集拓房地产项目市场调查报告及产品建议2007年.doc

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集拓——项目市场调查报告及产品建议

第一部分市场篇

一、宏观市场环境

1.国家政策

政府在2006年6月1日出台的《意见》中规定，从2006年6月1日后修建的项目在建筑面积上90㎡以下的户型占总建筑面积的70％以上。

目前此政策在德阳的执行力度较强加上本项目位于老城区内，更得严格按照《意见》执行。

因此本项目的户型将会以小户型为主。

2.供需情况

2006年，市区城市住房建设总量约为建筑面积95万平方米，9500套。

其中，从6月1日后响应国家政策，建设面积在90平方米以下的普通商品住房建筑面积要达到总建筑面积的70％以上，年度总建设为30.96万平方米，3440套；建设经济适用房建筑面积6.5万平方米，820套；建设廉租住房建筑面积1.044万平方米，176套。

目前向市民供应的主要是以普通商品住房为主。

2007年，市区城市住房建设总量约为建筑面积104万平方米，10400套。

其中，建设90平方米以下的普通商品住房建筑面积64.5万平方米，7170套；建设经济适用住房建筑面积7.3万平方米，920套；建设廉租住房建筑面积1万平方米，165套。

总体供应量较去年已有所增加。

3.供应情况

根据目前面市的项目来看，今年的供应主要体现在黄河片区与旌南片区为主，旌东片区也有一定数量的体量供应。

且大都以社区规模、环境来吸引购房者。

在今年的总体供应中，电梯与小户型的数量已急剧上升。

老城区内，从目前的情况看，以小规模的旧城改造项目居多，产品形态以电梯公寓为主，目前有宗辰阳光、长富公寓、晶蓝湾等，且者三个项目均为电梯公寓。

4.市场价格

2006年是房价上涨速度较快的一年，从年初的房价1300元/平米到年底的2100元/平米,价格上涨率达到38%。

从大市场环境以及本月前后开盘的项目来看，价格依然呈上涨态势。

à2007年1月开盘三个项目（均属旌南片区），多层价格在2100－2300元/平米、电梯价格在2100—2400元/平米。

至报告完成日时，有开盘电梯项目（玉泉片区），价格为2500-3800元/平米。

à老城区内的根据其他项目如：

宗辰阳光所透漏的价格信息，预计是在2300元/平米以上。

本项目在今年开发的价格，将稳定在2300元/平米以上。

à根据最近拍卖土地价格来看，土地成交价已大幅度上涨，另外市场需求依然存在，建筑成本等原材料上涨，同时市场存在较大需求，促使今年房价将会持续稳定上涨。

二、区域市场

1.项目地理位置

本项目位于老城区内，泰山北路主干道旁，与市唯一的绿化特色公园——石刻公园相对；离旌湖畔仅有百米之距；旁边是市自来水公司及旌阳区广播电视局和市五医院大门及其他待拆房；项目背后是居民住宅点。

2.项目周边环境状况

本项目所在区域为城北老城区内，属于比较生活配套较成熟的区域。

项目对面是德阳市最早的商品房小区——北光小区，以及近年来开始建设的好风光长廊、滨河佳苑、德福苑等。

项目离市区的繁华商业街南、北街仅有数百米距离，西街综合生活市场和城北菜市能满足日常生活所需；东边德阳中学、南边实验小学；四海香饭店和玉双米粉就在门口咫尺；农行、建行与项目隔街想望；丰联超市及各个小超市遍布四周；各种生活配套设施一应俱全。

3.地块交通条件

本项目周边市政道路建设已趋完善，向北可至市火车站、城北汽车站、黄河片区及绵阳高速或大件路；向东可至市绿化公园及旌湖畔；向南可至市区各处及成都方向；向西是主干道华山北路，可至市汽车站及市区各处。

公交车站离本项目的距离仅在10米左右，间隔在5—10分钟左右的2路、15路、19路、16路等开往市区各处，出行非常方便。

4.区域市场调查

由于本区域内去年及目前都无新项目出现，因此我们对二手房市场进行一定的了解。

本项目区域内的普通商品房价格目前在1700——2000元/平米左右，且大多数房源的价格是包含了装修费用。

但本区域内二手房多数都属于2002年以前修建的，包括本市最早的商品房小区——北光小区，因有临湖、临公园的巨大优势，二手房市场售价一般在1700——1900元/平米，包含装修的住房价格一般就在1800——1900元/平米左右。

滨河佳苑是于2005年修建，2006年交房的项目，属于精小楼盘，总户数只有25户。

因其户型较大且临湖，因此价格高出同区域类的其他住房，二手房市场价格在2000——2200元/平米。

三、竞争状态

本项目所在区域内，目前无在建楼盘项目。

在其他方面所存在的竞争主要是：

à本项目紧临中山房产即将开发的10亩左右土地，但尚不明确其动工时间及产品形态。

因紧靠本项目，因此它的不可预测及情况未知可能会对本项目造成一定的威胁，需随时关注其动态。

à从其他土地拍卖情况来看，截至到调查时，本区域内拍卖的土地，离本项目最近的是2公里外的位于城北的一块土地，从规模以及环境区位来看，对本项目不构成竞争。

à在老城区内，宗辰阳光，位于泰山南路主干道旁，与本项目的地块位置、以及地块大小都有雷同之处。

且其修建电梯公寓，户型为30——70平米小户型为主。

目前项目暂还未开始动工，但在06年11月底时进行一次不收取任何费用的排号活动。

从现场施工看来，还不确定何时会正式开盘发售，因此对本项目也存在一定的威胁。

四、买家心理

针对目前市场上客户心理的需求情况，我们根据其他各个项目售房部的客户情况进行统计及整理。

我们发现：

目前客户关注的重点在于几个方面：

1.价格

市场因为价格的变化而产生的影响，在客户的心理已经是占有极为重要的位置。

每一个买家在有意向购房前，都会在自己心理有个预期价格，他会根据自己的心理的预期价格去寻找适合自己的房子。

现在大多数项目在开盘以前都是不会公布价格的，因此很多客户会去做一个登记，然后等待价格的公布。

当一旦价格公布出来以后，客户会根据实际价格与自己心理的预算价格相对比，如果符合了自己的心理预期，买家才会真正进行考虑，如果差距较大，客户一般都会放弃购买。

不同的消费者（消费群体）对不同的区域、不同档次的楼盘都存在着不同的心理预期价格。

目前在德阳，客户一般的心理预期都在两个区域内：

一、老城区（包括河东片区），二、旌南片区和黄河片区。

老城区因为受到楼盘地理位置与环境和社区大小的限制，在价格上主要占的是地理位置和周边配套的优势，因此在客户心里的预期价格一般会比其他片区略低一点。

比如，很多客户对黄河片区和旌南片区的心理预期价格在2400元/平米，而在老城区可能就在2200元/平米左右。

2.面积

目前市场上，面积的两级分化已经开始产生，尤其是在新政下发以后。

在面积上，客户主要分为首次置业与二次置业。

首次置业的客户比如:

年轻人、老年人或中低收入人群，对面积的要求就是希望能小一点一般在90㎡以下；而二次置业的客户，因为他们的主要目的在于换房，让自己生活更享受，因此一般要求在130——200平米之间，甚至对房屋结构上有更多的要求就如：

错层、复式、跃层等。

3.地段

不管是年轻人或中老年人都对自己以前住过或比较熟悉的区域有较深的感情，除非是自己很想换个环境来住。

所以在选择地段这方面也也有置业次数的分别。

一般二次置业的人，自己多半是住在老城区内，想换个比较舒适的环境，对地段的考虑就是首要的。

像这类人群的要求主要是在黄河片区和旌南片区这样的环境为主的新型片区中；年轻人选择地段上，主要考虑与自己的工作地点较为接近，生活便捷等作为主要考虑；对于很多投资型客户来讲，他们的选择就以地段的升值潜力作为主要考虑。

4.户型

对于再小的户型，现在的人也要求能满足基本的生活功能。

比如30平米的小居室里，客户也希望能够有卫生间、厨房。

对于110平米左右的户型，现在的期望就是能做到两室两厅还要两卫，要么就是三室两厅两卫。

在以前没怎么关注的阳台上，也有新的要求，一般厨房最好都带一个生活阳台，一个户型（90㎡以上）至少得设计两个阳台以上，才能满足生活所需。

如果能有旋转阳台或绿色阳台就更能吸引客户。

因此对于开发商在户型的创新上有了更大的要求。

5.开发商的品牌

从2006年开始，德阳的房地产已经正式进入品牌时代。

现在的购房者开始关注开发商的品牌以及资历。

对于一个项目而言，由什么样的开发商开发在购房者心中也成了考虑是否购买的重要因素。

五、地块SWOT分析

àS

l临湖较近

l紧靠公园

l地段位置较好

l周边配套较为成熟

àW

l地块周边环境较差背后与左右两边建筑物陈旧，周边能利用的空间较小

l项目地块较小，区域内绿化少

àO

l抓住周边区域内的空白市场

l在产品上寻找更多的创新来形成项目的独特卖点

l增加项目的附加值

àT

l存在潜在不确定竞争对手

l国家政策限制（不可预知）

【总结】

通过对地块各方面的调查再根据项目自身情况可得出：

在2007年的房地产市场环境以及本项目所独有的条件下，本项目的开发，既要遵循国家的调控政策，也要保证项目的特点；尽管区域内竞争对手存在，但可抓住空白机会及市场环节；加之老城区市场供应体量较小，不能满足市场需求，大量潜在客户存在；市场价格较为稳定。

本项目可结合自身的一些独特优势，并在产品上寻找更多的创新来形成项目的独特卖点，增加项目的附加值，打造成一个新型、具有特色的精致楼盘。

第二部分项目定位及产品建议

一、项目定位建议

1.产品定位

根据项目本身情况于地段位置环境等，我们可考虑本项目定位于：

老城区精致景观电梯公寓。

2.客户定位

à东电职工，本项目位置靠近东电厂区，东电人将是我们的重要客户群体；

à年轻白领，离市中心繁华区域仅几分钟车程，交通极为方便，年轻白领也归纳在内；

à本区域内现有住户，电梯能减轻许多老年人的身体负担，且靠公园与湖极近，许多以前在此居住的人，以为习惯周边的生活方式和享受环境，不愿离开；

à投资者，本项目的地段与环境，在未来具有较高的升值潜力，众多的投资人也将关注。

3.价格定位

根据目前市场价格情况及市场价格走势，本项目的售价可初步定位在均价2200元/平米。

二、项目产品建议

1.产品形态设计建议

根据本项目所处的地段位置与周边独特环境和占地面积，在产品类型上可考虑修建电梯，楼层层数在18层以上。

首先，现已开始德阳的电梯时代，市区其他各地31层、17层电梯比比皆是，在人们的心中已经有了接受度；其次，本项目对面有其他小区和建筑物挡在湖前面，楼层高一点，更能享受观湖景感受，势必也能吸引一定的客户群体；再此，项目旁边已有一栋11层电梯，如果本项目的高度与其相近，必难免区分；另外，修建更高的楼层，在整个区域及泰山北路大道上可形成标志型建筑，更有利于项目的整体定位。

2.户型建议可进行更多的开发创新，如：

ü户型中包含旋转式的大阳台，不但能收揽更多景致，也可让主人与自然空间更多接触；

ü加大阳台面积，将绿化做到家里，实现真正的空中花园；

ü小户型合理利用每一寸空间，完善整体居家功能；

ü多设计错层、跃式结构，满足部分喜好跟踪时代潮流、追求平面上变化的客户群体；

ü阳光户型——设计半弧型或圆型主卧，使卧室更有动感、更富情趣，也能增加主人对卧室的自由设计与想象空间；

ü在高层电梯的较上层户型中，设计观景浴室。

使物业主人能在私人空间内得到尽情的享受，在沐浴中释放心灵，仿佛置身与天地之间；

ü弹性空间，面积可大可小，由业主自由使用，能增加使用面积又节约购房款。

3.环境设计建议

尽管本项目占地面积较小，但在绿化上要区分于其他同类产品，在小空间里打造精致景观，形成项目一大优势，突出项目定位。

如：

在小区的阴面设计成绿化景观，不落下一个空白角落。

4.外立面建议

本项目周边建筑颜色有橙色及淡黄色及其他灰色调。

因此本项目要与周边建筑颜色区别开发，从外立面的视觉上形成自己的特点，与众不同。