项目管理手册 精品.docx
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项目管理手册精品
项目工程管理手册
前言……………………………………………………………..………………4
第一章项目概况……………………….…….………………………………5
第一节工程建设规模及指标…………………………..……………..……5
第二节分期开发建设情况………………...……………………………...6
第二章工程管理架构及职责………………...……………………..….……20
第一节工程与成本控制部职责…………………………..……………..…5
第二节设计与产品研究部职责…………...……………………………...6
第三节工程管理人员行为规范…………...……………………………...6
第三章工程管理目标与计划………………...……………………..….……20
第一节质量管理目标及措施…………………...……………………..….20
第二节进度管理目标及措施…………………...……………………..….20
第三节安全文明施工管理目标及措施…………...……………………..….20
第四节绿色建筑实施目标及措施………………...……………………..….20
第五节招标管理计划及措施…………………...……………………..….20
第六节材料设备选择计划及措施………………...……………………..….20
第四章工程管理主要程序…………………...……………………..….……20
第一节工程招投标管理程序…………………...……………………..….20
第二节项目施工过程管理流程………...………...……………………....25
第三节施工图审查管理程序…………………….……………………...…36
第四节工程质量检查管理程序……………….………………………...…38
第五节工程进度检查管理程序………………….……………………...…45
第六节工程安全、文明施工检查管理程序…….……………………...…47
第七节工程物资采购管理程序………………….……………………...…48
第八节工程档案管理程序……………………….……………………...…56
第九节住宅质量问题处理程序………………………………………..….63
第五章工程管理主要制度…………………...……………………..….…….65
第一节施工图会审管理制度….………………….……………………...…69
第二节工程与成本管理部例会制度……………..……………………...…76
第三节工程文件管理制度………………………..……………………...…78
第四节工程监理管理要点……………………….……………………...….82
第六章精装修工程管理………………...……………………..….…….…125
第一节精装修工程管理程序…………………...……………………..….125
第二节精装修工程质量控制要点…………………...…………………….143
第七章绿色施工…………………...…………………….….…….…………148
第一节工程绿色施工检查管理程序……………...…………………….…148
第二节工程绿色施工检查要点…………………...…………………….…149
第三节工程绿色施工管理职责…………………...…………………….…159
第八篇工程管理表单……………………...…………………………………161
1、JYGC-A1工程与成本控制部项目管理工作考核分项表
2、JYGC-A2工程与成本控制部项目管理工作考核汇总表
3、JYGC-A3浙江XXXX有限公司项目施工日记
4、JYGC-A4工程竣工结算前需具备完善手续清单
5、JYGC-A5浙江XXXX有限公司通知单
6、JYGC-B1监理人员登记表
7、JYGC-B2监理工作考核表
8、JYGC-B3浙江XXXX有限公司施工组织设计内部审批表
9、JYGC-B4浙江XXXX有限公司设计变更单
10、JYGC-B5浙江XXXX有限公司现场签证单
11、JYGC-B6浙江XXXX有限公司安全管理检查评分表
12、JYGC-B7浙江XXXX有限公司文明施工检查评分表
13、JYGC-C1浙江XXXX有限公司合格材料供应商评审表
14、JYGC-C2甲供材料设备供应质量进度评估表
15、JYGC-C3甲供材料设备进场计划表
16、JYGC-C4甲供材料设备设计变更工作流程表
17、JYGC-C5甲供材料设备计划外增补审批表
18、JYGC-C6甲供材料设备采购月完成情况报表
19、JYGC-C7浙江XXXX有限公司采用新材料设备评估意见表
20、JYGC-C8浙江XXXX有限公司材料设备考察分析报告
21、JYGC-C9甲供材料设备采购计划月报表
22、JYGC-C10浙江XXXX有限公司考察承包商结果审批表
23、JYGC-C11浙江XXXX有限公司工程开标记录
24、JYGC-C12浙江XXXX有限公司工程评标、定标评审表
前言
根据集团公司对项目公司工程建设管理进行“规范、监控、支持、引导”的要求以及进一步提升项目公司工程管理水平，本着“部门职能专业化”和“业务流程规范化”的组织建设原则，编制出本管理手册，以期项目公司在日常管理上规范化，在业务操作上透明化，提高工作效率，完善各类沟通渠道，使得新开发项目工程质量上有进一步提高，更好的满足业主高品质的居住要求。
房地产开发项目是一种复杂的，非常规的一次性工作，受到时间、预算、资源以及满足客户特定需求等方面的限制。
最明显的特性是项目开发的复杂性和不可重复性。
为此，编写该工程项目管理手册，用以指导项目开发过程中的工程建设管理工作，提高项目建设管理水平。
本手册在编制过程中，得到了集团公司领导和各部门同事大力支持与帮助，在此深表感谢。
由于时间仓促，编制的专业水平与工作经验有限，不妥之处在所难免，敬请公司领导和同事批评指正。
XX房产集团公司
XXXX年XX月XX日
第一章项目概况
第一节工程建设规模及指标
1、工程建设规模
2、项目西区的主要经济技术指标
第二节分期开发建设情况
本项目分东区和西区两块场地，其中东区场地尚未移交，目前只能安排西区的开发建设。
项目西区分三期开发，一期开发西区1#、2#楼住宅和代建公建项目，计划于2009年3月开工建设；二期开发西区3#、5#楼住宅、计划于2009年6月开工建设；三期开发西区6#、7#楼住宅、商业用房和4#楼会所，计划于2009年8月开工建设。
项目东区计划在2009年7月底前完成初步设计和施工图设计，8月份完成规划许可证和施工许可证的审批。
第二章工程管理架构及职责
项目工程管理架构图：
第一节工程与成本控制部职责
1、工程与成本控制部主要职能
负责项目工程质量、进度、安全生产全过程监控与管理，绿色建筑实施和绿色施工管理，工程和设备设施的招投标和合同管理；项目成本预决算和动态成本跟踪分析，负责材料和设备设施市场调研跟踪分析，项目阶段性部品部件可行性分析评审，工程联系单增减核定管理。
2、工程与成本控制部经理职责
2.1根据公司项目组织机构编制要求，确定项目组织机构和人员安排，落实管理人员职责，组织工程与成本控制部开展工作。
2.2主持并负责本部门的全面工作，包括施工准备阶段、施工阶段、保修阶段的全部管理工作。
2.3建立项目的合同管理体系，严格履行合同管理任务，处理好与乙方的合同争议和纠纷。
2.4协助公司选择勘察单位、施工总包单位、施工监理单位；主持进行工程设备、工程材料的招投标工作；建立合格承包商、供应商的数据库。
2.5全面控制施工质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务。
2.6组织部门的周工作例会，检查指定业务工作完成情况，贯彻实施公司及本部门的规章制度，起草工作报告。
2.7在建筑新材料、新技术、新工艺方面与外界进行交流，建立专业顾问人才信息库。
2.8严格执行公司制定的动态成本管理制度，并负有领导和实施职责。
2.9执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督。
2.10负责组织工程实施中政府有关部门、市政部门、公用事业、施工单位、监理单位等各方面之间的综合协调工作。
2.11负责组织实施本部门与集团公司各部门及公司内部各部门（财务部、销售部、前期部）等各方面之间的沟通、协调工作。
2.12主持负责编制《项目管理手册》，审批各专业工程师拟定的管理细则。
2.13定期向公司领导和有关部门提交项目实施的情况报告。
2.14与集团工程与成本控制部接口，获取技术信息，扩大信息渠道，公平、公正选择供应商，降低工程和管理成本，提高工作效率和管理技能。
2.15积极推广应用新材料、新技术，定期参与各部门交流、研讨、培训等活动，根据成本、工期、工艺的实际情况，指导设计，建议新材料的使用，力求直接体现在设计方案或设计施工图中。
2.16组织工程质量事故及安全事故的调查、处理
2.17负责识别本项目部人员的从业能力，并上报公司对班子进行调整。
2.18认真做好工作日志和项目工作总结。
3、土建工程主管岗位职责
3.1负责编制施工招标标准文件，参与和确定工程招投标文件。
3.2协助有关部门完善本专业功能设计要求和修改建议，向设计单位提出完善功能设计的要求，供其修正设计。
3.3审查施工图（包括专业工程深化设计详图）的正确性、合理性、经济性和深度，以确保施工的可行性、经济性和进度。
3.4参与审查评估承包人的履约能力、施工方案、进度计划和材料机具、人员进场等施工准备工作，确认承包人的施工测量、定位放线。
3.5确认材料、器具、成品样板、样品，确认施工样板（示范单位、样板房
层、区段等各类实体样板），确认工序作业条件，协调相关专业隐蔽工程
验收和审查开工报告，参加分部工程、分户检验、初步验收和竣工验收并
提出验收意见。
3.6定期进行现场巡视，及时发现和解决建筑功能性问题，进行设计变更完成
情况的检查工作，对施工中存在的涉及到外立面、分户面积、使用功能方
面的问题及时与公司请示和沟通，或将现场的处理意见及时反馈设计院。
3.7审查施工组织设计，参与组织施工图纸技术交底会，提出建设性意见。
3.8掌握图纸内容工艺要求、材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全面审核。
掌握建筑工程的规范要求，并能够合理的运用。
3.9掌握建筑结构专业工程与相关水、电气、暖通工程之间的关系。
能够合理运用专业知识技巧，使建筑工程的施工达到设计要求、装饰美观、使用方便。
3.10能够掌握建筑结构相关的专业知识，并熟悉相关工程的专业知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到建筑结构系统的功能和品质要求。
3.11严格控制工程投资成本在预算范围内，对所负责范围的成本控制结果负责。
3.12协调组织工程建设中的基础、主体、分户检验、竣工等验收，从工程方面负责与物业公司的交接工作。
3.13收集和整理土建工程管理的新思路、新方法、新技术和新工艺，为工程提供技术服务支持；
3.14跟踪熟悉有关设计、施工规范，确保工程执行的是最有效的工程规范；组织新型节能材料、新工艺、新技术研讨活动并推广应用，确保科学、节能、经济、环保要求。
力求材料＼设计＼施工＼管理一体化创优。
3.15建立和完善建材供应商和产品质量标准、产品体系、建材行情信息库。
力求材料性能\特征＼应用技术精湛。
保证材料采购有可操作性、实用性、可追溯性。
3.16整理产品的价格信息、厂家信息，建立合格供应商、分承包商资料信息库。
建立《合格供应商名册》一览表，建立稳定完善的供应商体系。
保证工程质量，规避风险。
每次招投标只针对一览表内的分承包商，对合格供应商不断跟踪、考察、评估并作好考评记录。
对一览表外的分承包商进行综合评审，如属符合要求的合格分承包商,将其纳入一览表内，作为合格供应商的补充。
3.17定期对工程现场进行拍照存档。
3.18协助本专业的工程结算审查。
3.19对土建工程的进度、质量、成本及安全生产、文明施工、绿色施工负责。
4、安装工程主管岗位职责
4.1协助有关部门完善本专业功能设计要求和修改建议，负责提出安装工程专业设计的审图意见，提出完善功能设计要求，督促优化设计。
4.2审查本专业设计的技术经济指标的合理性、与国家有关规定的具体要求和设计规范的符合性、施工的可行性和经济性（节省投资）要求。
4.3审查施工图（包括专业工程深化设计详图）的正确性、合理性、经济性和深度，以确保施工的可行性、经济性和进度。
4.4掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全部审核。
4.5能够掌握给排水系统、采暖系统、供电、电信、电梯、有线电视、智能化系统、相关的专业知识，并熟悉相关工程知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到各系统的功能品质要求。
协调工程建设后期的竣工验收，从专业工程方面负责与物业公司的交接工作。
4.6负责专业质量计划的实施，针对工程设计、采购、施工、检查、测试、调试、试运转和总体控制等全部工作范围内的质量要求与设计、规范相符。
4.7确认材料、器具、成品样板、样品，确认施工样板，确认工序作业条件，协调相关专业隐蔽工程验收和审查开工报告，参加分部工程、分户检验、初步验收和竣工验收，并提出验收意见。
4.8定期进行现场巡视，及时发现和解决建筑功能性问题，进行设计变更完成
情况的检查工作，对施工中存在的涉及到外立面、分户面积、使用功能方
面的问题及时与公司请示和沟通，或将现场的处理意见及时反馈设计院。
4.9严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责。
4.10收集和整理给排水工程管理、电气工程管理的新思路、新方法、新技术和新工艺，为工程提供技术服务支持。
4.11建立和完善建材供应商和产品质量标准、产品体系、建材行情信息库。
力求材料性能\特征＼应用技术精湛。
保证材料采购有可操作性、实用性、可追溯性。
4.12整理产品的价格信息、厂家信息，建立合格供应商、分承包商资料信息库。
建立《合格供应商名册》一览表，建立稳定完善的供应商体系。
保证工程质量，规避风险。
每次招投标只针对一览表内的分承包商，对合格供应商不断跟踪、考察、评估并作好考评记录。
对一览表外的分承包商进行综合评审，如属符合要求的合格分承包商,将其纳入一览表内，作为合格供应商的补充。
4.13协助本专业的工程结算审查。
4.14负责范围：
给排水工程、暖通工程、消防工程、煤气工程、供电、电信、电梯、有线电视、智能化系统。
4.15对安装工程的进度、质量、成本及安全生产、文明施工、绿色施工负责。
5、档案管理员岗位职责
5.1熟悉有关施工工程技术档案管理的规定，按杭州市城建档案管理要求进行分类管理。
5.2负责工程管理过程中有关文件、资料的收发、传递、整理归档。
5.3负责工程与成本控制部的文件打印和办公设备的维护管理。
5.4负责部门日常后勤事物的管理。
5.5负责项目归档资料目录的编制和说明；
5.6负责项目部内部会议纪要的整理工作；
5.7负责项目部归档资料的封闭工作，定期对项目部归档资料进行检查并督促相关工程师进行整改；
5.8负责项目部电脑的和内部网的维护工作；
5.9完成部门经理交办的其它工作。
第二节设计与产品研究部职责
1、设计与产品研究部的主要职能
项目规划设计研究与协调管理；绿色建筑研究与设计导入，精装修研究与实施管理；利用内外部资源综合控制与优化产品设计质量、提升产品品质；组织审核施工图确保设计质量、进度和成本控制等（新项目产品研究）。
2、设计与产品研究部经理职责
2.1主持并负责设计与产品研究部的全面工作，包括设计阶段的方案选择、初步设计和施工图设计的审查，施工阶段的设计优化修改，绿色建筑研究与设计导入管理等全部管理工作。
2.2建立项目设计的合同管理体系，严格履行合同管理任务，处理好与设计单位的合同争议和纠纷。
2.3协助公司选择设计单位；主持进行初步设计审查、施工图设计审查、施工图设计交底和图纸会审等工作；审核设计变更。
2.4负责组织工程实施中与工程与成本控制部、设计单位之间的综合协调工作。
2.5协助行政办公部办理前期规划、报建等其他部门工作。
2.6负责产品定位研究和设计协调管理工作；负责精装修住宅的不同户型、公共部位的精装修样板研究和设计委托；负责售展中心装修设计与施工管理工作。
2.7主持对新材料与新部品部件的研究分析工作，对新项目勾地研究分析与跟踪工作。
3、精装修工程主管岗位职责
3.1负责完成本专业从确定方案、委托设计、招投标、办理各种施工审批手续，到组织施工单位进场、施工管理、工程维修及协调等事宜。
3.2协助施工单位开展工作，监督进度、质量、安全文明施工和绿色施工，并确保完成合同要求。
3.3制定精装修工程的成品保护制度，督促施工单位采取有效的成品保护措施，并实行相应的奖惩手段。
3.4严格控制专业工程投资成本，对分管部分成本控制结果负责。
3.5根据项目发展计划和销售计划编制精装修项目进场移交计划及施工进度计划，甲供材计划等。
3.6负责进度计划的动态管理；根据现场实际条件，及时对装修单位的施工进度计划进行调整，确保精装修按时保质保量完成。
3.7负责审核装修单位提交的经监理公司审核过的施工组织设计、施工进度计划、申请、报告等，协调与土建总包及分包单位的工作。
3.8组织精装修图纸会审，负责向设计院反馈设计图纸中存在的问题，对施工现场发生的口头变更做好记录，并及时反馈设计院认可。
3.9负责精装修甲供材料的收货、验收、发货等工作，并负责装修材料的产品合格证、检测报告等装修材料建档工作。
3.10负责精装修现场工程量的签证确认工作和补充预算的初审工作。
3.11负责收集及处理本工程精装修工作所涵盖的市场和客户信息。
3.12全面负责精装修工作的工作面移交、工程管理、工程验收等各个环节。
3.13负责与总包单位及其他各专业施工单位的协调沟通工作。
3.14全面负责工程移交后与经营销售部、物业公司的有关工程配合工作。
负责安排装修单位对接到投诉的精装修房间的质量进行维修。
3.15负责精装修完工后的工程总结及后评估工作。
3.16负责范围：
本项目的所有精装修工程。
第三节工程管理人员行为规范
1.严格遵守公司的员工手册的各项要求，时刻约束自己的行为规范，努力融入企业文化中。
2.严格遵守公司的考勤纪律，不迟到早退，不无故旷工，不装病溜假。
公司实行每周工作五天，每天工作七小时半的工作制度。
具体工作时间为：
上午：
8:
30~11:
30下午：
13:
00~17:
00，周六、周日和国家法定节假日为休息日，要求项目部人员因工作需要自觉加班。
3.勤奋努力，爱岗敬业，注重积极踏实的工作作风，注重自我专业知识的积累和更新，不因循守旧，不盲目迷信，要勇于发表，敢于创新。
4．工程管理人员应服从领导，听从分配，对工作积极主动，认真负责,谦虚谨慎，团结同事，不搞拉帮结派，不挑拨事非。
5.工程管理人员应加强内部沟通，相互间工作积极配合，上下级间应时常检查、汇报工作。
6.工程管理人员在正常上班时间须提前十分钟到达工作岗位，做好办公前的准备，不准迟到早退。
特殊情况不能按时上下班，必须事先向总经理请假。
7.工程与成本控制部人员上班时，应注意着装、仪容整洁得体。
8.工作时间应保持办公室肃静，不得大声喧哗，需与别人研究商量问题，请不要影响他人，使用电话要简明扼要，不得“煲电话”。
9．爱护公司的财物，养成勤俭节约的好习惯。
10.办公室应保持整洁，写字台上的办公用品要摆放整齐有序。
公共卫生要自觉清扫和维护，不准随地乱倒污物。
11.工程管理人员务必坚持勤俭办企业的精神，做到凡起草、打印、复印文稿及内部资料等要做到一张纸两面用。
12.工程管理人员每天下班前，要检查门窗和空调开关、电灯等电源是否关好。
13.工程管理人员应自觉保持守法、廉洁、诚实、自律的个人操守，不得从事违反国家法律法规、损害公司利益、有违社会道德的事情。
14.工程管理人员不得利用职权和工作之便索取或收受利益。
15.处处以公司利益为重，不吃拿卡要，不贪污受贿，廉洁奉公。
项目管理人员不得单独擅自接受施工单位的宴请，因业务需要接受对方宴请，须事先征得领导同意。
第三章工程管理目标与计划
第一节质量管理目标及措施
1、工程质量管理目标
工程与成本控制部作为公司派驻施工现场的专门机构，应认真作好质量控制工作。
在评审招标文件和合同条款中，注意有关质量和现场配合的条文的审核，确立明确的质量目标。
在施工过程中按照合同规定和规范的要求督促监理单位和施工单位严格履约实现质量目标。
本项目西区一、二期的质量管理目标为西湖杯。
2、质量管理措施
2.1根据工程特点、质量目标编制重要工序的质量控制要点，严格审查监理审查过的施工方案，并监督施工、监理单位落实实施。
2.2监督与质量相关的合约条款的落实情况，做好质量目标的事前、事中、事后动态控制。
2.3制定《材料设备供货计划》，负责甲供材料样板的保存、进场材料的验收与发放，对不合格材料的退换、跟踪等。
2.4向设计院反馈设计中存在的问题，组织设计变更的交底及实施。
2.5对关键部位的质量抽查，参加防水等关键部位的隐蔽工程验收。
2.6对质监部门及公司提出的整改意见跟踪监理和施工单位落实。
2.7处理现场工程技术问题。
2.8协助设计院及时解决图纸设计问题，尽可能减少设计导致的工程质量问题。
第二节进度管理目标及措施
1、工程进度管理目标
工程与成本控制部作为公司派驻施工现场的管理机构，应认真作好进度控制工作。
在评审招标文件和合同条款中，注意有关进度和现场配合的条文的审核，确立明确的进度目标。
在施工过程中按照合同规定和规范的要求督促监理单位和施工单位严格履约实现进度目标。
本项目西区工程《工程总进度目标计划表》如下：
工程总进度目标计划表（西区）
序号
进度节点
开发期数
一期（1#、2#）
二期（3#、5#）
三期（4#、6#、7#）
商业
代建公建
1
方案批复
2008-11-5
2008-11-15
2008-11-15
2008-11-5
2008-11-5
2
初步设计会审
2008-12-2
2008-12-2
2008-12-2
2008-12-2
2008-12-2
3
施工图设计（完成）
2008-12-15
2009-1-15
2009-1-15
2009-1-15
2009-1-15
4
总包招标（完成）
2009-1-15
2009-3-30
2009-6-15
2009-4-15
2009-3-15
5
主体开工
2009-4-1
2009-6-1
2009-6-30
2009-12-30
2009-4-20
6
±0.00完成
2009-10-30
2009-12-15
2010-1-30
2010-6-30
2009-6-15
7
主体封顶
2010-6-30
2010-8-15
2010-
升级会员 