广西房地产估价报告评审标准试行讲解.docx
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广西房地产估价报告评审标准试行讲解
广西房地产估价报告评审标准（试行）
（审议稿）
第一条（制定目的和依据）为提高房地产估价报告质量，统一和规范房地产估价报告评审方式和内容，保证评审结果客观公平，根据《住房城乡建设部关于进一步规范房地产估价机构管理工作的通知》（建房〔2013〕151号）和国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及有关估价指导意见和办法，制定本标准。
第二条（适用范围）对鉴证性估价报告进行评审，适用本标准。
本标准所称鉴证性估价报告，是指房地产估价机构向估价委托人出具的起着价值证明作用的估价报告，包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告：
（一）房地产抵押；
（二）国有土地上房屋征收补偿；
（三）房地产司法鉴定；
（四）房地产税收；
（五）建设用地使用权出让；
（六）上市公司有关房地产关联交易；
（七）投资性房地产公允价值计量；
（八）房地产作价入股；
（九）企业破产清算。
第三条（评审方式）估价报告评审，采取定量评审与定性
评审相结合的方式。
第四条（定量评审内容）估价报告定量评审，采取分项目
逐项评分的方式。
估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。
一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量，分为4
个分项和28个子项（详见附件）。
特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析的独特内容。
其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为5个分项：
（1）估价对象的特殊要求；
（2）估价原则及其运用的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析与风险提示；（5）附件的特殊要求。
第五条（定量评审得分）估价报告定量评审总分的满分为100分。
不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，为各个一般项目的评审得分之和。
应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，按照下列公式换算得出：
例如：
抵押估价：
一般项目评审总得分＋特殊项目评审总得分
估价报告定量评审总得分＝———————————————————×100
100＋特殊项目的满分
第六条（各评审子项的评审得分）被评审的估价报告存在本标准列举的问题的，从该问题所在评审子项的标准分中减去该问题对应的扣分。
扣分有一定区间范围的，根据问题的轻重程度予以扣分。
每个评审子项的评审得分，为该评审子项的标准分减去其扣分之和。
该评审子项的扣分之和超过其标准分的，仅将该标准分扣完使该评审子项得零分为止。
第七条（估价测算过程评审）估价测算过程的评审得分按照下列方式确定：
（一）根据估价对象和当地房地产市场状况，只能选用一种估价方法进行估价的，该种估价方法的估价测算过程评审得分即为最终的估价测算过程评审得分。
（二）根据估价对象和当地房地产市场状况，应当选用两种以上估价方法进行估价的，先分别评定各种估价方法的估价测算过程得分，然后以其简单算术平均数作为最终的估价测算过程评审得分。
理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的，该未选用的估价方法的估价测算过程评审得分应当为零分。
第八条（创新特色加分）鼓励注册房地产估价师和房地产估价机构撰写、出具在内容、形式等方面有创新、有特色的估价报告。
估价报告在高于《房地产估价规范》、相应估价指导意见和办法的要求且不与其有关内涵相抵触的前提下，有创新或者有特色的，应当根据创新或者特色程度给予不超过30分的创新或者特色加分。
其中，创新或者特色突出的，加21～30分；创新或者特色明显的，加11～20分；有一定创新或者特色的，加1～10分。
给予估价报告创新或者特色加分的，应当说明估价报告中的创新或者特色之处，并简述理由。
第九条（定性评审内容）估价报告定性评审，采取审查估价报告是否有本标准规定的不合格内容的方式。
对于有不合格内容的估价报告，仍然应当进行全面的定量评审，尽可能指出估价报告存在的问题，以使在该估价报告上盖章的房地产估价机构和签名的注册房地产估价师了解估价报告存在的问题，帮助其提高估价报告质量。
在进行全面的定量评审中，不合格内容所在的评审子项的评审得分为零分。
第十条（重要内容缺失的不合格）估价报告应当包含下列内容，缺少下列内容之一的，估价报告为不合格：
（一）致估价委托人函；
（二）估价师声明；
（三）估价假设和限制条件；
（四）附件。
估价结果报告应当包含下列内容，缺少下列内容之一的，估价报告为不合格：
（一）估价委托人；
（二）房地产估价机构；
（三）估价目的；
（四）估价对象；
（五）价值时点；
（六）价值类型；
（七）估价原则；
（八）估价依据；
（九）估价方法；
（十）估价结果；
（十一）注册房地产估价师；
（十二）实地查勘期；
（十三）估价作业期。
估价技术报告应当包含下列内容，缺少下列内容之一的，估价报告为不合格：
（一）估价对象区位状况描述与分析；
（二）估价对象实物状况描述与分析；
（三）估价对象权益状况描述与分析；
（四）市场背景描述与分析；
（五）估价对象最高最佳利用分析（根据估价目的，应当评估估价对象现状价值的除外）；
（六）估价方法适用性分析；
（七）估价测算过程；
（八）估价结果确定。
特定估价目的的估价报告缺少应当具有的独特组成要素或者缺少应当予以描述、分析的独特内容的，估价报告为不合格。
第十一条（有重大技术问题的不合格）估价报告有下列重大估价技术问题之一的，估价报告为不合格：
（一）估价假设严重错误（包括随意编造、不应有而有、应有而没有）的；
（二）估价目的表述严重错误或者未对应相应行为的；
（三）根据估价目的对估价对象进行相应处分、但不符合有关法律法规规定的；
（四）估价对象有虚构、遗漏，编造估价对象状况的；
（五）价值时点确定错误，或者与估价目的不适应，与有关规定不相同且未充分说明理由的；
（六）价值类型选择或者价值定义、内涵表述严重错误的；
（七）主要估价依据遗漏，或者估价依据严重错误，估价依据运用严重错误，采用已废止且不适用的法律、法规、标准，在估价中完全未体现估价依据要求的；
（八）理论上适用的估价方法未选用且未说明理由，或者估价方法选用错误，估价方法运用（包括计算公式选用、计算结果等）严重错误的；
（九）比较法中可比实例少于3个，或者虚构、编造可比实例的；
（十）估价基础数据、重要估价参数虚构、编造或者严重错误的；
（十一）估价结果、估价方法等重要内容在致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告之间不一致或者相互矛盾的。
第十二条（估价主体资格资质缺陷的不合格）估价报告有下列情形之一的，估价报告为不合格：
（一）致估价委托人函上无房地产估价机构盖公章的；
（二）估价师声明上无两名以上注册房地产估价师签名的；
（三）估价报告出具日期不在房地产估价机构资质有效期内的；
（四）根据《房地产估价机构管理办法》，估价报告对应的估价业务超出了房地产估价机构资质等级许可业务范围的。
第十三条（其他不合格情形）估价报告例行评审可以不审查是否存在下列情形，但在评审中发现存在下列情形之一的，估价报告应当不合格：
（一）房地产估价机构或者注册房地产估价师与估价利害关系人有利害关系，或者与估价对象有利益关系的；
（二）估价报告对应的估价业务超出了房地产估价机构或者注册房地产估价师的专业胜任能力的（但借助重要专业帮助能够弥补其专业胜任能力不足，并在估价报告中说明的除外）；
（三）被评审的估价报告与出具给估价委托人或者完成时的估价报告内容不一致的；
（四）评估价值明显偏高或者偏低的。
第十四条（评审结论）估价报告评审结论由定量评审得分和评审意见组成。
没有创新或者特色加分的估价报告的定量评审总得分不足60分的，有创新或者特色加分的估价报告加分前的定量评审总得分不足55分或者加分后的总得分不足60分的，以及有本标准规定的不合格内容之一的估价报告，为评审不合格。
前款以外的估价报告，为评审合格。
其中，没有创新或者特色加分的估价报告的定量评审总得分90分以上的，有创新或者特色加分的估价报告加分前的定量评审总得分80分以上且加分后的总得分90分以上的，为一等报告；80分以上、不足90分的，为二等报告；70分以上、不足80分的，为三等报告；60分以上、不足70分的，为四等报告。
评审意见应当说明估价报告是否合格，并指出估价报告存在的主要问题。
第十五条（参照执行）对非鉴证性估价报告进行评审，参照本标准执行。
第十六条（解释权）本标准经中国房地产估价师与房地产经纪人学会同意在广西试行，由广西房地产估价与经纪专业委员会负责解释。
第十七条（施行日期）本标准自2015年5月1日起施行。
附件：
房地产估价报告定量评审标准
附件：
房地产估价报告定量评审标准
表1
房地产估价报告一般项目评审标准…………………………
2
表1-1
比较法评审标准……………………………………………
6
表1-2
收益法评审标准…………………………………………………
7
表1-3-1
成本法（房地合估）评审标准……………………………………
9
表1-3-2
成本法（房地分估的土地或单独的土地）评审标准……………
11
表1-3-3
成本法（房地分估的建筑物或单独的建筑物）评审标准………
12
表1-4-1
假设开发法（动态分析法）评审标准…………………………
13
表1-4-2
假设开发法（静态分析法）评审标准…………………………
14
表1-5
基准地价修正法评审标准………………………………………
15
表2
房地产抵押估价报告特殊项目评审标准………………………
16
表1房地产估价报告一般项目评审标准
评审分项
序号
评审子项
评审标准
标
准
分
估价报告存在的问题及其扣分
一、封面
、致函
、目录
、
声明
、
假设和限制条件
︵14分︶
1
封面
（或扉页）
要素齐全，表述准确、简洁。
1
（1）要素包括：
估价报告名称、估价报告编号、估价项目名称、估价委托人（名称或姓名）、房地产估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价报告出具日期。
每缺少一项，扣0.5分。
（2）表述不准确或不简洁的，扣0.5分。
点评
点评
1、本子项7项内容一项也不能少，每少一项，扣0.5分，最后扣至零分；
2、封面表述要求：
表述不准确常指3、4、5、6、7项，不简洁常指估价项目名称；
3、估价报告没有封面或扉页的，标准分1分扣掉，但不属于重要内容缺失，不视为质量不合格；
4、封面举例。
2
*致估价
委托人函
内容完整，前后内容一致，表述准确、简洁。
3
（1）内容包括：
标题（致估价委托人函）、估价委托人（名称或姓名）、估价目的、估价对象（财产范围、名称、坐落、规模、用途、权属）、价值时点、价值类型（名称或定义、内涵）、估价方法（名称）、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期、房地产估价机构盖公章、法定代表人或执行事务合伙人签名或盖章。
其中，房地产估价机构未盖公章的，属于不合格内容；其余的每缺少一项或每写错一项，扣1分。
（2）表述不准确或不简洁的，扣0.5分。
（3）估价结果与估价结果报告或估价技术报告中的不一致的，属于不合格内容。
（4）致函日期不在房地产估价机构的资质有效期内的，属于不合格内容。
点评
1、本子项有3个对报告不合格的规定，其中2个属于管理层面，1个是技术层面；
2、本子项有12个方面内容要求，要逐个明确，不能缺项；
3、有8个方面在报告中要求与其他部分保持一致性。
如估价委托人、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法（名称）、估价结果、致函日期；
其中，估价对象的表述要求有6个指标
4、表达方式：
整段文字式、文字分标题式（后者更清晰）。
5、估价结果表达方式：
一是准确、简洁，二是结果用表格式；
6、报告使用特别提示：
报告份数，风险提示等；
7、致估价委托人函属于估价报告重要内容，没有此项的，评审为质量不合格；
8、致估价委托人函举例
3
内容完整，前后文字、页码一致。
2
（1）内容包括：
标题（目录）、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。
每缺少一项，扣0.5分。
（2）估价结果报告二级标题缺少或不全的，扣0.5分。
（3）估价技术报告二级标题缺少或不全的，扣0.5分。
（4）目录中的文字与正文中的文字不一致的，扣0.5分。
（5）未标注页码或页码前后不一致的，扣0.5分。
注：
仅向估价委托人提供估价结果报告的，存档的估价技术报告中应有单独的目录。
点评
1、本子项除标题处有5个一级标题，包括标题每少一项，扣0.5分，最后扣至零分；
2、结果报告、技术报告须有二级标题，估价师声明、估价假设和限制条件不用标注二级标题；
3、目录中标的文字、页码要与正文一致，否则每出现一个问题，扣0.5分；
4、若只向估价委托人提供估价结果报告的，存档的估价技术报告中应有单独的目录。
参加评审的估价报告，应有技术报告，且目录中内容要全。
5、估价报告没有目录的，标准分2分扣掉，但不属于重要内容缺失，不视为质量不合格；
6、目录要放在致估价委托人函后面；
7、附件宜列出各种附件的名称；
8、封面举例。
4
*估价师声明
内容完整、规范，针对性强。
3
（1）声明内容不完整或不恰当的，扣1～2分。
（2）声明内容与估价假设和限制条件混淆的，扣1分。
（3）未说明哪些注册房地产估价师进行了实地查勘或哪些注册房地产估价师未进行实地查勘的，扣1分。
（4）未说明是否有重要专业帮助的，有重要专业帮助未说明帮助者的姓名或名称、内容、相关资格、职称或资质的，应有重要专业帮助而没有重要专业帮助的，扣1～2分。
（5）未注明注册房地产估价师姓名、注册号、签名日期的，扣2分。
（6）无两名以上注册房地产估价师签名的，属于不合格内容。
点评
1、本子项有6个方面的要求，其中1个是对报告不合格的规定，即：
未达到两名以上注册房地产估价师签名的，属于不合格；
2、估价师声明要求的内容：
3、估价师声明的作用：
对职业道德、专业胜任能力、勤勉尽责估价等的承诺和保证；
4、实地查勘的注册房地产估价师的姓名、人数、签名；
5、重要专业帮助情况说明：
内容、帮助者姓名、内容、相关资格、职称或资质；
6、注明注册房地产估价师姓名、注册号、签名日期；
7、估价师声明属于估价报告重要内容，没有此项的，评审为质量不合格。
以下子项
均为估价报告重要内容，都不能缺少。
5
*估价假设和限制条件
估价假设和估价报告使用限制必要、合理、有依据、针对性强。
5
（1）内容包括：
本次估价的各项估价假设、估价报告使用限制。
每缺少一项，扣2分。
（2）估价假设未按一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设进行说明的，扣1～3分。
（3）当价值时点与实地查勘期不一致时，未在估价假设和限制条件中进行说明的，扣2分。
（4）未披露对估价结果有重大影响的事项或因素，或虽然披露但未就其对估价结果的影响进行说明的，扣4分。
（5）估价假设针对性不强的，扣1～2分。
（6）估价报告的用途、使用者、使用期限等使用范围不明确的，扣1～2分。
（7）估价假设严重错误（包括随意编造、不应有而有、应有而没有）的，属于不合格内容。
点评
1、本子项有7个方面的要求，其中（7）是对报告不合格的规定，即随意编造等；
2、有5个方面的假设要求，价值时点与实地查勘期不一致的时间时说明要求，重大影响的事项或因素披露要求；
3、估价假设针对性不强、使用范围不明确要求；
4、本子目标准分值较高，在估价报告中较重要。
准确
6
*估价委托人
基本信息完整。
1
基本信息包括：
单位的名称、住所和法定代表人姓名，或个人的姓名和住址。
每缺少一项，扣0.5分。
点评
自序号“6”至“18”为结果报告内容。
7
*房地产估价机构
基本信息完整。
1
基本信息包括：
房地产估价机构的名称、住所、法定代表人或执行事务合伙人姓名、估价资质等级和资质证书编号。
每缺少一项，扣0.5分。
8
*估价目的
表述明确、具体、规范。
2
（1）估价目的表述不明确或不具体的，扣1分。
（2）估价目的表述不规范的，扣1分。
（3）估价目的表述严重错误或未对应相应行为的，属于不合格内容。
（4）根据估价目的对估价对象进行相应处分、但不符合有关法律法规规定的，属于不合格内容。
点评
1、估价目的是估价的前提和基础，是最重要要素之一，要求必须明确、具体、规范；
明确，即一目了然，直截了当；具体，即准确、形象，针对性强；规范，即有依据来源，同一估价目的，在行业内表述是相同一致的。
通常按技术标准、规范进行表述；
2、本子项共4个问题，其中2个是对估价目的表述或估价对象处分不合格规定
出现表述错误多数是不认真，相应处分不合法，估价中属理解错误或随意性较强
9
*估价对象
估价对象范围界定清楚，基本状况描述简明、全面、准确。
5
（1）估价对象财产范围（土地、房屋、构筑物、树木等；包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益的，应说明）界定不清楚的，扣1～2分。
（2）估价对象基本状况包括：
名称、坐落、规模（如面积等）、用途、权属等。
描述不全面或不准确的，扣1～2分。
（3）土地基本状况中还应包括：
四至、土地使用期限、规划条件、开发程度。
每缺少一项，扣1分。
（4）建筑物基本状况中还应包括：
建筑结构、设施设备、装饰装修、建成时间、维护状况。
每缺少一项，扣1分。
（5）估价对象有虚构、遗漏的，编造估价对象状况的，属于不合格内容。
点评
1、本子项是估价报告基础性的，要求估价师真实的去实地查勘，全面调查、拍照等掌握第一手资料。
本子项标准分较多；具体要求见“评审标准”，体现对估价对象的定位，是估价报告的基本事项；
2、本子项财产范围为4+3；
3、本子项估价对象状况为5（基本）+4（土地）+5（建筑物）。
注意与致函、技术报告的区别；
4、本子项估价对象状况要求严禁虚构、遗漏的，编造；
5、本子项标准分值较高，在估价报告中较重要。
10
*价值时点
确定正确，确定理由简明、具体。
2
（1）价值时点确定依据不足，或未简要说明理由的，扣1～2分。
（2）价值时点确定错误，与估价目的不适应或与有关规定不同且未充分说明理由，属于不合格内容。
点评
1、本子项是估价报告的基本事项。
估价中要注意：
一是以后估价再不叫估价时点（不准确），二是时点要正确；三是要有确定价值时点的理由；
2、防止出现不合格有二条：
一是价值时点确定错了，如抵押估价或征收估价；二是与估价目的不适应或不符合有关规定未充分说明理由，如抵押估价，如复制错误；
11
*价值类型
价值类型明确，价值定义或内涵准确。
3
（1）价值类型未明确或不正确的，扣2分。
（2）价值定义或内涵表述不准确的，扣0.5～1分。
（3）价值类型选择或价值定义、内涵表述有严重错误，属于不合格内容。
点评
1、本子项是估价报告的基本事项。
估价中一般按房地产估价基本术语标准中术语表述；
2、术语有的为价值定义，有的为价值内涵，需要搞明白；
3要防止出现不合格，即价值类型选择或价值定义、内涵表述有严重错误
12
*估价原则
原则完整、准确，具有针对性。
2
（1）列明本次估价应遵循的估价原则。
每缺少一项，扣0.5分。
（2）所列估价原则无简要定义或不准确的，扣0.5分。
（3）所列估价原则缺乏针对性的，扣0.5分。
点评
1、本子项是估价报告基础性的，是估价前提条件。
要求表述内容有三点：
一是说明估价原则种类的名称，内容要全，不缺项；二是估价原则的准确定义；三是估价原则要有针对性，如征收不需要谨慎原则；
2、抵押估价表述需要谨慎原则，并在估价中具体运用。
13
*估价依据
依据完整、必要、合法有效、表述准确。
3
（1）必要的法律法规、估价标准和指导意见或办法等依据未列明的，每缺少一个，扣1分。
（2）法律法规、估价标准和指导意见或办法名称表述不准确的，扣1分。
（3）多列估价依据（包括所列估价依据不适用）的，每多列一个，扣1分。
（4）主要估价依据遗漏，估价依据严重错误，估价依据运用严重错误，采用已废止且不适用的法律、法规、标准，在估价中完全未体现估价依据的要求的，属于不合格内容。
点评
1、本子项也是估价报告基础性内容，是估价前提条件或原则性问题。
要全面理解和运用评审标准要求，本子项是要求写出名称；
2、估价依据主要分四个层面：
即法律法规名称、估价标准和指导意见或办法名称，估价委托人提供的资料、估价机构掌握的资料等，也包括估价委托合同或委托书；
3、防止出现不合格，如估价依据出现遗漏、依据本身错误、运用错误、废止依据等
14
*估价方法
估价方法的名称规范，定义简明、准确。
2
（1）估价方法的名称不规范的，扣1分。
（2）估价方法无定义或定义不简明、不准确的，扣0.5～1分。
（3）与估价技术报告中估价方法选用不一致的，属于不合格内容。
点评
1、在估价报告中写出估价方法名称；
2、写出选用估价方法的定义，不需要对估价方法再作其他说明和解释；
3、选用的估价方法要与技术报告中估价方法适用性分析的方法一致，注意防止出现估价方法的选用的不合格。
15
*估价结果
完整清晰，前后一致。
3
（1）估价结果（包括币种、总价及其大写、单价及其单位；仅表述总价或单价的，应说明理由）表述不完整的，扣0.5～1分。
（2）估价结果内涵（是否与估价假设和限制条件一致，例如是否扣除土地出让金、相关费用及税金等）不清晰的，扣1分。
（3）估价结果与致估价委托人函或估价技术报告中的不一致的，评估价值明显偏高或偏低的，属于不合格内容。
点评
1、估价结果是估价委托人最关心的问题，估价结果一定要清晰、完整、简洁，前后一致。
结果报告的估价结果源于技术报告；
2、仅表述总价或单价的，应说明理由（也要与技术报告一致）
2、抵押估价的，要确保估价结果内涵正确，搞准确相关费用是否扣除；
3、防止出现不合格，主要是由于工作不认真或主观上把评估价值确定的明显偏高或偏低。
16
*注册房地产估价师
基本信息完整。
2
写明所有参加估价的注册房地产估价师（至少两名以上）的姓名、注册号，并应由本人签名及注明签名日期。
每缺少一项，扣1分。
点评
1、所有参加本项目估价的注册房地产估价师（一个项目至少有两名）都要签名；
2、写明姓名、注册号、签名日期；
3、必须则本人签名；
4、防止滥竽充数签名；
5、参加本项目估价的其他估价人员也要签名；
6、专业帮助人员的签名。
17
*实地查勘期
表述准确，真实。
1
表述不准确的，扣1分。
点评
1、按对估价项目实地查勘的次数，写明查勘时间，要具体到年、月、日；
2、要真实，不编造；
3、一般与现场查勘记录一致，与现场拍得照片一致。
18
*估价作业期
表述正确，时间合理。
1
（1）表述不正确的，扣1分。
（2）时间过短难以保证按质完成的，扣0.5分。
点评
1、作业期不是作业日期，要准确。
是指估价作
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