XXXX年及第三季度郑州市房地产市场分析报告44页.docx

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XXXX年及第三季度郑州市房地产市场分析报告44页

2010年10月份及第三季度

##市房地产市场分析报告

目录

一、行业环境分析 

1.楼市运行 

2.行业政策 

3.行业资讯 

4.市政动态 

二、土地市场分析 

1.2010年9月中旬至10月中旬供、求分析 

（1）供应分析 

（2）成交分析 

2.2010年前三季度供、求分析 

（1）供应分析 

（2）成交分析 

三、商品房市场分析 

1.2010年9月市场分析

（1）供求分析 

（2）价格分析 

（3）供求格局 

2.2010年前三季度市场分析 

（1）供求分析 

（2）价格分析 

（3）供求格局 

四、住宅市场分析 

1.2010年9月市场分析 

（1）供求分析 

（2）价格分析 

（3）供求格局 

2.2010年前三季度市场分析 

（1）供求分析 

（2）价格分析 

（3）供求格局 

五、商业市场分析 

1.2010年9月市场分析 

（1）供求分析 

（2）供求格局 

2.2010年前三季度市场分析

（1）供求分析 

（2）供求格局 

六、办公市场分析 

1.2010年9月市场分析 

（1）供求分析 

（2）供求格局 

2.2010年前三季度市场分析 

（1）供求分析 

（2）供求格局 

一、行业环境分析1.楼市运行2010年全国楼市运行指标一览指标 7月 8月 9月 9月同比 9月环比 前三季度 前三季度同比 三季度在前三季度占比

房地产开发投资（亿元） 4118 4490 5156 35.00% 14.83% 33511 36.40% 41.07%

新开工面积（亿㎡） 1.17 1.27 1.46 44.30% 14.96% 11.94 63.10% 32.66%

竣工面积（亿㎡） 0.42 0.37 0.45 8.30% 21.62% 3.69 10.40% 33.60%

土地购置面积（万㎡） 3246 3944 3392 20.30% -14.00% 29083 35.60% 36.39%

土地购置费（亿元） 833 963 1094 80.10% 13.60% 7111 83.70% 40.64%

商品房销售面积（万㎡） 6466 6886 10446 16.60% 51.70% 63200 8.20% 37.66%

销售额（亿元） 3066 3533 5498 35.20% 55.62% 31900 15.90% 37.92%

房屋销售价格 / / / 9.10% 0.50% / / /

国房景气指数 104.72 104.11 103.52 / / / / /

视点：

   9月，房地产市场各项指标同比均现攀升，环比中土地购置面积下滑态势显著，国房景气指数持续滑落，整体而言，房地产开发投资热度持续高位。

9月，土地购置面积环比下滑，但购置费同比涨幅高达80.10%，彰显开发成本的攀升，为销售价格的持续攀升奠定基础；9月，商品房销售面积和总额环比涨幅均超过50%，再次验证“金九”的火热，但在9月底、10月初中央和地方调控政策密集出台形势下，“银十”难现。

    2010年二季度、三季度国房景气指数持续下滑，但其他各项指标攀幅显著，尤其是土地购置费和新开工面积，彰显楼市开发热度之高。

2010年前三季度，房地产开发投资力度和土地购置力度显著加强，将利于后续商品房供求格局的盘整，抑制价格的大幅攀升。

2010年三季度，全国商品房开发投资、土地购置和商品房销售方面热度均高于季均水平，随着调控新政的出台和落实，四季度楼市成交量将面临萎缩，多指标难避下滑态势。

2.行业政策 2010年9月中旬-10月中旬行业政策一览 时间 发文部门 名称 内容简要

9-21 国土资源部、住房和城乡建设部 关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 强化住房用地和住房建设的年度计划管理：

探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。

在房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。

严格住房建设用地出让管理：

不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让；存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的、非法转让土地使用权等##行为的、因企业原因造成土地闲置一年以上的、开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的违约行为的禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。

加大##违规行为清理查处力度：

要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。

加大##违规行为清理查处力度：

严格查处擅自调整容积率行为。

9-27 财政部和国家税务总局 关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知 对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。

对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。

对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。

对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。

执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善。

9-29 中国人民银行和中国银行业监督管理委员会 关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知 一、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

二、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

三、各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。

四、对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等##违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

五、对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。

六、继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。

七、鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

9-29 财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部 关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知 关于契税政策

（一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员X围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。

对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

（二）个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。

关于个人所得税出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

10-11 ##住房公积金管理中心 暂停公积金三次贷款购房申请 从10月15日起，##市住房公积金贷款购房首付比例比原来提高了10个百分点。

即第一次使用公积金贷款购房的家庭，购房首付款从原来的不低于20%，提高到不低于30%，所购住房为二手房的，购房首付由原来的30%提高到不低于40%，首付款比例均较以前提高了10个百分点。

其中，家庭成员包括借款人、借款人配偶及未成年子女，所购住房包括普通商品房、经济适用房、限价商品房、拆迁安置房等。

同时，第二次申请使用公积金贷款购房的家庭，要在结清上笔公积金贷款以后满一年时间才能申请贷款，且第二次公积金贷款金额不得高于所购房产总价的50%。

10-11 中国人民银行 上调存款准备金率 中国工商银行、建设银行、中国银行、中国农业银行及招商银行、民生银行被实施差别存款准备金率，上调0.5个百分点

10-20 中国央行 加息 自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

10-20 住房和城乡建设部 公积金贷款利率上调 上调个人住房公积金贷款利率。

五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。

五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。

视点：

   面对房价的持续攀升和成交量的高位运行，9月底，调控政策再次加码，从土地、财税、信贷、金融等方面着手，强化和落实前期出台政策，并在原有的基础上严格和细化。

在中央调控方向的基础上，##、##、##、##、##、##、##、##、##、##、##地方调控政策陆续出台响应中央政策，地方的积极响应也在一定程度上折射政府调控楼市的决心。

    10月份，在地方政府纷纷出台政策的同时，央行再出杀手锏，先是上调六大行存款准备金率，再次祭出加息利器，虽主要目的是预防资金流动性过剩和通货膨胀，但直接关系到楼市信贷，加重购房负担，与此同时，住房和城乡建设部再出令上调个人住房公积金贷款利率。

至此，开发商从融资、拿地、建设、销售环节面临调整，而消费者从首付、月供、纳税环节均面临新的问题，买、卖双方均受此次调控影响甚大，楼市迎来了新一轮调控风暴，至于后市走向则赖于地方政府和相关部门对政策的贯彻和落实。

2010年前三季度全国性行业政策一览季度 时间 发文部门 名称或简要

一季度 2010-1-7 国务院 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知

 2010-1-12 中国人民银行 上调存款准备金率0.5个百分点

 2010-1-13 国土资源部 关于加强市县乡级土地利用总体规划成果核查工作的通知

 2010-1-14 国土资源部 关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知

 2010-1-20 财政部 投资性房地产评估意见（试行）

 2010-1-21 国土部 关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知

 2010-2-12 中国人民银行 上调准备金率0.5个百分点

 2010-2-20 银监会 流动资金贷款管理暂行办法和个人贷款管理暂行办法

 2010-3-8 国土资源部 关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知

 2010-3-9 财政部、国家税务总局 关于首次购买普通住房有关契税政策的通知

 2010-3-10 国土资源部 关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知

二季度 2010-4-2 财政部、国家税务总局 关于首次购买普通住房有关契税政策的通知

 2010-4-13 住房城乡建设部 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知

 2010-4-17 国务院 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知

 2010-4-27 住房和城乡建设部 关于加强经济适用住房管理有关问题的通知

 2010-5-2 中国人民银行 上调准备金率0.5个百分点

 2010-5-7 国务院 国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见

 2010-5-19 国家税务总局 关于土地增值税清算有关问题的通知

 2010-5-24 国土部 关于进一步加强和改进国家和省级重点项目建设用地服务和监管的通知（征求意见稿）

 2010-5-24 国务院办公厅 关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知

 2010-6-3 国税总局 国税总局划定土地增值税预征最低限

 2010-6-3 住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会 关于规X商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知

 2010-6-8 住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、中国银行业监督管理委员会 关于加快发展公共租赁住房的指导意见

三季度 2010-9-21 国土资源部、住房和城乡建设部 关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知

 2010-9-27 财政部、国家税务总局 关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知

 2010-9-29 中国人民银行和中国银行业监督管理委员会 关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知

 2010-9-29 财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部 关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知

视点：

   2010年一季度至三季度，调控政策密集出台涉及到房地产开发的方方面面和相关部门，二季度则是对一季度的强化、落实和延伸，三季度则是在效果不尽人意的基础上实施的追加调控。

二季度成交量波动显著，但之后一路高歌，量、价屡攀新高，于是乎，三季度政策前松后紧，部门联合发文现象频现，但在一、二季度调控政策失效的影响下，对此轮调控持怀疑、观望态度的增多。

3.行业资讯

 2010年9月中旬-10月中旬行业资讯一览⌝

时间 发文部门 内容简要

2010-10 住房和城乡建设部、国土资源部、监察部 对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责：

对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

三部门要求，切实增加住房有效供给，全力加快保障性安居工程建设。

进一步加强市场监管，严肃查处##违规行为。

加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。

加快房地产市场和个人住房信息系统建设，为群众住房消费和加强房地产市场管理提供全面、及时、准确的信息。

2010-10 财政部、国税总局、住房和城乡建设部 联合启动了对房地产税会签的相关程序，并已接近尾声，并对房产税相关政策进行会签，针对住宅类型的划分进行了修改，而在未来，将对别墅、大户型等不同类型住宅品类征收房地产税

FREG视点：

对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责，将保障中央出台政策的贯彻和落实，地方政府对房企的态度将显著转变，由保到压，12地市限购令的推出便是对中央政策的积极响应，益于市场的短期盘整。

但从长期趋势看，此次密集调控为短期行为，难以从根本改变楼市的发展方向和价格上涨态势。

流传多时的房产税在政策加码期再次被提上日程，三部门联合启动会签的相关程序标志着悬而未决的房产税开征已箭在弦上，至于对市场层面、尤其是对房价的影响作用则备有争议，具体效果则需要时间来证明。

 2010年前三季度##市重要行业资讯一览⌝

时间 简要

2010年4月 二七商圈设计通过专家评审14个项目助推二七商圈成中部第一

2010年7月 X汴新区总体规划（2009~2020年）提交##省十一届人大常委第十六次会议审议

2010年7月 ##市首次明确航空港区将作为##新区发展的先行区

2010年8月 X东新区加大建设力度龙湖区建设将于年底前全面启动

2010年8月 建业和泰宏联合投身##二七区荆胡社区城中村改造

2010年8月 ##城市总体规划获国务院批准

2010年8月 再建商品房也要配建公租房##48万㎡公租房开建

2010年8月 ##地产商会投资##成立

2010年8月 中原区8项目签约188亿元西区计划改造5个城中村

2010年9月 ##省加快推进城镇化三年"翻新"全部"城中村"

视点：

   2010年前三季度，##市房地产相关行业和部门均取得重大成果，尤其是城市规划和建设、保障性房建设。

城中村改造时间限定，三年内全部翻新，##西区和南区城中村改造引入省、内外开发巨头，整体形象面临改观；公租房建设启动，保障性房覆盖X围扩大，为中、低收入居民和流动人口提供住房保障。

X汴新区整体规划中指出X汴新区为“中原城市群新型工业化、新型城镇化、农业现代化三化协调科学发展先导示X区，国家综合交通枢纽、物流中心，区域服务中心，##省经济社会发展的核心增长极”；国务院批复对##城市发展定位明确为“##省省会、国家历史文化名城、我国中部地区重要的中心城市、国家重要的综合交通枢纽”。

此两个规划均在原有规划的基础上进行调整，明确了X汴新区、##市在中原城市群中的重要作用，巩固##市乃至##在中部地区城市群发展中的战略地位。

      X汴新区捷报频传，龙湖区的启动将吸引横多国内开发巨头的进入，而老城区尤其是西区和南区城中村改造项目签约力度显著加大，本土企业危机意识增强，于是乎，由建业、正商、天伦等16家##主流房地产企业共同发起成立##地产商会投资##，对抗外来巨头，未来新、老城区土地争夺战将日趋激烈。

      2010年，二七商圈建设力度显著加大，新项目动工、老项目扩建将协同提升商圈辐射能力，强化竞争力。

在X汴新区发展拉动下，##向东、向南房地产市场迎来新的发展契机，中牟、##地区房价攀幅显著，新X市房地产价格上涨潜力大。

4.市政动态

 2010年9月中旬-10月中旬##市政动态一览⌝

时间 内容简要

2010-9 2010年9月26日，##高新技术产业开发区管委会与##中科诺数码科技##签订了生产“中科诺”牌手机的项目。

中科诺将建设集研发、销售、展示、商务平台、办公为一体的综合性大厦，作为北方区域基地。

2010-9 9月26日，##出口加工区与##恒天重工##就“商务车、新型纯电动轻型载货汽车组装项目”签约。

2010-9 ##力争年底前新开工19处过街天桥和地下人行道

2010-9 ##绿博园开园迎客累计耗资14亿元

2010-10 联合启动了对房地产税会签的相关程序，并已接近尾声，并对房产税相关政策进行会签，针对住宅类型的划分进行了修改，而在未来，将对别墅、大户型等不同类型住宅品类征收房地产税

2010-10 10月9日上午，##格力电器股份####产业园项目在##高新区开工。

格力电器##产业园项目总投资逾30亿元，规划用地1370余亩。

明年10月建成投产后。

 ⌝2010年前三季度##重要市政动态一览

大类 内容简要

交通 地铁：

1号线一期工程20个站点已经开工19个站点，只有东明路站尚未开工

2号线6月16日开工，3号线预可研报告通过评审

四环时代：

##西绕城公路贯通，年底与107辅道会合形成四环路城区面积从303平方公里增至550平方公里

制堵与畅通：

陇海路、航海路将打通至西四环，##到##将再添一条路——X汴物流通道，##公路客运中心站开建，##到周边省会都将建高铁，京沙沙快速通道动工，黄河路下穿北编组站，嵩山南路与南四环立交，打通断头路等工程

配套 商业：

##航空港区添裕鸿港区商业广场项目和##省公共卫生医疗中心项目

二七商圈14个项目建设

教育：

航海路和中州大道附近新建两所小学、##市新改扩建13所中小学、X东新区4所公办幼儿园等

医疗：

X东新区CBD附近建亚洲最大儿童医院

休闲：

4000亩的大型野生动物园落户雁鸣湖、X东新区将建3大科技公园、绿博园

产业 经济技术开发区：

海尔物流产业园、新加坡物流产业园、##、##恒天重工项目

中牟产业园：

##华强文化科技产业基地、##

高新技术开发区：

##友旺科技、##中科诺数码科技

其他：

航空港区签约##、雨润集团选址马寨工业园区

视点：

   2010年，##市交通设施投入力度显著加大，地铁1号线、2号线施工，BRT再增支线，立交、高架、下穿隧道、扩建、整治断头路多管齐下，意在缓解##市内交通压力，加强区域之间、与周边城市之间的关联。

    四环时代的来临，利于三环外房地产市场的发展，配套设施投入力度的加大将在一定程度上缓解资源不均衡困局。

X汴新区休闲设施投入力度大，辐射X围广，利于区域内房地产市场的发展和资源整合能力的提升。

     产业的发展主要集中在##经济技术开发区、中牟产业园和高新技术开发区。

从产业类型看，经济技术开发区以物流、制造业为主，中牟产业园为科技教育与创新产业基地，高新技术开发区则为消费电子产业基地，主导产业的确定利于更好的招商引资，利于##经济的发展。

二、土地市场分析

1.2010年9月中旬至10月中旬供、求分析

（1）供应分析

  2010年9月中旬至10月中旬##市公告出让土地力度显著加大，累计发布5个土地出让公告，出让23幅、53.99万平方米，但均集中于11月份出让和成交，预示着四季度土地出让力度的加强。

⌝以城镇住宅用地和商办用地为主

    从土地使用权面积看，以城镇住宅用地为主；从土地幅数看，则以商办用地和城镇住宅用地为主。

2010年9月中旬至10月中旬，##市累计出让城镇住宅用地8幅、31.54万平方米，累计规划建筑面积170.05万平方米，平均容积率5.39，主要受X政出〔2010〕48号城中村改造用地拉动；累计出让商办用地12幅、12.73万平方米；工业用地出让2幅、3.79万平方米；仓储用地出让1幅、5.93万平方米。

⌝从土地使用权面积和规划建筑面积看，主要集中在金水区和X东新区

     从公告出让土地使用权面积看，主要集中在金水区、X东新区两区域，二七区占比显著。

但从出让土地幅数看，则主要集中在X东新区、二七区。

   金水区虽仅有2幅住宅用地出让，但X政出〔2010〕48号宗地规模优势显著，且容积率较高，在其拉动下，区域规划建筑面积占比53%。

X东新区出让土地以商办用地为主，仓储用地为辅，虽出让幅数较二七区仅多出一幅，但在商办用地高容积率拉动下，累计规划建筑面积78.33万平方米，显著高于二七区占比。

工业用地出让2幅，悉数集中于西开区域，但受单幅规模制约，土地使用权面积占比和规划建筑面积占比均甚微。

  单幅面积集中在5万平方米以下，以中、小规模土地为主 

  公告出让土地中，有8幅面积集中在1万平方米以下，13幅集中在1-5万平方米，由此可以看出，2010年9月中旬至10月中旬公告出让土地以中、小规模为主。

  此期间出让土地幅数主要集中在X东新区和二七区。

其中，X东新区的商办用地单幅规模悉数位于5万平方米以下；二七区商办用地集中在1万平方米以下，城镇住宅用地主要集中在1-5万平方米。

综上可知，此期间出让土地中、小规模为主，主要受X东新区、二七区影响。

⌝2010年9月中旬至10月中旬##市出让土地一览 地块编号 位置 使用权面积（平方米） 土地用途 出让年期（年） 容积率 绿化率 建筑高度（米）

X政出（2010）045 白杨路动、鸿业路南 15601.5 城镇住宅 70 （1,1.2） >35 <24

X政出〔2010〕46号 开发路西、佛岗东路北 569.5 商服用地 40 <2.8 >30 <80

X政出〔2010〕47号 迎春街北、金梭路西 11498.2 工业 50 （1.6,2.0） <20 <45

X政出〔2010〕48号 黄河路北、中州大道西、红专路南、姚砦路东 180438.4 城镇住宅、商服 70、40 <7.5 >25 <100

X政出〔2010〕49号 金岱路北、腾飞路西 29085.21 城镇住宅 70 ≤3.0 ≥30 ≤80

X政出〔2010〕50号 石柱路东、寒##路北 21614.2 城镇住宅 70 <2.5 >30 <80

X政出〔2010〕51号 冯庄路西、丹枫路南 38723.6 城镇住宅 70 <2.8 >30 <80

X政出〔2010〕52号 南三环南、石柱路西 11025.4 城镇住宅 70 <2.5 >30 <80

X政出〔2010〕53号 石柱路西、佛岗东路南 14651.9 城镇住宅 70 <2.8 >30 <80

X政出〔2010〕54号 南屏路南、石柱南路东 4194.8 城镇住宅 70 <2.8 >30 <80

X政出〔2010〕55号 冯庄路西、佛岗东路北 7571.9 商服 40 <2.8 >30 <80

X政出