物业管理与房地产开发41页.docx
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物业管理与房地产开发41页
物业管理与房地产开发41页
第一节房地产经营
第二节房地产市场
第三节房地产治理
第四节房地产与物业治理的关系
第五节物业治理在房地产开发中的作用
物业治理与房地产开发
第一节房地产经营
一、房地产与房地产业
（一）房地产的含义
房地产是房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品表达。
房屋和土地反映物质的属性和形状，而房产与地产那么表达商品形式的价格。
因此，在生活资料方面，房产与地产属于财产范畴；在生产经营资料方面，房产与地产属于资产范畴。
在实际生活中，讲到房地产，一样均指房屋建筑和建筑地块所组成的有机整体。
适应上也不把房地产与房屋、土地作严格的区分。
房地产即房屋与土地。
房屋与土地不可移动，一样又称之为不动产。
但这只是不动产概念的狭义说明或通俗说明，广义概念的不动产还包括水坝、地下工程、港口等其他建筑。
房地产是市场经济条件下最重要的财产形式之一，它在社会经济生活中的地位越来越突出。
专门在人类社会生活向都市形式集约化进展的今天，房地产已不仅仅只具有作为人们生产、居住、服务等活动场所的意义，而是逐步成为现代社会经济大系统的有机组成部分。
（二）都市房屋
按用途分，都市用房一样可分为六大类：
1.住宅
住宅是最重要的生活资料，是人们从事一切社会、经济、文化活动的最差不多的物质前提。
住宅不仅是现代社会最必要的生活资料，也是人们的享受资料和进展资料。
在现代都市中，住宅一样要占都市房屋总量的一半左右。
2.生产用房
生产用房是指物质生产部门作为差不多生产要素使用的房屋，也是物质生产部门固定资产的重要组成部分，要紧包括工业、交通运输业和建筑业等生产活动中使用的厂房、仓库、实验室、办公室和生活服务用房等。
3.营业用房
营业用房是指商店、银行、邮电、旅社、饭店以及其他经营性服务等第三产业所使用的房屋。
它既包括直截了当用于营业活动的房屋，也包括办公室、仓库堆栈等辅助用房。
4.行政用房
行政用房要紧指党、政、军机关和工、青、妇团体以及民主党派等办公用房及其辅助用房。
5.文教用房
文教用房包括各类文化机构、体育组织、各种学校、医疗卫生气构以及科技机构用房，即从事文化、教育、医疗、科研、体育以及娱乐活动的各种房屋及附属房屋。
6.其他专用房
其他专用房是指各种专门用房，如军事及国防机关用房，宗教团体用房，外国领事馆、寺院、监狱等用房。
（三）都市土地
我国都市土地均为国家所有。
都市用地按用途类型大致可划分为十类：
1.生活居住用地
生活居住用地包括住宅建筑用地、街坊道路、庭院绿化用地以及各项附属设施用地。
2.工业用地
工业用地要紧指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、交通线、防护地带等用地。
3.交通运输用地
交通运输用地是指都市交通运输设施用地，包括铁路、公路用地以及火车站、汽车站、地铁站、港口码头、飞机场等用地。
4.市政公用设施用地
市政公用设施用地通常指设置公用设施和工程构筑物的用地，包括水源地、自来水厂、污水处理厂、变电所、煤气站、消防站、各种管线工程及其构筑物、防洪堤坝、火葬场及墓地等用地。
5.风景游玩区用地
风景游玩区用地包括都市风景区、游玩区、园林绿地以及各种名胜古迹用地。
6.公共绿地
公共绿地是指为全体都市居民服务的公园、动物园、植物园、陵园、街心花园以及都市林荫道绿地等。
7.文教卫生等公共用地
文教卫生等公共用地要紧指大专院校、中小学校、科学研究机构、体育机构、医疗卫生以及为整个都市服务的商业用地等。
8.道路广场及仓库用地
道路广场及仓库用地要紧指都市主干道、广场、停车场以及专门用来存放生活资料的生产资料的仓库用地。
9.专门用地
专门用地通常指各种军用设施、监狱、看管因此及自然爱护区等作专门用途的用地。
10.其他用地
其他用地指不属于以上所列项目的其他都市用地，包括市区边缘的菜田、苗圃、果园、牧场等地以及都市内不易划出的零星用地。
都市的功能性质和建设规模不同，都市用地的构成也各不相同。
分析都市土地时应区别对待。
（四）房地产业
房地产业是从事房地产开发、经营、治理和服务的产业。
1987年11月20日，原城乡建设环境爱护部«关于进展都市房地产业的报告»，对房地产业的内涵作了如下表述：
〝房地产业包括：
土地的开发，房屋的建设、修理、治理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此而形成的房地产市场。
〞也确实是说，房地产业具体涉及租赁、信托、物业治理和以房地产为依靠所进行的多种经营治理等项目工作。
房地产业的性质，依照1985年5月«国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告»，是属于第三产业的第二层次。
房地产业与建筑业之间既有区别，又有联系。
两者的区别在于：
建筑业完全是物质生产部门，属于第二产业；房地产业那么兼有生产（开发）、经营、治理和服务等多种性质，属于第三产业。
在联合国制定的«国际标准行业分类»中，把经济行业分为十大类，其中建筑业为第一类，房地产业和经营服务为第八类。
1985年，国家计委、经委、统计局、标准局联合颁发的«国民经济行业分类和代码»中，把中国经济行业分为十三个门类，其中建筑业被列为第四类，房地产业为第七类。
总之，国际、国内都把建筑业和房地产业作为两个独立的产业部门来对待。
然而，这两个产业部门之间有着专门紧密的联系，它们的作用对象差不多上不动产，它们的经济活动也是一种唇齿相依的合作关系。
二、房地产经营运行机制
房地产经营的概念有狭义和广义之分。
狭义的房地产经营要紧指建筑地块和房屋的流通过程及售后治理；广义的房地产经营包括房地产生产过程经营和流通过程经营，是指房地产企业依照经营目标，对房地产开发经营的全过程作出科学的决策，并组织有效的实施。
房地产业的运行机制一样由生产、流通、消费三个环节组成。
（一）生产环节
生产环节即通过对自然状态的土地投入人类劳动，进行房屋都市基础设施建设，获得房地产劳动产品的过程。
房地产业的劳动产品是房屋和与之紧密联结为一体的通过开发的土地。
按我国现行的体制，都市土地属于国家所有，农村土地属村民集体所有。
国家，具体到一个都市确实是都市政府，能够依法征用集体所有的土地，将其变为国家所有，或者依法收回已投入使用的都市土地的使用权，然后将征用或收回的土地的使用权，以有期有偿使用的方式，出让给土地开发经营单位或建设用地。
由房地产开发公司组织进行房地产的开发和再开发活动，是房地产生产环节的要紧生产活动。
（二）流通环节
流通环节即房地产的劳动产品进入市场，进行交易活动，实现其使用价值和价值的过程。
因此，未经开发的〝生地〞也能投入市场流通。
房地产市场活动要紧有房地产买卖、租赁、抵押等三种流通方式。
房地产买卖，是指土地使用权和房屋所有权的买卖。
房地产作为不动产，其生产与消费在地点上是相同的，而只是通过交易转换了所有权或使用权。
因此，其交易活动自始至终都贯穿着权属，比一样商品的交易活动要复杂得多。
房地产租赁，是房地产出售的另一种形式。
房地产产权人通过租金的形式逐步收回成本和猎取利润，事实上质仍旧是流通领域的买卖关系。
房地产抵押，是指单位或个人以一定量的房地产作为如期偿还借款的保证物，向银行或其他信贷机构作抵押，从而取得贷款。
贷款到期，借款者除了归还本息外，还要缴纳抵押品的保管费用。
假如到期无力归还贷款，银行或其他贷款机构有权处理用作抵押的房地产商品，处理所得的资金必须第一用于归还贷款。
抵押贷款还可用于解决房地产开发公司或购房者资金不足的困难，即开发公司或购房者把立即投入开发建设的房地产或购得的房屋作为抵押品来获得贷款。
目前流行的银行〝按揭〞，即是个人购房抵押贷款，其房屋的所有权属于抵押银行，但购房者仍享有居住权，如到期无力归还贷款，房屋那么由抵押银行收回。
（三）消费环节
房地产产品，通过流通环节的市场交易活动，转移给使用者，从而进入了消费环节。
房地产产品的使用周期专门长，作为不动产，它具有固定性、耐久性和增值性。
在长期的消费中，产权产籍治理、爱护修缮治理等每时每刻都不能缺少。
在房地产市场日益活跃的今天，房屋的售后治理和修理服务工作也显得越来越迫切和重要了。
三、房地产业在国民经济中的地位和作用
（一）房地产业在国民经济中的地位
1.房地产业是我国国民经济的支柱产业
在经济发达的国家和地区，房地产经营收入一样可占政府财政收入的10％～40％，香港那么高达50％左右，成为这些国家和地区的支柱性产业之一。
在我国大陆，房地产业正在迅速崛起，并日益显示了它在国民经济进展中的重要作用，它对经济具有敏锐性和超前性。
1998年以来新一轮经济进展的新的经济增长点正式确认，房地产业将成为我国的支柱性产业之一。
2.房地产业是国民经济的基础性和先导性产业
房产和地产是各种经济实体和家庭的基础性物质要素。
人们的日常生活和经济进展都离不开土地和房屋。
房地产业的进展，能够为城镇经济的进展和城镇居民生活居住条件的改善提供差不多物质基础和前提。
实践差不多证明，每当经济建设的高潮来临时，最先的投资热点总是在房地产业，而房地产业的兴盛又会带动和促进金融、建材、装饰、家具等相关行业的繁荣。
因此，房地产业是与社会生产和社会生活紧密相关的基础产业。
3.房地产是国家的一笔庞大财宝
改革开放以来，房地产的迅速进展差不多形成了强大的物质基础。
据统计，目前我国城镇房地产总价值超过4万亿元，这是一笔庞大的固定资产。
随着城镇经济的进一步进展，房地产的价值将不断增值。
（二）房地产业在国民经济中的作用
（1）房地产业是国民经济和社会系统中差不多单位的承载体，起着连结生产与生活、生产与流通、生产与消费等方面的作用。
（2）房地产业能够提供大量的财政积存，是高附加值的产业。
一些发达国家和地区，房地产业提供的财政积存可达财政收入总额的三成左右。
（3）进展房地产业能够合理充分地利用土地资源。
土地资源是稀缺和不可再生的，房地产业的健康进展能够合理分配和重组土地资源，充分提高土地利用效益。
（4）进展房地产业能够促进和带动其他产业的进展。
它在开发中能够带动建材、建筑设备、建筑机械以及冶金、外表、钢材、木材、水泥等产业的进展。
房屋在投入使用后又可促进家电、家具、园林、保险、装饰、服务业等产业的进展。
房地产业是导向性产业，它的发展将为其他产业和物业治理服务业开创渠道和提供基础。
（5）进展房地产业有利于优化产业结构和消费结构。
（6）进展房地产业可使更多人获得就业机会
（7）进展房地产业有利于营造优美的居住环境，改善居住条件，建设社区文明。
（8）进展房地产业有利于完善投资环境，吸引外商投资，促进改革开放向纵深进展。
第二节房地产市场
一、房地产市场的含义
房地产市场，广义上能够明白得为房地产交换关系，即房地产全部流通过程的总和。
房地产市场是房地产经济运行的基础，是房地产经济纳入商品经济轨道的必定产物，它既包含有形的具体的房地产市场，也包含房地产的价格体系、房地产的供给与需求以及房地产的治理与中介等各种具体的交易关系。
狭义的房地产市场，是指进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的场所。
那个意义上的〝场所〞所包含的交易与劳动力以及其他类型的商品交易有所不同。
因为房地产是不可移动的，它不能像其他商品那样能够运输、仓储、加工，然后集中到商场等交易场所，它的位移、集中只能是概念上的，它的交易要紧是产权的买卖。
二、房地产市场的三级模式
依照我国房地产市场的现状及其内部构成，房地产市场一样可分为三级：
（一）房地产一级市场
房地产一级市场是由土地治理部门代表国家将土地使用权有期有偿地出让给房地产开发公司或其他企事业单位。
用地者和治理部门要签订土地使用合同。
由于土地归国家所有，房地产一级市场无疑是由国家垄断经营。
房地产一级市场又分为三种类型：
一是以协议方式出让土地使用权的市场；二是以招标方式出让土地使用权的市场；三是以拍卖方式出让土地使用权的市场。
今后进展的重点将是以拍卖方式出让土地使用权的市场。
因为这种方式最能体现土地治理的规范化和市场公平竞争的精神。
（二）房地产二级市场
房地产二级市场是由房地产开发公司按土地使用合同条款的要求，建成地上建筑物（住宅、商店、写字楼等）后，将房地产出售或租赁的市场。
房地产二级市场要紧包括土地租赁市场、地产使用权抵押市场、房屋开发市场、土地使用权互换市场等四方面内容，其中，房地产开发公司所从事的商品房预售市场，在房地产二级市场上占有最大的比重。
（三）房地产三级市场
房地产三级市场是将房地产二级市场取得的房地产进行转让和租赁等各种交易活动的市场，包括房屋买卖市场、房屋租赁市场、房屋抵押市场、地产转让市场、地产转租市场等。
所谓二手楼宇的买卖与租赁即属于房地产三级市场。
中国的房地产市场是房屋和土地紧密结合后的一体化市场。
房地产一级市场和二、三级市场是相互依靠、相互促进的。
房地产一级市场的垄断经营和二、三级市场的自由竞争，构成我国现代房地产市场进展的差不多特色与结构模式。
三、房地产市场的特性
房地产市场的特性是由房地产商品的专门性质决定的，要紧表达在房地产商品的物质特性和经济特性两个方面。
（一）房地产商品的物质特性
房地产商品的物质特性要紧有三点：
1.固定性
房地产的固定性是指它在位置上的不可移动性，它不像其他一般商品，生产场所是固定的，但产品是流淌的；而房地产那么是生产过程流淌，产品始终是固定的。
2.专门性房地产商品没有两个是完全相同的，不像其他商品那样能够通过重复生产来满足消费者对同一产品的需要。
而房地产商品一旦形成，别的需求者只能去寻求其他房地产商品。
3.权益性权益性是指被开发后承载房屋的土地作为物质性资产的合法权益。
房地产商品尽管不可移动，但其权益却是能够流通交易的。
（二）房地产商品的经济特性
房地产商品的经济特性要紧表达在两个方面：
1.差异性
房地产商品的差异性要紧是指土地作为一种不可再生的资源，供应量缺乏弹性，价值和价格那么受多种因素制约，难以用简单的投入产出或成本加利润的方法加以测定，更多的是非经济因素产生的价值偏离结果。
这些因素包括：
都市规划所规定的使用性能、容积率、建筑式样，以及都市建设与治理的有关规定，等等。
除了这些因素的制约外，房地产价格还受地理位置、区域环境、交通条件等因素的阻碍。
正因为如此，同样质量的房屋，因地段不同或者规划设计不同，都会产生价格上的庞大差别。
2.双重性
房地产商品的双重性是指房地产所具有的消费特性和资本特性。
房地产的使用价值不以时刻的推移而减少，一样情形下都具有保值和增值的功能，因而人们除把它作为一样商品消费使用外，还把它作为资本投入获利和货币储存。
上述房地产市场的差不多特性，决定了房地产市场除具有市场的一样特性外，与其他商品市场相比，它还作为一个相对独立的市场系统，具有经营对象的非流淌性，流通形式的多样性以及房地产市场的统一性、区域性、垄断性、稀缺性和开放性等多种特性。
第三节房地产治理
一、房地产产权、产籍治理
房地产产权产籍治理工作是政府的一项重要职能，工作对象是千家万户的产权人，具有极强的政策性和法律性。
1990年12月31日国家建设部公布第7号«都市房屋产权产籍治理暂行方法»，使得产权产籍治理有章可循，有法可依。
（一）产权与产权治理
所谓产权，是指都市房屋的所有权，即房屋所有者在法律的范畴内对其享有的占有、使用、收益和处分的权益。
我国的房地产产权包括房屋所有权和土地使用权两部分。
因为房屋和土地具有天然的不可分割性，房屋产权转移时，该房屋占用土地的使用权应当同时转移。
因此，都市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权益人一致的原那么。
而房屋产权按照所有制的不同，可分为国有房产、集体所有房产、私有房产、宗教房产、外产和中外合资房产等六种类型。
所谓产权治理，也确实是对房屋所有权的治理，是房管部门按照法律规定的原那么，对物业所有权及其合法变动情形的确认，保证产权人合法行使权力而进行的一系列治理工作。
产权治理是房地产行政治理的一项差不多工作，也是都市房地产各项治理工作的基础。
产权治理的任务要紧包括：
确认城镇房屋产权，办理各种产权登记，核发产权证书；审核房屋购买、转让、调拨、交换、出售、抵押等是否符合国家政策，对非法行为及时处理；把握城镇土地的占有和变动情形；提供都市规划、建设、房地产经营治理以及处理产权纠纷、爱护产权人合法权益的物业统计资料。
产权治理工作的要紧内容有：
（1）产权登记。
这是政府为健全法制、依法确定物业所有权的法定手续。
对都市、县镇、工矿区范畴的所有物业，不管产权属于谁，都必须进行产权登记。
（2）审查确认的产权。
房屋产权的来源是否清晰，产权转移和变更是否合法，都需要审查确认。
通过审查确认后，即可得到房地产治理部门核发的产权证书。
产权证书受到法律上的承认和爱护。
（3）核发产权证书。
产权审查确认后，即由房地产主管部门核发产权证书。
产权证书是房屋产权的唯独证明，是产权的有效法律证件。
（4）产权转移、变更登记。
产权人发生变化，要及时办理产权转移登记，以确定新的产权人，并修正原有的产籍资料；当房屋发生了扩建、翻改添建以及部分拆除等有增减变化时，应及时进行产权变更登记。
（5）产权档案。
物业产权档案是记载房屋产权状况和土地使用情形的各种文件、表格、图纸、证件的档案。
它是进行房地产经营治理和都市建设、治理、房地产纠纷仲裁等活动的基础资料，是产权治理的有机组成部分。
产权档案为产权治理提供产权来源和历史演变以及房屋、土地变化的情形，是审查、确认产权和处理产权纠纷的依据。
（二）产籍与产籍治理
产籍也确实是都市房屋的产权档案资料，是在产权登记过程中所产生的各种图表、登记材料，通过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册、证件等资料的总称。
产籍资料要紧包括物业的产权档案、地籍图纸以及账册表卡等其他反映产权现状和历史情形的资料。
产籍治理是指通过经常性的测绘和房屋所有权、土地使用权的登记，不断完善和修正产籍资料，保持产籍资料的完整、准确，有效地为产权治理服务，为都市规划建设提供准确可靠的数据而对产籍资料进行的综合治理。
产籍资料是记载房屋产权及其占有土地的使用权的情形记录，既有产权演变的历史沿革资料，又有反映现状的最新资料，其差不多内容要紧包括物业地籍平面图、物业档案、物业卡片、物业登记簿册等。
同一时期的图、档、卡、册资料应该是一致的，如有变化，应同时变更登记。
产籍治理与产权治理是一种互相依存、相互配合的关系，产权治理是产籍治理的基础，产籍治理为产权治理提供依据和手段。
二、房地产经营治理
（一）房地产经营治理的概念
房地产经营治理包括房地产经营和对房地产经营进行治理两部分。
房地产经营包括房地产生产过程的经营和流通过程的经营，是指房地产企业依照经营目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发、设计、施工以及策略和售后服务等全过程作出科学的决策，并组织有效的实施。
房地产经营与其他商品经营相比，具有自己的特点，治理工作也相对复杂一些。
因此，只有加强治理，才能既使房地产企业取得良好的经济效益，又能使经济效益、社会效益和环境效益有机地统一起来，真正使房地产业快速、健康地蓬勃进展。
对房地产经营进行治理包括房地产开发经营企业的内部治理和国家宏观治理两个方面。
（二）房地产开发经营企业的建立
1.组建房地产开发经营企业的条件
（1）有符合公司法人登记的名称和组织机构。
（2）有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房。
（3）有符合规定额度的注册资本和流淌资金。
（4）有一定数量的持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员和专职财会人员。
（5）具备法律、法规规定的其他条件。
2.房地产开发经营企业的设立程序
（1）向上级机关提出组建房地产开发企业的申请报告。
（2）拟订房地产开发企业的章程。
（3）向当地政府或房地产主管部门提出成立房地产开发经营企业的申请报告。
（4）申报企业的资质等级。
（5）办理银行开户，并存入规定额度的资金。
（6）办理资金信用证明。
（7）办理经营场所的使用证明。
（8）向工商行政治理部门申请注册登记。
（三）房地产开发经营企业的资质治理
房地产开发经营企业资质是企业性质、专业经济技术素养、企业经历与经营业绩的综合反映。
都市房地产开发经营企业的资质等级分为一至四级。
1993年建设部第28号令«房地产开发企业资质治理规定»对各等级的资质标准做了详细具体的规定，同时规定一至四级企业必须按照«资质证书»确定的业务范畴从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务，其可承担任务的范畴，由各省、市、自治区建设行政主管部门确定。
例如海南省规定：
一级房地产公司可承担20公顷以下的土地开发任务，三级、四级房地产公司那么只能分别承担建筑面积为12万和4万平方米以下的开发任务。
房地产开发经营企业资质等级实行分级审批。
一级资质的企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国家建设部审批；二级以下资质企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批。
开发企业的资质每年核定一次。
对不符合原定资质标准的企业，由原资质审批部门予以降低或吊销«资质证书»。
兼营房地产开发业务的企业不定资质等级，以开发项目为对象从事房地产开发经营的项目公司（包括外商独资、中外合资、合作企业）不定资质等级，依照其项目规模审定其资金、人员条件，核发一次性«资质证书»。
第四节房地产与物业治理的关系
一、房地产经营与物业治理的关系
物业治理是房地产综合开发的派生物。
作为房地产市场的消费环节，物业治理实质上是房地产综合开发的连续和完善，是一种社会化和专业化的服务方式。
房地产经营治理要紧侧重在物业的开发建设方面，而物业治理那么要紧从事物业的爱护、保养以及对环境的绿化和物业所有人的服务方面。
房地产经营的工作性质是开发物业，物业治理的要紧任务那么是售后服务。
因此，物业治理是房地产业进展到一定时期的必定产物。
我国的物业治理也确实是改革开放以来房地产业迅速进展的派生结果。
经济体制改革的展开，专门是都市土地有偿使用和住宅商品化改革的实施，使我国的房地产业从长期的福利性的萎缩状态中得以复苏，并迅速崛起。
然而，传统的房地产治理体制差不多不适合房地产业的进展需要，房地产业的进展呼吁着房地产治理体制的变革，这从以下四点能够得到说明：
第一，随着住房商品化的逐步实施，各类住宅售出后所形成的多元产权关系，使传统的按产权、按部门以及按打算包干的修理治理方法再也不适应房地产的进展需要，而必须从体制上制订出一套新的治理方法。
第二，随着住宅私有化和酒店大厦等物业私有化程度的提高，人们对物业的修理、养护以及安全防范等要求越来越高，越来越要求专业化的治理与服务。
第三，住宅小区建设进展如雨后春笋，如何发挥住宅小区整体功能，制造一个舒服、优美、和谐、安全的居住环境，原有的房产治理体制和治理机构已无法适应这种需要，它要求有一个统一综合治理的机构。
第四，随着外商投资房地产的日益增多，传统落后的房地产修理治理模式已不适应现代化楼宇修理治理的需要。
外商由于担忧投资房地产后专门可能面临房产提早残旧的负面成效，从而失去信心，制约了房地产业的进一步进展。
一言以蔽之，房地产业的迅速进展呼吁着与之相适应的新的治理方式。
而社会化和专业化的物业治理已在国际上运行了一个多世纪。
这种集治
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