中山市城市规划管理规定.docx

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中山市城市规划管理规定

第一章总则…………………………………………………………………………………1

第二章城市规则的编制和审批……………………………………………………………3

第三章建设用地的规划管理………………………………………………………………5

第四章建设工程的规划管理………………………………………………………………9

第五章城市市政及公用设施工程的规划管理……………………………………………14

第六章临时建（构）筑物的规划管理……………………………………………………16

第七章中心城区规划区的旧城区改造及保护……………………………………………19

第八章法律责任……………………………………………………………………………21

第九章附则…………………………………………………………………………………25

第一章总则

第一条为加强城市规划管理，保证城市建设的可持续发展，根据《中华人发共和国城市规划法》、《广东省实施<中华人发共和国城市规划法>办法》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。

第二条在本市城市规划区内制定、实施城市规划和在城市规划区内进行建设，必须遵守本规定。

第三条本规定所称城市规划区，是指中山市行政区域范围，现状面积1800平方公里。

本规定所称中心城区规划区，是指中山市城市总体规划中确定的范围。

第四条城市规划是城市人民政府为了实现城市经济、社会发展目标，保证合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设所作的统筹安排和综合部署，是进行城市建设和规划管理的依据。

城市规划区内的土地利用和各项建设，必须符合城市规划，服从规划管理。

城市规划一经依法制定，未经法定程序批准，任何单位和个人不得擅自更改或废止。

确需修改时，须报请原审批机关批准。

第五条城市规划的制定和实施，必须符合国家有产规定和下列原则：

（一）城市规划必须与土地利用总体规划相衔接，用地规模不得突破土地利用总体规划；

（二）按城市可持续发展的原则，科学预测城市发展，合理确定城市规模，节约用地：

（三）坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一，正确处理近期建设和生态环境的关系；

（四）保护和改善城市生态环境和城市水源，发展城市绿化，重点保护风景名胜区和城市景观河段，建设舒适、便捷的工作和生活环境；

（五）保护具有重要历史意义、文化艺术和科学价值的文物古迹、建筑物、建筑群、自然地貌，重点保护具有地方特色的历史风貌、人文景观和自然景观；

（六）城市建设实行新区开发建设与旧城区改造相结合，搞好各项基础配套设施。

新区开发统一规划、配套建设；旧城区改造按成片、成线进行综合改造；

（七）旧城区的改造，应当保持历史文脉和社会结构与产业结构和布局调整相结合，完善公用配套设施，增强城市综合功能。

第六条城市规划工作依法实行统一领导、统一规划、统一规范，严格执行建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证制度。

第七条中山市城市规划委员会（以下简称规划委员会）是中山市关于城市规划的决策机构，代表市政府使下列职权：

（一）负责对城市总体规划、中山城区总体规划及其修编、调整方案的评审工作提出评审意见，并报市人大审查；

（二）负责各镇总体规划、各专项规划、分区规划、控制性详细规划及重要修建性详细规划的审议，报市政府审批；

（三）对城市规划重大项目的选址进行审议；

（四）市政府授予的其他职权。

规划委员会委员由市政府相关职能部门、镇区主要负责人以及专家组成，由市政府聘任。

规划委员会下设办公室，负责规划委员会的日常工作。

第八条中山市规划局是城市规划的行政主管部门，负责全市城市规划管理工作和组织规定。

中山市规划局火炬开发区分局是市规划行政主管部门的派出机构，负责本辖区的规划管理工作。

各镇乡村建设办公室在市规划行政主管部门的指导下，依照本规定权限负责本镇行政区域的规划管理工作。

计划、国土房管、建设、公用事业、园林、消防、环保、工商、水利、通信、交通、供水、供电、供气等部门和各镇政府，应当依照本规定协同规划部门实施城市规划管理。

第九条市规划行政主管部门对我市城市规划设计工作实行统一管理，负责城市勘察、测量的实施和监督。

第十条任何单位和个人都有遵守城市规划、服从城市规划管理的义务，并有权对城市规划提出意见，监督城市规划的实施，对违反城市规划的行为进行检举和控告。

第二章城市规则的编制和审批

第一节城市规划的阶段和一般规定

第十一条编制城市规划必须遵循国家有关法律和法规，采取先进的方式和技术手段，提高城市规划水平。

第十二条编制城市规划，应按照城市总体规划、分区规划、详细规划分阶段进行。

各阶段应当以上一阶段城市规划为依据，并与本阶段的土地利用总体规划相衔接，其内容应当符合城市规划的有关法律、法规和技术规范。

第十三条中山城市规划标准与准则是城市规划管理规范性文件，应按照国家有关标准，结合我市的实际情况制订，并根据城市经济和社会发展的实际情况，适时进行修订。

第十四条编制城市规划必须具备相应的勘察、测量资料及其他必要的基础资料。

采用的测量图件平面坐标系统、高程系统必须符合国家和省的有关规定和质量要求。

第十五条城市规划的编制必须由具备相应规划设计资格的单位承担。

对非本市的城市规划设计单位实行注册制度。

第十六条城市的有关部门和单位有义务提供编制城市规划所需的资料，参与并配合城市规划的编制。

第十七条编制城市总体规划和详细规划应当进行多方案比较和技术论证，并采取适当的方式征询群众意见。

城市总体规划、分区规划经批准后，应通过传播媒介向社会公布，但按规定应予保密的除外。

第二节总体规划与分区规划的编制和一般规定

第十八条中山市总体规划和中山市中心城区总体规划由市人民政府组织编制，提请市人民代表大会或其常务委员会审查同意后，报省人民政府审批。

第十九条各镇的总体规划，必须与各镇土地利用总体规定相衔接，并根据中山市总体规划的要求，由所在镇人民政府和有关部门在市规划规划行政主管部门的指导下组织编制，经所在镇人民代表大会审查同意后，报市人民政府审批。

第二十条专业规划由有关部门提出,经编制城市规划的单位综合协调,报市人民政府审批,纳入城市总体规划。

第二十一条中心城市规划区的分区规划，由市规划行政主管部门组织编制，报市人民政府审批。

第二十二条经市人民政府批准的重点建设地区，其规划由市规划行政主管部门和所在镇区人民政府共同组织编制，报市人民政府批准。

第三节总体规划的编制和审批

第二十三条详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

中心城区城市规划区的控制性详细规划，由市规划征主管部门组织编制，报市人民政府审批。

各镇中心区（含中心区范围内的村庄）的控制性详细规划，由镇人民政府负责组织编制，并报市规划行政主管部门审批。

各镇其他村庄和中心村的详细规划，在各镇规划管理部门的指导下，由各村村民委员会负责编制，报各镇人民政府同意后，报市规划行政主管部门审批。

第二十四条详细规划的编制，应符合总体规划要求，并按下列要求进行设计：

（一）符合分布规划的功能要求，符合市规划行政主管部门规定的建设指标要求；

（二）符合环保、消防、防洪、河道、港口、道路等设施的规定；

（三）按规划要求设置园林绿化用地，绿化指标应符合标准，并按规定保护古树、名木；

（四）居住小区（或工业区中配套小区）按市规划行政主管部门规定的指标配套公共建筑设施，市政公用设施，并与小区建设同步进行；

（五）符合与铁路、供电、通信以及供水、排水、供气等工程管线之间安全距离的规定。

第二十五条公路沿线的城镇和村庄，必须重点编制公路边沿线和控制性详细规划，内容包括用地功能、建筑立面、道路坐标、管线等，并报市规划行政主管部门审定。

第二十六条修建性详细规划由建设单位根据城市总体规划、分区规划、控制性详细规划以及市规划行政主管部门提供的规划设计要点，委托持证及符合资质的规划设计单位进行行编制，由市规划行政主管部门组织审批。

其中中山市火炬开发区分局负责审批。

城市规划区范围内的自然村应按城市总体规划和控制性详细规划的要求，逐步编制修建性详细规划，纳入城市统一规划管理。

第三章建设用地的规划管理

第一节一般规定

第二十七条建设用地的规划管理主要是建设项目的规划选址，并按城市规划确定用地性质、位置、面积和界限，确定建设用地规划指标和要求。

第二十八条城市规划区范围内各项建设，使用国有土地或征用集体所有的土地（含临时用地），必须符合国家和省、市有关土地管理规定，由建设单位向市规划行政主管部门提出申请选址。

变更土地用途和建筑红线，办理延期建设或变更用地单位，均须报市规划行政主管部门审查批准。

第二十九条下列土地应予以重点保护，未经法定程序调整规划，不得改变用途：

（一）城市建设用地：

居住区绿地、城市绿化带、游憩绿地等绿化用地，文化教育事业用地，体育运动场地，医疗卫生用地或规划确定的风景旅游用地，市政公用设施用地，公共交通站，社会停车场（库），市政管线走廊；

（二）非城市建设用地：

基本农田保护区、蔬菜保护用地等农业生产用地，自然植被保护区，山体，水源保护区，水面及其他城市规划建设保留建设。

第三十条严格控制公路沿线两侧的建设。

公路必须划定"公路管理控制区"和"不准建筑区"。

各公路"公路管理控制区"和"不准建筑区的宽度由市人民政府确定。

第三十一条在公路"不准建筑区"范围内，任何单位与个人不得新建、改建、扩建各类建（构）筑物。

如需安排供电、通信、供水、排水、供气等管线及临时设施，应报交通交通部门同意后，再由市规划行政主管部门审批。

第三十二条在"公路管理控制区"范围内新建、扩建、改建各类建（构）筑物及管线，建设单位和个人必须严格按照规划进行建设，规定办理报批手续，未经市规划行政主管部门批准，有关部门不予办理用地手续。

第三十三条在中心城区规划区和重点建设地区内的工业、居住用地的开发建设，建设单位须按规划要求无偿提供一定比例的用地指标和建筑面积指标，用于配套市政公用设施和公共服务设施项目。

配套指标和配套项目的具体内容和要求在中山市城市规划标准与准则中确定。

第三十四条建设用地的征用和界限的划分须符合下列要求：

（一）紧邻24米宽以下道路的建设用地，建设单位应将相应的现状或规划道路用地（按路中计）纳入建设用地一并征用；

（二）新建24米（含24米）宽以上城市道路用地由市政府征用；超出道路红线以外的护坡、边沟等工程用地如占用耕地的，由市政府按临时用地征用。

（三）因放射、通信、卫生、消防等特殊要求须设置防护隔离带时，其防护用地应纳入建设用统一由建设单位征用；

（四）已取得土地使用权的建设用地，如使用权转让、使用功能转换，在办理用地手续时，须重新按建筑半间距、道路线中线等规划要求和实际用地情况划分用地界限，用地面积有差异的须补征或调整。

第三十五条任何单位或个人，未经批准不得在城市规划区范围内进行采石，开矿，挖取砂石、土方，堆置废渣、垃圾，回填水面等改变地形地貌的活动。

确需进行上述活动的，须经市规划行政主管部门同意后，报市地质矿产主管部门批准。

第二节建设用地规划许可证的管理

第三十六条在城市规划区进行建设需要申请用地的，建设单位或个人必须持建设项目的有效批准文件向市规划行政主管部门提出申请，办理《建设用地规划许可证》。

《建设用地规划许可证》附图和附件是该证的配套文件，具有同等的法律效力。

申办《建设用地规划许可证》一般应送交下列有关文件资料：

（一）说明建设项目性质、用地依据、建设用途、面积、工艺流程及环保要求等情况的申请用地报告；

（二）建设项目的立项批文；

（三）主管部门、行业归口部门的有效批文；

（四）标明该建设项目用地位置和界线的测量地形图；

（五）用地的总平面布置图；

（六）需选址的必须附有市规划行政主管部门核发的《建设项目选址意见书》。

第三十七条申办《建设项目选址意见书》的一般程序：

（一）建设单位应填报《建设项目选址申请表》，并附送建设项目建议书和有关批准文件、图纸等资料向市规划行政主管部门提出申请；

（二）市规划行政主管部门根据城市规划要求和建设项目的性质、规模和范围初步选定建设项目的具体用地位置和界限，征求有关部门的意见；

（三）市规划行政主管部门提出规划建设用地指标和要求，核发《建设项目选址意见书》；

（四）大型厂矿、大型市政建设项目，建设单位或个人还须向规划行政主管部门提交总平面规划设施方案，经有关部门批准后，由市规划行政主管部门发出《建设项目选址意见书》。

第三十八条在城市规划区内进行非农建设改变土地用途，改建、扩建或改变房屋使用性质的，必须先取得市规划及行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》及其附图和附件后，方可向土地行政主管部门申请办理建设有地批准文件和其他有关手续。

第三十九条建设单位或个人在取得《建设用地规划许可证》后，必须在1年以内申请用地，逾期不申请用地又不向原发证机关申请延期的，其持有的《建设股长地规划许可证》自行失效。

第四十条需要更改《建设用地规划许可证》核定的持有人名称、土地使用性质、位置、界址等内容，必须先向市规划行政主管部门提出申请。

经依法批准更改后，方可向土地行政主管部门申请输变更建设用地批准文件。

建设用地批准文件载明用地单位、界址、面积、使用性质等内容，必须与《建设用地规划许可证》载明的内容相一致。

第四十一条市规划行政主管部门应参照市非农建设胜地年度计划指标和实施城市规划的需要，确定年度核发《建设用地规划许可证》的建设用地总量。

第四十二条国有土地使用权的出让、转让、转功能，必须符合城市规划。

国有土地使用权的出让，市规划行政主管部门应根据批准的控制性详细规划，提供出让地块的位置、范围、性质、建筑容积率、建筑密度、绿地率、停车场（库）、配套设施等规划要求，并将以上内容列入出让合同。

国有土地以协议方式出让的，由市规划行政主管部门核发《建设用地规划许可证》后，由市土地征主管部门代表市政府出让土地。

国有土地以招标、拍卖方式出让的，市规划行政主管部门根据有效的土地使用同出让合同和申请，向受伤方核发《建设用进规划许可证》。

第四十三条国有土地使用权符合法定转让条件进行转让的，受让方应当执行原出让合同向市规划行政主管部门申请办理换领《建设用地规划许可证》。

国有土地使用权转让全同，必须附有原出让合同中的各项规划要求及附图。

国有土地使用权受让方在开发和经营地过程中，未经市规划行政主管部门同意，不得变更出让合同中的各项规划要求。

国有土地使用权确需分割转让的，该地详细规划中确定的道路、广场、公共绿地、市政公用设施、公共服务设施等建设项目，必须在分割转让全同中明确受伤让方的实施责任。

第四十四条建设用地使用机在抵押期间内，不得改变《建设用地规划许可证》确实的使用性质和规划要求；抵押处分后，必须持土地使用权证向市规划行政主管部门申请换领《建设用地规划许可证》，并向土地管理部门办理变更手续，换领土地使用权证。

第三节临时建设用地的规定管理

第四十五条严格控制临时建设用地。

任何单位或个人在城市规划区范围内需临时使用土地的，必须向市规划行政主管部门提出临时用地申请，经审查同意并核发《建设用地规划许可证》后，方可向土行政管理部门申请领取临时建设用地使用权证。

临时建设用地只能修建临时性建（构）筑物，不得修建永久性建筑物并且不得转让、抵押。

第四十六条临时用地不得改变用地功能，其使用期限一般不得超过2年。

超过期限的，《建设用地规划许可证》自行失效。

需延期使用的，可在不改变原用地功能的前提下，到市规划行政主管部门输延期手续。

临时建设用地在有效使用期限内，因城市规划、建设和管理需要，市规划行政主管部门可以作出终止《建设用地规划许可证》的决定，市土地行政主管部门注销其《临时用地使用证》。

使用期满未经批准继续使用的，作违法用地处理。

第四章建设工程的规划管理

第一节建设工程规划许可证的管理

第四十七条在城市规划区范围内新建、扩建、改建或维修建（构）筑物及道路等各项建设工程的，必须持有关批准文件向市规划行政主管部门提出申请，办理规划报建手续，取得市规划行政主管部门核发的《建设主程规划许可证》。

《建设工程规划许可证》的附图和附件是该证的配套文件，具有同等的法律效力。

第四十八条《建设工程规划许可证》按下列规定审批：

（一）在中心城区规划区范围内以及在城市重点建设地区内新建、改建、扩建的建（构）筑物由市规划行政主管部门审批核发。

（二）在城市规划区内的国道、省道、高速公路、铁路两侧的"公路管理控制区"范围内新建、扩建、改建的建（构）筑物，各镇范围内的市场、医院、体育块馆、中学、旅馆（酒店）、文娱中心等主要公共建筑设施，建筑面积5000平方米以上（含金5000平方米）的工业建筑，建筑高度超过24米的民用建筑，面积超过2公顷的工业小区和所有居住小区的建设，为镇一类建设项目，由所在镇乡村建设办公室受理并提出初步意见，送市规划行政主部门审批、核发。

（三）除本条第二项规定的建设项目外，各镇行政区域范围内新建、改建、扩建（构）建筑物的建设工程，为镇二为建设项目，由所在镇乡村建设办公室审批后，由市规划行政主管部门核发。

第四十九条申请办理《建设工程规划许可证》的程序：

（一）建设单位或个人持建设项目的有效文件、土地使用证、《建设用地规划许可证》、用地红线图、地形图等资料向市规划行政主管部门或镇乡村建设办公室提出建设申请：

（二）市规划行政主管部门依据规划，对中心城区规划区、城市重点建设地区及镇一类建设项目发出建设项目规划建筑设计要点及红线图；

（三）镇乡村建设办公室对镇二类建设项目发出建设项目规划建筑设计要点及红线图；

（四）建设单位或个人根据建设项目规划建筑设计要点及红线图的要求，委托持扯及符合资质的设计单位设计；

（五）设计送审：

建设单位或个人委托设计单位将详细规划方案送市规划主管部门或镇乡村建设办公室审批（重要详细规划方案及重要单体方案应加送1：

200~1：

500模型）；经审批的方案由市规划行政主管部门发出建设项目规划建筑设计审查意见，送闪电战单位按审查意见何必后方可进行下一阶段的设计；

（六）报建：

建设单位或个人持审定的方案、审查意见、初步设计、施工图纸及有关资料送市规划行政主管部门进行规划复审盖章后，由市规划行政主管部门核发《建设工程规划许可证》；属镇乡村建设办公室受理的，由所在镇乡村建设办公室统一到市规划行政主管部门办理《建设工程规划许可证》；

（七）设计方案、施工设计图，必须经设计单位和相应注册建筑师审查盖章；

（八）规划部门提供的设计要点和经审的设计方案，有效期为1年。

第五十条取得《建设工程规划许可证》或《规划报建批复书》1年内未开工的建设项目，必须在期满前1个月内办理延期手续，处长期不得超过6个月。

期满又是不办理延期手续的，其《建设工程规划许可证》自行失效。

第五十一条在新建区中居住用地超过30000平方米，其他建设用地超过10000平方米的建设项目以有在旧城区改造中用地超过3500平方米的建设项目，可分期分批办理报建手续，每次报建应有批准的小区修建性详细规划图和建筑总平面图。

第五十二条经批准的建设工程项目，如建筑面积超出建设用地规定建筑容积率的，超出部分建筑面积应按该建设用地基准地价折算的楼面地价，补交超容费。

第二节建设工程设计的规划管理

第五十三条建设工程的设计单位，应根据有关设计规范，严格按照城市规划和规划部门提供的设计要求进行设计。

第五十四条建设工程设计应符合下列要求：

（一）符合国家、省现行的有关技术规范和规定，符合城市规划要求；竖向设计应与市政设施相衔接。

（二）维护城市传统风貌、地方特色和自然景观，建（构）筑物的布局、体形、体量、风格、外墙材料和色调等应符合城市设计要求，并与周围环境相协调。

（三）各类交通设施，应适应人、车流集散需要。

大中型公共建筑，应作交通维组织分析，合理配置人、车流集散广场；各类建筑物，必须在建筑基地内按规划指标设置机动车、自行车停入场（库）。

（四）城市衔道和各类公共建筑与居住建筑应有方便残疾人的无障碍设计及其他服务设施。

（五）城市各类建筑周围应设置集中绿地，可设置花基和种植绿篱、树林；需要设置围墙的，围墙应通透美观，高度不得超过1.8米，与建筑环境相协调。

（六）种类管线工程，应符合市政施规划要求，与城市道路规划和建设紧密结合；中心城区规划蔚蓝色、重点建设地区和沿城市道路建设的新建各类管线工程，应埋设在地下，现在架空高压电力线（含路灯线）、通信电缆等管线，应逐步改在地下埋设。

禁止在桥梁上架设压力在4kgcm2（0.4兆帕）以上的供气管道，10千伏以上的高压电力线和其他易燃易爆管线。

第五十五条建设工程的主体工程超过用地开发期限未建成的，市规划行政主管部门在下列情况下可以作出变更设计的决定：

（一）城市规划或规划技术规范已依法变更，需改变该用地性质或设计要求。

（二）社会公共利益的需要。

（三）法律、法规规定的其他情形。

第三节建设工程施工的规划管理

第五十六条所有建设项目必须在领取中山市规划行政管部门《放、验线表及复线通知书》和《建设工程规划建执照》后，方可施工。

第五十七条中心城区规划区建设项目的建设单位或个人取得《建设工程规划许可证》后，须在该许可证的有效期内备齐许可证及其附图和附件的原件向市规划行政主管部门申请办理现场放线、验线手续。

建筑（构）物在基础工程完成，进入0.00时，建设单位或个人须凭《放、验线表及复线通知书》向市规划行政主管部门申请复线。

第五十八条建设工程的施工单位，应严格按照《建设工程规划许可证》及其附图、附件和核定的平面座标和高程要求进行施工，不得侵占城市公共用地作为施工场地。

施工工地应以道路红线或用地界线砌筑临时工地围墙，并按有关要求砌筑。

第五十九条建设单位或个人必须按照《建设工程规划许可证》及其附图、附件要求进行施工，全面完成建设用地范围内的各项建设及配套设施。

第六十条所有建设工程未经批准不得擅自减少汽车库面积或车位；建筑物不得擅自开堵门窗、封闭阳台、搭建棚盖或在天台上建设建（构）筑物。

第六十一条建设工程报建批准后决定停（缓）建的，建设单位应书面报告市规划行政主管部门。

超过规划报建期1年以上的，开工时应重新办理报建手续。

第六十二条建设工程用地范围内的原有建（构）筑物，必须在建设工程放线、验线前全部拆除；经市规划行政主管部门批准临时保留时，应在建设工程规划验收前自行拆除。

临时的施工设施，不得改变使用性质，并应在建设工程竣工规划验收前或市规划行政主管部门规定的期限内自行拆除。

第四节建设工程竣工的规划管理

第六十三条中心城区规划区及镇一类建设项目工程竣工后，由市规划行政主管部门组织有法定资格的测量单位进行竣工测量，备齐《建设工程规划许可证》及其附图和附件、《放、验线表及复线通知书》、竣工测量图等资料向市规划行政主管部门申请规划验收。

镇二类建设项目工程竣工后，由镇乡村建设办公室验收后，送市规划行政主管理部门加盖规划验收章。

第六十四条市规划行政主管部门对建设工程的以下内容进行规划验收：

（一）总平面；

（二）建筑面积；

（三）首层平面、二层、标准层、顶层平面；

（四）层高、层数；

（五）使用功能；

（六）配套市政设施及其他内容。

规划验收合格的，加盖规划验收合格章，未经规划验收或规划验收不合格的建设项目不得投入使用，水电部门不予办理通水、