最新版昆钢氧气片厂住宅小区可行性研究报告.docx
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最新版昆钢氧气片厂住宅小区可行性研究报告
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第一章总论-4-
1.1项目名称及承办单位-4-
1.1.1项目名称-4-
1.1.2项目建设单位-4-
1.1.3项目拟建地点-4-
1.1.4可行性研究报告编制单位-4-
1.2研究工作的范围-4-
1.2.1可行性研究报告编制依据-4-
1.2.2研究范围-6-
1.3建设内容-6-
1.4建设投资估算与资金来源-7-
1.5研究结论和建议-7-
第二章项目建设的背景-9-
2.1自然地理状况-9-
2.2昆钢房地产发展状况-9-
2.3项目建设必要性和可行性-10-
2.3.1改造项目的必要性-10-
2.3.2改善民生，解决居民的居住安全问题-11-
2.3.3改善城市面貌和居住环境-11-
2.3.4有利于促进经济社会的和谐稳定发展-11-
2.3.5改造项目建设的可行性-12-
2.3.6本项目的建设具有充分的政策依据-12-
2.3.7本项目的建设具备明确的资金来源-13-
第三章项目建设地点主要条件-14-
3.1地形、地貌条件-14-
3.2公共设施条件-15-
第四章项目规划设计方案-16-
4.1规划理念-16-
4.2项目建设规模-16-
4.3建设方案-17-
4.3.1规划设计-17-
4.3.2建筑设计-19-
4.3.3建筑结构-20-
4.3.4给排水-21-
4.3.5电气-21-
4.3.6通风、煤气系统设计-22-
4.4室内、室外消防给水-22-
第五章项目实施-24-
第六章节水、节能-25-
6.1节水措施-25-
6.2节能措施-26-
第七章环境影响评价及环境保护措施-27-
第八章风险分析-28-
8.1风险分析-28-
8.1.1主要风险-28-
8.1.2次要风险-29-
8.2分析建议-30-
第九章投资估算与资金筹措-32-
9.1编制说明-32-
9.2资金筹措-34-
第十章经济效益分析-35-
9.1市场分析-35-
9.2购买人群-36-
第十一章社会评价-38-
第十二章营销方案-42-
第十三章风险管理方案-43-
第十四章结论和建议-44-
14.1.研究结论-44-
14.2.一些建议-44-
附件清单-45-
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称
昆钢氧气厂片区住宅小区
1.1.2项目建设单位
昆钢房地产有限公司
1.1.3项目拟建地点
昆钢平顶山原搬迁房用地内
1.1.4可行性研究报告编制单位
云南昆钢集团山河建设监理有限公司
1.2研究工作的范围
1.2.1可行性研究报告编制依据
（1）《中华人民共和国城市规划法》（1989年）
（2）建设部《城市规划编制办法》与《城市规划编制办法实施细则》
（4）《全国统一建筑工程基础定额云南省价目表》
（5）《全国统一安装工程预算定额云南省价目表》
（6）委托单位提供的有关资料
（7）氧气厂片区现状地形图
（8）棚户区改造政策文件：
1.住房和城乡建设部文件：
《关于对城市棚户区、独立工矿企业棚户区和城中村情况进行调查的通知》（建办保电〔2009〕10号）；
2.云南省住房和城乡建设厅、云南省发展和改革委员会文件：
《转发住房城乡建设部住房保障司、国家发展改革委投资司关于编报2010年国有工矿棚户区改造中央投资补助建议计划文件的通知》（云住建发明电〔2010〕19号）；
3.云南省住房和城乡建设厅、云南省发展和改革委员会、云南省国有资产管理委员会、云南省财政厅文件：
《关于认真做好全省大中型国有工矿企业棚户区调查核实工作的通知》；
4.云南省住房和城乡建设厅文件：
《云南省住房和城乡建设厅关于认真做好城市棚户区、独立工矿企业棚户区和城中村情况调查工作的紧急通知》（云建保〔2009〕186号）；
5.云南省国防科技工业局文件：
《关于转发<云南省住房和城乡建设厅、云南省发展和改革委员会关于认真做好全省大中型国有工矿企业低收入家庭住房情况调查核实工作的通知>通知》（云科工局运行〔2010〕69号）；
6.云南省国防科技工业局通知：
《关于做好云南省军工单位棚户区改造工作摸底调查的紧急通知》；
7.昆明市住房保障局文件：
《昆明市住房保障局关于统计棚户区改造实施条件的通知》（昆住保〔2010〕17号）；
8.昆明市住房保障局文件：
《昆明住房和保障局关于做好城市棚户区、独立工矿企业棚户区和城中村情况调查工作的通知》（昆住保〔2009〕22号）；
9.安宁市建设局的函：
《关于报送2010年-2012年棚户区改造规划相关材料的函》；
1.2.2研究范围
根据有关内容要求，在昆钢集团房地产公司提供相关资料和数据的基础上结合项目实际情况对项目建设的必要性、建设规模与建设方案、项目建设实施进度及建议、投资估算和社会效益分析等方面进行论述，为项目的决策提供依据。
根据国务院、省市政府有关解决城市低收入家庭住房困难，加快推进城市和国有工矿棚户区（危房）改造工作的决策部署，针对该改造项目的初步方案，本项目研究工作范围主要是通过棚户区改造的背景分析，通过实施棚户区改造解决低收入困难职工住房问题，同时实现城市及厂区的全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，进一步完善新建安置小区供水、供电、供气、通讯、污水垃圾处理等市政设施和相应的配套公共服务设施的目标，做到住房质量、小区环境、配套设施明显改善。
通过棚户区改造工程对该项目地区的现状、发展的重点及方向，以及对本项目建设规模及方案、投资估算与资金筹措、项目社会效益评价等方面的可行性进行全面研究。
1.3建设内容
总建筑面积：
75000m2分廉租房和经济适用房进行建设。
经济适用房片区：
Z1～Z14幢6层的多层住宅建筑，约有580户，总建筑面积约为50000m2。
低收入廉租房片区：
Z15～Z31幢4～6层的多层住宅建筑，约有500户，总建筑面积约为25000m2。
公辅设施：
完成红线内给排水、供配电及燃气设计，满足小区内居民正常使用要求。
1.4建设投资估算与资金来源
①项目建设投资估算
项目建设投资估算17250万元，其中：
建筑工程12675万元；设备及安装工程1537.5万元；其他费用3037.5万元。
②资金筹措
积极争取有关政府部门的支持，以减少资金压力；积极争取减免相关税费，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，以优惠的政策支持改造；争取各级政府支持资金尽早到位，以求建设工期最短化；职工集资自筹资金部分，尽量争取到住房公积金贷款。
1.5研究结论和建议
本项目在昆钢平顶山原搬迁房用地内建设，充分利用了现有的人力资源、土地资源，可很好的改善职工的生活居住水平及昆钢此区域环境。
开发建设本小区可满足不同经济条件的职工对住房的需求，可改善职工的住房条件和周围的环境，取得较好的社会效益。
在项目进入开发实施阶段后，应针对项目的主要风险和次要风险制定相应的预防和应对方案，以使项目在实施过程能应对各种风险，将各种风险对项目的不利影响减小到最小，使项目能早日开工。
氧气厂片区住宅小区建成后可由集团公司公司指定一个管理部门（从集团公司所属单位的职能划分上看，管理单位应为房产管理处）进行管理，制定符合昆钢特点和国家相关政策的管理规定，以用好低收入廉租房和经济实用房适用政策，更好地为职工服务。
户型面积为：
低收入廉租房为50平方米左右/套；经济适用房为80~100平方米/套。
低收入廉租房、经济适用房装修标准同昆钢房地产市场廉租房、经济适用房的交房标准；
在开发低收入廉租房和经济适用房时，应与政府有关部门联系，尽量争取和享受国家低收入廉租房及经济适用房的相关优惠政策，以获得较好的开发条件，达到预期的收益；
第二章项目建设的背景
2.1自然地理状况
用地地处昆钢西侧，南面紧靠昆钢医院，东接昆钢城市主干道钢河路，北邻昆钢氧气厂，西侧为501电台。
小区中部有35KV高压输电线穿过。
总用地面积为48878.44平方米，南北长385米，东西宽约60－160米，用地西南高、东北低，落差约60米。
此区域外围公用设施均较好，幼儿园、小学生入学方便快捷，而医院、菜市场等公用设施相当便捷。
2.2昆钢房地产发展状况
2.2.1项目建设单位概况
昆钢房地产开发有限公司组建于1999年,是昆明钢铁控股有限责任公司下属子公司（纯国有控股公司）。
注册资金约1.4亿元，属房地产开发二级资质企业，目前正在申报一级资质。
公司拥有一批具有创新精神、踏实肯干、高素质的管理人才。
公司现有职工244人，技术人员107人。
2.2.2昆钢房地产发展状况
1998年以来建成了望湖小区、湖光小区、凌波小区一、二、三期、阳光小区、湖西海岸、黄金海岸和向阳坡一、二、三期等住宅小区，逐步形成了日月湖公园生活中心系统。
昆钢目前有3万个家庭，总计五年内将达到3万个家庭户,但只有2万套成套住宅,相当部分职工住房条件仍需改善，1.8万单身待婚职工等待分房结婚。
住房缺口仍然很大。
2.3项目建设必要性和可行性
廉租住房是国务院颁布解决城市低收入家庭住房困难的若干意见后，各地方政府出台的首个具体细则。
为改善这一部分职工的居主环境，同时完成生活区的综合治理，昆钢为响应国家政策，在本区域建设廉租住房，以解决昆钢低收入家庭的的住房困难。
随着昆钢企业的不断发展，职工和职工家属逐年递增，致使职工住房日益紧张。
为满足职工对住房条件和生活环境的需求，开发建设高层经济适用房已成为必然趋势。
2.3.1改造项目的必要性
推进城市和国有工矿棚户区改造，是党中央、国务院、省委省政府作出的重大决策部署，民心所向，意义重大。
棚户区改造是改善民生的重大举措，是顺民意、惠民生，有利于扩内需、促发展、调结构，是一举多得的重大民生工程。
昆钢棚户区中低收入家庭比例高，特别是退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。
实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。
棚户区改造是完善城市功能的客观要求。
城市和国有工矿棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。
实施棚户区改造，是完善城市功能的客观要求，有利于完善配套市政设施和公共服务设施、改善城市人居环境、集约利用土地、推进城镇化健康发展；是促进经济社会协调发展的有效途径，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。
通过城市棚户区改造，还可以增加中低价位、中小户型住房供应，改善住房供应结构，促进房地产市场平稳健康发展。
2.3.2改善民生，解决居民的居住安全问题
提出棚户区全面改造是重大的宏观决策。
当前宏观经济正在恢复增长，棚户区改造是重大的扩大内需举措，是将促进经济发展与改善民生的有机结合，是真正有效的有质量的扩大内需转变增长方式的工程之一。
同时，房地产市场近来风起云涌，部分大城市房价上涨较快，已引起低收入者在内的普通百姓的不满，此举将有利于从供给的角度平抑房价，从需求的角度缓和社会矛盾。
一定程度上控制房价过快上涨，抑制投资和投机，构建和谐社会有着重要意义。
2.3.3改善城市面貌和居住环境
1、棚户区的改造主要是为了改善城市环境，提升城市功能，节约利用土地，对建设集约型城市有重要的意义，对保证城市化和城市的承载能力有很重要的意义。
城市中一些脏、乱、差的死角得到了治理，在提高生活质量的同时，也改善了城市人居环境，提升了城市品位。
通过改造棚户区，不仅使棚户区居民的居住条件得到了改善，而且促进了存量土地的有效利用，节约了宝贵的土地资源，有利于政府更好地规划、建设城市，为城市的进一步发展打下了良好的基础。
2、通过棚户区改造使城市规划更趋合理，改善了城市面貌，城市土地实现了集约高效利用。
拉动城市基础设施投资，城市的综合承载能力和辐射带动作用进一步增强。
2.3.4有利于促进经济社会的和谐稳定发展
1、棚户区改造是关民生、是关科学发展、是关社会稳定，具有较强的紧迫性和重要性。
中央提出用3-5年的时间改造完成棚户区，不仅能改善低收入弱体群体的居住条件，而且还解决了许多重大问题，实质上是一举多得的重大民生工程、德政工程，达到综合治理的效果。
2、棚户区改造践行了“三个代表”重要思想，增强了党的执政能力，加快了和谐社会建设，切实把改革发展的成果惠及到了广大人民群众，体现了社会公平。
3、棚户区改造拉动了经济增长，促进了居民消费。
棚户区改造不仅直接拉动了建筑业、建材业发展，也带动了运输业、金融业、服务业等30多个相关产业发展，将拉动全市GDP的增长。
同时也为从事建筑施工、物业管理、社区服务等方面的人员提供了就业机会，扩大了就业范围。
4、棚户区改造是各级党委政府着力保障和改善民生、努力构建和谐社会的重大举措，也是深入学习实践科学发展观活动的重大成果。
棚户区改造不仅对改善困难群众居住条件、提高生活水平具有重要意义，而且对扩大城市规模、提升城市品位、加快城镇化进程都有着深远的影响。
2.3.5改造项目建设的可行性
2.3.6本项目的建设具有充分的政策依据
（一）国务院按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
国务院要求加大棚户区改造力度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。
（二）云南省人民政府提出了具体的目标任务：
自2010年至2012年，结合开展保障性住房建设，完成1100万平方米棚户区改造工作任务。
并针对棚户区难以通过市场开发和依靠企业实施改造，需由政府主导，给予一定的政策和资金支持的意见措施。
（三）棚户区改造的规划设计
大规模集中连片棚户区改造，是改善城市人居环境的大工程，事关广大群众切身利益；又是政府开发利用土地、经营城市的极好机会。
通过科学规划，统筹安排，力争达到规划标准高、小区配套齐全、环境和谐优美，使棚户区居民花最少的钱住较好的房。
同时，要完善棚户区周边的基础设施，对医疗、教育、商贸、交通等资源进行合理整合，力争最大限度地方便群众生活。
在回迁楼户型设计上，充分考虑棚户区居民的生活需求和经济条件，涉及多种户型。
在棚户区改造回迁楼的规划和设计中，坚持了环境优良和配套设施齐全的原则，设有物业管理办公室、幼儿园、公厕、自行车棚及车库。
住宅设计以欧式风格为主，并以创造具有大众性，示范性，科学性可持续发展的室内外空间环境、生态环境、人文环境为设计指导思想，力争在建筑形式及使用上跟安宁当地的文化和传统相协调，满足居民生活的发展要求。
小区的绿地覆盖率在42.1%，高于一般开发商建的商品住宅小区。
2.3.7本项目的建设具备明确的资金来源
居住职工集资、工厂提供现有住宅土地和政府补助支持，包括职工公积金贷款多渠道筹集建设资金。
综上所述，本项目政策依据充分，资金来源明确，项目的实施对安宁市棚户区改造具有较好地示范、带头作用，对安宁市社会经济发展和大力推进城市化进程具有非常积极的意义。
因此项目实施势在必行，迫在眉睫，亟待获批并尽快投入建设。
第三章项目建设地点主要条件
3.1地形、地貌条件
安宁有着得天独厚的自然资源和人文历史，是昆明通往滇西8个州（市）的交通要道，自古商旅往来频繁，曾是“南方丝绸之路”的重要站口，被誉为“连然金方，螳川宝地”。
市域面积1321平方公里，辖7镇3乡，总人口30.5万人。
是全省重要的冶金、盐磷化工基地。
1995年10月撤县设市以来，安宁市实现了历史性跨越，经济发展步入快速增长时期，城市化进程加快。
在经济发展的同时，安宁市坚持不懈地加强城市建设与管理，以城市环境卫生综合整治和园林绿化建设为突破口，深入开展创建“星级花园式单位”、文明单位和文明村镇等活动，大力实施城市“绿、亮、美”工程，城乡面貌焕然一新。
昆钢位于安宁市连然办事处南约2.3公里。
地处滇中高原中部，滇池断陷盆西部，昆明市西南约32公里。
整个区域土地面积9.23平方公里。
南北最长4500米，东西最长5000米。
工业区呈L形位于生活区北—东侧，生活区呈较为规整的袋状。
场地由丘陵和缓谷相间相成，丘陵地带有锥形山包，海拔1835～1915之间，
昆钢市域体系属新设的安宁市金方办事处，是安宁市区两个办事处中城市人口最多的一个办事处，是安宁市主要的两大经济、生活中心之一。
该规划用地地处昆钢西侧，南面紧靠昆钢医院，东接昆钢城市主干道钢河路，北邻昆钢氧气厂，西侧为501电台。
小区中部有35KV高压输电线穿过。
总用地面积为48878.44平方米，南北长385米，东西宽约60－160米，用地西南高、东北低，落差约60米。
3.2公共设施条件
此区域外围公用设施均较好，幼儿园、小学生入学方便快捷，而医院、菜市场等公用设施相当便捷。
第四章项目规划设计方案
4.1规划理念
“尊重环境，崇尚自然，关注人性”
本规划设计，从构思立意到规划布局，自始至终贯彻以下四个原则：
1.以人为本原则――在规划设计及建筑构思中以“人性”为中心，重视人的居住、休憩和娱乐的要求，突出“居住”、“家”的概念，营造家的居住氛围和环境，体现家的亲和力。
2.自然、生态的概念――本规划享受着得天独厚的自然大资源，同时在小区设计中，求得与现实生态资源的对话和联系，营造内部小生态环境，让内环境和外环境相互渗透共生，融为一体。
3.均好性原则――本方案设计贯彻均好性原则，更注重每户居住环境的营造和均衡，享受美好景观和绿色的机会均等分配每一个住户，体现均好性和公平性。
4.市场导向原则――适应市场需要始终是房地产开发的核心所在，无论是在项目创意还是在规划设计中都遵循这一原则，市场需要既是住户的需要，在住宅房型设计上充分考虑不同背景，不同生活习惯及不同职业人群的个性化需求，最大限度地满足市场多样化的要求。
4.2项目建设规模
总建筑面积：
75000m2,分廉租房和经济适用房进行建设。
低收入廉租房片区：
Z15～Z31幢4～6层的多层住宅建筑，约有500户，总建筑面积约为25000m2。
经济适用房片区：
Z1～Z14幢6层的多层住宅建筑，约有580户，总建筑面积约为50000m2。
4.3建设方案
4.3.1规划设计
根据对现状外围交通和基地高差的分析，规划设计中综合设置小区出入口。
每个组团中心都利用局部单元架空等手法，设置了充足的组团级公共空间。
营造出一个富有生气的中心景观轴，为各家各户提供生气勃勃的景园景观，并提升了小区环境的质量。
结合总体规划的思想，在小区不同位置结合其具体功能要求和其特定的景观环境，住宅形式以多层为主，有造型简洁的会所、幼儿园和充满现代感的公建，通过疏密相间的空间组合，组成了错落有致的建筑布局，丰富了整个小区的组成结构。
结合居住小区整体外立面景观设计，在布局组合空间中对其进行了合理的景观资源补充。
同时，通过点、线、面的结合形成丰富多彩的空间序列，通过幢与幢之间适当的围合，形成了邻里空间使之具归属感。
考虑部分商业满足项目内居民所需必要的商业、娱乐、餐饮等，有助于增加人气，方便使用，避免对社区内部干扰。
4.3.1.1功能分区
规划依地形地势，环境借用等规划方式布置建筑。
因用地西南高、东北低、建筑布置依地势形成由低至高的空间系列，使户户均能借用外围的美景，营造住宅均好性。
本小区为昆钢主要的低收入廉租房小区。
建筑布局依地势规划，使钢城老居住核心区焕发新鲜的活力。
小区用地内部利用地形高差变化较大位置形成公共活动绿化场地，既保留了自然坡向景观，又节省了土石方工程量，使环境自然活泼、生动。
4.3.1.2交通组织
根据对现状外围交通和基地高差的分析，将小区主要出入口合理安排。
加上车行出入口和分组团布局的规划结构，使用地形成了环状道路系统，构筑复核式交通。
中心景观轴相交道路自然成为步行道，最大可能的做到人车分离。
同时地下停车布局尽量依据规划结构，与邻里空间重合，使回家路径最便捷。
组团内均为步行道，必要时可兼作消防车道。
4.3.1.3公共服务设施
结合中心景观绿化带布置与日常生活密切联系的公共服务设施，体育健身会所、咖啡茶座、餐饮及商业。
商业与市场片区相结合，相互利用其商业资源，增加人气，方便使用，避免对社区内部干扰。
4.3.1.4绿化景观系统
小区景观轴与步行为主的环路，相交处则自然形成小区重点景观节点，给小区住户提供了各种休闲活动的空间。
在组团内部则又围合出组团绿地，从而整个小区景观绿化形成一个点、线、面完整的立体的景观体系。
4.3.1.5技术经济指标
主要经济技术一览表
总用地面积
㎡
48878.44
总建筑面积
万㎡
7.5
新建建筑面积
万㎡
7.5
新建住房户数
户
1080
建筑密度
%
28
容积率
1.53
绿地率
%
35
机动车停车位
辆
265
4.3.2建筑设计
4.3.2.1建筑类型及适用的技术准则
该规划住宅由4-6层建筑组成。
建筑类别为二类多层住宅,建筑防火等级为二级,抗震设防烈度为8度。
4.3.2.2单体方案
随着昆钢生产的不断发展，职工收入水平逐步提高，居住条件不断改善，昆钢职工对住宅设计的要求已上升到追求室内空间的舒适感和个性化，以及室外环境的绿化、美化。
根据项目定位的要求，本项目；力主户型为“布局紧凑，功能合理”的50－80平方米左右的精致户型为主。
由于本项目定位为“低收入廉租房”，因此，“紧凑合理”成为户型设计的重要依据。
户型设计在面积标准，功能取向以及环境配合方面进行了多方面的考虑。
住宅立面设计通过对屋面，墙面，门窗的不同材质，色彩，肌理的变化，形成朴实，简练，多样统一的建筑总体风格。
本方案即针对具体住户的生活模式，合理有效地分配及组合户内各功能空间，从而形成自身的特色。
建筑采用造型上追求几何化、简洁、时尚、现代。
4.3.3建筑结构
4.3.3.1适用的技术准则
本方案住宅结构安全等级为二级，建筑抗震设防分类为丙类，抗震设防烈度为8度第二组，地震加速度0.2g，场地类别为Ⅱ类（参考相邻工程）。
4.3.3.2结构方案
1、结构体系
本方案中多层住宅结构采用砖混或框架结构。
住宅与住宅之间根据《建筑抗震设计规范》GB50011—2001设置抗震缝将结构分为较规则的部分，以利于结构受力和变形的均匀性。
4.3.4给排水
4.3.4.1给水
水源：
由市政给水管网引入二路DN150引入管，经水表后在室外连成环网再与各用水点相连，室外生活消防共用管网。
市政供水压力大于0.10Mpa。
给水系统：
分区给水，根据建筑物所在地面标高，部分建筑物由市政给水管网供水；部分建筑物由生活变频水泵加压供水。
4.3.4.2排水
室内采用污、废水合流系统，设主排
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