2房地产基本制度与政策.docx
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2房地产基本制度与政策
房地产基本制度与政策
一、房地产概述
（一）房地产基本概念
1、房地产
物质：
土地、建筑物；
法律：
产权；
经济：
收益、增值；
2、不动产、物业、房产、地产
3、房地产业
投资、开发、经营、管理、咨询、评估、经纪、物管
（二）房地产的特性
1、固定性
产生于土地位置的不可移动；
影响区位的重要性，从而影响市场需求、价格等。
2、寿命周期长
包括自然寿命与经济寿命；
土地不灭、建筑物耐久、权益时间长、建设周期长；
应在一定的自然寿命中获取尽可能多的经济寿命，适于长期投资。
3、适应性
产品的使用功能多，可以根据需求适当调整使用功能；投资于多功能物业的风险较小。
4、异质性
由于区位、环境作用，不可能有完全相同的物业，也无法完全标准化；不同物业在市场的地位价值不同，认知程度不同；应投资于细分市场。
5、政策影响性
对宏观经济影响大，受政策影响大；投资应关注宏观经济、利用政策扶持。
6、对专业管理的依赖性
涉及部门、专业多；投资应注重专业管理，使投资量增加。
7、相互影响性
基础设施、公用设施及附近其它物业的影响；物业价值很大程度上来源于区位环境（自然、经济）；投资于即将政府投资的区域。
8、保值增值性
需求增加导致稀缺性增加和外部经济或相互影响所引起的房地产价格上升。
一、房地产概述
（一）房地产基本概念
1、房地产
物质：
土地、建筑物；
法律：
产权；
经济：
收益、增值；
2、不动产、物业、房产、地产
3、房地产业
投资、开发、经营、管理、咨询、评估、经纪、物管
（二）房地产的特性
1、固定性
产生于土地位置的不可移动；
影响区位的重要性，从而影响市场需求、价格等。
2、寿命周期长
包括自然寿命与经济寿命；
土地不灭、建筑物耐久、权益时间长、建设周期长；
应在一定的自然寿命中获取尽可能多的经济寿命，适于长期投资。
3、适应性
产品的使用功能多，可以根据需求适当调整使用功能；投资于多功能物业的风险较小。
4、异质性
由于区位、环境作用，不可能有完全相同的物业，也无法完全标准化；不同物业在市场的地位价值不同，认知程度不同；应投资于细分市场。
5、政策影响性
对宏观经济影响大，受政策影响大；投资应关注宏观经济、利用政策扶持。
6、对专业管理的依赖性
涉及部门、专业多；投资应注重专业管理，使投资量增加。
7、相互影响性
基础设施、公用设施及附近其它物业的影响；物业价值很大程度上来源于区位环境（自然、经济）；投资于即将政府投资的区域。
8、保值增值性
需求增加导致稀缺性增加和外部经济或相互影响所引起的房地产价格上升。
（三）房地产的分类
1、按房屋性质分类
商品房
由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
存量房
已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
廉租住房
政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。
经济适用住房
根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。
由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
限价商品住房
住房保障政策的一种，是指政府出让商品住房用地时，提出限制销售价格、限制住房套型、限制销售对象等要求，由开发建设单位严格执行限制性要求开发建设和定向销售的商品住房。
2、按房屋用途分类
商服、住宅、工业、旅游、特殊等等。
3、按房屋建筑结构分类
钢结构、钢、钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、木结构、其他结构。
（四）我国房地产业的产生与发展
1949年前
19世纪中叶前：
一定规模的土地、房屋的租赁、买卖活动；
19世纪中叶起：
沿海城市的近代房地产业迅速发展。
1949－1955年
接受旧政府的房地产档案、确定产权、代管无主房屋、没收敌伪房地产、打击投机活动；
建立管理机构、制定相关政策、开展清查登记；
改造棚户区和贫民窟、建造新住宅。
1956－1965年
以“国家经租”的形式对私有房屋进行社会主义改造；赎买私有企业的土地。
1966－1978年
遭受“十年动乱”的严重破坏。
1978－1980年
随着经济体制改革的开展，进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革，产生了新时期的社会主义房地产业。
1987年十三大报告中首次提出建立房地产市场，宣告中国房地产市场的诞生。
1981－1986年
新中国房地产业复苏的前奏。
81年开始的理论探讨和少量的实践，85年左右的相对迅速成长，再回到86年的低谷。
1987-1990年
88年可以说是中国房地产业的第一次高潮，而89年达到真正的第一次低谷。
1991-1995年
91年开始复苏，经历了92、93年的极度膨胀后，在93年下半年治理整顿的基础上开始衰退。
94年第一次出现商品房空置现象，95年再次跌入低谷。
1996－1999年
伴随着房地产业的合理调整进行的。
经历了三年的艰难复苏，98年出现了增长的好势头，但99年再次出现衰退。
2000年－2005年
经历了几次调整，房地产业逐步进入理性发展阶段。
房地产市场日益完善，运行模式逐渐规范。
产品供需结构不尽合理，出现一些社会问题。
2005年－至今
常态性、长期性调控市场，中国房地产以拉动经济为主逐步转向民生为主。
二、房地产市场
市场
狭义：
交易场所；
广义：
交换关系；
机制、手段
房地产市场涵义
房地产市场体系
运行层次：
一、二、三级市场
交易客体：
土地、房产、金融、中介服务
物业类型：
住宅、写字楼、商业、工业、仓库、特殊等
覆盖范围：
国际、全国、地区
（一）房地产市场的特点和功能
1、房地产市场特点
区域性、竞争的不充分性、交易的复杂性、与金融的关联度高、政府干预性强。
2、房地产市场的功能
资源配置功能、信息传递功能、价值实现和价值评价功能。
（二）房地产市场供求分析
供给和需求
既定的时间和既定的市场 不同的价格
房地产供给
房地产市场供给 房地产总供给
广义、狭义房地产供给区别：
是否包括土地供给
房地产供给特点：
（1）缺乏弹性：
土地供给缺乏弹性、开发建设周期长
（2）层次性：
开发建设周期长决定的上市量、储备、在建（或可能进入市场量）
（3）滞后性：
开发建设周期长决定相对需求变化存在滞后性，引发高风险及房地产周期。
房地产需求－更为重要
市场需求（有效需求），房地产总需求
有效需求与潜在需求
房地产有效需求：
De＝f（收入，房价，抵押贷款能力）
房地产潜在需求：
Dp＝f（人口，婚姻，户数，年龄，性别等）
房地产需求的特点：
多样性－产品本身、消费者状况市场细分
区域性－不动产
层次性－现实、潜在
双重性－消费、投资
有限的可替代性－房地产商品间、租赁与买卖间、与
其他商品间
1、房地产市场供给分析
房地产供给影响因素分析
房地产价格－正相关
生产要素价格和供给－受其制约
未来预期－盈利水平和投资回报率
政策因素－调控
房地产供给弹性分析
相对其他经济变量的反应程度，主要是价格弹性
（图1）
不同时期有不同特点：
（1）特短期内房地产供给无弹性
生产周期长，生产要素和产品不可能发生变化
（图2）
（2）短期内房地产供给弹性较小
土地供给无弹性，房产可变要素变动幅度不大
（图3）
（3）长期内房地产供给弹性较大
长期内土地供应有一定弹性，房地产供给变化明显
（图4）
住宅存量和住宅流量
存量－有形实体，固定资产
流量－服务量
2、房地产市场需求分析
房地产需求影响因素分析
（1）房地产价格，反方向变动，但有特殊情况－投资性需求为主时
（2）收入水平和消费偏好，决定消费边界和消费结构。
（3）消费者预期，未来房地产走势预测
（4）经济水平和城市化水平，正相关
（5）政策因素－房地产政策、货币政策、财政政策、金融政策、土地政策等。
房地产需求弹性分析
（图5）
住宅价格在一定幅度内变化时，缺乏弹性，为生活必需品；住宅价格超过一定幅度继续上涨，富有弹性，表现为耐用消费品、奢侈品。
住宅表现为生活必需品时，收入弹性小；具有发展、享乐型消费品性质时，收入弹性大。
住宅表现为生活必需品时，收入弹性小；具有发展、享乐型消费品性质时，收入弹性大。
3、房地产市场周期
房地产市场扩张和收缩波动交替状态。
与国家或地区宏观经济发展相适应，频率4、5、7、8、10年不等。
（图6）
房地产市场周期波动的形态分析
（1）长期趋势
受土地稀缺和国民经济发展，增长趋势
（2）景气循环
循环波动：
复苏缓慢，繁荣迅速，提前衰退，长期萧条，涨幅大，降幅低
（3）季节波动
金九银十
（4）随机波动
不确定性
三、近期房地产调控政策
2010年4月17日,国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）（“新国十条”），这个被业界称为“新国十条”的楼市新政从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面作了严格规定，被称为“有史以来力度最大的一次楼市调控”。
1、出台背景
2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”），要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。
“国十一条”包括五个方面，涉及十一个条款，与之前的“国四条”相比，是对最近一段时间以来中央调控楼市政策的系统化。
具体说来，可以概括为几个方面：
首先是调整供应结构，最核心的是增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的供给。
第二，抑制投资投机性需求。
第三，控制信贷风险。
通知提出对房地产开发商严格项目资本金的要求，对开发贷款要严格管理。
第四，该通知以国务院办公厅名义正式对下发文，与此前中央经济工作会、国务院常务会等涉及房地产调控的政策相比，该通知对地方各级政府责任有具体要求，对地方责任主体有明确约束力。
2010年初，上一轮中央出台的一系列遏制房价过快上涨的房地产调控政策效果开始显现，1-2月商品住宅销售面积增长36.6%，增幅比上年全年回落7.3个百分点；全国70个大中城市新建住宅销售价格虽然同比上涨13.0%，环比上涨1.3%，但环比涨幅比1月份缩小0.4个百分点；二手住宅销售价格环比涨幅比1月份缩小0.5个百分点，出现了交易量萎缩、房价上涨趋缓的形势。
但进入3月份情况发生变化，尤其是3月15日后北京土地招拍挂中土地价格不断创新高，先后拍出三块“新地王”，导致周围的房价纷纷上涨，改变了市场的节奏和预期。
随后，杭州、福州、长春等地土地拍卖价格不断刷新，北京等一线城市住房市场出现明显反弹。
据国家统计局统计数据显示，2010年3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，超过2008年1月11.3%的涨幅，其中新建商品住宅销售价格同比上涨15.9%，房价再一次创出新高、呈现量价齐涨的局面，并向二、三线城市传导和蔓延。
（1）新一轮房地产调控政策的出台建立在宏观经济形势趋好的基础之上
（图7）
（图8）
在固定资产投资中，房地产投资完成额增长率明显提升，增速同比加快近20个百分点。
此外，1-3月份出口平均增速（28.1%）恢复到2007年平均水平;财政收入增速比上年同期大幅提高42.3个百分点。
总体来看，市场信心已逐步恢复，国民经济上升势头明显，“保增长”压力减轻，管理通胀预期成为即期宏观经济政策的重点目标之一。
（2）2010年第一季度房地产市场状况
2010年第一季度，宽松货币政策的惯性作用使得市场上游资金充裕，但住房供给仍相对短缺，70个大中城市房屋销售价格在一季度持续快速上涨，特别是住宅销售价格的快速上涨已推动住房价格攀升至历史最高水平。
图：
2009年至2010年70个大中城市房屋销售价格涨幅月度走势
（图9）
此外，由于在2010年年初“国十一条”，与全国两会过后，一线城市“地王”的出现再次造成全社会对房价上涨预期的高度一致，企业不理性涨价行为开始出现，市场交易秩序不规范现象逐渐加剧，投资性和恐慌性购房比重加大。
资产价格的过度膨胀已开始导致民众总体对通胀预期的加强，并致使市场不满情绪上升，由于宏观经济形势的好转为全年整体发展奠定保障基础，房地产调控政策应势而生。
2、调控内容
（1）新国十条涵盖遏制房价、加大供给、严格秩序、加快保障等各个方面，合力形成政策组合拳对房地产市场实行全方位调控。
（图10）
（2）地方政府的实施细则与中央政策形成联动
新国十条出台后地方政府也相继出台实施细则，这些具体措施根据各地房地产市场的不同情况，各有侧重，但普遍都切中要害，形成从中央到地方的房地产调控联动机制。
（图11）
相关部委政策密集出台，涵盖市场监管、土地供应和信贷资金等各个方面。
除中央和地方政府的调控措施外，各部委根据业务主管范围也出台了相关政策，涵盖市场监管、土地供应和信贷资金等各个方面。
住建部从商品房的预售制度入手，着力解决预售中存在的违规行为，并首次提出由监管机构负责监管预售资金，可能对企业资金状况产生较大影响。
此外，住建部还加大了对骗购经适房和骗取廉租住房保障等违规行为的惩处力度，并加强了对经适房住户和廉租房租户的动态监测，减少了政策执行中的模糊空间。
（图12）
（图13）
国土部门从加大住宅用地供应量和完善招拍挂制度两方面入手，重点抑制土地价格的过快上涨并积极增加保障性住房用地的有效供给。
央行及银监会通过资金回笼和严控房地产类贷款，减少了市场上的资金充裕度并实时防范未来房地产市场变化引发的各类风险。
5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》（以下简称《通知》），明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。
6月4日晚，建设部会同人民银行和银监会共同出台了《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》，对二套房贷的认定标准重新作了规定。
，该通知的出台意味着房地产调控的力度进一步加大。
3、调控效果
京沪深楼市五月成交量
6月7日从21世纪不动产获得的最新监测数据显示，5月份京沪深三地楼市成交量集体大幅下行。
其中，北京二手房成交量环比降58.8%、上海环比降69.0%。
、深圳环比降24.1%。
中国指数研究院的统计数据也显示，一线城市5月成交量“腰斩”，在监测的30个城市中，成交面积几乎全线下跌，总跌幅约44%。
其中，北京、上海、深圳、杭州及南京跌至其历史最低水平（春节期间除外）。
与此同时，房价的议价空间加大，成交价格普遍下降。
据21世纪不动产和北京房地产交易管理网的数据显示，5月，全市一、二手房的成交量分别为9639套、14501套，环比上月分别下跌50.0%、58.5%。
其中，住宅分别成交6360套、13545套，环比分别下跌47.8%、58.8%。
北京出现的情况并非个案，上海、深圳等重点城市成交面积环比也都出现了大幅度的下跌。
中国指数研究院的统计数据显示，5月，主要城市库存量普遍上涨，其中，上海商品住宅可售面积增加60万平方米。
同时，在监测的30个城市中有29个城市成交面积环比下跌，半数城市成交量下跌接近或超过50%；10个重点城市成交面积环比全部下跌，京、沪、深、杭、宁、渝六市环比下跌接近或超过50%，杭州下跌幅度最大，达76.50%。
四、成都市房地产销售政策性规定
1、成都市房产管理局关于经济适用住房售后管理有关问题的通知——（成房发〔2009〕167号）规范经济适用住房二次交易行为
2、成都市商品房销售现场信息披露管理办法
规范房地产企业的商品房销售信息披露行为，减少因商品房销售中房地产企业与购房人信息不对称所形成的纠纷，保护购房人的合法权益，维护我市商品房交易秩序
现场设立公示栏（台），公示栏（台）应包含以下内容：
1）设立证件公示栏，公示如下证件或信息：
（1）商品房预售许可证或房屋所有权证；
（2）国有土地使用证；
（3）建设工程规划许可证及骑缝章总平面图；
（4）开发企业资质证书；
（5）商品房销售委托书及房地产经纪咨询机构资质备案证书（代理销售应公示）；
（6）物业服务企业资质证书。
2）设立文件（文本）公示栏（台），公示如下文件（文本）信息：
（1）商品房销售管理办法；
（2）城市商品房预售管理办法（预售商品房应公示）；
（3）商品房买卖合同示范文本；
（4）（物业）临时管理规约。
3）设立可售房源信息公示栏，公示可售房源的面积、价格和销售动态信息：
（1）批准预售当期和原有的可售房源总套数、建筑总面积、最高单价、最低单价和平均销售价格（按建筑面积计算）；
（2）每套商品房建筑面积（含套内建筑面积、公摊面积）；
（3）每套房屋的销售总价；
（4）抵押相关信息；
（5）房地产企业应采用不同标记对商品房房源“可售”、“定购”、“拟定合同”、“已签合同”等销售动态信息进行公示。
3、成都市商品房预售方案管理暂行规定
第四条开发企业应结合实际，合理确定申请商品房预售许可的规模。
商品住宅项目一般不得分层、分单元和以套为单位申办预售许可。
第五条对已经办理预售许可的，应一次性将全部房源按预售方案申报价格公开对外销售，不得分批、分次销售。
第六条对于商品房预售方案确定的保留自有房产，原则上在办理房屋所有权初始登记前不得销售。
4、成都市商品房预售网上签约暂行规定
第十条房地产开发企业与购房人应自签订定购合同15日内签订商品房买卖合同，经双方确认后，按照本规定通过网签系统办理商品房买卖合同拟定及备案手续。
超过15日未签订商品房买卖合同的，网签系统商品房楼盘表内自动恢复显示该单元（套）商品房为“可售”房源。
第十一条买卖合同网上备案后，在购房人取得房屋所有权证前，合同主体一般不得变更，家庭成员之间变更或增加家庭成员为共有人除外。
第十二条购房人取得房屋所有权证前，买卖双方经协商一致，需要对合同中的条款内容进行变更的，应当持已备案的书面合同、变更合同的书面申请及其他有关材料，向房产管理部门申请办理合同备案变更手续。
第十三条买卖双方协商一致，需要解除商品房买卖合同的，应当持已备案的书面合同、解除合同的书面申请、退房协议及其他有关材料，向房产管理部门申请办理合同备案注销手续。
已注销合同备案的，网签系统商品房楼盘表内自动恢复显示该单元（套）商品房为“可售”房源。
5、成都市房产管理局成都市工商行政管理局关于进一步规范房地产广告的通知（成房发〔2009〕7号）价格、位置、面积、附赠内容、交通、商业、文化教育、公益设施设备及其他市政设施设备等
6、成都市房地产销售服务人员管理暂行规定
第二条本规定所称房地产销售服务人员是指在房地产开发企业、经纪机构从事房屋销售（含代理）或居间服务的人员。
第三条房地产销售服务人员应当取得相应从业资格或经过专业培训合格后，方可从事相应的房屋销售（含代理）或居间服务业务。
第四条市房地产经纪协会应有计划地开展房地产销售服务人员的教育培训工作，对取得相应从业资格或经过专业培训合格的房地产销售服务人员，进行登记造册，统一注册编号，统一胸牌。
市房产管理局应加强对房地产销售服务人员培训及注册管理工作的指导和监督。
第五条房地产销售服务人员在销售服务时，应佩戴统一注册编号的胸牌，实行亮牌服务，接受社会监督。
第六条房地产开发企业、经纪机构在按照有关规定进行商品房或存量房网上签约时，应当在网签合同上标注促成销售的房地产销售服务人员姓名及注册编号。
第七条房地产开发企业在申请商品房预售许可时，应在预售方案中明确本预售项目销售服务人员情况；房地产经纪机构在办理机构备案时，应按规定申报房地产销售服务人员情况。
房管部门在办理预售许可和经纪机构备案时，销售服务人员未取得相应从业资格或经过专业培训合格的，可根据有关规定暂停或不予办理相关手续。
第八条房地产开发企业在商品房销售时，应将商品房项目销售服务人员情况作为预售方案内容在销售服务现场进行公示。
商品房项目销售服务人员情况发生变更的，应到房管部门办理变更手续。
7、成都市房地产行业信用信息管理办法
房地产行业信用信息的征集、披露、使用、评估和利用信用信息开展相关服务及其管理。
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