上半年福州楼市政策分析.docx
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上半年福州楼市政策分析
上半年福州楼市政策分析
4月起，从中央到地方，房地产调控的重拳相继落下。
从信贷政策调整到供应结构调整，从规范拿地到规范期房销售，从增加供应到限制需求……频率之大，涉及面之广前所未有，堪称史上最严厉的房地产宏观调控。
新政下，房地产面临空前考验。
从楼市供应到品牌房企推盘动态，无论是开发商还是购房者，都试图寻找上半年楼市的大致轮廓。
临近年中，搜房网策划“楼市中场哨——2010房地产年中盘点”，作为“新政观察”及“关注购房者”系列行动的重要组成部分，全方位扫描2010年上半年楼盘动态、成交量，价格走势、土地储备，深度解析房企生存状态、购房者消费心态。
上半年房地产政策分析:
政府调控目标有望在年内实现
房地产门户-搜房网 2010年06月25日16:
50 来源：
中国指数研究院
[提要]据中国指数研究院权威发布的《2010年上半年房地产政策分析及走势展望》显示，新政对购房需求影响显著；并支持开发企业增加供应，供求关系的转变将逐步形成；多重政策叠加效应有力遏制房价继续上涨，调控目标有望在年内实现；信贷利率政策调整成主要手段
一、上半年房地产政策分析
房地产新政对购房需求响显著，5月商品房销售面积环比同比都出现下降
本轮房地产调控一方面提出在部分房价上涨过快地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款及暂停非本地居民购房贷款,严厉遏制了银行贷款购买多套住房的投机投资性行为；另一方面新政还提出临时性限定购房套数的措施，封堵住了投机客避开银行贷款进行炒房的空间，双管齐下实现了对房地产投机投资行为严密而精准的打击。
点击进入专题<<2010上半年房地产政策分析及展望
此外，本轮房地产调控对购买第二套及以上住房均不同程度地提高了贷款门槛的政策，使占市场相当份额的改善性需求不可避免地承受购房成本提高的影响。
在当前阶段的房地产市场上，初次置业和改善性需求是市场上相对稳定的基本需求，也是房地产市场最稳定的支撑力量，特别是，中西部地区和数量众多的中小城市正处于住房升级换代的关键时期，改善性需求增长迅速，是住房市场的购房主体。
对家庭购买第二套住房贷款的管理政策，客观上提高了利用银行贷款进行住房改善的进入门槛和成本，将延迟部分改善性住房需求的实现。
从市场数据来看，全国商品房销售面积自4月开始出现小幅环比下降（1.9%），在4月份的基础上，5月商品房销售面积及销售额继续大幅环比下降，降幅分别为15.8%和25.0%，其中商品房销售额是今年以来首次出现环比下降，同时5月商品房销售面积也首次出现了3.4%的同比下降。
2008年-2010年月单月商品房销售面积环比增速
数据来源：
CREIS中指数据、
2009年-2010年月单月商品房销售面积同比增速
数据来源：
CREIS中指数据、
新政支持房地产开发企业增加供应，并不断加大保障性住房的供应力度，市场供求关系的转变将逐步形成
与此前紧缩性调控政策不同，此次房地产新政在对投资性需求严格管理的同时，继续支持房地产开发企业增加供应。
一方面新政并没有提高去年下调的开发企业20%的资本金比例，保护了房地产开发企业的积极性，另一方面政府通过大幅提高商品住宅用地供给，增加了商品房的有效供给，根据国土部计划，2010年仅中小套型商品住房用地供应规模即超过2009年各类住房用地总和7.65万公顷，政府增加市场供应的意图十分明显。
从市场供应来看，房地产调控短期内导致开发商放缓了推盘速度，5月份，8个重点城市住宅新增上市面积环比皆显著下降，降幅中位数为47.6%，其中，深圳、重庆和苏州降幅幅超过60%；尽管短期内市场的供应出现下滑，但房地产开发企业同时也维持了较高的投资热情，2010年1-5月，全国完成房地产开发投资13917亿元，同比增长38.2%，其中5月环比增长19.4%，增速高于过去两年同期水平，因此房地产市场的未来供应仍然十分充足。
2010年5月主要城市商品住宅新上市面积
数据来源：
CREIS中指数据、
2008-2010年1-5月房地产累计开发投资及其同比增速
数据来源：
CREIS中指数据、
在保证商品房供应的同时，本次房产新政大幅加大了保障性住房的供应力度，政策提出确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务，并以签订目标责任书的方式落实工作责任，以确保增加供应。
由于商品房成交面积的持续下降和批准上市面积的增加，和2009年相比，2010年1至5月份重点城市销供比皆出现了较为明显的下降，其中，武汉销供比由2009年的2.1下降至1.1，杭州销供比由2009年的1.4下降至0.7，北京和上海销供比也下降了0.3，市场供求关系的转变逐步形成。
2007年至今主要城市商品住宅销供比（以面积计算）
数据来源：
CREIS中指数据、
多重政策叠加效应有力遏制房价继续上涨，政府调控目标有望在年内实现
本次房地产新政通过供需双向调节、全方位管理形成多重政策叠加效应，有力遏制了房价的继续上涨。
从供应来看，房地产新政通过大幅增加土地供应量、调整供地结构和加强税收管理等方面的措施来加大房屋供应量；从需求来看，新政严格控制了投资性需求。
购买第二套住房首付不得低于五成，利率提高到基准利率1.1倍的政策，与09年多数家庭购买第二套住房实际只需三成首付和7-8折的贷款利率优惠相比，贷款购房成本将提高50%以上;在全国范围内，提出了"认房又认贷"的新二套房认定标准，一定程度上限制了这些家庭换房的能力;对购买第三套及以上住房的大幅度提高贷款成本甚至不贷款，将使投资获利型购房的套利空间大大缩减。
5月至6月，国家税务总局密集出台了加强土地增值税征收的一系列政策，这些政策一方面将压缩房地产企业的不合理利润空间，减少其提高销售价格动机（商品房的上涨将导致被征收更多的土地增值税），另一方面将对整个房地产行业产生较大威慑力。
在现金流大幅减少的威慑预期下，地产开发商可能将楼盘降低促销回笼资金，从而达到抑制房价上涨的效果。
多重政策叠加效应已经对消费的未来预期产生了显著影响，36.1%的购房者对本轮房地产调控有比较大的信心，同时近六成购房者持有房价下行预期，其中39.2%的购房者认为房价会在一年内有小幅下降。
购房者对政策的信心
数据来源：
中国指数研究院·中指调查
购房者房价走势预期
数据来源：
中国指数研究院·中指调查
从市场数据看，部分城市房价过快上涨的态势已经开始得到有力遏制，政府调控目标有望在年内实现。
1-5月，全国商品房销售均价涨幅较2009年下降12.1个百分点，其中5月份全国商品房销售均价今年首次出现环比下降。
从各区域销售均价来看，上海、浙江和北京等区域销售均价涨幅回落速度最快。
1999-2010年1-5月全国商品房和住宅均价及其环比增速
数据来源：
CREIS中指数据、
信贷利率政策调整成为调控房地产市场的主要手段
房地产业中长期发展动态模型显示从短期看，利率上升1%将减少商品房的需求6.53%，而本轮房地产调控正是通过调整信贷利率政策来抑制投机投资性购房需求，进而达到遏制房价过快上涨的调控目的。
"国十一条"提高了购买第二套及以上住房的贷款门槛，改变了08年年底以来的过于宽松的信贷环境；4月17日"新国十条"又将第二套房首付比例提高到了50%，并提出在部分地区可可暂停发放购买第三套及以上住房贷款,限定购房套数和暂停非本地居民购房贷款等措施，随后政府又提出了"认房又认贷"的新标准加强了对第二套房的认定，这一系列的信贷利率政策极大的限制住了利用银行贷款购买多套住房的投机投资性行为，成为政府调控房地产市场的主要手段。
为限制房地产企业囤地和炒地，新国十条提出对存在囤地、炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门也将暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
据统计，2010年4月至今，无一家房地产企业公布信息获得银行大额授信，而在2009年，国内多家银行向房地产企业发放了总额逾3300亿元的银行授信；从资本市场看，今年无一家房地产类的公司获批在A股上市，多家房地产上市公司也相继搁浅了再融资计划。
2010年1至6月信贷政策的变化
资料来源：
中国房地产动态政策设计研究组综合整理
二、房地产政策走势展望
短期内房地产调控已进入效果观察期，地方政府细则呈现"高开低走"
中央调控政策出台之后，以青岛于4月26日率先出台地方新政为开始，部分省市陆续公布了调控政策细则或针对市场监管的管控措施。
纵观截至目前已明确出台的10省市地方新政内容，政策亮点内容主要包括：
①青岛、北京、深圳及浙江省要求限制多套房及非本地居民贷款，其中，北京在中央调控政策基础上对本市购房套数做出限定；②青岛、浙江省及重庆对部分房地产相关税率进行上调。
除以上两方面，多数省市的地方调控内容主要在加强保障、加大供给、强化监管等方面对新"国十条"进行了区域性细化，以增加市场供应为主，对以限制需求为目的的差别化信贷政策并未出台过多严厉措施。
相较于4月份中央密集出台的一系列严厉政策，地方政府细则略显"温和"。
近期地方政府细则内容
资料来源：
中国房地产动态政策设计研究组综合整理
对于中央政府而言，目前诸多调控政策的效果还未显现，现阶段处于对调控效果的监测期，出台新的政策会更加谨慎。
对于地方政府而言，相比于过往政策，新"国十条"已十分严厉，鉴于各地区房地产市场发展情况不同，倘若地方细则再过于严格，出现房地产投资大量收缩，市场极度萎靡状况的可能性将增大，从而对楼市及实体经济的发展均会造成极为不利的影响。
因此，地方细则为避免市场下行的硬着陆，对需求方面的严格管控已相对"松动"，近期调整方向更倾向集中于确保供给与规范市场交易秩序等方面，过严政策恐难再出。
一线城市地方新政出台历程
资料来源：
中国房地产动态政策设计研究组综合整理
本轮房地产调控短期内难以完全退出，政府将继续扭转商品房的投资功能，使其回归居住属性
本轮房地产调控中政府着力于打击短期投机行为和规范房地产市场秩序，尽管调控力度在某个阶段必然会有所减弱，但未来政府还将在一定程度内继续限制投资投机需求，使商品房回归居住属性。
究其根本，政府不仅担忧房价过快上涨引发的民生问题，更令政府无法忍受的是房地产强大的吸金能力将消弱实体经济发展的动力，以及资产价格泡沫的膨胀极易使中国重蹈日本的覆辙。
日本和东盟的教训显示在成本大幅提高和销售价格不断下跌的双向挤压下，实体企业利润迅速减少，企业被迫将大量资本投入房地产，从而导致资产泡沫化，而中国近年来由于工业利润的下滑，出现的民间资本炒房热等行为与当年日本和东盟的现象十分类似。
从下图可以看出，自2002年以来中国工业企业利润率一直稳定在5%-6%，但商品房价格的涨幅都在两位数以上，实体经济的低收益率驱动资金不断流入房地产；同期的商品房交易总额占居民存款的比重也从2001年的10%提高到了2009年的25%，居民储蓄"搬家"进入房地产的现象十分显著。
从政府而言，如果商品房的投资性需求无法得到有效抑制，各路资金流入房地产的情况就难以得到改变，因此在本轮调控中政府不得不从抑制投机性需求入手防止这种情况的继续恶化。
跳出房地产，从经济发展的未来趋势判断，我们认为本轮调控中打击投机行为和规范房地产市场秩序的措施还将在未来将得到部分保留，成为常态政策。
2001年-2009年商品房交易估算总额（新房+二手房）占同期居民存款比重走势
数据来源：
CREIS中指数据、
2002年-2009年工业企业净利润率与同期商品房平均销售价格增速走势
数据来源：
CREIS中指数据、
房产保有环节征税不可避免，但土地出让金制度不会改变
本轮房地产调控以来，上海、重庆等地先后传出要对房产保有环节进行征税的消息，我们认为无论近期内物业税（房产税）的是否真正开征，未来房产保有环节征税将不可避免，其原因在于土地出让收入的不可持续性迫使地方政府需要寻找到另一种财源来弥补未来财政收入的不足。
以北京和上海的建成区结构变化可看出，北京的四环和上海的内环内已经基本无地可卖，未来的政府出让的土地只能集中在郊区，同时土地收入金相当于一次性收取了70年的土地费用，虽然在短期内增加了政府的财政收入，但也实际透支了未来政府的收入。
在此背景下，物业税（房产税）作为一种长期持续的地方性财政收入将成为政府的必然之选。
物业税的开征并不意味着现有的土地出让金制度会有所改变，2005年至今全国土地出让总价款约占地方财政收入的四成，地方政府的融资平台的抵押也有相当一部分来自土地和未来的土地出让金收入，土地出让金制度在未来只能继续加强而不会削弱。
北京建成区结构变化
资料来源：
中国房地产动态政策设计研究组综合整理
上海建成区结构变化
资料来源：
中国房地产动态政策设计研究组综合整理
全国土地出让总价款占地方财政收入的比值
数据来源：
国土资源部、中国统计年鉴
中国经济内外部环境较为复杂，房地产政策走势存在不确定性
国民经济的迅速企稳回暖是新国十条出台的宏观背景，未来房地产政策的走向将取决于世界经济复苏势头能否持续和中国经济"去房地产"后的内生动力是否充足两个方面。
由于复杂的内外部环境，房地产政策走势存在不确定性。
回想2008年出现的情形，全国住房市场需求在7月快速萎缩，导致土地购置面积增速同步下降，新开工面积和住房投资三个月后增速明显下降，与房地产关联的重要基础产业需求和建筑业就业也随之下降，直接影响到了经济增长。
根据"房地产业中长期发展动态模型"测算，房地产业对宏观经济增长有显著贡献。
2009年，房地产开发投资直接拉动GDP增长1.12%，与上下游产业间接拉动GDP增长3%。
新政出台后房地产开发投资将难以维持1-4月36.2%的高增速，对GDP的贡献也将因此而减小。
中金公司最新的2010年中国GDP增长率预测值为9.5%，而在4月初新政未出台时的预测为10.5%。
2005-2009年城镇房地产开发投资总额占同期GDP比重走势
数据来源：
国家统计局，中国房地产动态政策设计研究组测算
1996-2010年三驾马车对GDP增长贡献
数据来源：
国家统计局，中金公司预测
一方面，尽管去年年底以来包括美国经济在内的世界经济出现了良好的复苏迹象，但最近希腊债务危机的恶化和蔓延风险正在增大，全球资本和信贷市场出现剧烈动荡，未来世界经济二次探底的可能性仍然存在，"净出口"在2010年对中国经济增长的贡献能否顺利转正仍有变数。
另一方面，由于2010年银行信贷计划7.5万亿元明显低于2009年的9.6万亿元，中央和地方的投资项目能否保持在较高水平，继续拉动经济增长存在较大疑问。
如果"去房地产"后的中国经济无法通过其他途径来补足房地产投资和消费的不足，将影响经济增长目标的实现。
地政策调整孕育下一轮房地产行业发展机遇
根据国土部计划，2010年将供应住宅用地18.5万公顷，是2009年2.4倍，是过去五年平均水平的3.1倍。
具体到不同类别，保障性住房用地和棚户区改造用地显著增长（占比分别为13%和20%），中小套型商品住房和大户型高端商品住房用地分别为8万公顷和4.3万公顷，占比分别44%和23%，仅中小套型商品住房用地供应规模即超过2009年各类住房用地总和7.65万公顷。
另一方面，此次"新国十条"中提出完善土地招拍挂制度，探索"综合评标"、"一次竞价"、"双向竞价"等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。
目前北京、上海等城市已尝试完善招拍挂制度并多次采用招标方式出让地块，地价水平明显低于先前通过拍卖出让的地块。
预计未来一段时间部分房价、地价较高的城市将更多采用招标方式出让地块，给企业带来难得的拿地机遇。
值得注意的是，目前土地招标制度仍有评标标准不完善、不透明、政府与企业对底价和限价预期存在显著差异等诸多问题，建议企业加强相关研究，积极有效拓展土地储备，为未来发展打下基础。
2010年住房建设用地计划分类型供应总量
资料来源：
中国房地产动态政策设计研究组综合整理
2010年住房建设用地计划中不同类型用地供应比例
资料来源：
中国房地产动态政策设计研究组综合整理
2010年1至6月出台的相关土地政策
资料来源：
中国房地产动态政策设计研究组综合整理
保障性住房建设力度持续加大，今后一段时间内将成为住房供应的重要组成部分
与2007年房地产调控不同，今年上半年房地产新政不但着力于抑制房地产投资投机性需求，而且通过大规模增加保障性住房用地、提高保障性住房专项补助资金、落实地方政府住房保障工作责任等措施有效增加了保障性住房供应，初步形成了多层次的保障性住房供应体系。
国土资源部土地供应计划显示，2010年全国保障性住房计划供地2.44万公顷，其中，经济适用房用地与去年实际供地相比增加79%；廉租房用地比去年实际供地相比增加了4.7倍，保障性住房用地的放量供应为保障性住房的大规模开建奠定了基础。
同时，中央政府建立了考核问责机制，把住房保障工作的完成情况与地方政府的考核挂钩，并通过监督检查制度确保中央政策落实到实处。
本次房地产新政在增加保障性住房供给的同时，对原有保障性住房政策的不足之处也进行了一定的"修补"。
住建部先后下达通知加强了经济适用房和廉租房在申请和使用的管理，加大了对骗购、骗领等利用保障性住房获利行为的惩处力度，并颁布了加快发展公共租赁房的指导意见，意图解决中等收入偏下和外来务工人员住房困难家庭的问题，弥补了以往政策在这方面的缺失。
就此，我国的保障性住房建设逐步形成了从有产权的限价商品房房到经济适用房，从无产权的公共租赁房到廉租房的多层次供应体系。
另一方面，根据中国房地产动态政策设计研究组的研究，国外大多数国家的房地产市场发展历程表明，在住房需求旺盛但供应总量不足的阶段，政府需要通过大规模开建保障性住房来缓解供求矛盾，现在正是中央及地方政府调动社会各界积极性做好保障性住房建设的关键时期。
国外部分国家的住房政策变迁
资料来源：
中国房地产动态政策设计研究组综合整理
基于以上两个方面的原因，未来一段时间内保障性住房建设计划落实的可能性较大（但调动开发企业等相关各方积极性的难度也不容忽视），预计保障性住房和棚户区改造住房占到总供应的比重将超过30%（若以套数计算可能接近40%），成为未来住宅供应的重要组成部分。
保障性住房供应体系图
资料来源：
中国房地产动态政策设计研究组综合整理
2010年1至6月出台的保障性住房政策
资料来源：
中国房地产动态政策设计研究组综合整理
新闻链接：
秦虹:
动态管理二套房贷款保护真实改善性需求
2010年7月12日，2010上半年中国房地产市场总结暨下半年发展趋势论坛在北京隆重召开，莫天全、黄瑜、秦虹、任志强、肖劲、李贵斌、陈顺等重量级嘉宾到场并做精彩发言。
现场分析及预测了2010年房地产市场发展形势，并对新政执行效果进行了全面的评估。
【点击进入现场报道专题】
【秦虹】大家下午好，很高兴有这样一个机会，跟大家进一步交流今年上半年房地产市场的情况。
可能在座也都知道，从去年下半年开始我们政策研究中心和中国指数研究院一起合作，做了一件事，什么事呢？
就是对中国房地产的政策进行评估，因为我们觉得政策对市场的影响很大，那么如何准确地把握市场的变化，寻找政策的边界，对政策的制定应该说是有重要意义。
今天我们已经是第三期了，今年年初我们对2009年的房地产政策做了评估，今年的4月份对今年1季度房地产政策做了评估，现在正好到半年时间，我们借这样一个机会，对今年上半年的房地产调控政策以及市场的反映做一个评估，这个评估报告不代表任何一方，不代表政府、不代表企业也不代表购房人，只代表中国房地产动态政策设计研究组，我们希望通过真实客观的数据，来客观地表达我们对市场的看法，每次我们都是三个标题，这次仍然是三个标题，第一政策效果、第二效果评估、第三调整优化。
首先是政策效果。
应该说这次4月17号开始出台的调控政策，对房地产市场有比较明显的影响，现在市场最直接的反映就是成交量的一个显著下降，今年上半年杭州、上海、深圳、南京、苏州、厦门、福州等城市成交量和与去年同期相比下降超过50%，北京下降了40%，北京上半年月均成交面积和2008年的同期基本持平，比2006年、2007年、2009年三年的同期都下降了；上海比去年同期下降50%，比2006年、2007年、2008和2009年四年的同期都有所下降；深圳同比成交量下降了将近70%，比前四年的月均成交量也下降了。
再一个表现，政策的效应可以说确实抑制了房价的上涨，房价的调整已经开始出现，大家已经看到这样的图，刚才黄院长也讲了，房价的涨幅，今年上半年的房价和去年同比是高的，但是环比的涨幅已经停止上涨了，其中5月份全国商品房销售均价的环比涨幅今年首次出现下降。
二手房来看，前期房价上涨过快区域的二手房价格有所下降：
北京的望京、通州、亦庄等区域的二手房均价降幅在2000元左右。
土地市场与2009年下半年相比也出现下滑，下一步由于土地价格的上涨带动房价上涨的趋势动力不在了，今年1-6月份全国103个城市土地的成交价格同比下降了9%。
那么下一步成交量会不会进一步下降，以及价格会不会调整，我们认为下一步的调整取决于成交量、房价和地价的三者的相互影响，如果价格调整，那成交量就会有所回升。
那么价格调整多少呢？
会有多少呢，我们觉得不同的城市、不同的项目，多大的价格调整都有可能，我们没办法具体来判断，但是我们认为房价下降的底线取决于土地价格的调整，就是开发企业降价销售之后，能够重新买回土地进行再生产，所以房价下调幅度在不同的城市、不同的项目应该是不一样，但是下降的底线我们认为取决于土地的重置成本。
未来成交量、房价和地价三者之间一定有互动的关系，这是我们对今年上半年政策效果的客观描述。
第二效果评估，总体结论是：
我们认为房地产市场的变化，和政策预期是一致的，调控政策现成效。
具体表现在四个转变上，
第一、调控政策促使了市场对房价、地价预期的转变。
可以说在这次调控政策之前，全社会各个方面，地方政府、开发企业、购房者及各方参与者对房价和地价的上涨预期是高度一致的，不然不会出现大幅度的超过在售价格的"地王"出现，也不可能出现今年1季度杠杆率大幅度攀升，所有这些都是预期房价、地价会进一步上涨，那么这次调控政策可以说对房价地价的预期有所改变，现在预期已经分散了，有的认为未来还会涨，有的认为一定会下降，有的认为涨幅会有变化，对房价上涨高度一致的态势已经发生了变化。
根据中国指数研究院做的调查，36%的购房者，已经对调控有很大信心，大家认为房价继续上涨的可能性比较小，这是政策最重要的效果，至少改变了市场单一的方向的一致预期，因为在一个有投资的市场，最可怕的就是预期高度一致，这样的市场很难控制，因为没有任何对冲的力量。
第二个是政策促使房地产市场供求关系的转变。
即使今年的土地供应量18.5万公顷还没有进入开发，市场仍是按去年安排的供量，我们大家也看到了今年下半年供应的增加。
今年1-5月份全国房地产开发投资是增长速度达到38.2%，这个数字是什么概念？
这个数字是房地产投资开发增长速度38.2%处于历史的最高位，这是第一个。
第二个上半年103个城市的土地用地的供应量同比增长100%，成交量比同期增长85%，1-5月份全国商品房新开工面积有大幅度增长，达到72%。
也就是下半年的供应量是十分充足。
我们2009年房地产的回暖，是先从楼市开始的，去年12个月，9个月新开工面积负增长，10月份由负转正，今年1季度开始一直到5月份，新开工面积在惯性的影响下一直处于历史的最高位，大家可以看到，今年的状况和去年是相反的
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