皖北农产品物流中心建设项目建设建议书中瑞.docx
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皖北农产品物流中心建设项目建设建议书中瑞
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称：
皖北农产品物流中心
1.1.2承办单位：
**县中瑞农副产品有限责任公司
1.1.3合作单位：
上海蔬菜集团有限公司
1.1.4项目拟建地点：
**县**镇杜庙
1.2依据与范围
1.2.1依据
a.《农产品批发市场建设与管理指南》农市发[2004]10号
b.《淮北市**县总体规划》
c.《淮北市**县国民经济和社会发展“十二五”规划》（草）
d.中瑞农产品物流基地发展规划
e.建议书编制委托书
f.建设单位提供的基础资料
g.相关法律、法规、政策、标准
1.2.2研究范围
本项研究工作范围包括：
论述项目提出的背景，分析项目建设的必要性和紧迫性，并对农产品市场未来发展的需求进行分析，根据农产品市场需求和建设条件拟定建设规模，根据淮北市**县总体规划和项目特点选择场址，拟定工程技术方案、节能、环境保护、消防、劳动保护与安全防护，企业组织与劳动定员等方案，估算项目总投资，评价项目的财务效益，并进行国民经济评价及风险分析。
1.3研究工作概况
项目建议书编制单位接受委托后，组成了该项目的研究工作小组，并组织有关专业技术人员到现场调研、收集资料，并与业主及当地政府有关部门领导座谈交流，在此基础上，各专业人员全面展开了研究及编制工作。
1.4推荐方案与研究结论
1.4.1市场发展前景与服务范围
淮北市**县位于安徽省北部，苏鲁豫皖四省交界，按照国家主体功能区划分，属于淮海农产品主产区，粮食生产大县。
在安徽省加快皖北地区经济发展，加快东部产业转移的过程中，**位居淮北平原腹地，承东启西、连接南北，物流枢纽，承接东部产业转移的前沿，将面临发展的商机、大规模的人流、物流、信息流，成为淮海经济圈核心地区，因此皖北农产品物流中心项目建设具有良好的发展前景。
物流中心服务范围：
立足**，服务皖北，辐射淮海经济合作区，与国内外大中型农产品批发市场形成营销网络，是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心、冷链物流中心为一体的现代化商贸市场，且具有理货、生产基地、储藏、加工、配送、结算、科学管理和配套服务的现代化批发市场和物流基地。
1.4.2项目单位概况
**县中瑞农副产品有限责任公司是2004年创办的民营企业。
公司坐落于安徽省**南环路南，乾隆湖风景区西侧，公司占地面积160亩，现有正式员工380名，固定资产1.2亿元。
主营瓜果、蔬菜、粮油、水产、家禽、干调等农副产品的批发交易，经营业务蓬勃发展。
市场拥有标准化交易门面590间，加工、配送、物流仓库5处，商业楼7栋，冷库3处，交易大棚19个，总建筑面积8.9万平方米。
农产品物流辐射全国20多个省市,2011年交易量达50万吨，年交易额达23亿元。
作为龙头企业，不断提升产业化经营水平，采用公司+协会+基地+农户的形式，在技术、信息、资金上扶植、培育全市2万亩瓜果菜生产基地；以产销对接形式与基地的协会、中介组织、经纪人签订产销合同，组织农产品批量进入市场或推向外地市场，从而提高了农民的组织化程度，把市场和农民通过产业化链条有机联系在一起，有效增加农民收入。
多年来，中瑞公司恪守“爱岗敬业、精诚合作、开拓市场、争创一流”的企业精神和“诚信双赢、以人为本”的经营理念，抢抓机遇、四路并进，滚动发展，奋力崛起，成为皖北地区博击商海的新秀。
公司以卓而不凡的业绩赢得了社会广泛赞誉，得到各级政府、部门的鼎立支持。
2005年被商务部列为“万村千乡”试点企业；2006年被农业部批准为“定点市场”；2007年列入商务部“双百工程”示范企业，安徽省第一批认证的绿色市场；2008年被评为省农业产业化龙头企业、安徽省首家标准化A级农产品批发市场、淮北市优秀民营企业、淮北市先进农业产业化龙头企业。
作为公司领军人物的董事长谭秀荣同志巾帼不让须眉，自强不息，善谋实干，敢闯敢拼，被评为全省“巾帼创业十佳标兵”、“维权精英标兵”，“首届中国农产品市场十大新闻人物”，全国城乡妇女岗位建功先进个人，淮北市“民营企业十大领军人物”。
2007年、2012年在县十五届、十六届人代会上当选为人大常委会委员。
1.4.3项目提出背景
项目单位座落于**县老城区，早在上世纪60年代，**县老城区压覆丰富的煤炭资源。
长期以来，淮北矿业集团所属杨庄煤矿一直未能对是否开采老城区的煤炭资源明确表态，直至2008年，因老城区拆迁安置成本过高，杨庄煤矿才明确放弃开采老城区压覆的煤炭资源。
多年来，因基础设施建设投入严重不足，**老城区居民生活条件十分落后，与新城区相比居民生活差距十分明显，如同“城中村”。
为进一步推进城乡一体化建设，根据淮北市总体规划、**县总体规划，实施对老城区的整体开发，切实改善老城区居民生活条件。
由于项目单位位于老城区开发范围内，且现有农产品市场比较拥挤，交通不便，特别是南环路立交桥与烈山路的交汇路口等多处路段，每天都有堵车现象发生，对农副产品市场的出入造成不利影响。
由此可见，项目单位退城、改造、升级势在必行，项目选址新建十分必要。
1.4.4项目方案与建设目标
本项目以**经济开发区物流园为依托，通过建设大型的果蔬和水产品、畜产品综合批发市场和物流中心，并完善仓储、冷藏保鲜、转运、加工、配送、分装等环节的物流配套设施，扩大**主要农产品和特色农产品在国内外市场的占有份额，实现当地农产品的价值最大化。
同时，引进当地及淮海经济区城乡居民偏好消费、市场供应短缺的各类农副产品，从而形成“买全国，卖全国”的农副产品大流通格局，提升项目的辐射带动能力，将**建设成为皖北地区农副产品物流服务中心区域。
本项目的建成运营，将极大地提升**农副产品的市场综合竞争力，扩大**与全国农产品市场、专业种植、养殖基地的有效合作，促进淮北农产品现代化物流体系的跨越发展。
1.4.5建设规模与建设内容
总用地面积
333000m2（约500亩）
建筑总面积
597100m2
建筑密度
44.6%
容积率
1.793
绿地率
25.18%
绿地面积
83849.4m2
建设规模为：
占地333000m2，建筑总面积597100m2。
年交易量200万吨，交易额预计达到90亿元以上。
本项目以现代物流园供应链概念为理论指导，以优化淮北农产品资源配置为目标。
通过建设大型农产品交易市场，引进、培育一批规模大、效益好、组织化程度高、辐射带动能力强的农副产品产业化龙头企业。
在粮食主产区和重要集散区建设农产品专业批发市场，完善农产品市场信息网络，优化农业结构，延伸农业产业链，推动农产品市场、流通产业的发展。
本项目主要内容：
建设8大交易区：
蔬菜、瓜果、水产、海产、粮油、干鲜、花卉、冷鲜肉类，配套6大服务中心：
农产品展示中心、信息采发中心、冷链物流中心、检测检疫中心、电子结算中心、电子监控中心，完善基础设施5大系统：
供排水系统，垃圾污水处理系统，供电、供水系统，电信网络系统，消防保安系统。
1.4.6选址
建设用地拟选址位于**县**镇杜庙，城乡结合部，距离县城区2.5公里，距离淮北市中心约4公里，临近省道202线快速环道，与连霍高速公路淮北出入口、京台高速公路烈山出入口、盐泗许高速公路百善出入口的距离分别为6公里、4公里、10公里，南靠刘桥矿铁路专用线，北邻华龙学校，总用地面积333000m2（约500亩）。
项目建设用地位置同时也是**县城与淮北市区的结合部。
在规划范围内现有四通八达的交通网络。
1.4.7水、电供应
（1）供水
本项目日用水量为3129.7m3/d，最大小时用水量为463m3/h，本项目拟从**县城市给水管网不同方位接入DN300的给水管，供本项目生产、生活及消防用水。
给水管网给水压力约为0.30MPa，能满足本项目用水水量、水质、水压要求。
（2）供电
项目拟建地块位于**县**镇，根据**县政务新区总体规划，本工程10kV中压网络纳入新区建设，即有10kV高压电缆线路至农产品商贸市场各主干道附近，而且根据规划各线路导线的供电能力能满足本项目的用电需要。
因此，本项目的用电是有保证的。
1.4.8环境保护
本项目投入运营后，农产品市场内主要有生活污水、净菜加工污水及生活垃圾等，根据国家环境保护的有关规定和排放标准进行治理，使之达到国家的排放要求。
详见第七章。
1.4.9劳动定员
本项目劳动定员600人，其中管理人员30人，技术人员50人，工人500人，服务人员20人。
1.4.10项目总投资
项目总投资为95796.39万元，其中固定资产投资94796.39万元（含建设期利息2531.92万元），铺底流动资金1000万元。
详见第十二章。
1.4.11项目实施进度计划
根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在3年内建成，其中一期工程建设期16个月。
详见第十章。
1.4.12主要技术经济指标
序号
指标
单位
数量
备注
1
年交易量
亿元
90
2
总建筑面积
M2
597100
3
项目投资
万元
95796.39
3.1
固定资产投资
万元
94796.39
其中:
建设期利息
万元
2531.92
3.2
铺底流动资金
万元
1000
4
流动资金
万元
3360
5
资金筹措
万元
95796.39
5.1
自有资金
万元
38386.39
其中：
用于流动资金
万元
1000
用于固定资产投资
万元
37386.39
5.2
贷款
万元
57410
6
劳动定员
人
600
7
全年经营天数
天
365
8
动力年需用量
8.1
电
kwh
88361156.40
8.2
水
m3
2237340.50
9
年均总成本
万元
8728.06
10
年经营收入
万元
22046.37
含商住
11
年均利税总额
万元
11241.3
12
年税金额
万元
2077.01
12
年均税后利润
万元
9164.2
13
投资利税率
%
13.62
14
投资利润率
%
11.92
15
全部投资回收期（税后）
年
10.4
含建设期
全部投资回收期（税前）
年
8.60
含建设期
16
经济内部收益率
%
7.25
经济净现值
%
23014.22
20
银行长期贷款偿还期
年
7.53
含建设期
21
盈亏平衡点
%
62.79
营业能力利用率
1.4.13研究结论
本项目是以农产品交易为主的物流中心，经过多次现场考察，认真收集有关资料，仔细分析和研究后，初步结论为：
a.**县地理位置优越，处于加快皖北地区经济发展和淮海经济区的结合部，是承东启西的重要经济中心，面向长三角及东部沿海经济发达地区，具有得天独厚的区位优势和地缘优势，是中部崛起的通道枢纽地区。
作为周边县市农产品流通的集散地，具有良好的农产品流通条件和较大的产品市场份额，交通便利，区位优势明显。
商品经济的日趋繁荣和发达，使大市场大流通成为了必然的发展趋势，**县中瑞农副产品有限责任公司抓住这一发展机遇，结合城镇发展和配套设施建设的需要，建设具有一定规模的现代化农产品市场，完全适应淮北市**县经济发展的需要，也符合国家的产业政策和淮北市**县总体规划。
项目的实施将有力地推动淮北农业及经济的发展，项目建设是必要的，对加快**县农业现代化的步伐、增加农民收入发挥促进作用。
b.项目选址恰当，外部建设协作条件良好，交通条件优越，水、电供应方便，项目的建设具备较好条件。
c.本项目是一个规模大、档次高、交易量大、服务功能强、服务范围广的大型农产品物流中心，包括交易服务大楼、交易场、交易大棚、净菜加工车间、冷库、冷链配送、信息网络系统等，配备供电、供水、排水、大型显示屏、消防等系统，其中交易服务大厦内设有交易展示大厅、会展中心、动植物检疫检测中心、冷链物流、配送中心、电子结算中心及农产品信息中心等；满足粮油、瓜果、蔬菜、副食、干鲜调料、冷鲜肉类、水产、花卉等的交易。
本项目还配套设有工商、税务、金融、保安、餐饮、商住、旅业、停车场等服务机构，可适应现代工农业产品交易业务活动的需要；农产品市场建成后可入驻商户3000多户，商品交易幅射整个皖北乃至淮海经济区域，加工配送覆盖整个皖北地区，使750万城乡居民直接受益。
d．本项目是一个规模齐全的农产品批发及加工配送市场，根据投资估算和经济分析结果，项目固定资产投资为94796.39万元。
年平均营业收入22046.37万元；年平均利税总额11241.3万元；年平均税后利润9164.2万元；全投资财务内部收益率（税前）16.81%；项目全部投资静态回收期（含建设期）所得税前8.60年，商住收入分年均分摊。
项目的抗风险能力较强，经济效益良好。
综上所述，本项研究认为项目的建设条件具备、技术成熟先进、具有良好的社会效益，与传统的交易批发市场相比，本项农产品市场配备先进的电子交易、结算系统、展示中心，使交易更快捷、安全；汇集大量、及时的交易信息及行情反馈系统，采用优越的竞价拍卖方式，使交易更合理；完善的农药残留检测手段，保证农产品的安全；快捷的配送服务，统一、具有品牌效应的包装风格，高素质的人才资源，保证交易服务周到、快捷、独特；采用保鲜、冷藏技术保证了产品质量；良好的服务态度与安全保卫工作，使交易在舒适安全的环境下进行等优点，是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心为一体的场所，且具有理货、储藏、加工、运输、冷链配送、结算、科学管理和配套服务的现代化农产品市场和物流基地。
筹建单位**县中瑞农副产品有限责任公司是一个具有管理经验的公司，有能力与实力搞好农产品市场的建设与经营，建议各级主管部门及有关各方给予支持协作，促使项目顺利实施。
1.4.14建议
市场的经营管理有一个培育和发展的过程，建设单位及有关部门要努力创造良好的经营环境条件，积极引导和吸纳各地商客、产品进入市场交易，尽快形成规模经营，发挥项目的作用和效益。
第二章项目背景和发展概况
2.1企业概况
**县中瑞农副产品有限责任公司是2004年创办的民营企业。
公司坐落于安徽省**南环路乾隆湖西侧，主营农产品批发交易、商贸流通及房地产开发业务。
现有正式员工380人，固定资产1.2亿元。
中瑞公司下辖四个独立实体：
（1）中瑞农产品批发市场。
占地面积160亩，于2004年建成运营，总投资8800万元，主营瓜果、蔬菜、粮油、水产、家禽五类农产品的批发交易。
市场拥有标准化交易门面590间，商业楼7栋，交易大棚19个，总建筑面积8.9万平方米。
农产品物流辐射全国20多个省市,2011年交易量达50万吨，年交易额达23亿元。
（2）中瑞购物广场（零售）2002年兴建的大型超市，投资3000万元，广场面积3000㎡，经营各类食品、日用品、服装、熟食等三十多类商品，年营业额4000万元。
（3）中瑞物流配送中心：
独家代理着全市蒙牛系列乳品销售配送业务。
该中心在批发市场内建有3000㎡配送库房，以现代化手段建立了可靠的市、县区、乡镇、村四级营销网络，销售网点已有2000多处，年配送亿元以上。
（4）中瑞房地产开发公司。
中瑞房地产开发有限公司于2010年成立，于2011年进行正式运营。
在围绕如何解决“三农”问题的大前提下，如何做农产品物流的领跑者，如何把自己的企业职能从管理的粗放型向一个新型的、集约型的现代化物流企业转变，从而实现企业的全面改制与可持续高速发展，这对**县中瑞农产品有限责任公司是一个全新的挑战。
在此目标之下，**县中瑞农产品有限责任公司以市场需求为导向，以服务大众为前提，发展新型物流产业，以此为依托，发展相关企业、扩大就业机会，把建立一个集约经营、可持续发展的集团公司作为公司的目标。
**县中瑞农副产品有限责任公司提出发展新型物流产业，当以本身优势资源为本，打造全新的强势农产品流通平台，整合原有资源和优势，使公司的发展更上一层楼。
公司这一愿望和计划相适应的是，国家对于建立现代农产品批发市场相继出台有关鼓励政策，此外良好的社会发展态势也给**中瑞公司建立新型大型农产品流通市场提供良好的环境。
2.2项目提出的背景
2.2.1宏观背景
（1）随着农产品生产及加工得到长足发展，农产品流通与供应已成为人民安居、社会稳定及经济发展的重要产业。
中共中央国务院发布文件《中共中央、国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》（中发[2005]1号）对搞好集贸市场和批发市场的建设、农产品流通及现代物流等方面作出了积极的指示，农产品的拍卖、网上交易等新型流通方式开始被明确提出，农产品仓储设施的建设也有了各种优惠政策。
连续多年的中央1号文件，明确指出：
在继续搞好集贸市场和批发市场建设的同时，注重发挥期货市场的引导作用，鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式。
改造现有农产品批发市场，发展经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式，增强交易功能，加快建设以冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统，加强农业信息化建设，加强对农业的服务。
各地要加快开通整车运输鲜活农产品的绿色通道，抓紧落实降低或免交车辆通行费的有关规定，并尽快实现省际互通，积极推进农业标准化。
要加强农产品检验检测基础设施建设，提高进出境检验检疫装备和检测技术水平，增强防范和处理外来有害生物入侵的能力。
加强农产品质量安全工作，实施农产品认证认可，禁止生产、销售和使用高毒、高残留农药，加快农产品质量安全立法。
近几年来，国家及各地方人民政府先后出台了一系列优惠、扶持政策和办法，为农业产业化发展提供了良好的宏观环境。
从我国社会发展形势及国家政策等宏观方面显示，农产品仓储、流通、交易等方面将面临一个全新的转型和发展的机会。
因此，本项目的提出是符合国家有关农业、农村经济发展的产业政策。
（2）“三农”问题牵动着社会各界，解决“三农”问题，已是迫在眉睫、刻不容缓的大事。
而解决“三农”问题，农业的产业化进程对其影响极大。
建立大型农产品批发市场，可以对农业生产者的生产有指导和引导意义，对推动农业产业化意义极大。
在这样的背景支持下，全国各地对建设大型农产品批发市场非常重视，并且已有成功的先例。
深圳布吉、山东寿光、河南商丘等地已建立起了大型农产品批发流通市场，对当地乃至国内各地的农产品流通起到了积极的意义，对“三农问题”的解决极有帮助。
（3）加快皖北地区经济发展的战略决策，使**面临巨大的发展机会，作为重点支持的皖北三市七县之一，随着中部崛起战略的深入，**要成为真正意义上的皖北率先崛起，在农产品流通方面，目前**县并不具有整个皖北的农产品集散功能和辐射整个淮海经济区的大型农产品批发市场的能力。
本项目的建设和投入运营，将填补这个空白，为**县确立其加快皖北经济发展战略中的枢纽地位起到推动作用。
（4）随着WTO的过渡期的结束，市场流通领域的批发、零售业务将全面对外资开放。
农产品国内市场与国际市场的联系进一步紧密，将有更多的国内农产品走出国门，参与国际贸易。
同时，预计国外农产品也将大量进入国内市场流通，很大一部分将通过各地的批发市场进行集散。
从宏观背景来看，建设中瑞农产品市场是顺应社会发展潮流、符合国家方针政策和发展战略的，具有极大的发展前景。
2.2.2微观背景
2.2.2.1国家正在实施主体功能区规划、粮食增产计划等，黄淮海地区作为粮食主产区、全国产粮大县将建成全国粮食安全、农产品生产供应重要基地。
**县农产品生产基地的地位凸显，具备了发展区域性农产品现代物流的基础条件。
2.2.2.2随着城镇化不断推进，淮北市加快东进、西拓、南展步伐，城市规模迅速扩张，城市的基础设施日趋完善。
在城镇化、工业化良好的发展态势下，淮北市政府又制定实施了“食品工业”发展规划，打造全国食品加工基地，对农产品供应市场提出了新的要求。
2.3项目建设的必要性与意义
2.3.1规划发展的需要
由于淮北市**县地理位置优越，几年来经济发展速度超过全国平均水平，城区不断地扩展，市区人口也在不断增加，2005年3月，淮北调整行政区划，全市人口220万人，城区人口78万人，近年来外来人口的增加数量较快。
在扩展新区的同时，旧城改造的力度也很大。
另外，淮北市的城区规划近几年有了很大变化，人口居住的分布也发生了变化，原有的集贸市场布局与现实需求的矛盾日益突出，需要进行全市的整体规划和布局。
**县国民经济和社会发展“十二五”规划、物流现代服务业发展规划明确提出建设成为区域性物流中心。
淮北**将通过构建开放畅通的物流通道体系，高效运输枢纽体系，完善快捷的物流大通关体系，强大坚实的物流产业支撑体系和健全有序的商品市场体系，提高物流业总体发展水平。
2.3.2人民生活水平的提高对吃上放心菜、肉的要求
随着人民生活水平的逐步提高，对关系到日常生活的粮、油、肉、禽、蛋等食品购买的方便、环境无公害、无假冒伪劣及购货环境提出了更高的要求。
按淮北城区人口100万人，日人均消费蔬菜0.3千克，水果0.15千克，粮食0.25千克，水产、肉、蛋类0.25千克，饮料0.4千克。
在当地农产品消费市场巨大，目前当地农产品还供应长三角、珠三角、环渤海湾地区，而目前农产品销售市场多以传统式的摊贩销售为主，消费环境较差，对农产品的终端销售中的肉、菜的质量难以保障，或多或少均存在“短斤少两”的问题，消费者只能被动的接受这样的农产品销售。
而通过本项目的建设，将使农产品的市场准入得到有力的监测和检验，并通过标准化加工和配送，使放心菜、放心肉有序地配送到销售终端，有利于实施“餐桌治污”工程和“食品安全工程”。
2.3.3带动农业产业化的发展
淮北农产品丰富，交通发达，建设大型农产品批发市场，易于发挥其在农产品集散交易、价格发现、仓储运输、信息传播、农产品标准与质量检测、市场配套服务等方面的功能，引导带动当地农业和农村经济的发展。
信息在市场经济条件下对农业发展起着日益重要的作用，特别是在引导农民生产，帮助农产品销售方面的作用越来越突出，批发市场集信息、物流、交易功能为一体，本项目建成后将以信息化带动农业产业化，提高农业市场流通效率，增加农民收入，提高农民素质水平，并促进特色区域经济发展格局的形成，从而带动农业的发展。
项目单位推行“订单农业”、“合同农业”，使农副产品生产基地从盲目生产走向以市场为导向的有计划生产，促进了农业企业的发展，有利于引导农业生产按照消费需求组织生产、调整结构、提高品质，克服农副产品生产的盲目性，减少农民种什么赔什么的失误，有效地解决了农副产品销售难的问题，把风险降到最低程度。
从而增加农民收入。
超市在产销对接中也减少了中间环节，降低了经营成本，提高了经济效益。
2.3.4加强农民市场竞争能力
面对农产品市场开放，要不断增强农民的市场竞争能力，提高产品质量，而提高产品质量的核心，就是要按标准化规范进行生产。
批发市场以“公司+基地+农户”的方式，以市场为导向，围绕区域优势产业，从产前、产中、产后和产业链进行系列开发，实行产供销、农工商结合，把农民、龙头企业和市场结合起来，形成经济利益共同体，增强市场竞争能力。
一是面对分散的一家一户小农经济和传统落后技术，把规范化高新技术传授给农民，使其按照规范化技术操作，生产出符合市场，特别是符合国际标准的高质量产品；二是面对龙头企业技术不规范、产品质量低、市场竞争力弱、经济效益低的实际，进行技术改造，实行规范化、标准化生产。
2.3.5适应网络经济发展，参与国内外市场竞争的需要
近年来，网上交易正飞速向前发展，互联网、电子商务已广泛使用，进入寻常百姓家。
全球现已有超过70%的大企业基于WE
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