房地产基本制度与政策房地产税收制度与政策.docx
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房地产基本制度与政策房地产税收制度与政策
第33讲房地产税收制度与政策
一、内容提要：
1、税收制度概述、房产税、城镇土地使用税
2、耕地占用税、土地增值税、契税
3、相关税收及有关住房税收的优惠政策
二、考试目的和考试要求
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产有关税收制度、政策的掌握程度。
本讲的考试基本要求包含：
掌握：
房产税，城镇土地使用税，契税，印花税，有关住房税收的优惠政策。
熟悉：
税收制度构成要素，耕地占用税，土地增值税，营业税、城市维护建设税和教育费附加。
了解：
税收的概念，企业所得税。
三、内容辅导：
本讲涉及有关的法律、法规：
1、《中华人民共和国营业税暂行条例》及财政部、国家税务总局《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》；
2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及财政部《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》；
3、《中华人民共和国契税暂行条例》及财政部《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》；
4、财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）和财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号；
5、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）
第一节税收制度概述
一、税收的概念及特征
（一）概念
税收是国家凭借政治权力，按照法律规定的标准，无偿地取得财政收入的一种手段。
（二）特征
1．强制性：
根据法律的规定，国家以社会管理者的身份，对所有的纳税人强制性征税，纳税人不得以任何理由抗拒国家税收。
2．无偿性：
国家取得税收，对具体纳税人既不需要直接偿还，也不需要支付任何形式的报酬。
它是税收的关键特征。
3．固定性：
国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和税率。
它是税收区别于其他财政收入形式的重要特征。
例题：
下列属于税收的特征是（）。
A、强制性
B．义务性
C．无偿性
D．一致性
E．固定性
答案：
ACE
解析：
税收不会是一致的，同时义务性也不是税收的本质特性，因此BD项是错误的。
二、税收制度构成要素
税收制度构成要素有纳税人、课税对象、税率、附加、加成和减免、违章处理等。
1．纳税人：
是税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人
纳税人和负税人区别。
纳税人是直接向国家缴纳税款的单位和个人；负税人是实际负担税款的单位和个人。
2．课税对象：
又称征税对象，是税法规定的课税目的物，即确定对什么事物征税。
课税对象是确定征税范围的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。
根据课税对象性质的不同，全部税种可分为5大类：
流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。
3．税率：
据以计算应纳税额的比率，即课税对象的征收比例。
它是税收制度和政策的中心环节，直接关系到国家财政收入和纳税人的负担。
我国现行的税率形式有比例税率、累进税率、定额税率三种。
例题：
（）是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。
A、课税主体
B．课税对象
C．税基
D、税率
答案：
B
解析：
课税主体、税基、税率不是区别征税与不征税的主要界限，也不是区别不同税种的主要标志。
三、中国现行房地产业税种
我国现行房地产业税种有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。
其他相关税种主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、印花税、固定资产投资方向调节税（停征）。
例题：
中国现行房地产税包括（）等。
A、房产税、城镇土地使用税
B、契税、营业税
C．耕地占用税、土地增值税
D．农业税
E、城市维护建设税、教育费附加
答案：
ABCE
解析：
目前中国现行房地产税，不涉及农业税。
第二节房产税
一、纳税人
凡是在中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。
产权属国家所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人；产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或使用人为纳税人。
外商投资企业和外籍人员暂不缴纳房产税。
二、课税对象
房产税的课税对象是房产，包括城市、县城、建制镇和工矿区的房产。
例题：
房产税是以（）为课税对象，向产权所有人征收的一种税。
A．土地使用权
B．房产人
C．房产
D．纳税人
答案：
C
解析：
房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。
土地使用权、房产人、纳税人不是房产税的课税对象。
三、课税依据和税率
非出租的房产：
房产原值X（1—10％～30％）X1．2％
出租的房产：
租金X12％
例题：
如按房屋租金计征房产税，其税率为（）。
A．12％
B．6％
C．1．2％
D．2％
答案：
A
解析：
出租的房产：
租金X12％。
四、纳税地点和纳税期限
1．纳税地点为房产所在地。
2．纳税期限：
按年计征，分期缴纳。
五、优惠政策
下述房产免征房产税：
1．国家机关、人民团体、军队自用的房产。
但其营业用房及出租的房产，不属免税范围；
2．由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；
3．宗教寺庙，公园、名胜古迹自用的房产。
但其附设的营业用房及出租的房产，不属免税范围；
4．个人所有非营业用的房产；
5．经财政部批准免税的其他房产。
例题：
房产税按（）计征，分期缴纳。
A．年
B．季度
C．月
D．旬
答案：
A
解析：
房产税不是按季度、月、旬计征的。
第三节城镇土地使用税
一、纳税人
城镇土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。
拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，以实际使用人为纳税人；土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。
外商投资企业和外籍人员暂不缴纳土地使用税。
例题：
下列关于土地使用税的纳税人的说法，不正确的是（）。
A、外商投资企业和外籍人员暂不缴纳土地使用税
B、土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位，不包括个人
C．土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税
D．拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳
答案：
B
解析：
土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位，也包括个人。
二、课税对象和课税依据
1．课税对象是城市、县城、建制镇和工矿区内的土地；
2．课税依据是纳税人实际占用的土地。
例题：
在征收城镇土地使用税时，应当按照（）征收。
A．土地上房屋建筑
B、建筑物基地
C．纳税人实际占用的土地
D．纳税人自己测定的土地
答案：
C
解析：
土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。
三、适用税额
城镇土地使用税实行分类分级的幅度定额税率。
每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次：
①大城市0.5—10元；
②中等城市0.4～8元；
③小城市0.3～6元；
④县城、建制镇和工矿区0.2～4元。
四、纳税地点和纳税期限
1．纳税地点：
由土地所在地的税务机关征收。
2．纳税期限：
按年计征，分期缴纳。
例题：
土地使用税，按（）计算，分期缴纳。
A、年
B、季
C．月
D．旬
答案：
A
解析：
土地使用税，是按年计算，分期缴纳。
五、优惠政策
（一）政策性免税
1．国家机关、人民团体、军队自用的土地；
2．由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；
3．宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；
4．市政街道、广场、绿化地带等公共用地；
5．直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；
6．经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地从使用的月份起免交土地使用税5～10年；
7．由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。
（二）地方性免税
下列几项用地是否免税，由省级税务机关确定：
1．个人所有的居住房屋及院落的用地；
2．房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地；
3．免税单位的职工家属的宿舍用地；
4．民政部门举办的安置残疾人员占一定比例的福利工厂用地；
5．集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地。
（三）困难及临时性减免
纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省级税务机关审批，但减免税额达到或超过10万元的，要报经财政部、国家税务总局批准；对遭受自然灾害需要减免税的企业单位，可根据受灾情况，由省级税务机关给予临时性减免照顾。
例题：
下列土地符合免征土地使用税的包括（）。
A、国家机关、人民团体、军队自用的土地
B、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地
C．宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地
D．不直接用于农、林、牧、渔业的生产用地
E、经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起，免缴土地使用税10年至20年
答案：
ABC
解析：
直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，属于免征土地使用税的范围；同时经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起，免缴土地使用税5年至10年。
第四节耕地占用税
一、纳税人
凡占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人，包括国家机关、企事业单位、乡镇集体企业、事业单位、农村居民和其他居民。
例题：
耕地占用税是对（）征收的一种税。
A、占用耕地建房的单位和个人
B、占用耕地建房的单位，不包括个人
C．从事其他非农业建设的单位和个人
D．从事其他非农业建设的单位，不包括个人
E、从事其他非农业建设的个人，不包括单位
答案：
AC
解析：
耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，包括个人，也包括单位。
二、课税对象
即占用耕地建房或从事其他非农业建设的行为。
所谓耕地，是指用于种植农作物的土地，占用前3年内用于种植农作物的土地也视为耕地。
例题：
耕地占用税的课税对象，是（）。
A、占用耕地建房或从事其他非农业建设的行为
B、占用耕地从事其他非农业建设的个人
C．占用耕地从事其他非农业建设的单位
D．占用耕地从事其他农业生产的行为
答案：
A
解析：
耕地占用税的课税对象，即占用耕地建房或从事其他非农业建设的行为。
三、适用税额
耕地占用税实行定额税率，具体分四个档次：
①以县为单位（下同），人均耕地在l亩以下（含1亩）的地区，每平方米2～10元；
②人均耕地在1—2亩（含2亩）的地区，每平方米1．6—8元；
③人均耕地在2～3亩（含3亩）的地区，每平方米1．3～6．5元；
④人均耕地在3亩以上的地区，每平方米1～5元。
各地适用税额，由省级人民政府在规定的税额范围内，根据本地实际情况具体核定。
例题：
耕地占用税实行（）税率。
A、比例
B、定额
C．累进
D．特殊
答案：
B
解析：
比例税率、累进税率、特殊税率，都不是耕地占用税实行的税率。
四、课税依据
耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。
例题：
耕地占用税以（）为计税依据。
A、纳税人非实际占用的耕地面积
B、纳税人实际占用的非耕地面积
C．纳税人实际占用的耕地面积
D．纳税人实际占用的荒地面积
答案：
C
解析：
纳税人非实际占用的耕地面积、纳税人实际占用的非耕地面积、纳税人实际占用的荒地面积，都不是耕地占用税的计税依据。
五、优惠政策
（一）减税规定
1．农村居民占用耕地新建住宅，税额减半；
2．部分农村革命烈士家属、革命残废军人、孤寡以及边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标准内，新建住宅纳税确有困难的，可酌情给予减免照顾，减免税额一般应控制在农村居民新建住宅用地计征税额总额的10％以内，最高不超过15％；
3．对民政部门所办福利工厂，确属安置残疾人就业的，可按残疾人占工厂人员的比例，酌情给予减免照顾；
4．国家在“老、少、边、贫”地区采取以工代赈办法修筑的公路，缴税确有困难的，由省级财政部门审核，提出具体意见报财政部批准后可酌情给予照顾；
5，对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口，可比照农民建房减半征税；
6．对不属于直接为农业生产服务的农田水利设施，但确属综合性枢纽工程的，可按为农业服务直接效益占工程总效益的比重确定耕地占用税征收额。
（二）免税规定
1．部队军事设施用地；
2．铁路沿线、飞机场跑道和停机坪用地；
3．炸药库用地；
4．学校、幼儿园、敬老院、医院用地。
上述免税用地，凡经改变用途，不属于免税范围的，应从改变用途之日起补缴
税款。
第34讲房地产税收制度与政策
第五节土地增值税
一、纳税人
凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（简称房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。
外商投资企业和外籍人员包括在内。
例题：
土地增值税是对有偿转让（）并取得收入的单位和个人征收的一种税。
A、国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物
B、集体土地使用权及地上建筑物和其他附着物
C．国有土地所有权及地上建筑物和其他附着物
D．国有土地使用权，不包括地上建筑物和其他附着物
答案：
A
解析：
凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（简称房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。
二、征税范围
包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。
不包括通过继承、赠予等方式无偿转让的房地产。
三、课税对象
土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。
四、税率
土地增值税实行四级超额累进税率：
1．增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；
2．增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分，税率为40％；
3．增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分，税率为50％；
4．增值额超过扣除项目金额200％以上的部分，税率为60％。
五、扣除项目
土地增值税的扣除项目为：
1．取得土地使用权时所支付的金额；
2．土地开发成本、费用；
3．建房及配套设施的成本、费用，或旧房及建筑物的评估价格；
4．与转让房地产有关的税金；
5．财政部规定的其他扣除项目。
例题：
土地增值税的扣除项目包括（）。
A、取得土地使用权时所支付的金额
B、土地开发成本、费用
C．建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格
D．与转让房地产无关的税金
E、与转让房地产有关的税金
答案：
ABCE
解析：
与转让房地产无关的税金，不属于土地增值税的扣除项目。
六、减免规定
1．对建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用本免税规定。
2．对国家征用收回的房地产的税收优惠。
因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。
例题：
纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除项目金额（）的，免征土地增值税。
A．5％
B．10％
C．15％
D．20％
答案：
D
解析：
对建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
第六节契税
一、纳税人
在我国境内转移土地、房屋权属的单位和个人为契税的纳税人。
以下情况为转移土地、房屋权属：
1．国有土地使用权出让；
2．土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）；
3．房屋买卖；
4．房屋赠与；
5．房屋交换（等值交换不缴纳）。
例题：
下列属于需交纳契税的情形有（）。
A．国有土地的转让
B．房屋出租
C．房地产继承
D、房屋赠与
E．房地产抵押
答案：
AD
解析：
转移土地、房屋权属是指下列行为，需交纳契税。
国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。
二、课税对象
契税的课税对象是发生产权转移的土地、房屋。
例题：
契税的征税对象是（）。
A、发生产权转移变动的土地
B、发生产权转移变动的房屋
C．尚未发生产权转移变动的土地
D．尚未发生产权转移变动房屋
E、尚未发生产权转移变动的土地、房屋
答案：
AB
解析：
尚未发生产权转移变动的土地、房屋，都不是契税的征税对象。
三、税率
契税的税率为3％～5％。
各地具体适用税率，由省级人民政府在规定的幅度内根据本地的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
四、计税依据
1．国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖：
以成交价格为计税依据。
2．土地使用权赠与、房屋赠与：
参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
3．土地使用权交换、房屋交换：
以交换的价格差额为计税依据（等值交换免征契税）。
例题：
房屋交换，以（）作为征收契税的计税依据。
A、买价
B、现值价格
C．交换的价格差额
D．成本价
答案：
C
解析：
土地使用权交换、房屋交换：
以交换的价格差额为计税依据（等值交换免征契税）。
五、纳税环节和纳税期限
纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。
按规定，由承受人自转移合同签定之日起l0日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内交纳税款。
六、减免规定
1．国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免税；
2．城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免税；
3．因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免税；
4．土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府决定是否减免；
5．纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的，免税；
6．经外交部确认，予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事馆员和其他外交人员承受土地、房屋权属。
例题：
下列属于免征契税的包括（）。
A、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的
B、城镇职工，按规定第一次购买公有住房的
C．城镇职工，多次购买公有住房的
D．因不可抗力灭失住房而重新购买住房的
E、纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的
答案：
ABDE
解析：
城镇职工，多次购买公有住房的，不属于免征契税的范围。
第七节相关税收
一、营业税、城市维护建设税和教育费附加
1．营业税是对提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产（房地产）的单位和个人征收的一种税。
2．城市维护建设税（简称城建税）以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。
外商投资企业和外国企业暂不缴纳城建税。
城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。
城建税实行地区差别税率。
具体规定为：
纳税人在城市市区的，税率为7％；
在县城、建制镇的，税率为5％；
不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1％。
3．教育费附加纳税人、课税对象的规定与城建税相同。
计征比率一律为3％。
例题：
城市维护建设税以缴纳（）的单位和个人为纳税人。
A、增值税
B、固定资产投资方向调节税
C．消费税
D．营业税
E、企业所得税
答案：
ACD
解析：
城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税（简称“三税”）税额为计税依据。
二、企业所得税
1．纳税人
企业所得税以取得应税所得、实行独立经济核算的企业或组织为纳税人。
具体包括国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、股份制企业，以及有生产经营所得和其他所得的组织。
2．税率
企业所得税的法定税率为33％比例税率。
考虑到一些企业规模小、利润少，税法又规定了两档照顾性税率，即对年应税所得额在3万元（含3万元）以下的企业，暂减按18％的税率征收所得税；年应税所得额在10万元（含10万元）以下至3万元的企业，暂减按27％的税率征收所得税。
3，应税所得额
应税所得额是企业所得税的计税依据或税基。
应税所得额的确定公式为：
收入总额一准予扣除项目的金额收入确定的基本规定：
（1）生产、经营收入；
（2）财产转让收入；
（3）利息收人；
（4）租赁收入；
（5）特许权使用费收入；
（6）股息收入；
（7）其他收入。
准予扣除项目是指纳税人每一纳税年度发生的与取得收入有关的所有必要和正常的成本、费用、税金和损失。
4．部分扣除项目的具体范围和标准
（1）借款利息支出
纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，包括纳税人之间相互拆借的利息支出按照不高于金融机构同类、同期贷款利率计算的利息数额以内的部分，准予扣除。
超过部分不得扣除。
（2）工资、薪金支出
工资、薪金支出实行计税工资扣除办法的企业，按计税工资规定扣除。
2000年起，财政部规定计税工资的人均月扣除最高限额为800元。
计税工资的具体标准、由各省、自治区、直辖市人民政府在财政部规定的范围内确定，并报财政部备案。
个别经济发达地区确需提高限额的，可在不高于20％的幅度内报财政部审定。
（3）工会经费、职工福利费、职工教育经费
上述三项经费分别按照计税工资总额的2％、14％、1．5％计算扣除。
（4）公益、救济性捐赠，在年度应税所得额3％以内的部分，准予扣除。
例题：
企业所得税实行比例税率，法定税率是（）。
A、11％
B、17％
C．28％
D．33％
答案：
D
解析：
企业所得税实行比例税率，法定税率是33%。
三、印花税
1．纳税人
印花税的纳税人为在中国境内书立、领受税法规定应税凭证的单位和个人。
包括外商投资企业和外籍人员。
2．税目、税率
各种合同及具有合同性质的各种凭证；
产权转移书据；
营业帐簿；
权利、许可证照；
经财政部确定征税的其他凭证。
税率有：
千分之一、万分之五、万分之三、万分之零点五、万分之零点三。
此外，许可证照、房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证按件贴花5元。
涉及房地产相关税种比较表（表一）
纳税人
课税对象
计税依据
税率
营业税
提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人
应税劳务、转让无形资产和销售不动产价值额
销售不动产的营业税税率为5％
城市维护建设税
缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人
增值税、消费税、营业税
地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5％、1％三个档次，具体是：
纳税人所在地在城市市区的，税率为7％；在县城、建制镇的，税率为5％；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1％
教育费附加
缴纳增值税、消费税和营业税的单位和个人
营业税
城市一般为营业税的3％
印花税
中国境内书立领受税法规定应税凭证的单位和个人
对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证
印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。
比例税率共分5档：
千分之一、万分之五、万分之三、万分之零点五、万分之零点三。
涉及房地产相关税种比较表（表二）
纳税人
课税对象
计税依据
税率
房产税
中国境内拥有房屋产权的单位和个人
房产
（1）非出租房产，以房产原值一次减除l0一30％后的余值为计税依据。
（2）出租的房产，以房产租金收入为计税依据。
比例税率。
按房产余值计征，为1．2％；按房产租金收入计征：
为12％。
城镇土地使用税
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