湛江经济技术开发区东山镇土地利用总体规划.docx

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湛江经济技术开发区东山镇土地利用总体规划

湛江经济技术开发区东山镇土地利用总体规划（2010-2020年）城乡建设用地规模边界调整方案

（东海岛中央商务区核心区等项目）

湛江经济技术开发区国土资源局

2013年11月

1.概况

1.1湛江经济技术开发区（东海岛）概况

1.1.1区域概况

湛江经济技术开发区地处湛江市区东南方，位于北纬20°55′～21°55′，东经110°11′～110°21′。

东出太平洋，南下东南亚，西倚大西南，是我国与印度洋、太平洋沿岸国家和欧洲海陆的重要交汇点，是中国大西南金三角经济区的进出口咽喉（图1.）。

雷

州

半

岛

湛江市区

图1.区位示意图

湛江经济技术开发区于1984年11月经国务院批准成立，湛江市东海岛经济开发试验区于1992年7月经广东省人民政府批准成立，经湛江市人民府批准，2009年底湛江经济技术开发区与湛江市东海岛经济开发试验区两区整合，整合后命名仍为湛江经济技术开发区。

湛江经济技术开发区（东海岛）由东海岛、硇洲岛、东头山岛、南屏岛四岛组成，是中国大西南重要的出海通道。

全区下辖东山街道、民安街道、东简街道（东山镇、民安镇和东简镇于2011年12月经省民政厅同意撤销镇建制，设立街道办事处）和硇洲镇。

东海岛是中国第五大岛，广东省第一大岛。

东北部龙腾村至蔚律村海岸线长6.5公里，拥有可建设国际一流深水大港的条件，水深26～44米，航道距岸仅200～300米，可同时通航两对30万吨级以上的货轮和50万吨级的油轮。

农业以海水养殖和城郊型农业为主，盛产鲍鱼、龙虾、石斑鱼、白鲳鱼、马鲛鱼、对虾、膏蟹、瑶柱等优质水产品。

中西部以蔬菜和滩涂养殖为主；东部则以高位池养虾、虾苗孵化、沉箱鲍鱼养殖和种植香蕉为主。

得益于得天独厚的自然条件，国家863项目海水养殖种子工程南方基地，中联水产国家对虾生态养殖示范基地等纷纷落户东海岛。

港口：

小型码头有东南码头和硇洲港码头。

目前，东海岛1万吨级起步码头正在建设中，20万吨级矿砂中转码头已开展前期工作。

东海港是中国大陆通往东南亚、非洲、大洋洲航程最短的港口，距离香港221海里，距离新加坡1320海里。

 公路：

东海岛跨海大桥与湛江市区的公路、铁路网络连成一体。

岛上28公里的中线公路贯通全岛，湛江钢铁与炼化配套建设的各条公路已经初步建成或正在建设中。

电力、通讯：

东海岛拟建湛江京信东海电厂2×600MW“上大压小”热电联产燃煤机组工程及东海岛500千伏、东简220千伏、东海岛石化工业园220千伏、民安110千伏、东南110千伏等输变电工程。

东海岛现状电力能满足目前用电需求，拟建的东海电厂和输变电工程完成后，能满足大规模开发用电需要。

另外硇洲镇新铺通了万伏海底电缆。

全区已实现城乡电话程控化。

东海岛将以港口建设为突破口，实施“以港兴岛”战略；以建设湛江钢铁和中科炼化项目为契机，工贸渔农旅游并举，科技、经济、社会、环境、文化协调发展，规划二十年内东海岛成为国内生产总值达到500亿元，财政收入50亿元，人口达到60万的现代化港口新城。

1.1.2经济社会发展概况

2009年末湛江经济技术开发区（东海岛）户籍总人口220963人，其中非农业人口50490人，农业人口170473人。

2012年，湛江开发区全区完成生产总值176.6亿元，同比增长9.0%；农业增加值23.3亿元，增长6.1%；固定资产投资113.0亿元，增长10.2%；三次产业比例由2011年的12.3:

56.9:

30.8调整为13.2:

58.1:

28.7，产业结构进一步优化。

1.1.3土地利用总体规划编制与实施情况

《湛江经济技术开发区（东海岛）土地利用总体规划（2010-2020年）》（以下简称“《东海岛土地规划》”）以2009年为规划基期，规划目标年为2020年。

根据现行规划，至2020年，湛江经济技术开发区（东海岛）土地总面积为48951.14公顷（包括围填海造地371.70公顷），其中农用地面积20441.99公顷，占土地总面积的41.76%，建设用地面积13423.23公顷，占土地总面积的27.42%，其他土地面积为15085.92公顷，占土地总面积的30.82%。

规划期间，湛江经济技术开发区（东海岛）基本农田保护面积指标为1236.00公顷，实际划定基本农田面积1298.82公顷。

《东海岛土地规划》划定基本农田保护区面积1321.50公顷、一般农地区面积11533.57公顷、城镇村建设用地区面积9009.01公顷、独立工矿区面积111.46公顷、风景旅游用地区面积263.12公顷、生态环境安全控制区面积440.57公顷，林业用地区面积7306.06公顷。

根据《东海岛土地规划》，全区划分为允许建设区、有条件建设区、限制建设区和禁止建设区。

到2020年，全区允许建设区为9120.47公顷，占全区土地面积18.63%，主要分布在东简街道的北部、西部、南部，东山街道的东北部、中部；有条件建设区面积1823.12公顷，占全区土地面积3.72%，主要分布在东山街道的西北部；限制建设区面积37566.97公顷，占土地总面积的76.75%；禁止建设区面积440.57公顷，占土地总面积的0.90%，主要包括东山街道红星水库。

根据2011年度土地调查更新数据成果显示，规划实施两年以来湛江经济技术开发区（东海岛）城镇村及工矿用地动态增加254.31公顷，交通运输用地动态增加33.00公顷，耕地动态减少68.09公顷，林地动态减少164.67公顷（表1）。

表1.湛江经济技术开发区（东海岛）土地利用现状结构表

单位：

公顷

行政区域

湛江经济技术开发区（东海岛）

年份

2009年

2011年

变化量

总面积

48579.44

48579.39

-0.05

耕地（01）

7146.31

7078.22

-68.09

园地（02）

2734.86

2727.35

-7.51

林地（03）

9383.61

9218.94

-164.67

草地（04）

644.72

635.15

-9.57

城镇村及工矿用地（20）

6814.22

7068.53

254.31

交通运输用地（10）

630.40

663.40

33.00

水域及水利设施用地（11）

20794.09

20758.44

-35.65

其他土地（12）

431.23

429.36

-1.87

*根据全国第二次土地调查成果及2011年度变更调查成果整理。

1.2东山街道概况

1.2.1区域概况

东山街道位于东经110°17′30″~110°27′50″，北纬20°59′35″~21°06′25″，地处东海岛的中部，北与湛江港隔海相望，东接东简街道，西邻民安街道，南临雷州湾。

东山街道位于中国第五大岛东海岛中心，是湛江经济技术开发区管委会所在地，也是开发区经济、政治、文化和商贸中心。

地理位置优越，地势平坦，交通发达，省道S288线穿镇而过，贯岛中线一级公路是主干道，为东简街道、硇洲镇必经之地。

湛林路和交通路也为东山镇圩提供极其便利的交通路线。

全街道现辖14个村（居）委会，61个自然村。

1.2.2经济社会发展概况

东山街道社会经济发展态势良好，现状以农业产业为主。

2012年末东山街道户籍总人口73313人，其中非农业人口7566人，农业人口65747人。

全街道2009年完成生产总值7.9亿元，同比增长6.6%。

1.2.3土地利用总体规划编制与实施情况

根据《湛江经济技术开发区东山镇土地利用总体规划（2010-2020年）》（简称“现行规划”），规划至2020年，湛江经济技术开发区东山街道土地总面积13431.80公顷（含围填海造地增加港口码头用地169.97公顷），其中农用地面积4584.30公顷，占土地总面积的34.13%；建设用地5261.70公顷，占土地总面积的39.17%（其中城乡建设用地2909.04公顷，占土地总面积的21.66%）；其他土地3585.80公顷，占土地总面积的26.70%。

根据土地用途分区情况，东山街道规划一般农地区面积2913.57公顷、城镇建设用地区面积为2034.92公顷、村镇建设用地区面积为807.57公顷、独立工矿区面积为66.55公顷、生态环境安全控制区面积为205.49公顷，林业用地区面积1467.06公顷。

规划将东山街道土地划分为允许建设区、有条件建设区、限制建设区和禁止建设区，其中允许建设区2909.04公顷，占全街道土地总面积的21.66%；有条件建设区1342.30公顷；限制建设区8974.97公顷；禁止建设区面积205.49公顷。

根据现行规划，规划到2020年东山街道耕地保有量不低于1378.31公顷；规划期间不再保留基本农田；建设用地总规模控制在5263.94公顷，城乡建设用地规模控制在2921.44公顷以内（表2）。

表2.东山街道土地利用主要调控指标表

单位：

公顷

指标名称

规划基期年

规划近期年

规划目标年

指标属性

总量指标

耕地保有量

2367.03

1793.57

1378.31

约束性

基本农田面积

2458.25

0.00

0.00

约束性

建设用地总规模

2588.91

4240.43

5263.94

预期性

城乡建设用地规模

2263.40

2645.06

2921.44

约束性

城镇工矿用地规模

1146.04

1700.25

2101.57

预期性

增量指标

新增建设用地规模

-

1834.86

3006.93

预期性

建设占用农用地规模

-

1203.33

2074.71

预期性

建设占用耕地规模

-

350.82

604.86

约束性

整理复垦开发补充耕地义务量

-

350.82

604.86

约束性

注：

1、约束性指标是为保护资源和推进节约集约用地规划期内不得突破或必须实现的指标;预期性指标是指按照经济社会发展预测，规划期内应该实现的指标；

2、城镇工矿用地包括城镇用地、采矿用地及其他独立建设用地，城乡用地包括城镇工矿屑地和农村居民点用地。

根据2011年度土地调查更新数据成果显示，规划实施两年以来东山街道城镇村及工矿用地动态增加92.61公顷，交通运输用地动态增加33.5公顷，耕地动态减少34.36公顷，林地动态减少63.39公顷（表3.）。

东山街道2011年土地利用现状数据与规划目标年土地利用规划数据对比情况见表4。

表3.东山街道土地利用现状结构表

单位：

公顷

行政区域

东山街道

年份

2009年

2011年

变化量

总面积

13261.83

13261.83

0

耕地（01）

2367.12

2332.76

-34.36

园地（02）

26.3

25.05

-1.25

林地（03）

2134.59

2071.2

-63.39

草地（04）

58.05

57.56

-0.49

城镇村及工矿用地

（20）

2425.62

2518.23

92.61

交通运输用地

（10）

197.52

231.02

33.5

水域及水利设施用地

（11）

6003.06

5975.12

-27.94

其他土地

（12）

49.57

50.88

1.31

注：

根据全国第二次土地调查成果及2011年变更调查成果整理。

表4.东山街道规划期土地利用结构对比表

年份

现状（2011年）

规划目标（2020年）

差值

（公顷）

地类

用地面积

（公顷）

比重（%）

用地面积

（公顷）

比重（%）

农用地

耕地

2332.76

17.59

1762.17

13.12

-570.59

园地

25.05

0.19

22.74

0.17

-2.31

林地

2071.20

15.62

1444.40

10.75

-626.8

其他农用地

1861.66

14.04

1354.98

10.09

-506.68

小计

6290.67

47.43

4584.30

34.13

-1706.37

建设用地

城乡建设用地

2361.72

17.81

2909.04

21.66

547.32

交通水利用地

393.25

2.97

2254.80

16.79

1861.55

其他建设用地

156.51

1.18

97.86

0.73

-58.65

小计

2911.48

21.95

5261.70

39.17

2350.22

其他土地

水域

3971.40

29.95

3517.44

26.19

-453.96

自然保留地

88.28

0.67

68.37

0.51

-19.91

小计

4059.68

30.61

3585.80

26.70

-473.88

合计

13261.83

100.00

13431.80

100.00

169.97

注：

1.数据来源于湛江经济技术开发区2011年土地利用变更调查成果及《湛江经济技术开发区东山镇土地利用总体规划（2010-2020年）》，表中土地分类采用土地利用规划分类；

2.表中现状数据是在湛江经济技术开发区2011年土地利用变更调查成果基础上，经基数转换后统计形成；

3.2011年和2020年面积合计出现差异是由于数据保留位数不一致引起的，非计算错误。

2.规模边界调整原因分析

2.1规模边界调整的背景与原因

2.1.1规模边界调整的背景

由于土地利用总体规划具有宏观性，其对于局部地块用地性质的安排可能与未来实际需求之间存在一定的偏差，导致规划实施期间存在城乡建设用地规模边界调整的情况。

为指导城乡建设用地规模边界调整方案编制，根据《国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》（国土资发〔2012〕2号）、《广东省人民政府办公厅印发广东省土地利用总体规划实施管理规定的通知》（粤府办〔2013〕3号），广东省国土资源厅下发《广东省土地利用总体规划有条件建设区使用方案编制技术指南》（粤国土资规划发〔2013〕83号）（以下简称《编制技术指南》），对土地利用总体规划有条件建设区使用的方案编制做出规定，并明确在不突破城乡建设用地规模前提下，已安排交通水利用地及其他建设用地规模的地块，需调整为城乡建设用地规模的，参照《编制技术指南》执行，但相对应的城乡建设用地规模应调整为交通水利或其他建设用地规模，以确保城乡建设用地规模不增加。

2.1.2规模边界调整的原因

湛江经济技术开发区（东海岛）目前正迎来新一轮经济发展浪潮，城市建设对土地的需求量巨大，但由于规划编制的预见性不足，导致规划在实施过程中出现用地布局不符合城市发展需要的情况。

为充分利用城乡建设用地，调配零散建设用地规模，适应东海岛社会经济发展和城市建设对建设用地不断变化的需求。

据此，按照《编制技术指南》的要求，结合湛江经济技术开发区和东山街道的实际情况，调整东山街道城乡建设用地规模边界，编制城乡建设用地规模边界调整方案。

2.2规模边界调整的必要性和紧迫性

2.2.1规模边界调整的必要性

《湛江经济技术开发区东山镇土地利用总体规划（2010-2020年）》为湛江经济技术开发区东山街道贯彻落实科学发展观，坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，不断提高土地资源对社会经济全面协调可持续发展的保障能力等提供了坚实的制度保障；但由于土地利用总体规划的宏观性，其对于局部地块用地性质的预见性可能存在不足，例如，根据经济社会发展的需要，某些规划为交通水利用地的地块纳入城乡建设用地规模成为必要。

目前，湛江经济技术开发区中央商务区核心区、东海岛钢铁与炼化生活配套区及东海岛石化产业园一期工程建设等用地不符合现行规划，需要将一部分有条件建设区和交通水利用地调整为城乡建设用地，以满足上述相关项目用地的需要。

城乡建设用地规模是土地利用总体规划中的约束性指标，不得突破。

为坚守18亿亩耕地红线，确保城乡建设用地规模指标不突破，需要通过合理调配区域土地资源，把暂时未列入开发计划或者无法有效开发利用的城乡建设用地规模充分利用起来，有必要对湛江经济技术开发区东山街道的城乡建设用地规模边界进行调整。

2.2.2规模边界调整的紧迫性

目前，东海岛湛江钢铁基地和中科炼化等项目正在有序推进，东海岛人员往来不断增多，项目建设日益加快，但根据现行东山街道土地利用规划，湛江经济技术开发区中央商务区核心区、东海岛钢铁与炼化生活配套区以及东海岛石化产业园第一期工程建设等用地不符合土地利用总体规划。

如果上述项目用地不落实，将严重影响东海岛相关项目按计划推进，严重影响东海岛地区人员的生产与生活。

为维护土地利用总体规划的严肃性，同时保证湛江经济技术开发区东山街道的用地需求，迫切需要开展城乡建设用地规模边界调整，加快用地审批进程，推进项目实施和建设，促进湛江经济技术开发区（东海岛）及湛江经济技术开发区东山街道经济社会良好运行。

2.3规模边界调整方案编制的原则、依据与程序

2.3.1编制原则

1）有利于土地利用结构和布局优化；

2）优先保障国家和省重大发展战略、重点建设项目用地；

3）与城乡规划等相关规划相协调；

4）不突破县（市、区）城乡建设用地规模；

5）不得涉及基本农田，不得跨县（市、区）。

2.3.2编制依据

1）《国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》（国土资发〔2012〕2号）；

2）《广东省人民政府办公厅印发<广东省土地利用总体规划实施管理规定>的通知》（粤府办〔2013〕3号）；

3）《广东省国土资源厅关于印发<广东省土地利用总体规划修改管理规定>的通知》（粤国土资规划发〔2013〕23号）；

4）广东省国土资源厅关于印发《广东省土地利用总体规划实施管理规定》、《广东省土地利用总体规划修改管理规定》相关配套文件的通知（粤国土资规划发〔2013〕83号）；

5）《关于印发市县乡级土地利用总体规划编制指导意见的通知》（国土资厅发〔2009〕51号）；

6）《县级土地利用总体规划编制规程》（TD/T1024-2010）、《乡级土地利用总体规划编制规程》（TD/T1025-2010）；

7）《县级土地利用总体规划制图规范》（TD/T1021-2009）、《乡土地利用总体规划制图规范》（TD/T1022-2009）；

8）《关于印发广东省县级土地利用规划数据库标准和检查验收办法的通知》（粤国土资规保发〔2009〕67号）；

9）《关于印发县级土地利用规划数据库标准（试行）修订的通知》（粤国土资规划发〔2010〕222号）；

10）《湛江市土地利用总体规划（2006—2020年）》；

11）《湛江经济技术开发区（东海岛）土地利用总体规划（2010—2020年）》；

12）《湛江经济技术开发区东山镇土地利用总体规划（2010—2020年）》。

2.3.3编制程序

1）准备工作

收集整理当地社会经济发展规划、土地利用总体规划、城乡规划等相关规划文本、图件、数据，以及土地利用现状、地质灾害分布、矿产资源分布、环境保护敏感区分布、城乡建设用地规模边界划定、允许建设区使用与有条件建设区划定情况等资料，初步选择调入、调出地块。

2）实地调查

对初步选择的调入、调出地块进行实地调查，落实调整地块的范围界线、现状地类和面积。

3）方案编制

县级土地行政主管部门组织编制城乡建设用地规模边界调整方案，并按规定开展征求部门意见工作。

4）方案审批、公告

城乡建设用地规模边界调整方案编制完成后，逐级上报有批准权限的土地行政主管部门审批。

方案批准后，在调整地块涉及的县、镇级行政区域内予以公告。

3规模边界调整可行性分析

3.1允许建设区和有条件建设区划定与使用情况

根据现行规划，按建设用地空间管制分区划分，到2020年，湛江经济技术开发区东山街道全街道允许建设区为2909.04公顷，占全街道土地面积的21.66%；有条件建设区面积1342.30公顷，占全街道土地总面积的9.99%；限制建设区8974.97公顷，占全街道土地总面积的66.82%；禁止建设区面积为205.49公顷，占全街道土地总面积的1.53%。

现行规划实施以来，东山街道报批的新增建设用地均位于允许建设区范围内，没有使用过有条件建设区，也没有将规划为交通水利用地与其他用地调整（修改）为城乡建设用地的情况，即没有进行过《湛江经济技术开发区东山镇土地利用总体规划（2010-2020年）》城乡建设用地规模边界调整的情况。

3.2建设用地空间布局调整的合理性分析

按土地用途分区划分，规划至2020年，东山街道城镇建设用地规模2034.92公顷，主要用于城镇建设，与经批准的城市、建制镇规划相衔接；独立工矿区面积为66.55公顷；村镇建设用地区807.57公顷。

本次城乡建设用地规模边界调整，在东山街道单一行政区内进行，不涉及湛江经济技术开发区的其他区域。

根据现行规划，调出地块位于建设用地空间管制分区的允许建设区范围内，并已经划入土地用地分区的城镇建设用地区和独立工矿区。

本次规划修改只是对原有规划的局部修改，对东山街道的土地利用分区、结构影响很小。

规划修改未涉及禁止建设区、未突破上级土地利用总体规划确定的建设用地总规模、城乡建设用地规模等调控指标。

因此，规划修改方案是合理的。

3.3区域空间布局调整与相关规划协调性分析

1）与地质灾害防治规划的协调性

湛江经济技术开发区（东海岛）没有编制独立的地质灾害防治规划，根据湛江市相关地质灾害防治规划，东山街道调整地块均位于湛江经济技术开发区（东海岛）地质灾害低易发区，所处地形地貌类型为缓坡地。

发生地质灾害的可能性低，危险性小。

2）与城乡规划协调性

调整地块是在综合考虑湛江经济技术开发区（东海岛）和东山街道城镇发展方向和产业用地布局要求的基础上确定的，符合《湛江市东海岛新城规划》的要求。

城乡建设用地规模边界调整后，将优化东山街道用地布局，有效拓展东山街道城镇发展空间，促进东山街道社会经济发展。

因此，东山街道城乡建设用地规模边界调整与广东省湛江市东海岛新城规划修编（分区规划修编）（2009-2020）及目前正在编制的《广东省湛江市东海岛总体规划（2013-2030年）》相协调。

3）与矿产资源规划协调性

本次调整地块范围及附近没有重要矿产资源分布，与当地的矿产资源规划相协调。

4）与环境保护规划协调性

调入地块作为湛江经济技术开发区（东海岛）常规城镇建设用地，不涉及重大污染项目或者对生态环境造成巨大影响的项目，不属于湛江市生态功能控制区划的严格控制区，与当地的环境保护规划不冲突。

图2.湛江市生态功能控制区划图

4.规模边界调整情况

本次规模边界调整方案涉及两种类型，第一种类型是有条件建设区使用，也就是将有条件建设区调整为允许建设区，并相应地将同等规模的允许建设区调整为有条件建设区。

第二种类型，是将已经安排为交通水利用地规模的地块调整为城乡建设用地规模，并相应调整同等规模的城乡建设用地为交通水利用地。

4.1有条件建设区使用情况

4.1.1调入地块基本情况

调入地块TR01、TR02座落于东山街道什足村和调石村，位于广东湛江东海岛经济开发区（东山生活起步区）南侧，东海大厦南边，总面积22.7805公顷，规划作为东海岛中央商务区核心区使用。

根据最新的土地利用变更调查结