万科集团房地产产品研发管理流程.docx

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万科集团房地产产品研发管理流程

产品研发管理流程

编制日期

审核日期

批准日期

修订记录

日期

修订状态

修改内容

修改人

审核人

批准人

1、流程图

一—T

抬导监侈成果推广实施

审核——:

：

审批

2、流程概况

流程目的

规范产品的研发管理，建立以客户为中心的产品研究和产品精品化体系提高产品客户满意度和品质。

1适用范围

适用于产品研发和产品的精品化管理。

流程主导及参与部门

研发设计部（主导）、营销策划部、工程管理部、项目部、营销部（项目公司）

部门

流程中承担职责

总经理

1、审核审批产品类型和体系规划；

2、审核产品研究成果；

3、审核产品精品化实施方案。

规划设计分管副总

1、主管研发设计工作；

2、审核审批产品类型和体系规划；

3、审核产品研究成果；

4、审核产品精品化实施方案。

总工程师

1、协管产品研发与精品化研发；

2、参与会审产品研发与精品化研发方案。

工程管理分管副总

1、参与会审产品研发与精品化研发方案。

营销策划分管副总

1、参与会审精品化研发方案。

项冃经理

1、参与会审精品化研发方案。

规划设计部

1、参与客户细分、客户需求调查；

2、负责产品类型的规划工作；

3、制定产品研究和成果推广计划并组织实施；

4、制定产品精品化研究策略和计划并组织实施。

营销部

1、负责客户细分市场调研；

2、参与产品精品化与精品化实施方案制定。

工程管理部

1、参与产品精品化研究，负责材料设备方面的研究。

项冃部

1、参与产品精品化研究，负责施工质里方案的研究。

3、工作程序

3・1产品研究

3・1・1规划设计部按【战略规划管理流程】规定，根据公司总体战略，编制产品战略，营销策划部基于客户价值需求和支付能力等指标，确定客户细分及其价值定位；

3.1.2营销部编制《细分市场需求调研表》，进行消费市场需求调研，并形成《客户细分市场调研报告》，调研报告至少要对每类客户的客八特征、产品需求、购房价值等纬度进行阐述：

8、客户特征：

细分客户份额、年龄、学历、工作、年收入、现有住房面积、多次置业率等;

b、产品需求：

房屋属性、单价、建筑面积、总价、楼层、小区偏好、发展商偏好

C、购房价值：

购房动机、房屋价值、土地属性等。

3.1.3规划设计部根据《客户细分市场调研报告》和公司的产品战略，规划公司产品系列、

产品品类和产品类型，形成《客户模型产品需求》和《产品品类描述》

计分管副总审核，总经理审批；

3・1・4研发设计部制定《产品研究实施计划》，明确研究形式、参与部门与分工、计划安排及研究费用等，报研发研发设计分管副总审核，总经理审批，后组织实施；

3.1.5如果委托外部研究机构，按照【设计单位选择管理流程】选择合作单位，签订开发协议后进行研发；若自主研发，各部门按照计划安排进行专题研究。

研发设计部根据产品研究实施计划节点及阶段成果要求，协调、追踪产品研究工作的进行；

3.1.6研发设计部汇总外部研究机构或各参与部门的研究成果，形成总体的《产品研究成果报告》，组织营销部（项目公司）、营销策划部、研发设计分管副总、工程管理分管副总、总工程师、总经理进行会审，会审结果报研发设计分管副总审核，总经理审批，审批通过报告确定成果推广试点项目，暂不应用的成果由研发设计部总结备案；

3.1.7试点项目实施各阶段和结朿，研发设计部组织进行成果实施的总结改进，并形成《新产品研发成果推广经验总结》。

3・2产品精品化研究

3.2.1研发设计部在每年年末制订下一年度《年度产品精品化研究策略与计划》，内容包括

但不限于:

现行产品精品完善重点、新增产品精品类型或分项重点、改进产品精品

制定和执行的制度与措施，上述内容成果的形式及其起止产品精品建立和完善时

间，及原产品精品完善的阶段性1】作重点。

|《年度产品精品化研究策略与计划》研

发设计分管副总审核，总经理审批后组织实施，《年度产品精品化研究策略与计划》

需列入公司年度计划；

3.2.2产品精品信息调研与研究

a、市场调研与信息收集：

研发设计部向相关部门发放《产品精品研究调研表》，由

相关部门进行信息收集、整理和研究，填写《产品精品研究调研表》提交研发

设计部；

b、项目拓展部：

在论证阶段进行市场调研时，收集和整理市场优秀项目的产品特色；

c、营销策划部：

在定位策划阶段进行市场调研时，收集和整理市场优秀项冃的产品特色；

d、规划设计部：

日常收集和研究业界优秀项目的产品信息；在考察设计单位时，

收集设计单位优秀案例和产品特色；

e、项目部工程部（项目公司）:

收集业界优秀项目的产品四新应用信息；工程供方和材料设备供应商考察时总结优秀产品信息；

f、公司安排的外出项目考察，考察人员在完成考察报告的同时，应完成相应的项目产品精品

调研表。

专题研究：

针对特定类型、特定档次的项目中的某个专项进行论证和分析，例如：

门窗、智能化、面砖、洁具等，研发设计部在产品精品框架内容的范围内选定专题，组织完成研究工作，并将结论落实为相应的产品要求连同处理方案进行整理，作为专题研究成果列入产品精品；项目经验总结：

在项目实施过程中，综合考虑产品品质的设计、施工、成本等因素，按照项目档次和项目类型加以区别，将产品要求和处理方法归纳总结；项目部/工程

部（项目公司）提供项目信息的同时，将项目情况按照产品精品案例模板的形式，进行整理，提交研发设计部备案，作为项目经验整理列入产品精品。

323产品精品化实施方案的制定与审批

研发设计部结合专题研究、项目经验总结与收集和整理内外部产品精品信息，研发设计部组织营销部（项目公司）编制《产品精品化实施方案》，上述两个部门主要从市场角度提供支持。

《产品精品化实施方案》初稿经过营销部（项目公司）、工程管理部、项目部、营销策划部、工程管理分管副总、项目部分管副总、营销策划分管副总、总工程师、总经理讨论评审，经研发设计分管副总审核，总经理审批后，颁布执行；

3.2.4产品精品的执行与监督落实

a、项目定位阶段：

在项目定位评审同时确定项目采用的产品精品类型，编写《项目定位报告》时，将确定釆用的产品精品类型作为提报内容一同提交审批；

b、规划和建筑方案设计阶段：

在规划方案招标阶段，研发设计部将产品精品设计

作为任务书中的输入文件之一进行技术标书编写；

c、在方案评审时，将产品精品在方案中落实情况作为对方案的评价要素进行评审；

d、扩初设计阶段：

研发设计部将上阶段确定的产品精品附件作为编制《扩初设计任务书》的输入条件之一，在扩初设计成果评审时，将产品精品在扩初设计图纸中落实情况作为评价要素进行评审；

e、施工图设计阶段：

前阶段确定的项目产品精品作为编制《施工图设计任务书》的输入条件之一，在施工图设计成果评审时，将产品精品在施工图设计图纸中落实情况作为评价要素进行评审；

f、采购与招标阶段：

招标主责部门负责将产品精品内明确的相关要求作为招标条

件列入招标文件，在招标文件审核时对产品精品落实情况进行审查；

g、施工阶段：

在项目施工阶段中，项目部/工程部（项目公司）按照在项目设计阶段产品精品的条款内容进行过程监督。

在项目过程验收中，验收小组对备案条款的总体完成情况进行核对，并填报核对清单。

325产品精品实施总结

苏在以上各阶段工作完成后，研发设计部收集各阶段的评审或验收记录，对产品精品的执行落实情况进行阶段性评估，并填写《产品精品实施跟踪表》;

b、项目结束后，研发设计部综合阶段性评估结果，对产品精品在项目中执行情况进行总结评估，形成《产品精品实施总结》，经研发设计分管副总审核，总经理审批后后作为《产品精品化实施方案》优化和改进的依据。

4、支持性文件

4.1【战略规划管理流程】

4.2【设计单位选择管理流程】

5、相关记录