城市经济学(part5).ppt
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城市经济学（第五章）,13883213173,讲授人：
周滔重庆大学建设管理与房地产学院,2009-2010学年第二学期,第五章城市房地产经济,住宅的经济分析房地产市场城市住房政策,背景,房地产：
饿狼传说房价：
像雾像雨又像风调控：
你的柔情我永远不懂,大家都想知道的问题,高房价是什么引起的？
观点1：
房价高都是开发商惹的祸。
代表人物：
广大群众（是不是有你？
）间接人证（开发商自己）：
09年8月，地产中国新思维论坛上，任志强说，北京房价都是潘石屹抬起来。
潘石屹随即不甘示弱地反驳到：
“房价是任总抬起来的。
”理由：
房地产利润率高（钱都被开发商赚了）开发商见利忘义，唯恐房价不涨（心眼不好）欺上瞒下，囤积居奇，操控价格（手段恶劣）.,其他观点,冯仑：
房价高是“红颜祸水”一手造就老祖宗：
有土斯有財房子只涨不跌,大家都想知道的问题2,中国的楼市是否会像日本一样崩盘,推荐阅读：
房价是薛定谔箱子里的猫http:
/,如何去思考这类问题？
不盲从、不盲信，有自己的思考理智代替情感多维思考代替单维思考系统思维代替逻辑思维别人的观点可以为你的观点加码,几个基本界定,1按国家统计局国民经济行业分类的界定，房地产业属于第三产业。
包括：
房地产经营开发、物业管理、房地产中介服务、以及其他房地产活动。
房地产业是指；是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。
房地产是房产和地产的合称。
房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等；地产则包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。
住宅的经济分析,住宅的自然特性异质性不同住宅的面积、房龄、类型、内部特征、公用系统和区位都有显著差异。
耐久性价值量大；随着时间的流逝，其价值递减，取决于所有者维护或修补的决策。
不动性
（1）市场区域的局限性；
（2）所有权与使用权分离的普遍性；（3）搬迁具有成本。
住宅的经济分析,住宅的经济特性昂贵性异质性区位性外部性（“一损俱损、一荣俱荣”）绩优性（具有的真实价值比人们所认识的表面价值更为优越）房地合一性投资收益性（1.城市土地具有稀缺性；2.城市建设具有“积累性”）资金杠杆性,住宅的自然特性对住宅的经济影响,
（1）异质性与特征价格（hedonics）住宅具有异质性每套住宅可以提供具有差异性的服务邻里特征不同（环境质量、公共品不同）特征价格不同,住宅价格的构成基础价格易达性（通达性）价格面积房龄周边环境（自然、人文环境）学区或学校,住宅的自然特性对住宅的经济影响,
（2）耐久性与住宅价格预备知识：
边际成本与边际收益案例：
电影续集要拍多少部？
电影续集的数量,1,边际成本,210,300,美元（百万）,125,2,3,b,c,y,a,d,z,160,边际收益,
（1）对住宅质量水平的选择,住宅质量,美元,住宅质量,总收益,总成本,边际成本,边际收益,B,A,C,Q*,Q*,美元,结论：
为获得最大化利润（总收入与总成本之间的差额），住宅所有者将选择边际收益等于边际成本的住宅质量。
（2）住宅质量变化与退出,住宅的质量,q1,初始边际成本,美元,q2,q3,高价格时的边际收益,j,i,k,初始边际收益,旧住宅的边际成本,（3）搬迁成本与消费失衡,
（1）收入增长住宅的质量,q1,U0,其他所有的商品（美元）,q2,收入较高时的预算线,A0,i,k,初始预算线,A2,A1,j,U1,U2,
（2）搬迁成本与消费失衡,
（2）质量下降住宅的质量,q1,U0,其他所有的商品（美元）,q2,i,预算线,A2,A1,m,U3,
（2）搬迁成本与消费失衡,结论：
家庭并不会立即对环境变化作出反应，相反，其会容忍理想住宅与实际消费住宅水平之间存在的一定差距当家庭进行搬迁时，将消除住宅之间的效用差异。
住宅的供求与流通,
（1）住宅的需求住宅需求：
在各种可能的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的住宅服务的数量。
有些住宅需求可以凭借自身经济力量去实现，有些只能在外界的公共资助下去实现（住房福利）,两个概念：
住宅存量：
形成住宅结构的物质实体或物质财产，表现为住宅单元的数量，其由建筑材料（包括配套的建筑设备）、占有土地和当初建造时所投入的活劳动组成。
住宅服务流量：
在单位时间内住宅向居住者提供的服务的数量，其由住宅存量、人员劳动（物业服务等）以及其他使住宅得以正常运行的必备条件（电力、电信、采暖、给排水、绿化等）组成,两者之间的关系住宅存量是一种物质实体、一种客观存在并可以进行准确的测量（有量纲），而住宅服务流量则是一种非物质效果、一种主观感受并很难进行具体的计量。
任何住宅服务流量都必须从住宅存量中产生，而任何住宅存量只要没有空置和报废，就一定能持续地产生住宅服务流量。
相同的住宅存量不一定能产生相同的住宅服务流量，反之亦然。
住宅需求的性质住宅投资（存量）住宅消费（服务流量）业主自用（owner-occupied）（存量+服务流量）,住宅需求的阶段
（1）温饱阶段：
满足最基本的居住需求
（2）小康阶段：
设施配套、功能分区、人均居住面积8平方米以上，“每户一套房”（3）富裕阶段：
私密性与舒适性提升，足够的居住与活动空间、停车泊位、户外场所、周全服务，人均居住面积12平方米以上.,影响住宅需求的因素
（1）预算约束预算约束是指消费者购买商品时受其收入的限制，即Y为消费者的收入，为Pi第种商品的价格，Xi是第种商品的消费数量，n为商品的种类。
Ph，Xh分别为住房的单价及数量，Ps，Xs分别为基本生存消费的单价及数量，Pe，Xe分别为子女教育消费的单价及数量，Po，Xo分别为其他消费的单价及数量，S为收入中作为储蓄的部分。
影响住宅需求的因素
（2）流动性约束流动性约束是指行为人在低收入时期无法通过提取金融资产或借款以保持正常的消费水平，即消费者不能利用消费信贷进行负债消费。
抵押贷款,影响住宅需求的因素（3）不确定性不确定性是指消费过程中，外部环境存在的一些风险性的存在或不可预期性，包括收入不确定性和将来各种消费支出的不确定性。
由于不确定性的存在，居民在消费安排上更加理性和谨慎，预防性储蓄增加。
影响住宅需求的因素（4）住宅价格EDP:
住宅需求的价格弹性；P：
住宅价格，Q：
住宅需求住宅需求乏弹性：
基本没有替代品搬迁成本（前面分析）,影响住宅需求的因素（5）人口与家庭因素职业构成年龄构成家庭构成,影响住宅需求的因素（6）其他因素消费偏好居住传统与习惯行为方式住宅市场发育情况金融市场情况,住宅的供求与流通,
（2）住宅的供给存量供给流量供给,住宅供给的方式住宅生产（住宅供给量=住宅建设量-住宅灭失量）住宅改进住宅维护,影响住宅供给的因素住宅价格因素（住宅供给的价格弹性较小）要素投入因素（土地要素、资金要素）市场需求因素政策法规因素（法律、行政、经济）,住宅的供求与流通,（3）住宅价格住宅售价的构成1.土地成本2.拆迁成本3.建设成本4.资金成本5.管理成本6.相关税费7.企业利润8.效用调节（户型差价）,销售价,成本价,住宅的供求与流通,（3）住宅价格住宅租金的构成1.地租2.折旧费3.保险费4.维修费5.管理费6.贷款利息7.缴纳税费8.房东盈利,市场租金,成本租金,D：
折旧费，V0：
房产原值，c：
残值率，N：
折旧年限,住宅的供求与流通,（4）房价与房租的关系P:
房屋售价；R：
租金；i：
市场折现率,住宅的供求与流通,（4）房价与房租的关系P:
房屋售价；R：
租金；：
售租比国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售租比一般界定为200300若过大（300），房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；若过小（200），房产投资潜力相对较大，房产后市看好；合适区间（200300）。
北京市、重庆市2008年住房售租比北京重庆第一季度：
335208第二季度：
312194第三季度：
291190第四季度：
286188,住宅市场,住宅市场：
以住宅存量和住宅服务流量以及与住宅相关的生产要素为流通对象，在住宅需求者与供给者之间提供沟通机会和便利条件，以促成住宅商品完成交易的场所或机制。
是一个垄断竞争的市场
（1）可替代性很低
（2）市场门槛高（3）信息不对称,住宅市场,住宅市场的特点
（1）地区性为市场垄断或半垄断提供了先天便利条件增大了市场风险难以从全局把握市场走向
（2）分散性整个地域内的住宅交易详情无法集中收集和发布，信息传递具有天然的缺损、失范和不透明。
（3）多元性商品属性多元交易形式多样（4）反复性,住宅市场的过滤效应过滤过程有两个基本特征：
（1）质量下降：
住宅所提供的服务流量规模（即质量）随着时间的推移而不断下降；
（2）所有者收入下降：
当住宅沿着质量阶梯向下移动时，它将被那些收入水平不断降低的家庭所占据。
住宅市场的过滤模型,假设：
住宅每年质量都要损失1个单位；潜在的质量下降趋势可以被逆转，但必须付出对其进行重新修建或技术改造所需的高额成本；每个家庭理想的住宅质量与现实的之间差距都有最大值（一旦这个差距达到10个单位，该家庭可以通过提高现住宅的质量或者搬迁到新的住宅来缩小差距。
）,过滤与质量阶梯,占有者收入,100,20,30,住宅质量,200,300,i,l,z,m,n,h,10,若政府对新住宅进行补贴,占有者收入,100,20,30,住宅质量,200,300,k,y,l,p,r,h,10,j,25,15,m,x,z,5,住宅市场的空置现象,空置率：
某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。
处于空置状态的商品房包括以下部分：
建成竣工后在一年以下的待售商品房建成竣工后的时间多于一年，少于三年的滞销商品房建成竣工后的实践大于三年的积压商品房,空置商品房,住宅市场的空置现象,空置率的计算美国的空置率计算方法（区分了存量和服务流量）自有住房空置率整年空置待售房/（自住私房整年空置已售待住房整年空置待售房）（Homeownervacancyrate=Vacantyear-roundunitsforsaleonly/（Owneroccupiedunits+Vacantyear-roundunitssoldbutawaitingoccupancy+Vacantyear-roundunitsforsaleonly）出租房屋空置率整年空置待租房/（已租房屋整年出租待住房整年空置待租房）（RentalVacancyrate=Vacantyear-roundunitsforrent/（Renteroccupiedunits+Vacantyear-roundunitsrentedbutnotyetoccupied+Vacantyear-roundunitsforrent）,住宅市场的空置现象,空置率的计算国内的空置率计算方法商品房空置率=累计的商品房空置面积/近三年商品房竣工面积之和,为何会有空置？
“市场的不完美”需求因素信息不对称交易成本（直接费用、间接费用）预期偏好,住宅空置率标准,房地产市场,宏观视角1.房地产的发展阶段2.房地产周期波动,1.房地产的发展阶段,房地产行业的发展在理论上讲，是存在周期的，一般会经历复苏阶段、繁荣阶段、危机阶段、萧条阶段等循环过程。
房地产行业的发展水平在这种周期的循环中不断提高，合理价格平稳上升。
房地产行业的发展是周期性的,1999年-2009年全国商品房销售面积和销售额,判断房地产发展的阶段除了参照以上特征外，经济增长的速度亦能反映房地产行业的发展状态,当宏观经济增长GDP低于4%的时候，房地产发展处于萎缩期；当宏观经济增长处于4%到5%左右时，房地产业的发展状况处于停滞时期，当宏观经济在5%到8%之间的时候，房地产业的发展处于稳定增长期，当宏观的经济增长高于8%的时候，房地产业的发展将处于高速发展阶段。
来源：
库兹涅茨各国的经济增长,判断行业发展水平在发展阶段所处的地位，人均GDP是一个重要的依据。
反应一个城市经济发展水平最常用的指标就是人均GDP，人均GDP在8003000美元之间的城市，其房地产业的发展处于启动阶段；人均GDP在30004000美元之间的城市，其房地产业处于快速发展阶段；人均GDP在40008000美元之间的城市，其房地产业处于平稳发展阶段；当人均GDP达到8000美元以上时，该城市的房地产业将处于减缓发展阶段。
来源：
世界银行经济理论,中国的房地产行业整体处于发展阶段，发展水平不一，低级城市可以以高级城市为发展前瞻。
从国内房地产行业发展历程来看，取消福利分房制度是房地产行业市场化的重要标志。
目前，国内房地产行业处于发展阶段，但由于各个城市的发展基础及其他条件的不同，市场成熟度水平不同。
像上海、北京等一线城市处于平稳发展阶段，而国内的二线城市和其他绝大部分地区，房地产行业处于启动阶段或尚未启动阶段。
因此，处在低级水平的城市的发展是可以以高级地位城市为发展前瞻的。
数据来源：
国家统计局,阶段特征,阶段特征续,2.房地产周期波动,房地产波动包含了房地产经济的各个层面，包括房地产经济增长率（国内生产总值、国民收入或社会生产总值等宏观经济变量中房地产部门的总产出水平的波动）、房地产消费水平、房地产就业水平、房地产价格（物价）水平以及产业结构等方面的波动。
也称其为房地产经济波动。
由于房地产业的发展要受到宏观经济发展、人口、政治、社会、文化、法律制度等多种因素的影响，房地产业在发展过程中也会表现出周期性波动的变化，出现房地产业发展的高峰期和低谷期，即房地产业发展的周期性波动规律。
所谓房地产（经济）周期，是指房地产业在发展过程中随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。
其一方面同宏观经济总的发展态势密切相关，另一方面又同相关行业经济与宏观经济的协调程度紧密联系。
房地产周期波动的阶段表现,房地产周期可以分为两个过程，即扩张过程和收缩过程在这两个过程中又可分为四个阶段:
复苏与增长阶段繁荣阶段危机与衰退阶段萧条阶段,房地产周期各阶段示意图,最关键的点位a：
峰顶b：
萧条转折点c：
谷底d：
繁荣转折点房地产周期的四阶段a-b：
衰退期b-c：
萧条期c-d：
复苏期d-a：
繁荣期,处在不同周期阶段的市场有着不同的特点,房地产周期与经济周期,关于经济周期（BusinessCycle）经济周期（BusinessCycle）：
也称商业周期、景气循环，它是指经济运行中周期性出现的经济扩张与经济紧缩交替更迭、循环往复的一种现象。
是国民总产出、总收入和总就业的波动，是国民收入或总体经济活动扩张与紧缩的交替或周期性波动变化。
过去把它分为繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段，现在一般叫做衰退、谷底、扩张和顶峰四个阶段。
房地产周期与经济周期,
（1）基钦周期：
短周期是1923年英国经济学家基钦提出的一种为期3-4年的经济周期。
基钦认为经济周期实际上有主要周期与次要周期2种。
主要周期即中周期，次要周期为34年一次的短周期。
这种短周期就称基钦周期。
（2）朱格拉周期：
中周期是1860年法国经济学家朱格拉提出的一种为期910年的经济周期。
该周期是以国民收入、失业率和大多数经济部门的生产、利润和价格的波动为标志加以划分的。
（3）康德拉季耶夫周期：
长周期或长波是1926年俄国经济学家康德拉季耶夫提出的一种为期50-60年的经济周期。
（4）库兹涅茨周期：
另一种长周期是1930年美国经济学家库涅茨提出的一种为期15-25年，平均长度为20年左右的经济周期。
由于该周期主要是以建筑业的兴旺和衰落这一周期性波动现象为标志加以划分的，所以也被称为“建筑周期”。
（5）熊彼特周期：
一种综合1936年，经济学家熊彼特以他的“创新理论”为基础，对各种周期理论进行了综合分析后提出的。
熊彼特认为，每一个长周期包括6个中周期，每一个中周期包括三个短周期。
短周期约为40个月，中周期约为910年，长周期为4860年。
房地产周期与经济周期,房地产周期是经济周期重要组成部分，与经济周期有本质相似性，即:
房地产业的发展同宏观经济增长过程相似，也呈现出扩张收缩交替出现、波峰波谷不断循环、复苏与衰退往返运行的状态。
房地产周期波动与宏观经济周期相协调，二者波动方向相同，是一种正相关关系。
房地产周期与经济周期（差别）,
（1）周期波动次序的差别（不一致性）房地产周期波动在复苏阶段往往滞后于宏观经济周期，在繁荣和衰退阶段则快于宏观经济周期，萧条阶段要长于宏观经济周期。
但在特定的发展阶段也会有例外，如房地产市场受到其它外生因素的影响（如二战结束后西欧的房地产市场）。
房地产周期波动与宏观经济周期波动的不一致性是由房地产自身的商品特性和市场特性造成的：
一是房地产供给的“时滞效应”；二是不动产的“财富效应”；三是不动产的“价格粘性”。
价格粘性：
由于不动产具有投资属性，降价意味着物业贬值，从短期看越降越卖不出去，所以开发商不到万不得己的情况不会降价，由于价格粘性的影响，即使在很高空置率的情况下，仍然有一段时间的过量开发，进一步恶化了供求关系，使萧条阶段延长。
房地产周期与经济周期（差别）,
（2）波幅与波长不同一般来说，房地产周期波动的幅度要大于宏观经济周期，即波峰要高于宏观经济周期，而波谷要低于宏观经济周期。
房地产周期的波长通常小于宏观经济周期例如，英国宏观经济周期平均波长为20年，而房地产周期的平均波长为9年。
有人认为我国房地产周期的波长与宏观经济周期的波长基本一致，均为4一5年。
房地产波动与房地产周期波动,房地产周期必然表现为房地产波动房地产波动不一定都表现为房地产周期房地产波动并不必然全部都呈现出周期特点，除了房地产周期波动外，还存在其他波动形态如长期趋势、季节波动、随机波动等。
房地产波动的理论模型,从统计学意义上讲，任一现象的总波动，都可以分解为长期趋势、季节波动、周期波动（循环波动）与不规则（随机）波动四类。
房地产波动=f（长期趋势、季节波动、周期波动、不规则波动）,长期趋势:
人口的自然增长促进了包括房地产业的各产业的增长，再加上技术和管理的进步和变革，形成了包括房地产经济在内的经济发展的长期趋势。
这种趋势对房地产波动的影响较稳定，表现为房地产业长期向上、持续发展的运动趋势。
季节波动:
在自然因素作用下随季节更替而出现的规律性摆动自然季节对房地产投资、生产、交易都会有影响，但总体上讲，由于房地产业运行过程比其他产业长，季节性波动对于房地产波动的影响相对较小，也较易掌握。
周期波动:
是在总波动中扣除方向明确的长期趋势、规律性较强的季节波动和不规则的随机波动后的余额，表现波动间隔、长度不完全相同，但波动模式（扩张收缩交替运行）基本相似的特点。
房地产经济周期形成的原因很多，有经济体系内部的原因，如市场供求变化、原材料的紧缺等等;也有经济体系外部的原因如产业政策等。
不规则波动:
是因各种意外事件影响而产生的随机波动，与前三种不同，不规则波动无法计算与预测，有可能导致房地产波动的剧烈震动、反常运行。
房地产周期波动影响因素,
（1）供给与需求,房地产市场供求矛盾是房地产周期波动的直接原因，房地产的供求关系变化也是房地产周期波动实现的直接途径。
一方面如果把房地产周期波动理解为房地产供求关系从非均衡向均衡状态的逼近过程，那么房地产供求关系的变动，也就反映出房地产周期波动的运行状态。
另一方面由于房地产供给与需求的自身变动，既受到房地产价格弹性等内部传导因素的影响，又受到来自宏观经济变量的影响，因此房地产供给与需求关系的变动过程，可以视为外部因素冲击与内部传导机制的综合作用过程。
（1）供给与需求,房地产供求关系变动对房地产周期影响从长期看，一方面由于房地产在国民经济中所具有的基础性和先导性等特点，房地产需求会不断上升;另一方面，尽管长期内土地供给和房屋供给都会不断增加，但由于房地产的不可移动性，使得不断增加的房地产供给与持续上升的房地产需求在结构上（特别是区域结构上）总存在一些差异。
这就使得在相对较长的房地产经济运行过程中仍然会存在房地产波动；从短期看，假定房地产需求上升，但由于短期内土地供不应求，同时房地产生产过程较长，使得房地产供给在短期内不易增加，短期内增加的房地产需求和基本保持不变的房地产供给之间的矛盾较为明显，因而导致短期内房地产周期性波动。
（2）产业市场因素,房地产运行特征对房地产周期波动的影响运行时间特征的影响（房地产完成一次循环所需时间较长）时滞效应的影响（加大房地产周期波动程度）,
（2）产业市场因素,房地产的市场特征对房地产周期波动的影响不完全竞争性由于不完全竞争机制，房地产市场上信息不完备、商品缺乏流动性、交易双方难以自由进出市场，因此资源难以进行优化配置，造成房地产供给上下波动，由此导致房地产经济运行的周期波动。
区域性不同区域的房地产不可能通过流通代替。
（2）产业市场因素,房地产市场行为对房地产周期波动的影响不同类型的房地产投机行为会对房地产经济的正常运行秩序造成负面冲击，导致房地产经济波动趋势强化，加剧波动幅度。
（3）社会经济宏观因素,政策因素财政政策金融政策产业政策,（3）社会经济宏观因素,经济因素经济增长率国民收入、消费水平投资波动通货膨胀率,（3）社会经济宏观因素,心理因素心理因素对市场的长期波动影响不大。
短期中影响房地产市场波动的心理因素主要体现在预期、投机、赌博、从众、盲目乐观、侥幸、恐慌等方面。
（3）社会经济宏观因素,其他因素人口因素人口（户数）的变化与房地产周期呈正相关关系。
社会发展因素、城市化发展因素及技术进步因素等,影响房地产周期波动因素列表,房地产周期波动的一般传导过程,房地产周期波动的一般传导过程,第一步:
外部冲击阶段。
来自房地产经济系统外部的变量，如宏观经济政策变动、经济体制的变迁对房地产经济系统产生外部冲击。
第二步:
初始响应与内部传导阶段。
房地产经济系统对外冲击产生初始响应，并利用内部传导机制把外部冲击转化为房地产经济系统运行的重要动力因素。
振幅（Yo）越大，说明房地产经济系统对外部冲击越敏感，反之越小。
第三步:
内部传导与振荡衰减阶段。
由于房地产经济系统存在内部运行阻力，当外部冲击通过内部传导机制向房地产系统各个领域进行全面传导时，必然会导致初始响应曲线发生衰减。
第四步:
进入稳定状态或重新恢复冲击前的正常运行状态阶段。
房地产经济系统达到稳定状态所需时间（TS），是衡量房地产经济系统特征的重要指标。
TS愈长，说明房地产经济系统在受到外部冲击后重新恢复稳定或正常运行所需时间就愈多，房地产经济系统对外部冲击的抵御能力就愈差。
相反，TS愈短，说明房地产经济系统重新恢复正常运行所需时间愈短，对外部冲击抵御能力愈好。
中国的房地产周期的特点,1、短期波动，长期稳定2、V型notU型,2008-2009年中国房地产开发投资完成额月度统计及走势图（单位：
十亿元）,3、月度周期具有相似性,4、受政策及宏观经济影响大,1999年来国内物价、房价、股价走势图,1、股价先于市场反应，后于市场退出虚拟市场2、中国CPI不包括房价3、CPI与房价变动趋势大致趋同，但是房价幅度大，因为是刚性需求房价的属性：
居住+投资；房屋价值量大，门槛高；房价对市场反应更敏感4、民意+经济增长过热cpi08年观望的积压需求提前释放，09年底刺激政策到期：
首套房7折优惠退市即使货币政策收紧，对市场产生影响可能要半年以上，也就是2010年底或2011年初，从紧的货币政策才会发挥作用，而且货币政策的收紧（加息、缩紧银根）是一步步的，效果也需要慢慢释放。
中国房地产市场的特殊性,1。
体制性藩篱
（1）土地制度（土地公有，政府垄断一级市场、二级市场不发达抑制炒地皮行为的产生）
（2）住房制度（双轨制的供给模式，使得一部分以低于边际社会成本的价格获取房屋）（3）户籍制度（制度性身份区隔，使得政府有可能排除非本地居民的投机者）（4）税收制度（物业保有成本较低，产权转移成本不高，选择不动产投资与保值是大部分公众的唯一选择）,中国房地产市场的特殊性,2。
建构性市场
（1）城市化（增量刚性需求）
（2）经济发展（增量改善型需求与投资型需求）（3）地广人众，差异明显（国内市场范围广，
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