房地产项目申请报告简化版模板.docx

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房地产项目申请报告简化版模板

第一章申报单位及项目概况

第一节项目申报单位概况

鹰潭市鸿盛置业有限公司成立于2014年11月，是一家集房地产开发及经营、建材销售等的综合性房地产开发公司。

鹰潭市鸿盛置业有限公司于2014年10月10日通过网上竟拍出让方式竞购得位于鹰潭市信江新区龙虎山北路以西、纬一路以北地块国有建设用地使用权，面积80987.87平方米（折合121.48亩），建设用地总费用为12900万元，用以开发建设商住小区和政府安置房。

公司秉持以专业、务实的作风，以创新的意识，认真践行公司进入鹰潭的宏观发展战略，计划在未来五年巨献以现代文化为驱动的多个标志性商业体建筑集群。

第二节项目概况

1.开发项目名称：

鹰潭市金泰花园

2.项目建设地点：

鹰潭市信江新区，东至龙虎山北路、南至纬一路、西至林地、北至林地。

3.建设性质:

新建

4.建设内容与规模:

现状地块略呈长方形，东西向较长，土地利用率高。

总用地面积80987.87平方米（折合121.48亩）。

主要建设内容包括高层商业住宅、政府安置房、商业及公共配套等建筑，同时建设区内道路、室外给排水、电力电信、燃气、绿化、景观等配套设施。

项目分两期进行建设。

5.总体规划主要经济技术指标

用地面积80987.87平方米（121.48亩），总建筑面积243649.03平方米，其中:

一、计容面积181827.77平方米。

包括：

1、高层商业住宅120612.66平方米（1067户）；2、政府安置房49276.36平方米（440户）；3、商业建筑面积7755.35平方米（其中安置房配套商业网点面积623.84平方米）；4、物管403.39平方米，社区服务用房面积296.08平方米，社区卫生服务站267.32平方米，文化活动站329.53平方米，居委会用房410.62平方米，公厕218.87平方米，幼儿园1979.70平方米，配电室277.89平方米。

二、地上架空层不计容面积548.20平方米。

三、地下室建筑面积61273.06平方米。

容积率2.4，建筑密度15.28%，绿地率33.27%，建成后入住户数1507户，地下室停车位1381辆，地上停车位120辆。

6.总投资及资金来源：

项目总投资69393.32万元。

其中工程费用45097.81万元,其它费用16860.51万元，工程预备费3097.92万元，财务费用4337.08万元。

资金由房地产开发有限公司自筹解决34393.32万元（包括20817.99万元的项目资本金），申请贷款35000万元。

7.建设开发目标:

着力营造品质独特、配套设施齐全的居住小区。

通过合理的功能布局和交通组织，提供高质量的居住环境。

功能布局以高层和多层相结合、相联系、相融合的方式。

外部交通组织简捷顺畅，与城市道路保持便捷的交通联系，既保证高效的商业进出通行，又享有私密的居住环境。

8.项目地理位置:

拟建项目位于鹰潭市信江新区，东至龙虎山北路、南至纬一路、西至林地、北至林地。

该地区是鹰潭市信江新区区域。

地块周边交通便利，环境优越，是理想的商服地区。

第三节编制范围

本项目申请报告编制范围包括项目的工程建设方案、外部建设条件评述、项目建设的发展规划、产业政策和行业准入分析、资源开发及综合利用分析、节能方案分析、建设用地、征地拆迁及移民安置分析、环境和生态影响分析、经济影响分析以及社会影响分析等。

第二章拟建项目情况

第一节项目所在地发展概况

鹰潭市位于赣东北中部，信江中下游。

面向珠江、长江、闽南三个“三角洲”，是内地连接东南沿海的重要通道之一。

辖区东接弋阳县、铅山县，西连东乡县，南临金溪县、资溪县，北靠万年县、余干县、东南一隅与福建省光泽县毗邻。

境域南北长约18千米，东西宽约38千米。

距省会南昌市143千米（铁路里程）。

全市总面积3556.7平方公里,占江西省总面积的2.15%。

市委、市政府座落在市区梅园新区。

鹰潭是江南重要的交通枢纽，同时也是新兴的铜业、能源和化工基地。

现已初步形成了冶炼、电力、化工、机械、建材、医药、食品等门类较为齐全的工业体系。

全球最大的艺术木雕生产企业，全国规模最大、产量最高、技术设备最先进的铜冶炼企业，全国储量最大的银矿，江西省第二大的火力发电厂，磷铵复合化服厂跻身全国同行“四强”之列。

鹰潭的自然风光和人文景观丰富多彩。

市区龙头山麓有一深潭，“涟漪兴其中，雄鹰翔其上”，鹰潭由此而得名。

拥有99峰、24岩、108处自然景观和近百处人文景观的龙虎山，为我国正一派道都发祥地，素称“洞天福地”、“仙府道都”，“溯道教之源，揽漓江之胜，探崖墓之奇”，在我国84个国家级重点风景名胜区中独展风采。

东汉中叶第一代天师张道陵在此炼丹，传说丹成而龙虎现，故名。

此后，共有63代天师在此修道传箓，历时1900余年。

至今保存较为完好的嗣汉天师府，建筑瑰丽，气势雄伟，号“南国第一家”，可与至圣先师孔府媲美，1983年成为国务院列为对外开放27个重点宫观之一。

从1990年起，市政府一年一度在这里举办龙虎山文化活动周和经贸旅游活动周。

鹰潭还是国内罕见的古越族文化宝库。

鹰潭属亚热带温湿气候，四季分明，年平均气温18.2℃，年平均降雨量1827毫米，无霜期268天。

现辖鹰潭市、余江县、月湖区、龙虎山风景区的管委会、工业园区。

全市土地面积3554平方公里，总人口110.08万人（包括户籍常住人口105.08万人、暂住半年以上的流动人口约5万人）。

其中主城区（月湖）市区人口21.06万人（包括户籍常住人口18.26万人、暂住半年以上流动人口约2.8万人），其中非农业人口共12.27万人。

境内交通四通八达，浙赣、鹰厦铁路、皖赣铁路在此交汇，320、206国道呈十字交叉穿越市区，梨温高速公路横贯市区北部。

信江自东向西流贯市境北部，绕城而过，经鄱阳湖达长江入海。

其境内旅游、矿藏资源丰富。

一、鹰潭市城市社会经济发展情况

2013年，全市上下牢牢把握“稳中求进”的总基调，紧紧围绕建设富裕、秀美、宜居、和谐鹰潭的目标，认真贯彻落实“主攻项目，决战‘三区’，凸现特色，实现跨越”的总体要求，积极应对和克服国际经济低迷、国内需求不足等不利影响，锐意进取，扎实工作，经济社会实现持续健康发展，绝大多数指标完成或超额完成年度计划。

预计（下同）全年实现生产总值482亿元，完成年计划的100%，同比（下同）增长11.7%，其中，一产增长3.6%，二产增长13.4%，三产增长10.5%。

全社会固定资产投资410亿元，完成年计划的100%，增长22%。

财政总收入78.7亿元，完成预算调整后的100%，增长10.7%。

地方财政收入58.3亿元，完成年计划的130.8%，增长50%。

城镇居民人均可支配收入19880元，完成年计划的101%，增长13.5%，农民人均纯收入8600元，完成年计划的100%，增长13%。

全市三次产业结构比由2012年的8.9：

64.7：

26.4调整为8.2：

64.3：

27.5。

184家规模以上工业企业实现主营业务收入2400亿元，增长21%，增加值280亿元，增长15%。

全市工业用电27.7亿度，增长5.3%。

铜产业实现新突破，完成主营业务收入2130亿元，增长17.2%。

水工、节能照明等战略性新兴产业加快发展，65个“1+6”产业项目集中开工，累计完成投资超100亿元。

工业发展平台“提档升级”，鹰潭高新区成功升格为国家高新技术产业开发区，贵溪工业园被认定为省重点工业园区。

节能照明、汽摩配等省级产业基地建设顺利推进。

龙虎山景区成功创建国家5A级旅游景区，上清古镇改造、天裕豪生大酒店等项目顺利推进，旅游经济跃上大平台、大产业、大发展的新起点，全年接待游客1100万人次，增长30%，旅游总收入76亿元，增长30%。

龙虎山景区旅游直接收入2.13亿元，增长33%。

物流业实现营业收入130.5亿元，增长83.6%，上缴税收5亿元，增长62%。

文化产业实现主营业务收入43亿元。

全市信贷投放首次突破300亿元，鹰潭农商银行挂牌开业。

粮食总产再创新高，达67.8万吨，实现“九连增”。

产业化经营势头强劲，龙头企业实现销售收入52亿元，增长20%。

科技兴农明显提升，农业机械总动力达87.1万千瓦，增长8%。

实施水利建设项目127个，完成中潢圩堤等五河治理应急除险和40座小型病险水库除险加固任务。

全市在建项目502个，新开工亿元以上项目60个，实现固定资产投资345亿元,增长25%。

年初确定的60个重点工程52项开工建设，完成投资50亿元，20个项目列入省重点工程，创历史新高。

沪昆铁路杭长客运专线进展顺利，贵电“上大压小”第二台机组建成投运，西气东输二线及省天然气管网一期、二期基本完工，省成品油管道二期加快推进；海关和国检大楼基本完工，眼镜产业园标准化厂房主体工程基本完成，市中级法院审判综合大楼竣工，三川水工产业园一期已完成，三花股份铜阀、水晶光电公司光电薄膜项目试生产，万宝至微型马达二期正进行设备安装。

食品、金银珠宝、石油及制品类等消费热点持续升温，城乡消费协调增长，实现社会消费品零售总额115亿元，增长14.6%。

开通鹰潭至宁波“五定班列”，打通了海铁联运国际运输通道。

实现外贸出口7.1亿美元，增长16.5%，连续三年获得全国外贸百强城市。

新区建设如火如荼。

总长24.3公里的信江新区“三纵三横”路网基本成型。

信江大市场（廉租房）进入主体施工阶段，高铁北站、滨江景观工程等项目进展顺利。

老区改造稳步推进。

惠及3万人的百佳城、山背小区、立新巷等小街小巷综合改造全面完成。

市天然气管道工程建成投运。

滨江公园二期、林荫东路综合改造全面完工，城市规划展示馆即将开馆，月湖新城、市迎宾馆、林荫西路贯通等项目有序推进，北极阁重建项目开工建设。

新农村建设有声有色。

以创建“秀美乡村”活动为抓手，完成了242个村点的新农村建设任务。

贵冶周边11个自然村环境整治任务全面完成，全省农村重点污染区域专项治理工作推进会在我市召开，“鹰潭模式”在全省推广。

二、信江新区发展规划

按照《鹰潭市城市总体规划（2007—2020年）》提出的战略发展目标，鹰潭市城市发展战略是：

突出月湖主城区的中心地位，整合月湖、贵溪、余江、龙虎山四区资源，统筹规划，推进“四区合一”进程，构建“大鹰潭”格局，落实以大铜产业、大物流、大旅游、大城市框架为主要内容的“四大一新”发展战略，实现鹰潭城市的超常规发展,其城市人口到2020年发展为100万人。

（一）信江新区概况

信江新区位于鹰潭城市的北部，与老城区隔江相望，信江从东、南、西三面环绕而过，区内绿色葱郁，水清气新，具有非常优越的生态和景观条件。

根据鹰潭市城市总体规划，信江新区将规划成为具有大型商贸会展、商务办公、文化娱乐和生活居住等功能的新城区，并将是新的城市公共中心所在。

随着国家“生态文明”兴国方略的提出，鹰潭城市面临着一个实现跨越发展的历史机遇期。

省委省政府领导要求“要把信江新区作为环鄱阳湖的一颗明珠来建设”，在这样的背景下，信江新区的开发已不是一个一般意义上的城市规模扩展，而是成为新形势下实践生态可持续的新型城市发展模式，提升城市品位和能级，在区域发展格局中脱颖而出的重大战略举措。

随着信江跨江桥梁工程启动，信江新区的开发将掀开新的篇章。

（二）信江新区发展规划

1.功能定位

信江新区规划定位为：

人与自然和谐共生的、多层面应用生态理念和技术的生态城，鹰潭新的城市中心所在，集商务办公、商业服务、文化娱乐、休闲度假、生态居住等功能于一体的现代化滨江新城。

2.规划结构

规划形成“一核两翼”布局结构。

一核——是指位于信江新区中央的公共服务功能区，行政科教区和休闲度假区组成，构成服务于鹰潭主城区及全市的公共服务中心。

两翼——以公共服务功能区为界，划分为夏东、夏西两大居住功能区。

夏东居住功能区以商品住宅区为主，夏西居住功能区兼有商品住宅区、保障性住宅区、拆迁安置基地和拟改造村庄等多种类型。

每个居住功能区各包括两个居住社区。

3．信江新区规划居住用地为434.75公顷,占规划建设用地比例为42.85%。

居住用地由夏东居住功能区、夏西居住功能区和包含居住功能的混合用地构成。

夏东居住功能区由两个居住社区组成，以建设商品住宅区为主，规划建成设施完善、环境优雅、技术先进的生态型住宅区；夏西居住功能区由两个居住社区组成，以建设保障性住宅小区、动迁安置小区和拟改造村庄为主。

规划在城市商业文化中心和居住功能区中心布局居住/商业混合用地混合用地，安排一定数量的居住建筑，以保持公共中心区的人气。

第二节项目建设背景

随着近年来经济呈现持续快速增长的好势头，社会资产积累日益丰厚、办公现代化的意愿和需求也越来越强烈。

1.企业文化发展在一定程度上提高了办公现代化的需求。

我市现有的办公类建筑相对其他发达地市在数字化、信息化、便捷化等各方面都显得较为落后，企业发展有强烈的与发达地区、乃至国际接轨的需求。

2.随着大学生每年招生计划的扩张，每年参加工作的新增人群越来越多，直接加大了写字楼建筑市场刚性需求，新参加工作的大学生大多数都是涌入城市中谋求工作，各企业对办公场所的需求总量在逐年增加。

3.随着鹰潭经济发展加快，投资环境优化，外商进入鹰潭拓展业务的活动越来越多，他们带来很多外地先进的管理理念的同时，也带来高级办公环境的风尚。

鹰潭高级写字楼市场刚刚起步，目前的开发量，远远满足不了现代化写字楼需求的增长，商服市场前景非常广阔。

第三节建设条件

一、自然条件

1．地形、地貌

本项目所在地块区域属低矮的丘陵地貌，单元风化剥蚀丘岗谷-地区沟谷一部分，底层结构简单，无不良工程地质现象。

土层主要可分为

（1）杂填土；

（2）淤泥质粉土；（3）中粗沙；（4）强风化砂岩；（5）中风化砂岩等5个土岩层。

二、气象

鹰潭市地处赣东北部，红砂岩丘陵地带，夏季气候炎热，为江西省的高温地区。

鹰潭市属中亚热带温暖湿润季风气候区，具有四季分明、气候温和、雨量丰沛、日照充裕、无霜期长的特点。

在春季因冷暖交替，天气多变；汛期常有暴雨，有时酿成水灾；盛夏酷热；秋季天高气爽；往往有伏、秋旱发生；冬季较温暖、霜雪较少。

按气候标准分季，则冬夏长而春秋短（春季70天、夏季120天、秋季62天、冬季113天），年平均气温18.1℃；最热月（7月）平均29.7℃，最冷月（1月）平均5.6℃；年极端最高温度41.O℃（1991年7月23日出现在鹰潭），年极端最低温度-15.1℃（1991年12月29日出现在余江），≥0℃以上的正积温平均为6586.4℃；>10℃的有效积温达5705.6℃；持续天数平均有252天。

无霜期平均达264天。

年平均降水量为1889.2毫米，平均降水日数有186天；汛期（4至6月）降水占全年的48.3％，旱季（7—9月）占20％。

一日最大降水量为281.2毫米；最长连续阴雨日数为17天，最长无降雨日数为51天。

太阳年辐射总量为108.5千卡／平方厘米，生理辐射年总量为63.1千卡／平方厘米，4-10月光合有效辐射总量为37.9千卡／平方厘米。

三、水系、水文

（1）信江

信江为江西省五大河流之一，发源于浙赣边界的三清山和怀玉山一带，由东向西流经鹰潭市汇入鄱阳湖，全长306公里。

汇水总面积为16890平方公里。

本区上游流域面积12211平方公里，枯水流量9.12米3／秒，水量充沛。

根据鹰潭市总体规划，信江河流概况及不同频率水文特征为：

河床宽度：

250-600米；

洪水期水深：

11-15米；

枯水期水深：

2-5米；

河床构选：

砂、卵石等；

洪水位:

33.1米（1979年）；

常水位：

19.98米；

枯水位：

16.17米；

最大流量：

1.22万米3／秒：

最小流量：

9.12米3／秒（1971年），保证率为91％：

最大流速：

2—5米／秒：

最小流速：

0.065米／秒；

平均流速：

0.6-O.7米／秒：

最大含砂量：

0.502公斤／立方米。

（2）地下水概况

鹰潭市地形大部分为波状起伏的缓坡丘陵，其岩性主要为含水极弱的第三纪红砂岩层。

场地地下水混合稳定水位埋深介于0.2—1.8米，水位标高介于29.1-34.51米，根据区域水文地质资料，地下水位年变化幅度约为O.5米，近期年洪水期间洪水最高水位标高为32米。

本场地地下水主要赋存于第四系覆盖层及风化基岩孔隙、裂隙之中，其类型为潜水，地下水主要补给来源由大气降水补给。

地下水位在地表下2.5-4.8米左右，地下水对混凝土无腐蚀作用。

四、地震

根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）附录A、分组规定，该地区地震烈度小于六度，设计基本地震加速度小于0.05g，区域稳定性较好，无设防特殊要求。

五、工程建设条件

1.交通运输现状

鹰潭市区位条件优越。

浙赣、鹰厦、皖赣三条铁路交汇，320、206国道与沪瑞、东九高速公路呈井字型纵横穿过全境，交通十分便利，村村通公路，乡乡通汽车。

项目拟建地块紧市内两大交通干道和一条次干道，交通十分便利。

2.工程基础设施情况

项目拟建地块为净地出让地块，项目建设单位无需进行征地拆迁等项目前期工作。

3.通讯条件

项目区内已开通国际、国内程控直拨电话，移动通讯覆盖整个区域，完全满足项目固定和移动通讯要求。

4.供电、给排水条件

项目区内城市基础设施完善，供电、给排水条件能够满足项目区施工及运营期用电、用水和排水要求。

六、周围环境条件

项目所在位置无大型厂矿企业和污染源，视野开阔、环境优良、空气质量好，周围自然生活环境条件好。

第四节设计目标

着力营造品质独特、配套设施齐全的商务社区。

通过合理的功能布局和交通组织，提供高质量的居住环境。

功能布局以创意产业园为主，商业与居住为辅。

交通组织简捷顺畅，与城市道路保持便捷的交通联系，既保证高效的出行，又享有私密的生活。

遵循可持续发展原则，构筑具有优越自然与人文生态的诗意人居环境，引入集中绿化休闲广场，打造具有良好景观与自然环境的生态商务社区。

第五节建设方案分析

一、编制依据及原则

1、编制依据

（1）鹰潭联创实业有限公司委托编制项目申请报告的委托书

（2）《民用建筑设计原则》GB50352-2005

（3）《江西省二00四年工程定额》

（4）《住宅设计规范》GB50096-99

（5）《建设项目选址意见书》

（6）《建设工程规划许可证》

（7）《建设工程建设许可证》

（8）《建设项目环境保护管理办法》

（9）《中华人民共和国建筑法》

（10）《中华人民共和国城乡规划法》

（11）《建筑设计防火规范》GB50016-2006

（12）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）

（13）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）

（14）建筑结构荷载规范》GB50009－2001（2006年版）

（15）《砌体结构设计规范》GB50003－2001

（16）《混凝土结构设计规范》GB50010－2002

（17）《建筑抗震设计规范GB50011－2010

（18）《建筑地基基础设计规范》GB50007－2002

（19）《建筑桩基技术规范》JGJ94－2008

（20）《地下工程防水技术规范》GB50108-2008

（21）《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008

（22）《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005）

（23）《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001

（24）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001

（25）《岩土工程勘察规范》GB50021-2001

（26）《砌体结构设计规范》GB50003-2001

（27）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002

（28）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002

（29）《建筑边坡工程技术规范》GB50330-2002

（30）《建筑结构荷载规定》DBJ15-2-90

（31）《地基基础设计规范》DBJ15-3-91

（32）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）（2009年版）

（33）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）

（34）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）

（35）《住宅设计规范》（GB50096-1999）（2003年版）

（36）《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）（2005年版）

（37）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）

（38）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）

（39）《10kV及以下变电所设计规范》（GB50053-94）

（40）《低压配电设计规范》（GB50054-95）

（41）《供配电系统设计规范》（GB50052-95）

（42）《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）

（43）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）

（44）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》（GB/T50311-2000）

（45）《鹰潭市城市总体规划（2007-2020年）》

（46）业主提供的资料及相关要求

2、编制原则

⑴严格按照现行国家规范、标准进行设计；

⑵本着安全的原则，做到经济、合理、实用及美观。

二、总平面设计

（一）总平面规划布局

鹰潭市金泰花园位于信江新区。

地块位于城市中心地带，商业服务、医院、学校、社区服务等区域配套设施配置齐全，起点一流，文化、商贸、办公气息浓厚，景观价值高，为项目发展提供良好内外部条件。

1、编制依据

（1）《中华人民共和国城市规划法》、《城市规划编制办法》、《城市居住区规划设计规范（GB50180－93）》、《城市道路交通规划设计规范（GB50220－95）》、《建设部城市居住小区试点综合评价内容（实施方案）》、《建设项目环境保护管理办法》等。

（2）《民用建筑设计通则》GB50352-2005、《建筑抗震设防分类标准》GB50223-2008、《建筑抗震设计规范》GB50011-2008、《商店建筑设计规范》JGJ48-88、《住宅设计规范》GB50096-2005）、《建筑设计防火规范》GB50016-2006、《高层民用建筑防火规范》（GB50045-95,2001）、《混凝土结构设计规范》GBJ10-2002、《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002、《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000）、《人民防空地下室设计规范》GB50225－2005、《地下工程防水技术规范》GB50108-2008、《江西省城市规划管理技术导则》等现行标准、规范。

（3）鹰潭有关部门提供的鹰潭的规划条件、水文、气象、地质等资料。

，

2、规划设计原则

（1）统一规划、精心设计

在充分研究综合性居住社区的自身特性的基础上，做到规划结构清晰，功能分区明确，形态自然有机，营造高质量的人居环境和舒适的居住环境，满足居民物质与精神的多重需求。

（2）以人为本的设计思想

贯彻“以人为本”的思路，体现都市高层住宅与日常生活的共存和融合，以建设生态型居住空间环境为规划目标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。

创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美、具有鲜明个性的花园式生活居住空间。

3、规划设计

（1）功能分区分析

通过对居住社区特性和基地周边环境的研究，将商铺沿规划路和龙虎山北路布置，高层住宅的中小户型布置在吉阳中路和规划路沿一侧，大户型高层住宅布置于基地内，可最大限度地享受大片景观花园，做到规划结构清晰，功能分区明确，形态自然有机。

（2）空间组织和布局

重视生活氛围和居住品质，结合环形道路布置，围绕中央景观带，我们布置了点式较大户型的高层，板式高层和点式高层围合形成较大的一个中央景观庭院。

建筑与景观共同勾画出一个秩序感较强的地块核心，