宝得大厦房屋使用管理维修公约DOC 34页.docx

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宝得大厦房屋使用管理维修公约DOC34页

序言

为创造一个安全、舒适、优美、便捷的居住、工作和商业环境，维护位于北京市西城区宝得大厦（以下简称“该大厦”）各产权人和用户的合法权益，明确各自的权利、义务和责任，为确保大厦的管理能够达到高标准，保证该大厦的所有产权人有效使用其购置的物业，特制定《宝得大厦房屋使用管理维修公约》（以下简称“本公约”）

第一章定义

在本按公约中，除文意另有所指外：

1．“该土地”

指根据由北京市房地产管理局发出的中华人民共和国国有上地合法证明文件：

市西全国（95）字第00072号位于西城区共10800平方米的土地。

2．“该大厦”

指座落于该土地上的，现名为“宝得大厦”，其中包括在规划蓝图中显示的建筑物，设施；及今后在规蓝图上之增减及改动亦包括在内。

目前包括。

●四至东：

西直门内大街190号，葱店胡同24号，规划绿地

南：

规划绿地

西：

西二环路，西直门立交桥

北：

西直门内大街

●公寓：

建筑面积28266.08平方米。

●写字楼:

建筑面积33329.53平方米。

●商业场地：

建筑面积21154.64平方米

●停车场:

建筑面积9732.86平方米

●人防:

建筑面积:

526.13平方米

●总建筑面积:

93009.24平方米

3.“开业企业”

指北京宝得大厦有限公司。

法人代表：

樊思澄注册资本：

四千二百万元人民币

企业地址：

北京市崇文区东花市北里中区10号楼

联系人：

樊思澄联系电话：

（010）66124250

4．“规划蓝图”

指根据北京有关主管部门的规定而草拟并获批准的，关于该土地上发展的规划图则。

5．“土地的合法证明文件”

指中华人民共和国国有土地使用证市西全国用（95）字第00072号及有关的文件及修订。

6．“公共地方”

指在该大厦内或该土地内的公共地方，其中包括该大厦的正门道、大堂、写字楼大堂、电梯厅、楼梯间、前室、通道、行人道、行车道、绿化区、煤气室、冷冻机房、空调机房、电梯机房、电梯井道、电表房、配电室、水泵房、电话机房、天井、水箱间、消防中心及为该土地及该土地及该大厦的产权人和租户面设，供其共用的其它地方或范围，但不包括任何产权人独自拥有所有权的地方及开发企业保留所有权部分。

7．“公共设施”

指为该大厦的利益而安装的各种器械、设备、装置可种植物，包括给排水系统、中央空调系统、通讯系统、消防系统、保安监控器、电梯、卫生间设备、大厦外墙、自动计费系统、照明系统、供电系统、污水处理系统、排水道、沟渠、管道、槽沟、电线、电缆、绿化区之装置及种植物。

但任何只供个别产权人、租户使用的设施不包括在内。

8．“保留部分”

指开发企业有保留所有权的地方，该等留用地方将不属于任何公共地方。

9．“装修规则”

指物业管理企业依照本公约就各产权人在其所属单元（如以下定义）的装修、更改、改进、加建及装饰等所作的规定。

10．物业管理企业

●物业管理公司目前是指：

北京贝斯特物业管理有限公司

●资质证书号：

京房地物资字（1997）第161号

●地址：

东城区建内大街7号

●邮编：

100005

●注册资金：

15万美元

●法定代表人：

邵明路

●电话：

65101617

●物业管理委员会成立之后，由物业管理委员会聘用具有《北京市物业管理资质格证书》的物业管理公司

11．“绿化区”

指根据政府规定，依照有关法令所要求的在该土地上实施绿化的地区。

12．“管理预算”

指根据本公约和有关法规定而为该大厦预备的管理预算。

13．“管理费用”

指物业管理企业因管理及维修保养该大厦而须支付的所有费用。

14．“维修基金”

指购房者按建设部（建住房）[1998]213号及北京市（京房地物字）[99]第1088号所缴纳的款项。

15．“业权份额”

指由各产权人的房屋所有权面积占大厦总面积之份额。

16．“产权人”

指对每个单元拥有或共拥有所有权及相应土地使用权的人士，并包括其日后的合法继承人或转让人。

17．“租户”

指与产权人或开发企业签署合法租赁协议的个人或公司或其他组织。

18．“公寓单元”

指作为公寓用途的有关单元。

19．“商业单元”

指作为商业用途的有关单元。

20．“写字楼单元”

指作为写字楼用途的单元。

21．“单元”

指在该大厦内的公寓单元、商业单元、写字楼单元或车位单元。

22．“交付使用通知书”

指开发企业于该大厦的单元可以交付使用时发给各产权人的通知书。

23．“物业管理委员会”

由产权人大会选举产生的代表产权人行使物业管理权利的常设机构。

24．“产权人大会”

由产权人或产权人代表参加的，依照本公约第七章第一条举行的产权人大会。

25．“管理规则、停车场管理规则”

指物业管理企来为落实执行本公约之原则，并根据实际管理环境而对于该大厦、停车场的管理所制定的具体实施细则和办法。

第二章总则

本公约对该大厦开发企业、全体产权人、用户及物业管理企业均有约束力，本公约内涉及之开发企业、物业管理企业及产权人均包括其受让人、继承人、合并人、接办人、承租人或占用人。

一、各产权人须遵守和履行本公约所载之保证、规定及限制，并受其约束。

该等保证、规定及限制的保障和约束附带于该土地及该大厦每个部分。

二、每个产权人对其单元有全权之处理权（即占有权，使用权，收益权，处分权），包括依照有关法规出售、转让、抵押、出租、批准享用或以其他方式处置或变卖，而无须其他产权人或对该大厦有任何权益的人士同意，但上述处置行为须受本管理公约限制和保障。

若任何产权人出租单给任何租户或使用人，须让该租户或使用人履行及遵守本公约的条款向全体产权人书面承诺。

三、开发企业负责对本公约的解释，在物业管理委员会成立之后，物业管理委员会拥有对本公约的解释权，并可根据产权人大会决议对本公约进行修改。

本公约的修改版本需以北京市国土资源和房屋管理局核准。

四、本公约适用中华人民共和国法律、法规、政府规章和有关政策，以及北京市政府法律、法规、政府规章和有关政策。

五、本公约自北京市国土资源和房屋管理局核准并经当事人签署之日起生效。

第三章开发企业的权利及义务

一、开发企业有权向政府有关部门申请对土地批文做出开发企业认为适当的修订、改动或修改，并就此事与政府磋商，达成协议，而无须其他任何产权人同意或批准即可以开发企业之名议签署任何有关文件，但此项权利的行使不得妨碍其他产权人使用其所属单元。

二、经政府有关部门批准，开发企业有权按其认为适当的方法，运用该大厦及该土地任何未利用的建筑密度及土地发展比例。

三、开发企业有权依法订立或授权物业管理企业订立该大厦的规则，其中包括公寓单元规则、商业单元规则、写字楼单元规则、停车场规则、装修规则、设施使用规则及物业管理企业按实际需要而制定的其他管理规则。

四、物业管理委员会成立之前，开发企业有权聘用物业管理企业对该大厦进行管理，签订委托物业管理合同并有权解除或变更。

五、开发企业有义务按政府法规政策组织筹建该大厦物业管理委员会。

六、开发企业有权于该大厦保留所有权的部份、公共地方及公共服务设施安装、架设、更改、保养及拆去烟囱、天线、桅杆、避雷针、照明及其他各种固定设施。

应事先通知，取得许可，紧急情况下会同政府有关部门人员，或在第三方监督下，或经政府有关部门同意强行入户，但紧急避险时不受上述条件限制。

以便进行上述有关工程，及按开发企业认为适当的条款准许或批准或授权其他人进行上述工程。

但上述工程不得妨碍其他产权人使用其所属的单元。

七、开发企业有权力于任何时间与其承建商、雇员、代理人及其他经许可的人携同所需之工具、仪器、机械及物料进入该大厦之任何部份以进行

（1）完成公共地方及公共服务设施之建筑工程

（2）其他有关该大厦的公共服务设施之改扩工程（3）其他该大厦不时需要之工作及工程。

在进行上述工程时，开发企业应以书面通知或公示产权人那些部份及地方在工程进行时不得使用；而产权人必须遵守前述通知规定。

八、开发企业拥有留用地方的所有权和使用权。

九、开发企业义务：

１、开发企业按政府有关规定在保修期内对本物业有保修义务。

２、开发企业在售房或出租房屋时向购房人或租户明示解答本公约，并要求其签署本公约承诺书及时转交物业管理企业存档。

３资料移交，宝得大厦交付使用后应向贝斯特物业公司移交下列材料：

竣工总平面图；

单体建筑，结构，设备安装竣工图；

附属公建配套设施，地下管网工程竣工图；

有关设施，设备安装，使用，维护保养技术资料；

各单项工程竣工验收证明材料；

房屋质量保证文件和使用说明文件；

房屋销售清单和产权资料；

公共配套设施的产权及收益归属清单；

物业管理所必须的其他资料及说明文件；

第四章产权人权利及义务

一、产权人的权利

１、独自拥有其名下的单元及所有权即占有，使用，收益，处分权。

2、有权将其所属单元出售、转让、抵押或以其它方式处分，而无须其他产权人的同意。

3、有权享有大厦结构对其单元或车位的支持且不论此等结构是在公共地方或其他产权人之单元内。

4、可与其他产权人按本公约规定共同使用大厦的公共地方和公共设施，以及大厦所有的保安、卫生等设施，以便适当使用及享用其名下物业。

5、在不影响大厦建筑结构及外貌下，对其名下单元进行装修养护。

6、可根据本公约维护自身的合法权益，向物业管理行政主管部门投诉。

7、各产权人有权要求召开、参加产权人大会。

享有管委会委员的选举权，被选举权。

8、各产权人可根据本公约有权向物业管理委员会及物业管企业就物业管理提出意见及建议，监察物业管企业及管理人员的工作。

9、监督物业管的收费，要求管委会和物业公司按期公布物业管理收支帐目。

10、有权要求异产毗邻部位的其他维修责任人承担维修养护责任。

二、产权人需履行的义务：

１、该大厦每单元的转让应包括一份明示承诺，由有关购买者于买卖合同签署之日起一个月内就所有权变化情况以书面通知物业管理企业，并应取得购买者所签署经公证的承诺书并交于物业管理企业，以确保有关购买者遵守本公约内的一切条款，并受其约束。

前产权人在物业管理企业接到这一通知前，对该单元的管理费用及其他有关费用仍负责有责任，前产权人亦有责任支付至转让日的管理费用及其他有关费用。

前产权人如未能付清其应付的管理费用及其他有关费用，物业管理企业有权向前产权人或受让人追讨。

2、各产权人应按期付清因其拥有所有权的单元而产生的现有及将来之各种费用、税收，其中包括维修大厦之主要结构，外墙、公共地方及公共服务设施等的摊派费用和支出。

3、各产权人需执行产权人大会和物业管理委员会的决议，遵守物业管理制订的有关规定，并接受物业管理企业的管理。

4、各产权人应如期将其单元应缴之管理费用及其他相关费用（如代收代缴，特约服务等）付给物业管理企业。

5、在未得物业管理企业书面同意前，各产权人不得变更或改动其单元的结构，亦不得对公共地方服务设备或其保养做出或造成任何改动、损害、破坏或干扰。

6、各产权人应保持其单元经常在良好的维修状态以配合及维持该大厦为一商尚大厦。

7、各产权人不得做出与本公约相违背，而使其单元或该大厦的建筑物的保险成为无效或令该等保险的保金提高的行为。

如有前述事情发生，则违约之产权人对因此而产生的所有损失、损害、费用、诉讼、索赔及要求或因此引走的额外或增加的保金对其他产权人须负有责任。

如因该产权人违约之行为令致该大厦或该大厦其中一部份被损毁，而所投保项下的全部或部分保险金无法得到赔偿，则违约之产权人应立即将全部重建或修复损毁部份的再建或重修费用支付给物业管理企业或其他产权人。

8、产权人自有产业（单位建筑）及财产（室内设施）应由产权人自己进和保险。

9、各产权人若因本身的疏忽引致水、气或其它有关物体外溢，损害他人或其财产而产生的诉讼、索赔和要求，则该产权人须对因此而产和的所有诉讼、索赔和要求全部负责。

１０、各产权人应对其租客、被许可人、代理人、雇员、访客等行为、疏忽和错误向物业管理企业及其他产权人负责。

因上述人士的行为、疏忽或错误而发生损害、损失，该产权人应支付所有因此而产生的费用或赔偿。

在前述情况下，如损害或损失是由物业管企业负责修复、补偿的，则费用由物业管理企业收取；非物业管企业负责修复、补偿的，则费用由受害者收取。

１１、各产权人不得做出或容许、容忍其他人仕或其使用者做出妨碍或影响该土地及该大厦任何部份保养的任何事情。

１２、各产权人不得在该大厦内属其所有的单元内做出或容许、容忍其他人士在该部分做出对其他产权人构成损失或损害的行为，并须负责修复或弥补因此而引致的任何损失或一切费用及支出。

１３、各产权人及其租客、被许可人、代理人、雇员、访客及其他使用者在任何时候均应遵守和履行该大厦管理规则、停车场管理规则、装修规则及其他由物业管理企业按照管理需要而制定的规则。

物业管理企业并有权因应实际环境需要面对引等规则做出合理的修订。

１４、各产权人及租客、被许可人、代理人、雇员、访客及其他使用者在任何时候均应严格遵守装修规则条款。

１５、为保证大厦结构安全在未征得开发企业及物业管理企业书面同意前，各产权人不能在其单元或该大厦其他地方加建任何建筑放置任何超重物品。

１６、在未得物业管理企业书面同意前，各产权人不得安设任何窗花、防盗栏或铁闸。

１７、各产权人不得涂污公共地方或公共服务设施，在未得物业管企业书面同意前，各产权人不得张贴任何招贴、通告、招牌、广告或其他物件于其单元外面、公共地方或公共服务设施等地方。

１８、各产权人不得阻塞，堵塞任何公共地方或放置、弃置任何垃圾或物件于公共地方内。

１９、各产权人不得做出任何行为令该大厦冲洗或排水系统堵塞或令该等设施的有效工作程序受损。

２０、各产权人无权直接惩戒物业管理企业属下的职员，该产权人如对该职员不满，应向物业管理企业提出，由物业管理企业采取其认为合适的必要行动。

２１、各产权人不得将其单元用作非法或不道德，或与土地批文、政府用途许可、交付使用通知书或本公约条款抵触的用途，亦不得有滋扰、损害其他产权人的事情发生。

２２、垃圾处理只能依照该大厦管理规则中有关规定的办法处理。

２３、该大厦公寓大楼内的各单元可作为住宅用途，办公室大楼内的各单元只可用作办公室用途，地下车库用作停泊车辆用途，商业部份用作商业用途。

２４、各产权人不得在其单元或公共地方做出滋扰性的行为或对其他产权人或使用者构成骚扰。

２５、各产权人不得破坏或以任何方式防害公共地方及公共服务设施。

２６、各产权人不可对任何设施或装置做出影响水、电、煤气、供热等供应的改动。

２７、各产权人不得利用该大厦公共地方放置任何垃圾桶、家电或其他物品。

２８、各产权人不得在其单元或公共地方燃烧物品。

２９、各产权人在其单元进行任何装修工程前，必须取得物业管理企业的书面同意；并须向物业管理企业缴付装修垃圾清运费及装修质押金。

如进行装修工程的产权人违反物业管理企业制定的装修规则或因装修工程引起任何追讨、损失可法律责任，物业管理企业可从装修质押金中扣除物业管理企业认为合适的款额作为赔偿，不足之数将由有关产权人补足。

该笔款项或其余款在装修工程验收完成后15天内发还给有关产权人。

３０、各产权人室内自用的设备，设施的维修费用，将由产权人自己支付。

３１、各产权人应按时支付其名下单位耗用的水、电、燃气、热力及其它费用。

３２、未经物业管理委员会、开发企业或物业管理企业书面同意前，各产权人应按规定合理使用公共区域的任何部分包括地面、墙面、天花及大厦外墙面、屋顶、庭园等，不得损坏、干扰或占用。

３３、产权人不得改变楼宇的结构、承力墙、横梁、支柱等，不得改变各单元及大厦任何部分的外貌，未经物业管理委员会、开发企业或物业管理企业书面同意前，不得在其单元外或大厦外墙上安装任何遮光帘、花架、开线、旗杆、悬挂旗帜、广告、招牌、灯箱或其它任何伸出物。

３４、各产权人不得在天台、平台架设或安装独立无线或容许独立天线伸出大厦任何部分。

３５、不得切割、损坏、更改、干扰任何公用部分之水、电或燃气等供应及排水道、暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施。

３６、经向物业管理企业申报批准，任何产权人不得擅自更改、转移或增大用电、用水装置。

３７、对违反前述条款的产权人需就所引致之损失负责并支付一切有关开支，并且在物业管理企业提出时，立即停止违反前述条款的行为。

第五章物业管理企业权利和义务

一、一般事项：

1．物业管理企业系根据北京有关法律正式登记注册的企业法人，物业管理企业受开发企业或物业管理委员会委托，全面负责统一管理该土地及该大厦，在物业管理委员会成立之前，各产权人同意由开发企业选择物业管理企业。

2、如遇重大事情之决定，必须经由产权人大会以不少于百分之五十业权份额之产权人决通过方可生效。

3、物业管理委员会有权于产权人大会通过多数决议案后给予物业管理企业不少于三个月的书面通知终止其职务；物业管理企业亦可给物业管理委员会不少于三个月的书面通知辞去其职务。

4、物业管理企业的责任在于管理和维护该大厦的每一部分，物业管理企业受本公约的约束并须遵守和履行本公约中其应遵守及履行之责任及义务。

5、各产权承诺支付物业管理企业因其管理及维修职务而发生的费用。

二、物业管企业的权利及责任

1、物业管理企业为有效管理和维护该大厦须做的事情，其中包括下列事项：

（1）检查、视察该大厦，必要时包括所有单元的内部，但必须首先给予产权人合理的通知。

（2）从事任何必要工作，以保持该大厦及其每一个部分处于良好、清洁、安全的状态。

（3）更换公共地方中破损的玻璃、门、窗或设备及破损的公共服务设施。

（4）保持所有公共地方良好照明。

（5）保持该大厦及其所有部分（单元内除外）清洁、卫生。

（6）将所有垃圾排出该大厦，定期安排垃圾清理，保证垃圾收集设施处于良好工作状态。

（7）采取一切措施防止该大厦任何公共地方受阻塞，并移去任何造成阻塞的物件。

（8）保持该大厦所有公共下水道、水管或其他管道清洁、畅通。

（9）保持公共服务设施处于良好工作状态。

（10）保持所有公共地方内的机房、机械及设备处于良好工作状态。

（11）防止任何垃圾淤积、侵蚀或倾倒于任何公共道路或市政物业上。

如有前述情况发生，则负责将垃圾清除之，并应向负责人要求并收取因此而引起的费用。

（12）清除任何不符合本公约规定的建筑物或安装物，向责任人收取清除及补偿因此而引起的损害的费用。

（13）保养该大厦如消防设施，并使之符合政府有关法律、法规的要求，

（14）为该大厦提供并保持一支保安力量及看更、看守人员，安装、运用并维护保安设施。

（15）控制该大厦内所有车辆停放、行人交通，拖离或扣留所有违反该大厦管理规则或停车场管理规则的车辆，并向该等车辆之车主收取拖离及扣留费用。

（16）维护并改进所有公共服务及设施及其服务质量，使该大厦之各产权人及使用者更有效地使用该大厦。

（17）防止任何人未经物业管理企业书面同意或未按本公约的规定而占用或使用公共地方及公共服务设施。

（18）采取一切必要措施以遵守政府对于该大厦的要求。

（19）防止任何人对该大厦或公共服务设施进行有害的变更及损害。

（20）按本公约规定，要求并收取所有该大厦产权人或租客、使用者应付之款项，支付所有因该大厦管理及维护而产生的应付款项。

（21）为该大厦的公共地方（包括公共服务设施）投保，其金额及险种由物业管企业根据其良好管理实践做出建议，提交开发企业或物业管理委员会做出决定。

（22）向产权人报告所有因该大厦的管理、维护而与政府、公民及有关个人的往来事宜。

（23）雇用或解雇所需职员，使物业管理企业得以履行其职责。

为管理职员提供办公地方、制服、工作服、工具、器具、清洁或其他材料及所有必要的设备。

（24）节日期间装饰大厦入口及公共地方包括灯光及其他饰物。

如物业管理企业认为必要，可以组织该大厦内的文娱活动。

（25）监察各产权及使用人遵守履行本公约的条款，方法有：

（a）在该大厦内显著地方公布违约产权人及使用者的姓名连同其违约情节。

（b）书面通知违约产权人及使用人纠正错误，并在通知后七天期满而该产权人仍未纠正错误时，管理人员进入该违约产权人之单元并采取相应合法的行动。

如属紧急情况，可不必书面通知。

（c）通过民事诉讼向每名违约产权人追讨本公约规定该产梭须缴付的任何款项。

（d）向法院申请将欠款产权人单元出售，以偿还欠款。

出售后的收入在扣除欠款、滞纳金、赔偿费用及售楼费后，余款退还单元产权人；

（e）向当地有关政府部门申请，在欠交的管理费用、滞纳金及赔偿费用未全部缴清前，该单元的产权人不得转让其产权；

（26）修葺公共地方，保持维修良好。

（27）采取合法措施（包括提出及进诉讼），制止个别产权人违反、不遵守或不履行本公约的规定或该大厦其他规则。

（28）就物业管理企业履行本公约规定的职责而支出及支取的开始款项预备妥善的帐目记录。

（29）聘请、撤换及付酬予律师、建筑商、会计师及其他专业顾问、承建商、监理商、工人、代理人、清洁工人及其他工作人员。

（30）在不抵触本公约的规定下，做出其他行动使该大厦得到妥善管理和维修。

2、物业管理企业及其承建商、代理人及其他经许可的人为检查、维修该大厦的任何部分，包括公共地方、公共服务设施或任何为该大厦利益而安装的设施，或为履行物业管理企业对该大厦的管理责任，有权携带一切必需的设备、机器及材料进入该大厦任何部分，如有必要，可进入任何单元内部，但除紧急避险外，应事先通知有关产权人或使用人。

3、物业管理企业有权制定、修改该大厦管理规则、停车场管理规则及装修规则，唯该等规则须获得开发企业或物业管理委员会的批准并不行违背本公约。

以上之规则及其修改应张贴于大厦的告示栏，并在产权人要求下提供一份修订本给产权人。

4、物业管理企业在该大厦适当的地方设置告示板，以张贴管理规则及其他本公约规定的通知及布告，通知或布告在告示板上连续张贴十日后，即构成对所有产权人、其租户、受许可人、雇员及代理人的有效通知。

5、物业管理企业根据本公约做出的行为及决定在各方面对所有产权人均有约束力。

6、因下列原因造成的服务中断，物业管理企业及其雇员无需对产权人及使用者负责。

（1）因任何设施、设置必要之保养及维修，物业管理企业将尽可能在合理时间内事先公告；

（2）台风、水灾、火灾、地震或其他不可抗力的损害、毁灭；

（3）无法避免的燃料、材料、水或劳力短缺；

（4）物业管理企业无法控制的其他一切原因；

但物业管理企业有责任将此类服务中断尽可能减少各缩短中断时间。

7、物业管理企业应尽全力按照本公约的规定履行其对该大厦的管理和维护的职责。

8、物业管理企业如有违反本公约的行为，大厦的产权人有权提出质询。

物业管理企业应就质询的问题与产权人进行民主协商解决问题。

如协商不成，产权人有权向政府有关部门提请仲裁，物业管理企业应根据仲裁结果，纠正违反公约的行为。

9、管理公司所给予的任何许可只能作该指定情况下的许可而不应作为管理公司放弃有关条款的任何权力，也不能作为日后可以免除书面申请之手续。

三、管理及其他费用

1、物业管理费标准的制订及收取办法按政府有关文件规定执行，物业管理委员会成立后，由物业管企业制订，经物业管理委员会同意后执行。

2、物业管企业应每半年向物业管理委员会公布管理费收支帐目。

3、为确定产权人应付的管理费用，物业管理企业应在每年十月底前为下一年度准备一份管理预算。

该预算应显示该大厦总体上在管理与维护方面的估计开支和估计收入，并在呈报物业管理委员会批准后执行。

4、为确定管理预算，第一会计年度应由该大厦工程经有关政府主管部门检验合格之日开始，截至该年之十二月三十一日。

其后