试论房屋租赁中承租人的优先购买权.docx

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试论房屋租赁中承租人的优先购买权

毕业作业目录

2012级法学本科学员XXX

论文题目：

试论房屋租赁中承租人的优先购买权

摘要和关键字-------------------------------------------1页

正文

一、房屋租赁中承租人的优先购买权的概念、特征及行使条件－2―3页

二、承租人行使优先购买权存在的问题及分析----------------4－8页

三、承租人必须依法行使优先购买权-------------------------9页

注释和参考文献---------------------------------------10页

试论房屋租赁中承租人的优先购买权

2012级法学本科学员xxx

【摘要】房屋租赁中承租人的优先购买权，即租期未满时，出租人出卖房屋，承租人有权在同等条件下优先购买。

承租人的优先购买权是一种法定民事权利，是一种由法律直接创设而能够对抗第三人的民事权利。

它并非基于租赁双方当事人协议而产生。

承租人的优先购买权具有对世性，可以对抗第三人。

承租人的优先购买权也是一种形成权。

即承租人在符合法定条件的情况下，可以依一方的意思表示而形成与出租人之间的买卖合同关系。

形成权的行使，权利人既可以意思表示的方式主张，也可以通过诉讼的方式，也就是形成之诉的方式来实现。

房屋租赁合同合法有效是承租人享有优先购买权的前提。

因为优先购买权是基于房屋租赁合同而享有的一项法定权利。

因此，没有合法有效的房屋租赁合同，也就谈不上法定优先购买权。

如何行使承租人的优先购买权，我主要从同等条件下承租人优先购买权的行使、承租人优先购买权的行使期限、对于优先购买权的行使，共有人和承租人谁更优先、租赁房屋一部分的承租人，能否享有整栋房屋的优先购买权这四个方面进行探索。

【关键词】优先购买权；期限；同等条件；共有人；整栋房屋的优先购买权

试论房屋租赁中承租人的优先购买权

2012级法学本科学员xxx

我国是一个农业大国，随着我国经济的高速发展，小城镇建设步伐的加快，越来越多的人选择到大城市就业生活。

而在建设社会主义和谐社会的大背景下，在我国经济高速发展和住房制度改革日益深化的推动下，全国各地房价的居高不下，造成了有些人拥有众多房屋住不完，而需要房屋入住者却买不起的人也越来越多，致使房屋租赁经营方式日益普遍，和房屋有关的中介机构也如雨后春笋般冒出。

随着房屋租赁业的迅猛发展，涌现出许多新情况、新问题，其中，房屋承租人的优先购买权制度逐渐受到社会的关注。

法律在规范承租人行使优先购买权的过程中，牵涉到出租人、承租人及第三人等多方主体的利益，需要认真加以协调。

因此，如何处理好出租人与承租人的关系，特别是处于弱势地位的承租人的优先购买权，是关系到社会和谐发展的一个重大问题。

优先购买权的立法精神和目的就是要赋予承租人在购买承租房屋时的优先性，使出租人和承租人的租赁法律关系不因出租人的出卖行为而受到影响，维护交易秩序的稳定，促进市场经济的发展。

一、房屋租赁中承租人的优先购买权的概念、特征及行使条件

（一）、房屋租赁中承租人的优先购买权概念

房屋租赁中承租人的优先购买权，即租期未满时，出租人出卖房屋，承租人有权在同等条件下优先购买。

对于承租人的优先购买权，我国《民法通则》与《合同法》均有规定，但二者规定并不完全相同。

《民法通则》第118条规定：

“出租人出卖出租房屋应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院该房屋买卖无效。

”《合同法》中对出租人通知的期限则表示为“合理期限”。

鉴于《民法通则》和《合同法》均为全国人大实施的法律，二者阶位相同，故应采取后法优于前法的原则，即应当适合《合同法》的规定，而《民法通则》中关于3个月的期限已经无效。

【1】

（二）、房屋优先购买权总的来说具有以下几个特点：

【2】

1、权利客体具有特定性。

房屋承租人优先购买权的客体是作为承租人与出租人签订的租赁合同的标的物的房屋。

2、法定性。

即承租人优先购买权必须是法律规定的，当事人之间不得约定优先购买权。

3、限制性。

承租人优先购买权是必须受到限制的。

4、专属性。

承租人优先购买权专属于承租人，不能转让和继承。

5、排他性。

承租人优先购买权可以排除第三人的干涉，房屋承租人行使优先购买权后，排除了他人购买的可能。

（三）、当然，承租人享有优先权，也是有的条件的：

【3】

1、房屋租赁合同合法有效是承租人享有优先购买权的前提。

因为优先购买权是基于房屋租赁合同而享有的一项法定权利。

因此，没有合法有效的房屋租赁合同，也就谈不上法定优先购买权。

2、承租人须在一定的期限内行使优先购买权。

为保障交易安全，促进正常财产流转，有效地保护租赁合同双方当事人的合法权益，各国法律均规定，承租人的优先购买权必须在一定的期限内行使。

这一期限首先应限定在租赁合同有效期内，优先购买权存续的时间条件以租赁期为准，租赁期满，承租人再无承租人的主体资格，承租人的优先购买权也随之消灭。

3、承租人一般只能对特定的标的物行使优先购买权。

所谓"特定的标的物"，即是指承租人承租的租赁物。

特殊情况下，承租人的优先购买权也可以扩张及于其未承租的房屋、建筑物其他部分。

4、同等条件。

对于此问题，学者有不同的主张。

从条件是否相同，分为：

第一种观点是绝对同等说，认为优先购买权人购买的条件应与其他买受人条件绝对相同和完全一致;第二种观点是相对同等说，认为优先购买权人购买的条件与其他买受人条件，大致相同即为同等条件;第三种观点认为，除了法律规定或者合同约定限制条件外，同等条件仅指价格同等。

第一种观点在适用上过于苛刻，不利于保护承租人的优先购买权;第二种观点过于宽泛，不易操作；第三种观点，抓住“条件”的关键要素，但忽略合同订立过程。

如果只注重价格，承租人可以不顾出租人利益，任意拖延承诺时间，这对出租人不利，更对财产流转不利。

二、承租人行使优先购买权存在的问题及分析

按房屋所有权的性质，房屋租赁分为公有房屋的租赁和私有房屋的租贸。

公有房屋的所有权人是国家，但在租赁关系中，国家并不作为民事法律主体出现，而是采取授权的方式，由授权的单位具体管理。

按照目前我国的管理体制，直管公房一般由各级人民政府房地产行政主管部门管理，房地产行政主管部门作为直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和处分的权利；自管公房由国家授权的单位管理。

私有房屋的所有权人是指持有完全的房屋所有权证的个人。

对于持有共有权证书的私房主，只能称为共有权人，共有权人必须在所有共有权人同意后方可将房屋出租。

按房屋的使用用途，房屋租赁分为住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。

其中，非住宅用房的租赁包括办公用房和生产经营用房的租赁。

【4】

就此权利的行使，在出租人和承租人签订的租房合同合法有效的前提下，出租人出售房屋，影响承租人的优先购买权的行使，主要有以下几种情况：

（一）、同等条件下承租人优先购买权的行使

【案情简介】：

出卖人的房屋价值30万元，承租人享有优先购买权，也同意出价30万元，但承租人提出先支付10万元，另外20万元等银行贷款办完后再支付；另一买方乙对出卖人的该套房屋则愿意一次性付清现金30万元，显然承租人的条件和另一买方乙的付款条件是不一样的，仅仅价格相同不是法律上所认可的“同等条件”，如果享有优先权的承租人想买该套房屋的话也必须和另一买方乙一样一次性付清现金30万元，假如承租人无法达到该要求的话，其优先购买权就失去了，该套房屋就应卖给另一买方乙。

【5】

【案件分析】：

法律规定优先购买权的目的不仅仅是保护承租人的利益，也同样保护出租人的利益。

因此，对于优先购买权一定不要认为只要是承租人在出租人出卖房屋的情况下就有优先购买权，这种认识是不正确的。

承租人在同等条件下这个“同等条件”不仅仅指房屋的价格，也包括付款方式，付款时间等，如果仅价格相同，而付款方式、付款时间不同也不能算是“同等条件”。

（二）、承租人优先购买权的行使期限

【案情简介】：

2009年2月15日，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，其中约定被告将坐落于北京市石景山区古城北路18号楼1单元18号房屋出租给原告居住使用，出租期限为2009年2月15日至2010年2月15日，租金标准为每年1.2万元。

2009年5月5日，被告与第三人李某签订《存量房屋买卖合同》，约定由李某购买诉争房屋，成交价格为人民币57.2 万元。

该合同中注明诉争房屋的租赁情况为“出卖人未将该房屋出租”。

2009年11月20日，原、被告签订《协议书》，约定租赁合同到期后，原告继续承租房屋，房屋租金标准及支付方式按原合同执行。

原告于2010年6月向法院起诉时称：

被告在未事先告知原告的情况下，将出租房屋卖给第三人，侵犯了原告对承租房屋的优先购买权。

现诉争房屋已被法院查封，原告无法行使权利。

故诉请判决确认原告对承租房屋享有优先购买权，诉讼费由被告承担。

【6】

【案件分析】：

优先购买权行使期限的长短，体现了对维护承租人居住安全利益、稳定财产占有关系、保护善意第三人交易安全三者间的价值衡量。

如果将出卖人通知承租人的合理期限定为3个月，出租人要至少坐等3个月，最终结果极有可能是出租人坐失商机。

可见，出租人提前3个月通知承租人这一规定与日益快捷的不动产交易实际情况相违背。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条，对出租人履行通知义务后，承租人优先购买权的期限进行了规定，其中第3项规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，在15日届满后，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。

由此可见，出租人履行通知义务的，承租人在接到通知后15日内未行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。

同时，结合司法实践，如果出租人未履行告知义务，自出卖人出卖房屋届满1年的，承租人优先购买权亦归于消灭。

这不仅有利于鼓励承租人积极行使自己的权利，也利于维护出租人与第三人交易秩序的安全。

本案中，承租人在知道出租人出卖房屋事宜后，在一年后才向法院提出优先购买权强制缔约的主张，造成长时期内出租人与第三人交易安全处于不稳的状态。

因此，法院判决驳回原告的诉讼请求，以维护第三人交易秩序安全，符合经济效益，引导人们按照最有效的方式使用社会资源。

承租人优先购买权的性质系一种强制缔约请求权，非形成权。

根据相关法律规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，在15日届满后，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。

结合司法实践，若出租人未履行告知义务，多将优先购买权行使的合理期限类推适用除斥期间1年的期限，即自出卖人与第三人订立有效合同之日起计算，逾期1年权利归于消灭。

（三）、对于优先购买权的行使，共有人和承租人谁更优先

【案情简介】：

甲、乙各以房屋20%和80%的份额共有一间房屋，出租给丙。

现甲欲将自己的份额转让，且甲已将此情况告知乙和丙，乙和丙在同等价格下都欲购买此房屋，对于优先权的行使，谁更优先？

【7】

【案件分析】：

《物权法》第101条规定：

“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额。

其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

”本案中，甲乙共有一间房屋，甲在转让自己份额的情况下，乙享有基于共有关系产生的优先购买权。

《合同法》第230条规定：

“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

”因此，乙丙都享有优先购买的权利，争议的焦点在于：

乙、丙谁更优先？

由于乙的优先购买权是基于按份共有关系产生的，丙的优先权是基于房屋租赁合同产生的，根据物权优于债权的原理，乙的优先购买权优于丙的购买权。

所以，应由乙购买。

根据物权优先于债权的原则，当房屋共有人与承租人二者的优先购买权竞存时，房屋共有人的优先购买权是优先的。

从权利设置的目的上看，共有人优先购买权的目的是尽量保持共有的状态，保持共有人之间的关系和谐。

在同等条件下，共有人有优先购买权，能够继续维持共有的关系，承租人优先购买权的目的是对承租人的照顾，除此之外没有它意。

比较而言，两种优先购买权的立法目的不同，共有人优先购买权的目的比承租人优先购买权的目的更重要，必要性更强。

（四）、租赁房屋一部分的承租人，能否享有整栋房屋的优先购买权

 【案情简介】：

张三与李四于2009年12月１日签订了一份店铺租赁合同，约定张三承租李四位于某镇四层房屋的一楼店面，租期从2009年１2月2日至2014年１２月１日，每年6月15日支付当年全部租金。

合同签订后，张三按时支付了2010年及2011年的租金。

2011年9月１7日，李四在未通知张三的情况下，与王五签订了房屋买卖合同，将包括张三承租的店面在内的整栋房屋出售给王五，并办理了房屋过户手续。

之后李四告知张三整栋房屋已出售，但不终止租赁合同，2012年以后的租金由王五收取。

张三认为李四侵犯了自己优先购买权，向法院起诉，请求判令李四与王五签订的房屋买卖协议无效。

【8】

【案件分析】：

出租人整体出卖出租房屋并未改变其出卖租赁房屋的性质，其要求超范围整体出卖房屋只是其出卖的条件，不能看作改变了出卖标的物。

承租人愿不愿意接受整体出卖，是其能否实际行使优先购买权的前提。

在该案中，具体表现为张三是否愿意接受李四的整体出卖条件，是否愿意以同等价格接受。

但这些都属于承租人怎样行使优先购买权的问题，而不是承租人是否享有优先购买权的问题。

出租人可明确告知承租人房屋出卖的条件是超范围整体出卖，承租人愿意接受整体出卖条件，承租人即享受优先购买权，不愿接受该条件，承租人则放弃了优先购买权，出租人可依法对外出卖。

本案不能因此简单的支持原告的诉讼请求。

因为本案中房屋已经过户给王五，根据物权的登记生效主义，王五此时系房屋的所有权人，而且如果在买受该房屋时，王五系善意的。

为保护善意第三人的交易安全，承租人行使优先购买权的请求不应被法院所支持，为保护承租人即张三的合法权益，承租人可以转而以出租人侵犯其优先购买权，要求给予损害赔偿则是合理的，应当可以得到法院的支持。

在出租人出卖涵盖出租房屋的整栋房屋时，承租人是否享有优先购买权，取决于整栋房屋与租赁房屋是否可以分割出卖，如果可以分割出卖，又取决于出租人是分割出卖，还是整体出卖。

 1、如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋可以分割出卖，出租人是分割出卖房屋，承租人只能就承租的房屋享有优先购买权。

因为法律赋予承租人的优先购买权范围仅限于租赁房屋范围，现出租人出卖的房屋不是分割出卖，出租人出卖租赁范围外的房屋，没有法律义务让承租人行使优先购买权，否则，就侵犯了出租人的权利。

相反，在此情况下，不让承租人行使超出租赁范围外的房屋优先购买权，也没有侵犯承租人权利。

因为法律赋予承租人的优先购买权权限范围到此为止。

2、如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋无法分割出卖，或虽可分割出卖，但出租人不同意分割出卖，要求整体出卖，承租人就整栋房屋享有优先购买权。

因为超出部分与租赁部分不可分割，或虽可分割，但出租人不同意分割出卖，要求整体出卖，在此情况下，出租人出卖的房屋涵盖了租赁房屋，其出卖行为直接影响到承租人的利益，必须考虑承租人的优先购买权问题。

承租人行使优先购买权的范围虽然超出了租赁范围，但有充分的理由：

超出部分与租赁部分房屋连为一体，无法分割，或虽可分割，但因出租人原因，要求整体出卖，均使承租人无法单独行使优先购买权。

让承租人行使优先购买权并不影响出租人利益。

反之，不让承租人行使优先购买权，则侵犯了承租人的优先购买权，影响承租人利益。

根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第１１８条、合同法第二百三十条规定，出租人出卖出租房屋，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

承租人的这种优先性是法定的，不附加任何条件，不因出租人出卖出租物超出了租赁物范围而改变，只要出卖房屋涵盖了租赁房屋部分，承租人就享有优先购买权。

三、承租人必须依法行使优先购买权

综上所述，承租人在行使其优先购买权时，应使用相关的法律法规，特别是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）【9】,第二十一条规定：

出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。

根据物权的登记生效主义，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十四条规定具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

【10】

（一）、房屋共有人行使优先购买权的

（二）、出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的

（三）、出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的

（四）、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的

法律是一杆天平秤，无论是出租人还是承租人，在日常生活中，必须以法律为武器，以法律为准绳，才能得到公平，才能保护自己的合法权益。

参考文献：

【1】符启林著《房地产法》.法律出版社，2009年2月第4版，276页。

【2】渭南市中级人民法院

http:

//wnzy.chinacourt.org/public/detail.php?

id=3958

【3】110法律咨询网。

【4】汉中市人民政府网站

【5】110法律咨询网

【6】房与法苑

【7】上海律师，合同律师，房产债务。

http:

//www.ch-

【8】人民法院报http:

//rmfyb.chinacourt.org/paper/html/2012-08/02/content_48662.htm?

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【9】XX百科

【10】XX百科