续前，受赠人死亡，赠与人健在，赠与合同的标的物—房屋的产权，如何认定。

由于赠与合同经公证后，是不可撤销的合同。

受赠人死亡前如果没有合同法第一百九十二条规定之情形，赠与合同就不可以撤销。

赠与人必须履行合同约定的义务，交付赠与物。

受赠人死亡后，赠与人应将赠与物交付给受赠人的法定继承人，赠与人应将赠与的房屋过户于受赠人的法定继承人名下。

 3、在未履行登记手续前，赠与受赠人同时死亡，赠与合同标的物——房屋产权的属性认定。

由于赠与合同是经过公证的，具有不可撤销性，赠与人受赠人均死亡，合同权利义务继承人应将赠与物过户于受赠人的法定继承人名下，该房屋的产权应属受赠人的法定继承人所有。

 对赠与人约定赠与标的物在赠与人死亡后再办理产权变更登记的房屋赠与合同。

经公证未经公证都与上述所认相差无已，对此不再阐述。

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