XX别墅洋房高层项目规划说明书.docx
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XX别墅洋房高层项目规划说明书
一、项目背景
1、区域背景——城市印象
济宁市位于鲁西南腹地，东邻临沂，西接菏泽，南联枣庄和徐州，北接泰安。
属于淮海经济区，是环渤海经济圈与长三角经济圈的相交地带。
济宁是文化悠久的孔孟之乡，东方儒家文化和华夏文化的发祥地，五大圣人均诞生于此，除此之外运河文化、水浒文化、梁祝文化、佛教文化密集沉淀、交映生辉，使济宁成为中华传统文化的重要代表性城市。
济宁素有“江北小苏州”之称，城市水网密布，京杭运河纵贯南北，形成了开放多元、兼容并包的文化特色。
拥有山东省最大的淡水湖泊南四湖。
城市因水而生，因水而兴，水是济宁最精华的特色，城市逐渐展现出生态宜居的水城风貌。
济宁在区域中的地位提升，定位为区域中心城市，积极建设鲁西科学发展高地；
在“中心突破，组群发展”战略下，济兖邹曲嘉大都市区构架拉开；
城市空间格局：
“东拓西跨南联北延”空间拓展战略引导下，经过新一轮行政区划调整，形成任城区、太白湖新区、高新技术开发区、经济技术开发区、兖州区“一城五区、竞相发展”的格局。
任城济北新区核心区自2007年启动建设，历经7年，目前已建设成为环境优美、设施完善，充满魅力与活力，集行政、文化、居住于一体的城市副中心。
新区定位：
中心城区副中心，打造森林城区
发展重点：
东侧：
生活、商业。
沿金宇路商圈形成；
西侧：
核心区，商务办公、文化、城市公园、教育、居住
2、基地背景
地块紧邻济北新区核心区，处在新区重点发展方向上，南部为机电片区，工业退城发展商务办公、文化创意、居住，将延续火炬路商圈；
小洸河南北穿过，周边具有良好的景观资源；
周边基础设施完备，任城区初中已建成使用，济宁市第二人民医院已初步达成意向，任城小学、幼儿园已完成规划审批。
周边完善的公共服务及基础设施，未来将引领济北向北发展，通过项目打造，将很大程度的提升新区品质、带动区域发展及周边土地价值升值。
3、区位分析
规划地块位于济北新区东北部，共分为三个地块，分别由城市主次干道分割，相对独立。
地块南侧为任兴路（道路红线50M），东侧为长虹路（道路红线40M），西侧火炬路（道路红线60M）从南北通过，北侧为任通路（道路红线50M）。
地块总面积为67.06公顷，其中，地块一位于任兴路（道路红线38M）与火炬路东北角，规划用地面积35.69公顷，地块二位于火炬路与任和路的东北角，规划用地面积7.19公顷，地块三位于火炬路与任通路西南侧，规划用地面积24.18公顷。
4、基地现状
规划地块内原有两个村：
史行村和柏行村，近年因城市向北发展，村庄进行拆迁安置，除几个住户未拆迁外，其余村民住房已拆迁完毕，目前东部5栋6层和3栋11层住宅为柏行回迁安置用房。
靠近任和路现状26F高层住宅商品房开发用房，建设到一层。
保留柏行回迁楼南侧8栋6层住宅为小产权房，自遮阴情况严重。
任兴路北侧3层鸿泰小学保留。
河流：
地块三内小洸河引洸入城河道南北穿过，河流宽度10米左右，水质清澈。
高压线：
地块周边有110KV和220KV高压线各一条，规划将来沿路设置，本次规划不予考虑。
其他：
地块内其余用地均为农用地，部分林木栽植，用地平坦，拆迁量小，适宜建设。
5、设计条件分析
地块一：
建设用地面积：
28.96公顷，（其中规划建设用地26.73公顷，现状不计入指标用地2.23公顷）。
容积率：
居住2.5，商业3.0
限高：
100米
史行回迁要求：
安置位置：
西南角
安置量：
居住13.8万平方米
商业2.8万平方米
柏行回迁要求：
安置位置：
东北角
安置量：
居住11.5万平方米
商业2.5万平方米
地块二：
建设用地面积：
4.58公顷
容积率：
居住2.5，商业3.0
限高：
100米
配建设施：
农贸市场
地块三：
建设用地面积：
16.05公顷
容积率：
1.1-1.5
设施配套：
按规范配置幼儿园（不小于3班）；不需配建小学；
环卫设施用地单独划出位置自行考虑，邮政设施安置不划独立用地；高压线不予考虑。
二、规划理念
1、项目定位
（1）城区住宅市场现状特点
☐房地产市场发展稳定，任城新区需求大：
任城新区从空间上与老城核心区无缝对接，且已形成现代宜居新城，成为老城人口疏解的首选地，未来一段时间内对任城新区住宅的需求量依旧很大。
☐
产品类型多样，北部高端品牌稀缺：
太白湖区——天地北湖湾、鹿港小镇
高新区——滨湖花园
老城区——竹溪雅居、南池公馆
☐品质提升，进入品牌竞争时代：
基础设施投入加强，众多商圈形成，品牌房产相继入驻，必将提升本土房企经营理念，城市住宅品质提升，引领济宁房地产市场进入品牌竞争时代。
（2）城区开发项目分析
规划分析梳理了近几年济宁市热销房源的基本情况，得出以下两个认识：
☐济宁热销房源的普遍认识：
品牌房地产商、社区理念定位、建筑与环境品质高、产品多元、高层认知程度高，好的物业管理，高端产品炙手。
☐对本项目的启示：
从定位、品质、产品、品牌、管理均注重细节和品质的打造，使住区成为新一轮高档住区的典范。
（3）客源市场定位
☐客源市场定位
随着老城区环境的日益拥挤和恶化，更多的人开始向往健康、自由的生活环境，环境优美，高性价比的高档城郊物业备受青睐。
塑造具有吸引力的生态宜居环境，推动区域品质提升应当成为本项目的经营要素之一。
☐目标客户群定位依据
中产阶级消费力上升，对高品质生活要求提升
随着经济快速发展，济宁市中产阶级开始形成并且逐渐壮大，消费力从高收入人群为主力转向白领中产阶级，上升空间较大，具代表的有公务员、企业技术人员、管理人员、商贸企业主等，这些人群中有很大一部分为二次改善型置业，对生活环境质量有更高的要求。
高端物业稀缺
目前济宁低层高端物业稀缺，新知富阶层与高端财富阶层对此类物业需求量大。
项目品牌形象
项目良好的形象和独特价值以及周边完善设施配套，将有望吸引济宁市客源。
☐目标客户群层次划分
以消费金字塔收入模型中的中高等收入、文化层次较高的人群为主，以常住型或半常住型为主。
☐目标客户群类型划分
1）以追求宜居宜业、高尚健康新生活者为购房目标的高素质、高收入人群；
2）为项目形象所吸引，以改善居住环境为目的的第二次或第三次购房人群
☐目标客户群范围界定
整个项目目标客户群主要面向济宁市区的高端财富阶层和新知富阶层。
具体分为：
1）核心市场
项目临近国家级高新技术产业园区与济北新区行政办公、商务办公及高校、医院等，高收入的公务员、企业技术人员、
金融业人员、高端人才、教师、医生等。
济宁市区人群是本项目核心目标客户群。
2）潜力市场
兖州、邹城、曲阜等济宁市域内以半常住型为主的高端财富阶层人群。
（4）产品选择
为规避市场风险，增加土地能级，本规划在产品选择上，以“复合多元”的产品定位为原则，主要有以下几个优势：
☐
营造不同居住归属，吸引多阶层人群，增添社区活力；
☐减少单一空间的压抑感和单调感；
☐地块面积大，减少单一产品的市场风险。
1）3层—联排、双拼
购买人群特征：
注重生活品质，高收入人群，注重项目的尊贵感。
2）4层—花园洋房
购买人群特征：
注重小区的建筑、环境设计，开放融合的社区空间，有一定经济实力的新知富人群。
3）17-33层—小高层、高层
购买人群特征：
注重小区口碑、开发商品牌及生活设施便利，有一定安居需求。
（5）产品选择（地块价值分析）
价值最优地块：
布置高品质低层住宅价值较高地块：
布置高层、户型好，面积较大，环境较好的产品。
价值较高地块：
布置高层、户型好，面积较大，环境较好的产品。
价值次高地块：
布置高层住宅和商业，以遮挡城市带来的城市噪音和提升城市形象。
方式一：
1）低层住宅布置在中心位置，更好的利用滨河景观，但空间压抑。
2）沿街布置商业，对城市街道景观与交通产生一定影响，地块二住宅层数受限制。
3）地块一设置的高层易加重遮阴，切与现状住宅的空间关系差。
方式二：
1）地块三沿主干路北侧设置高层，有效隔离城市喧嚣，为别墅区创造静谧环境，沿西南方向布置别墅与公建，可为别墅区创造开敞的空间与视线。
2）商业集中设置，易于形成良好的城市沿街形象
3）布置适度的小高层可以与已有住宅形成良好的空间互动关系，在不加重遮阴的前提下最大限度的提高容积率。
2、规划理念
快节奏的都市生活，给人们带来焦虑、疲惫与亚健康，越来越多的人开始向往健康舒适、亲近自然、开放易交流的生活品质。
分析人们对住区物质与精神的双重需求，提出我们倡导的居住理念，同时也是我们规划遵循的核心理念“快时代慢生活”。
三、规划布局
1、规划结构
规划形成“两心、两轴、一带、三片、多区”的布局结构。
两心：
会所、中心水体、小区广场形成的景观中心。
塑造多变流动空间，构建休闲、锻炼、交流的场所，成为住区的活力核心。
两轴：
串联地块一、二的南北向步行景观轴线；地块三的东西向步行景观轴线。
一带：
地块三内小洸河自然景观带。
三片：
地块一、二、三，三个片区。
多区：
由水体、景观轴线、道路、不同产品组团形成的相对独立的多个住区。
（1）地块一
地块一规划形成三个住宅组团，分别是史行回迁区，位于地块西南侧、柏行村回迁区，位于地块东侧、商品开发区，位于地块西北侧。
在任兴路开设史行村回迁出入口，使回迁组团既可交通便捷出入，又与商品区有效分割，各自管理。
在地块一东侧规划建筑与现状6层与11层住宅均为柏行村回迁，因此可以考虑共用一套交通体系，既要考虑现状住宅交通出行方便又与规划回迁住宅统一管理，在规划中采用环形交通路网，既可满足以上各方面要求，又与西侧商品房各自独立。
回迁区以11层到33层住宅为主，史行回迁区规划一处商业商务综合楼，在柏行回迁去规划一处酒店式公寓，以满足设计要求。
柏行回迁区考虑到保留住宅自遮阴问题，结合幼儿园、17层住宅等以减少对西侧住宅遮阴加剧。
两个回迁区和商品区均享南北向步行景观带，最大限度增加开场公共空间。
（2）地块二
地块二地形东西长，南北短，结合控规要求，北侧为住宅和公园绿地，住宅以17层和26层以院落围合感组织，即保证对北侧地块遮阴退线要求，又能丰富城市界面。
在地块二东部靠近长虹路，规划一处商业与农贸市场，满足住户日常生活要求。
（3）地块三
地块三地形较为工整，四面临路，而且用地内除小洸河外，其他均为平地。
根据市场定位及规划理念，地块三规划以低层住宅和高层、小高层住宅为主。
利用河流水系的自然生态景观，打造高品质住区。
考虑到住宅建筑高度南低北高、火炬路城市界面等方面，将西侧和南侧规划为别墅和花园洋房区，北侧、东侧规划为小高层、高层区，既能有效阻挡城市噪音对别墅区的影响，也在采光、通风、生理视线上有所考虑。
别墅区具体分为双拼住宅、联排住宅和花园洋房三类，在河流西侧，布置双拼住宅和联排住宅，采用弧形和直线路网，适当引入水系，打造高品质、私密、安静的别墅区。
在河流东侧、高层住宅南侧，布置4层花园洋房，住宅分四个组团相对独立，方便管理。
2、功能布局
整个项目形成三个相对独立的三块，功能布局分别为以下类型：
高层商品住宅：
三个地块内均有高层住宅分布，从11层到33层，面积80-160不等。
可适合多种需求，面向新知人群及普通阶层。
以暖色调现代简约建筑风格为主。
高层回迁住宅：
史行、柏行两个村庄回迁安置住宅。
花园洋房：
地块三东南角，根据用地布局及住宅多样要求，结合城市道路建筑高度南低北高及河流景观分割，布置4层花园洋房，面向新知阶层人群。
联排别墅：
为减少市场风险，满足不同阶层人群对高品质住宅需求，增加联排别墅。
位于地块西南侧，面向新知富阶层人群的第二次或第三次改善型住房。
双拼别墅及独栋别墅：
面向城市财富阶层，以塑造高品质的生态环境及院落景观吸引城市财富阶层。
住宅均为3层，面积260-500平方米不等，从户型到景观塑造，均以慢生活理念为主要体现，满足住户对“高大上”生活的追求。
保留商品房住宅：
地块一东北部26层住宅，将其融入商品房规划中。
保留回迁住宅：
地块一东部保留的6层和11层柏行村回迁住宅，力求保留建筑及相对独立，又能与公共设施及公共绿地便捷联系，完善现有住宅的配套功能要求。
商务办公楼：
地块一西南侧，根据火炬路公共设施带的功能定位，布置商务办公，提升本地块的商务服务功能。
酒店式公寓：
在地块一东北侧，根据柏行回迁要求及长虹路生活性功能，布置酒店式公寓，丰富地块公共服务功能。
商业：
在三个地块内根据生活便利及道路性质确定多处商业用房。
会所：
在地块一和地块三中心绿地内，结合水体、公共绿地等开放空间，各设置一处会所。
满足住户对休闲、健身、娱乐等生活要求。
幼儿园：
根据幼儿园配置规范，在地块一和地块三内配置三处9办幼儿园。
3、交通系统
整个项目分为三个相对独立、由外围城市道路分割的地块，根据每个地块内住宅组团功能定位不同，采用不同的交通系统。
机动车系统：
形成“各行其路”的车行道路系统和“人车分流”的车行道路系统，小区内部道路设为6米，消防通道设为4米，局部做了扩大交叉口处理。
步行系统：
规划力求形成一个景色宜人而便捷的步行系统，强调慢生活、人性化的景观步行系统。
步行入口广场：
规划在任兴路、火炬路、仁和路和科院路等分别设置了步行入口广场，广场由硬化铺装加规则树阵构成，导向性明显。
分区慢生活步行道：
结合水体、中心绿地等空间，形成曲折蜿蜒的步行通道，减慢人们快节奏步伐，享受路边景观，为慢生活提供最直接载体。
开放式的商业界面：
规划在三个地块根据需要分别设置商业建筑，为人们提供休闲购物空间。
静态交通：
小区住宅停车按每户一个车位配置，其中，高层住宅地下停车，别墅及花园洋房地上停车。
商业及商务楼地面与地下相结合的形式停车，居住区停车总数为5979位，商业商务楼停车总数为1232位。
（1）地块一
地块一内用地分割较为复杂，分别有现状保留建筑区、两个村庄的回迁安置区及商品开发区，根据商品区与回迁区住宅不同产品要求不同，考虑到回迁区村民的生活习惯、地缘社会邻里关系以及二者互相尊重各自生活习惯等方面，回迁区与商品区采用各自独立、既分又合的交通系统，力求打造既独立管理又和谐共处的交通系统。
对于两处不同属性的现状保留建筑区，首先应解决在地块一整体规划的情况下，能保证这两个区域的居住人群方便出入的要求，其次需要考虑这两个地块在日后能独立管理，与规划的商品区及回迁区机动车交通系统相对独立，人行系统能相互联系，以便弥补保留建筑区配套设施及公共绿地缺失的问题。
在地块一西北侧除去史行村、柏行村回迁及保留建筑外，规划商品区住宅。
为提升
商品住宅区居住环境及生活品质，交通系统采用完全人车分流系统，机动车从外围道路通过地下停车库出入口直接进入地下，内部环形6米宽小区主路为消防及搬家等用途设置，平时用作住户的健身步道，与中心绿地内步行道路形成完整的步行交通系统，每一位住户均可利用宅间步行道路与中心绿地景观便捷联系。
地块一西南侧规划一处综合商业、商务楼，分别从火炬路与任兴路开设两处机动车单独出入口，与住宅区道路完全独立，互不干扰，地下停车与地面停车位根据规范设定。
（2）地块二
地块二内住宅及商业各自形成各自的交通系统，两套系统各自设置出入口，互不影响。
（3）地块三
地块三住宅因小洸河和东西轴线，共形成四个各自独立的交通系统。
东侧火炬路和西侧科院路北侧任通路分别开设机动车出入口，东侧火炬路出入口进入小区后，形成联系南北高层住宅组团和南侧花园洋房的小区主路，高层住宅组团车辆直接进入地下，地面形成完全人车分流的交通系统。
南侧花园洋房设置地面停车库。
西北侧双拼住宅和南侧联排住宅车行主出入口设置在西侧科苑路上，内部环形车行道与直线车行道相结合，打造有趣味的车行道路系统。
4、绿化景观系统
整个规划的绿化景观结构可以概括为“两心、两轴、一带、多庭院”的形式。
两心：
在规划地块三河地块一两个地块的集合中心结合步行景观轴线和水体空间形成各自的绿化景观中心，同时配置会所、健身小广场等开放场所，形成整个小区的人流集散中心。
两轴：
分别为地块三的东西向绿化步行轴线和地块一的南北向绿化步行轴线。
轴线由蓝绿纵轴及组团中心绿地、宅间绿地三级绿化系统组成，突出了景观结构的创新。
蓝绿纵轴即南北向绿化景观轴线，因受保留建筑南北向布局的影响，规划在保留建筑西侧地块内，且由南至北贯穿整个地块，能保证最多住户享受均好的绿化景观。
蓝绿纵轴蜿蜒贯穿小区南北，其构成的线性景观呈纵深带状渗透到各住宅院落。
蓝绿纵轴以水体景观为核心，线性水体景观带形态蜿蜒曲折，空间开合有序，营造了浓厚的“曲径通幽、步移景异”的美学效果，创造出本项目的特色。
沿水体景观构成“滨水”林荫步道，其沿岸布置绿篱、石径、湖石及栈桥等环境构件，池水、廊桥相接，绿树掩映其中。
依次串联起南北两个入口广场、南部史行村回迁区组团绿地、北部商品开发区南北带状步行景观轴线及中心会所广场。
东侧柏行村绿化通过组团及宅间绿地组织，同时可通过步行道进入西侧中心绿地。
整个绿化景观系统动静区分，有分有合，有利于分区管理使用。
轴线上集中体现了住区的景观品质，通过道路、绿化、铺地等方式的串接，打造社区丰富而生动的景观满足居民交流、健身、休闲的需要。
轴线与院落空间相联系，用折线形步行道或水上栈桥组织步行轴线，为人们提供慢生活休闲空间，在快节奏的时代，放慢脚步，欣赏身边的美景。
一带：
指地块三的南北向自然水体景观带。
以石径、湖石及栈桥为环境主要构件，摈弃大面积硬质铺装等小区人流集中的区域，确保别墅区内环境私密、安静的要求。
在确保河流蓝线的基础上，局部水体放大，结合栈桥、小亲水广场及沿河自然生态绿化，为别墅区及高层住宅提供生态、自然景观，提升本区域景观品质。
引水入城的小洸河的水利保证——保证河道蓝线与绿线
1、蓝线范围内在现状走向与线形基础上适当拓宽。
2、建筑基本不占压绿线、蓝线，会所局部挑出水面。
3、在小洸河沿线不设置大岛屿，亲水平台宜通过局部水面扩大设置在绿线内，保证引水通畅。
充分利用原生态自然资源，将水引入，形成各异的岛居生活模式，通过个性化的水、路、绿系统，为每户营造私人定制般的高端居住享受。
生态驳岸，尽量减少人工景观，局部适当的嵌入滨水活动，公共活动引营造连续的慢生活步道，打造生态水岸都市中的“世外桃源”亲近自然。
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