一季度中国房地产市场分析报告.docx

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一季度中国房地产市场分析报告

2014年一季度中国房地产市场分析报告

1.房地产开发投资情况

2014年1-3月份，全国房地产开发投资15339亿元，同比名义增长16.8%（扣除价格因素实际增长15.5%），增速比1-2月份回落2.5个百分点。

其中，住宅投资10530亿元，增长16.8%，增速回落1.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。

1-3月份，东部地区房地产开发投资9139亿元，同比增长17.7%，增速比1-2月份回落1.4个百分点；中部地区投资2916亿元，增长15.6%，增速回落5.9个百分点；西部地区投资3285亿元，增长15.5%，增速回落2.4个百分点。

2.房地产市场开发建设情况

1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积547030万平方米，同比增长14.2%，增速比1-2月份回落2.1个百分点；其中，住宅施工面积393206万平方米，增长11.4%。

房屋新开工面积29090万平方米，下降25.2%，降幅收窄2.2个百分点；其中，住宅新开工面积21238万平方米，下降27.2%。

房屋竣工面积18520万平方米，下降4.9%，降幅收窄3.3个百分点；其中，住宅竣工面积13910万平方米，下降7.3%。

1-3月份，房地产开发企业土地购置面积5990万平方米，同比下降2.3%，1-2月份为增长6.5%；土地成交价款1556亿元，增长11.4%，增速提高2.5个百分点。

3.商品房供应情况

（1）整体表现：

新增供应为近五年同期最高，但同比增速明显减缓

新增供应总量为近五年同期最高，尽管去年基数较高，但仍同比增长6%。

2014年一季度，20个代表城市住宅月均新批上市955万平方米，为近五年同期的最高水平，与2012年同期相比增长39%；同比增速来看，由于去年一季度898万平方米的高基数，本季度同比增速大幅减缓至6%，较去年同期下降25个百分点。

单月来看，受传统淡季企业推盘放缓影响，前两个月新增供应量明显回落，1-2月代表城市月均新批上市面积为739万平方米，较去年同期小幅增长1.6%。

3月部分企业加快推盘，代表城市供应量增加至1387万平方米，为近年来同期最高水平，同比增长12%。

（2）各类城市：

北京供应大幅增长，杭州、重庆同比下降超三成，东莞持续上行

2014年一季度，多数代表城市供应量增长，北京增长最为显著。

北京月均新增供应62万平方米，处于近年同期最高位，同比大幅增长183%，其中3月新增供应高达112万平方米。

上海月均新增供应84万平方米，为近年来同期最高水平，同比增长36%。

杭州月均供应21万平方米，同比下降37%。

重庆月均供应量为117万平方米，仅略高于2012年一季度（96万平方米）供应量，同比大幅下降34%。

东莞供应量持续上行，同比增长15%至49万平方米。

无锡月均供应25万平方米，同比小幅增长4%。

4、商品房销售情况

1-3月份，商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%；降幅比1-2月份扩大3.7个百分点；其中，住宅销售面积下降5.7%，办公楼销售面积增长6.7%，商业营业用房销售面积增长6.0%。

商品房销售额13263亿元，下降5.2%，降幅比1-2月份扩大1.5个百分点；其中，住宅销售额下降7.7%，办公楼销售额下降10.6%，商业营业用房销售额增长7.9%。

1-3月份，东部地区商品房销售面积9699万平方米，同比下降10.0%，降幅比1-2月份扩大4个百分点；销售额7981亿元，下降11.5%，降幅扩大1.9个百分点。

中部地区商品房销售面积5323万平方米，增长6.8%，增速回落8.3个百分点；销售额2653亿元，增长8.4%，增速回落5.9个百分点。

西部地区商品房销售面积5089万平方米，下降1.0%，降幅收窄0.8个百分点；销售额2629亿元，增长4.0%，增速提高2.7个百分点。

3月末，商品房待售面积52163万平方米，比2月末增加766万平方米。

其中，住宅待售面积增加492万平方米，办公楼待售面积减少2万平方米，商业营业用房待售面积增加222万平方米。

5、房地产金融情况

1-3月份，房地产开发企业到位资金28731亿元，同比增长6.6%，增速比1-2月份回落5.8个百分点。

其中，国内贷款6226亿元，增长20.4%；利用外资84亿元，下降33.9%；自筹资金11093亿元，增长9.6%；其他资金11327亿元，下降1.9%。

在其他资金中，定金及预收款6837亿元，下降3.6%；个人按揭贷款3161亿元，增长0.1%。

6.土地市场成交情况

2014年一季度，全国300个城市各类用地推出量同比下降3.6%，成交量同比大幅下降12.8%，前两月市场维持火热，3月成交热度消减；价格方面，全国300个城市各类用地楼面均价上涨显著，同比上涨27.0%，溢价率为13.0%。

房企扩展一线布局，稀缺地块争抢白热化。

（1）供求：

推出、成交均不及去年同期，前两月市场延续上年态势，3月热度有所消减

一季度土地推出量同比小幅下降，但住宅和商办用地均同比增长。

2014年一季度，全国300个城市共推出各类用地3.4亿平方米，同比下降3.6%。

其中，住宅用地推出1.4亿平方米，同比增长8.1%，增幅逐渐收窄；商办用地推出5119万平方米，同比增长1.0%。

从具体月份来看，1、2和3月的推出量与往年走势一样，逐月降低。

1、2两月各类土地推出量均低于去年同期，3月同比微增2.8%。

其中住宅用地连续3个月同比实现增长，商办用地在1月同比下降11.6%，2、3两月同比分别增长19.1%和3.0%。

一季度各类土地成交量均低于去年同期，3月市场降温，成交量同比大幅下降。

2014年一季度，全国300个城市各类土地共成交2.8亿平方米，较去年同期下降12.8%。

其中，住宅用地成交1.1亿平方米，同比微增2.0%；商办用地成交4046万平方米，同比下降15.6%。

与去年四季度相比，成交量出现季节性回落，但下降幅度明显高于历年同期。

从具体月份来看，一季度3个月成交量逐月下降，前两个月土地市场延续上一年的火热行情，成交量同比保持增长。

但3月受杭州等个别楼盘降价、信贷无放松的预期和自住型商品房持续推出等因素影响，土地市场出现降温，成交量同比下降47.6%。

其中，住宅用地1-2月同比均增长15%以上，而3月同比下降37.3%，市场先热后冷；商办用地成交量仅在2月与去年同期基本持平，1、3月成交均低于去年同期。

（2）价格：

楼面均价同比上涨明显，溢价率基本与上年持平

一季度楼面均价同比上涨明显。

2014年一季度，全国300个城市各类用地楼面均价为1351元/平方米，同比上涨27.0%。

其中住宅用地楼面均价为1836元/平方米，同比上涨24.1%；商办用地均价创新高，达1778元/平方米，同比大幅上涨27.1%。

具体来看，1、3月各类用地成交楼面均价同比大幅上涨，2月基本与上年同期持平。

其中住宅用地3个月同比连续上涨，楼面价均超过在1750元/平方米；商办用地成交楼面均价在经过1月同比上涨70%至2200元/平方米后，逐月下跌。

此番一季度土地市场出现量跌价涨的原因在于政府推地量有限。

溢价率较去年下半年高位有所回落，基本与上年同期持平，住宅用地2、3月同比均下降。

一季度，全国300个城市各类用地平均溢价率为13.0%，基本与上年同期持平，较去年下半年有所回落。

其中，住宅用地溢价率为14.6%，较去年同期下降1.2个百分点；商办用地为12.2%，较去年同期高1.1个百分点。

从具体月份来看，各类用地溢价率2月同比下降较多，1、3月同比上扬。

其中商办用地2月溢价率同比下降7.4个百分点，1、3月均高于去年同期；住宅用地溢价率仅1月同比有所提高，2、3月均低于去年同期。

（3）出让金：

受前两月带动一季度同比增长，但增幅回落，3月出让金同环比大降

出让金总额同比继续增长，但增长动力来源于前两月，3月土地市场降温。

2014年一季度，全国300个城市土地出让金总额为7113亿元，同比增长14.0%。

其中住宅用地出让金为4988亿元，同比增长22.8%；商办用地出让金为1638亿元，同比微增3.2%。

一季度各月出让金环比均下降，但1、2月土地市场延续去年底的升温态势，各类土地出让金均远高于去年同期，前两月出让金即占一季度总额的82%，3月土地市场热度有所缓解，出让金同比大降29.9%，该季度出让金的同比增长动力主要来源于1、2月。

分别来看，住宅用地1、2月出让金同比分别增长47.7%和33.1%，3月下降21.9%；商办用地1月大增62.4%，2、3月则同比分别下降29.5%和45.3%。

（4）热点地块：

总价高位回落，楼面价继续上扬

住宅用地方面，地王总金额高位回落，但仍高于2012和2011年；成交面积处近年最低水平。

2014年一季度，全国成交总价前十名的住宅用地（包括住宅用地及含住宅的综合性用地）总金额为498亿元，约为去年一季度前十名的1.6倍，是去年全年前十名总价的76%，成交总价在去年高基数的基础上有所回落，但仍高于2012和2011年；成交总面积为112万平方米，为去年一季度前十名的71%，处于近几年最低水平。

详细来看，拓平+友昇置业在上海闸北区竞得的地块以101亿元的成交高价位居榜首，前十名各地块规模均在35亿元以上，且均位于一二线热点城市，北京独占5宗。

从成交时间来看，6宗地成交于1月份，表明市场1、2月仍维持去年较热态势，3月市场稍有退烧。

房企一线聚集，稀缺地段抢夺热烈，地价逼近甚至高过周边房价。

今年前两月，由于房企去年销售飘红，回款融资情况普遍较好，加上三四线城市供应过剩风险的担忧，不少房企回归一二线核心城市意愿强烈，而核心城市优质地块稀缺更是加剧竞争，造成今年初一线土地市场持续火热，地价居高不下，成交楼面价格接近甚至超过周边一二手房售价，例如上海闸北区地块的楼面均价在剔除配建保障房后，楼面价高达50115元/平方米，而其目前周边在售的明园森林都市均价为38000元/平方米，地价明显高于房价。

北京西三环的西局两块地在剔除保障房、还建面积后，楼面价达6万/平方米，远远高于该区域目前二手房源价格。