建筑人防绿化面积计算办法总结稿.docx

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建筑人防绿化面积计算办法总结稿

面积计算办法稿

1总则

1.1面积计算的目的

建筑面积是建筑经济技术指标中最为重要的一个指标，是客户进行项目决策、政府部门进行项目审批、以及工程技术人员进行设计计算的最重要的依据之一：

1.1.1建筑工程造价和销售管理

·计算造价和工程量的主要指标——会计与建造部门

·预测销售收入的主要依据——销售部门

1.1.2城市规划和建设管理

·开发强度控制（容积率），基础设施配置——规划局

·房屋建筑面积完成情况统计——统计部门，建委

·房屋产权登记——房产部门，业主

1.1.3建筑技术计算与设计

·专业设计计算的依据——结构、水暖电

·防火分区面积计算

·人防面积计算

1.2建筑面积计算依据

《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005

《房屋测量规范》GB/T17986.1-2000

《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）

主要是前面两个规范，《住宅设计规范》在“3.5技术经济指标计算”一节中对住宅面积计算进行了详细规定。

1.3执行规范的确定

《建筑工程建筑面积计算规范》和《房屋测量规范》对具体的计算办法有较多不一致的地方，各地规划、建设部门可能主要以其中一个为主要依据，在项目初期应进行明确：

1.3.1对于北京项目

应执行《北京市规划委员会关于发布<容积率指标计算规则>的通知》（市规发（2006）851号）文件，即执行《建筑工程建筑面积计算规范》；如客户对于计算办法有特殊要求，应要求客户书面确认；

1.3.2对于外地项目

应在项目初期向客户咨询当地计算办法或依据，并由其进行书面确认或提供计算办法文件。

客户告知当地无明确规定的，一律按《建筑工程建筑面积计算规范》执行，并向客户进行说明，也可以让客户书面确认。

2管理制度

2.1基本分工

2.1.1专业负责人或设计人负责基本的面积计算工作；

2.1.2各部门成立专门的面积计算审核小组，审核小组由两人组成，分别负责审查与校对工作；

2.1.3审核小组内部的审查与校对工作可以在两人之间灵活调配，特殊情况下也可以由一个人全部完成，但必须步骤明确。

2.2基本工作流程

1明确项目的执行规范；

1项目设计人进行初步计算；

2审核小组预审；

3设计人修正；

4审核小组校对并备案；

5设计人落实。

2.3设计人的工作要求

1熟悉并掌握相关规范，能够独立进行面积计算工作；

2在熟悉规范和具体工作中如有疑问，及时咨询审核小组；

3在项目初期明确面积计算依据，并做好备案；

4在各设计阶段，严格按照先前明确的依据，进行初步计算，并提交审核小组进行预审；

5根据审核小组意见进行修正；

6在确保计算结果准确无误的前提下落实到设计文件中。

2.4审核小组的工作要求

1熟练掌握相关规范，能够指导设计人进行面积计算工作；

2对不能立即解决的新问题、疑难问题进行记录，及时上报标办并保证得到及时解决；

3监督设计人在项目初期确定并备案计算依据；

4对设计人的初步计算进行预审和校对；

5对每个项目的面积计算情况进行专门记录和备案。

3工作流程与方法

3.1基本原则

院技管（2007）03号文件明确规定：

“重视经济技术指标。

在各设计阶段，应准确注明总体和各部分的建筑面积，并注明计算规范依据；对于规范没有规定或规定不明的应将计算所采用的规则特别标注出来。

”

3.2各设计阶段注意事项

建筑设计一般分为方案、扩初和施工图三个阶段，而每个阶段又有若干重要的工作节点需要进行面积计算，因此我们的工作主要在这些节点上进行重点控制和严格审查，这些节点包括：

3.2.1方案阶段

·第一次汇报

·向主要领导汇报

·重大的方案调整

·报规

在方案阶段，面积计算是一个由浅入深、逐步规范的过程。

在方案初期没有必要也不可能严格按照规范进行详细全面的计算，而是通过一些近似的办法对（最终方案的）建筑面积进行估算，比如暂不考虑保温和一些构造细部、直接用标准层面积乘以层数而不考虑屋顶楼电梯间和设备间、门厅等，在大多数工程中这是允许的。

但是随着方案的深入，特别是到正式报规前，应尽早进行一次严格面积计算。

3.2.2扩初与施工图阶段

·报建，报交通、环境、园林

·人防

·消防

·报外审

在这些阶段，面积计算应是严格的，所应注意的问题是方案变化可能造成的计算差错。

因为由于设计的不断修改调整，以及客户及审批部门的特殊要求，实际项目中一般都有多次的面积计算。

以往面积计算出现差错的原因主要有两种，一种是规范不够明确，一种是在方案反复调整或计算方法的变化后计算出现低级漏误。

前一种差错相对比较好监管和修正，对于后一种差错，应制定比较严密的记录备案便于审查和校对，使整个项目过程中的面积计算有序进行，有案可查。

对于人防、消防、绿化面积计算，见专篇。

3.3初步计算方法

3.3.1设计人以cad为软件计算建筑面积，并建议以文字形式word或excel进行记录；

3.3.2计算面积时，设计人在cad文件中新建名为“area”或“面积”的图层，用封闭的pline线（多义线），按照执行规范的规定，在绘制好的建筑平面图上勾勒建筑各层面积（以下简称“面积轮廓线”），并对计算全面积与计算一半面积的部分进行区分；

3.3.3设计人可以暂时不对各部分面积进行汇总，而直接将带有面积轮廓线的各层平面cad图（以下简称“面积计算图”）提交审核小组进行预审；设计人应向审核人简要说明项目及面积计算的基本情况，包括执行规范，设计阶段，特殊要求，疑难问题等。

3.4预审及修正方法

3.4.1预审人在了解项目及面积计算的基本情况后，检查设计人提交的面积计算图，主要检查面积轮廓线是否准确执行了规范要求；

3.4.2预审人对不符合规范要求的地方进行简要记录，逐一告知设计人；设计人逐一改正，确保全部纠正，再对面积进行汇总计算。

3.5校对、落实与备案方法

3.5.1设计人需向校对人提交经预审修正后面积计算图，包括各层平面的面积轮廓线（标明计算全面积与一半面积部分）和对应的面积数值（小数点后保留2位），计算式，面积总和；

3.5.2校对人在校对过程中对错误进行记录，并逐一告知设计人；设计人确保全部纠正后方可写入最终成果；

3.5.3设计人需整理并保存好每次正式的面积计算图，审核小组同时对该文件进行复制、备案。

建议审核小组编制专门的计算记录，以word或excel格式对每次计算进行简要的记录和说明，以方便日后审查，如下表为例。

表1：

某某项目面积计算记录表

设计阶段

节点

计算结果（需分项）

备注

方案

1第一次汇报

·按标准层进行简单估算

2向主要领导汇报

·未计算，用上次成果

3方案调整

·按调整后标准层进行估算

4方案深化

·计算依据：

《XXX》

·保温按XX厚计算

·未记入屋顶水箱间等附属设施

5报规

……

6专家评审

……

7正式报规

……

8……

……

扩初

1方案深化

2报建、园林、交通

3报消防

4报人防

5深化调整

施工图

1深化调整

2……

3报外审

3.5.4部门负责人对本部门所有项目的面积计算进行总体管理，办法参见《2008审核员工程计划及完成情况表》。

4《建筑工程建筑面积计算规范》基本要点

总结以下基本要点以帮助设计人员快速掌握该规范，实际计算中仍需逐条查阅。

4.1顶盖原则

有永久性的顶盖是建筑的基本条件，才算面积。

4.2围护结构＋有用＝全算原则

有了永久性顶盖，再把四面都围起来，并且加以利用，就可以称为建筑物了，就要算全面积。

4.3开敞算一半原则

有永久性顶盖没有围护结构的有用空间，算半个建筑，面积算一半，比如阳台、开敞的走廊、门斗等。

4.42.2米层高原则

有围护结构的有用空间，层高在2.2米以上算全面积，不足2.2米计算1/2面积。

4.5功能性贯穿空间原则

建筑物以内的功能性贯穿空间——即层层都有用——以自然层计算，如楼梯间、电梯井、各种井道、变形缝等；非功能性贯穿空间则只算一层的面积，如中庭，门厅等。

4.6构件、设备不算原则

装饰性的构造、突出的构件、设备等都不计算面积。

特别注意：

自动扶梯不算面积。

4.7其它注意要点

·坡屋顶、场馆看台下（加以利用时）室内净高2.1米以上全算，2.1-1.2米算一半；1.2米以下不算。

·保温算面积，防潮层不算。

4.8北京市补充规定

详见《北京市规划委员会关于发布<容积率指标计算规则>的通知》（市规发（2006）851号）。

内容包括：

·对商业开发的建筑物（住宅、办公、商业建筑）标准层层高与面积计算关系进行了补充，用于限制商业开发中的无序加建楼层状况；

·计算容积率时，阳台部分建筑面积按水平投影面积计算（即无论封闭与否都全算）。

·地下空间顶板面高出地面1.5米以上时，该地下层面积纳入容积率计算。

5《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》之间的主要差别

《房产测量规范》的计算原则与《建筑工程建筑面积计算规范》基本相同，但是在具体规定上又有较大差别。

下面就主要的差别进行简要归纳，以帮助设计人员快速掌握。

如按照《房产测量规范》进行面积计算，需逐条查阅该规范“8房产面积测算”和“附录B”中的相关规定。

差别1：

2.2以下不算面积

《房产测量规范》规定层高小于2.2米的有围护的有用空间不算面积；

《建筑工程建筑面积计算规范》：

2.2以下算一半。

差别2：

阳台问题

《房产测量规范》规定全封闭阳台计算全面积，未封闭阳台算一半；

《建筑工程建筑面积计算规范》：

阳台都算一半；

北京规委：

（计算容积率时）阳台都全算。

阳台问题是计算面积中最麻烦也最受关注的一个，所以必须在计算前明确依据。

差别3：

设备夹层问题

《房产测量规范》：

房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间高度在2.2米以上全算；

《建筑工程建筑面积计算规范》：

设备管道夹层不算面积。

差别4：

柱的问题

《房产测量规范》规定有柱的走廊、门廊、门斗按其柱的外围水平投影计算面积；无柱雨棚不算面积；

《建筑工程建筑面积计算规范》：

不以柱来确定建筑面积，按顶盖水平投影的1/2计算（雨棚宽度超过2.1米才算一半）。

6住宅建筑经济技术指标计算注意事项

相对于公共建筑，住宅建筑的面积指标计算更为复杂，变动也更频繁，而客户对准确度的要求也更高。

建议对住宅规划设计的经济技术指标计算办法编制执行细则。

下面仅就一些重要的注意事项进行说明。

在规划阶段，需按照《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002版）“11综合技术经济指标”计算各种必要的指标；

在设计阶段，对客户未作特殊要求的项目，按照《住宅设计规范》“3.5技术经济指标计算”计算各种面积指标。

在户型设计中，开发商往往要求对单元平面进行户型面积计算，这种计算方式并非规范要求，而是一种在方案推敲阶段控制面积的、相对简便的计算办法，采用该类办法计算出各个户型的建筑面积并不等于规范要求的套型建筑面积。

如开发商要求进行户型面积计算，设计人需向其明确计算办法（因为具体的算法并不统一），并形成书面记录。

如客户要求利用最终销售面积进行面积控制，需向客户说明在设计阶段无法计算该指标，建议其采用套型建筑面积或户型面积作为参考。

户型方案都基本确定以后，设计者应编制建筑参数表，审核小组根据该表和总平面进行栋建筑面积、总面积的审核工作，以提高效率和准确性。

建筑参数表格式如下：

表2：

XX项目建筑参数表

性质

楼号

地上建筑面积m2

地下建筑面积m2

栋建筑面积m2

户数

层数

备注

住宅

1#住宅楼

7304

664

7968

44

11

户型配置：

（176＋161）×11＋（161＋166）×11

2号住宅楼

……

……

合计

公建

幼儿园

2100

－

2100

－

2

8班幼儿园

调压站

……

……

合计

地下车库

……

合计

……

此外，可以根据规划部门要求将建筑高度指标一并列入该表中。

7防火分区面积计算

暂缺

8人防面积计算

人防工程面积指标明细表

建设单位（印章）：

设计单位（印章）：

编号：

楼号

地上/地下层数

地上

面积

地下

面积

总建筑面积

等大于十层部分

十层以下部分（不含十层）

（埋深≥3米）

十层以下部分（不含十层）

（埋深<3米）

单建部分

人防面积合计

对应总面积

标准层面积

总面积

最大投影面积

人防面积

总面积

最大投影面积

人防面积

总面积

人防面积

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

合计

说明：

1、所有建筑均按建筑形式分类，指标计算与使用功能无关。

计算方法：

（1）十层以上（含十层）的建筑，应修建“满堂红”防空地下室，可按其第十层标准面积指标计算；

（2）十层（不含十层）以下，基础埋深超过3米（含3米）的建筑，应按其面积（含地下）的3%修建；（3）十层（不含十层）以下，基础埋深不超过3米的建筑，应按其面积（含地下）的2%修建；（4）单建工程（地上建筑投影范围之外的地下建筑）应按其面积的30%修建。

如一栋建筑既有高层又有多层，应按上述要求对建筑进行竖向分割后，分类计算应建设人防面积指标。

2、为小区配套建设的中小学、幼儿园、市政站点等可不结合修建防空地下室。

如上述项目与其它建筑合并设置，应将其面积指标扣除。

9建设工程绿化用地面积计算

以下为北京地区绿化用地计算办法，摘自《北京地区建设工程规划设计通则》，外地项目需向客户确认。

9.1一般规定

1.成片绿化的用地面积,按绿化设计的实际范围计算。

绿化设计中园林设施的占地,计算为绿化用地；非园林设施的占地,不计算为绿化用地。

2.庭院绿化的用地面积,按设计中可用于绿化的用地计算。

但距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地,不计算为绿化用地。

3．两个以上单位共有的绿化用地,按其所占各单位的建筑物面积的比例分开计算。

4．道绿化用地面积,按道路设计中的绿化设计计算,分段绿化的分段计算。

5．宅旁（宅间）绿化面积计算，起止绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当小区路设有人行便道时算到便道边，沿居住区路、城市道路则算到红线；距房屋墙脚1.5米；对其它围墙、院墙算到墙脚；

6．道路绿地面积计算，以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算；

7．院落式组团绿地面积计算，绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1米；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居住区级道路时算到道路红线；距房屋墙脚1.5米；

8．开敞型院落组团绿地，至少有一个面面向小区路，或向建筑控制线宽度不小于10米的组团级主路敞开，并向其开设绿地的主要出入口；

9.株行距在6米×6米以下栽有乔木的停车场,计算为绿化用地面积。

9.2地下设施实行覆土绿化的计算办法

建设工程对其地下设施实行覆土绿化，在符合以下规定时，可按一定比例计入该工程的绿化用地面积指标：

1．该建设工程用地范围内无地下设施的绿地面积已达到《北京市城市绿化条例》相应规定指标的50%以上者；

2．实行覆土绿化的部分，不被建、构筑物围合（其开放边长应不小于总边长的1/3），覆土断面与设施外部土层相接，并具备光照、通风等植物生长的必要条件；

3．实行覆土绿化必须保持必要的覆土厚度，形成以乔木为主的合理种植结构，保证绿地效益的发挥。

4．凡符合上述规定的地下设施实行覆土绿化的，其地下设施顶板上部至室外地坪覆土厚度达3米（含3米）以上，其绿化面积可按1：

1计入该工程的绿化用地面积指标；覆土厚度达1.5米（含1.5米）以上，其绿化面积可按1/2计入该工程的绿化用地面积指标。

9.3居住小区公共绿地的计算方法

居住小区公共绿地应按居住人口规模和服务半径集中布置，以适应功能要求；其地下空间开发利用需严格控制，拟设置地下设施的应尽量与地面附属设施包括铺装场地相结合，少占绿化栽植用地，并妥善处理与绿地使用功能的矛盾。

地下设施用地面积不得超过所在公共绿地面积的50%，进入栽植用地部分覆土厚度必须在3米以上。

9.4屋顶绿化的计算方法

建设工程实施屋顶绿化，建设屋顶花园，在符合下述规定时，可按其面积的1/5计入该工程的绿化用地面积指标：

1．该建设工程用地范围内无地下设施的绿地面积已达到《北京市城市绿化条例》相应规定指标50%以上者；

2．实行绿化的屋顶（或构筑物顶板）高度在18米以下；

3．按屋顶绿化技术要求设计，实现永久绿化，发挥相应效益。