01前期物业管理服务协议.docx

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01前期物业管理服务协议

前期物业管服务协议

本协议当事人

甲方：

乙方：

　甲方是指：

1、房地产开发单位或其委托的物业管理企业；2、公房出售单位或其委托的物业管理企业。

　乙方是指：

购房人（业主）。

　　前期物业管理是指：

自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。

本物业名称：

乙方所购房屋销售（预售）合同编号：

　　乙方所购房屋基本情况:

　　　　类型

　　　　座落位置

　　　　建筑面积平方米

　　根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：

　　第一条双方的权利和义务

　　一、甲方的权利义务

　　1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；

　　2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方（在小区公告栏内公告）；

　　3、建立健全本物业的物业管理档案资料；

　　4、制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为；

　　5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

　　6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；

　　7、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；

　　8、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；

　　9、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务;

　　10、自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；

11、当房屋共用部位、共用设施设备以及相邻业主（或房屋使用人）需要进行给排水管道、供电、煤气、通讯线路等维修时，甲方有权要求乙方无条件给予配合并提供方便。

12、甲方有权对乙方的违反法规和协议的行为采取限制性措施和强制维修措施等。

13、在发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入乙方专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，甲方可向相邻业主说明情况、在第三方（如所在地居委会或派出所）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后通知相关业主并做善后工作，而并不需要负任何直接或连带责任。

　　二、乙方的权利义务

　　1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

　　2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；

　　3、遵守本物业的物业管理制度和《物业使用守则》；

　　4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用；

　　5、装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》；

　　6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；

　　7、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；

　　8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》等造成的损失、损害承担民事责任；

　　9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

10、因乙方房屋装修或乙方其他原因，造成相邻业主及共用部位、共用设施设备损坏的，应当无条件在甲方限制时间内给予改正或修复，造成损失的乙方应当给予相应经济赔偿。

11、乙方房间空调需按预留及指定位置安装，本小区禁止安装需采集地下水的水温空调、户外太阳能热水器、外置式防盗网。

乙方应严格遵守本条款约定，一切违反本条款的行为甲方有权要求终止，由此造成的损失由乙方自行负责。

12、乙方不得在小区内饲养任何无政府部门许可执照的动物（特殊情况除外、如导盲犬）；严禁饲养任何大型猛兽（如狼狗等）。

　　第二条物业管理服务内容

　　一、房屋共用部位的维护和管理

　　共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理

　　共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　三、环境卫生

　　1、主次干道、人行道路、小区内其他道路保洁。

　　2、垃圾清运。

　　3、楼梯间清扫保洁。

　　四、公共秩序维护管理

　　1、内容

（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；

（2）主出入口24小时设人值班。

　　（3）小区内24小时监控。

　　2、责任

（1）有安全管理制度、应急计划和措施。

（2）遇警及时报警，防止事态进一步恶化。

　　（3）协助公安部门保护安全事故现场，维护公共秩序。

　　五、交通秩序与车辆停放管理

　　1、内容

（1）车辆出入登记。

（2）车辆停放管理。

　（3）设立交通标志。

　　2、责任

（1）实行机动车出入登记管理。

（2）维护小区内良好的交通和车行秩序，车辆停放整齐有序。

。

　　（3）无其他专门约定不负责车辆保管责任。

　　六、房屋装饰装修管理

　　乙方进行房屋装修应遵守国家和省、市相关规定和业主临时公约、及本协议附件《房屋装饰装修管理协议》、《住户手册》。

在装修前乙方与所聘请的装修施工单位应与甲方签定《房屋装饰装修管理协议》并予遵守。

　　第三条物业管理服务质量

　　一、房屋外观：

房屋外观完好、整洁。

　　二、设备运行：

　　1、协助配合水、电、燃气等专业部门做好相应设备设施的正常运行的保障工作；

2、其他设备设施运行正常，保养报修制度完备。

三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：

　　1、路灯、梯间灯等公共照明设备完好率不低于80%。

　　2、排水排污管道无堵塞、无外溢现象。

　四、环境卫生：

　1、保持保洁区域干净整洁。

　2、无乱设摊点、广告牌和乱贴乱画现象

3、垃圾日产日清。

　五、绿化：

　　1、花草长势良好，修剪及时、整齐美观。

2、病虫害能及时进行防治。

六、交通秩序与车辆停放：

　1、机动车辆出入登记无遗漏。

2、机动车、非机动车按规定位置停放整齐。

　七、公共秩序维护管理：

　1、小区实行24小时保安制度。

　2、保安人员文明执勤、训练有素、言语规范、认真负责。

　八、消防：

　1、消防设备、设施完好，可随时启用。

　2、消防通道畅通无阻。

　九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：

　　小修

　　1、接到报修后30分钟内到场检修。

　　2、及时率98%以上，返修率不大于1%。

　　急修

　1、接到报修后15分钟内到场检修。

　2、及时率98%以上，返修率不大于1%。

十、有偿性维修服务标准由双方另商议。

　　第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）

　　一、乙方应在（按照每年或者每季度由业主自选）交纳本季度物业管理费；

　　二、住宅按建筑面积每月每平方米元；

　　三、非住宅按建筑面积每月每平方米元；

　　四、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方负责交纳；

　　五、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；

　　六、物业管理服务费用标准按政府批文调整；

　　第五条其他有偿服务费用

　　一、车位及其使用管理服务费用：

　　机动车1、根据甲方制定的收费标准收取停放泊位占用费。

　　　　　　2、甲方所收取管理服务费用并非车辆保管费用，因此不承担车辆保管责任。

　　非机动车1、根据甲方制定的收费标准收取管理服务费。

　　　　　　2、

　　二、有线电视：

　　　　　　1、

　　　　　　2、

　　三、

　　四、

　　第六条代收代缴收费服务

　　受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。

　　第七条维修基金的管理与使用

　　一、根据渭南市物业管理部门的规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。

乙方在购房时应按照相关规定缴纳维修基金。

　　二、维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。

　　三、维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。

　　四、乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

　　第八条广告牌设置及权益　　

　　一、甲方负责小区内设置广告牌的管理。

　　二、未经甲方同意，乙方或乙方代理人不得以任何形式在小区内任何地点设置广告牌。

　　三、小区内广告牌设置所得收益全部由甲方负责用于补充物业管理经费不足之用。

　　第十条其它约定事项

　　一、《物业使用守则》和《房屋装饰装修管理规定》、《住户手册》为本协议的组成部分，具有同等法律效力。

　　二、

　　三、

　　第十一条违约责任

　　一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；

　　二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；

　　三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；

　　四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。

　　五、乙方违反协议不交纳物业管理相关费用时，甲方有权采取在小区内公告催款或向人民法院起诉。

　　第十二条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

　　第十三条在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

　　第十四条本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十五条本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，按下述第＿＿＿＿＿＿种方式解决：

1、提交渭南市仲裁委员会仲裁。

2、依法向人民法院起诉。

　　第十六条本协议正本连同附件共１０页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

　　第十七条在签订本协议前，甲方已将协议样本送渭南市房地产管理局（物业管理行政主管部门）备案。

　　第十八条本协议自签字之日起生效。

甲方签章：

　　　　　　乙方签章：

代表人：

　　　　　代表人：

年　月　　日　　　　　　　　　年　月　日

附件1：

《物业使用守则》

附件2：

《房屋装修管理协议》

附件3：

《住户手册》

附件1

物业使用守则

为加强住宅小区物业（以下简称“本物业”）管理，维护全体业主和使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家和省市的有关规定，制定本守则。

本物业区域内的业主、使用人均须自觉遵守。

一、使用、经营、转让物业时，应遵守物业管理法规、规章和规范性文件的规定。

二、遵守物业管理企业根据有关法规、规章、规范性文件制定的各项物业管理制度，接受并配合物业管理企业的各项管理服务工作，并按《前期物业管理服务协议》的约定交纳有关费用。

三、对物业管理企业的管理服务工作如有意见或建议，可直接向物业管理企业提出，也可根据《前期物业管理服务协议》约定，要求售房单位协调解决。

发生争议的，可申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

四、售房单位应按《住宅质量保证书》的规定承担保修责任及费用。

五、按有关规定缴纳维修基金。

六、业主承担房屋保修期外的自用部位、自用设备的维修、养护责任，费用自理。

委托物业管理企业进行维修、养护的，应按双方约定支付相应费用。

七、维修房屋，各相邻方应积极支持、配合，不得人为阻挠维修。

因阻挠维修，造成他人人身伤害和财产损失的，阻挠人应承担赔偿责任。

八、物业损坏，已经或可能妨碍、危害公共利益或有碍外观统一、市容观瞻，有关各方应及时进行维修养护。

拒不进行维修养护的，所在地物业行政主管部门可以指定物业企业代为维修养护，费用由相关各方按规定承担并分摊。

九、属人为因素造成物业损坏的，由造成损坏的责任人负责修复或赔偿经济损失。

十、业主、使用人装修房屋时，应与物业管理企业签订《房屋装饰装修管理协议》，并按协议及有关规定实施装修。

十一、业主、使用人转让、出租、转租物业时，应告知物业管理企业，同时要求受让方、承租方遵守本守则及物业管理规定，并承担连带责任。

十二、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》等造成的损失、损害承担民事责任。

十三、本物业管理区域禁止下列行为：

（一）擅自改变房屋基础、承重结构和外貌、设计用途、功能及布局等；

（二）擅自建设建筑物、构筑物，对房屋的梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

（三）占用、损坏共用部位、共用设施设备；

（四）安装影响房屋结构或周围环境的动力设备；

（五）损坏拆除或改造供电、供水、供暖、排水、通讯等公用设施；

（六）在建筑物、构筑物、楼梯、走廊、通道等处乱挂、乱贴、乱画，擅自安装护栏、晒衣架；

（七）随意停放车辆，乱抛垃圾，乱堆杂物；

（八）践踏、占用绿化用地，攀折花木；

（九）排放或存放有毒有害、危险物品，发出超出规定标准的噪音；

（十）乱设摊亭和集贸市场；

（十一）聚众喧闹、噪音扰民等危害公共利益或其他不道德行为；

（十二）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；

（十三）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

十四、使用本物业区域内有偿使用的文化娱乐、体育设施和停车场等公共设施、场地时，应按规定交纳有偿使用费用。

十五、自觉维护物业的整洁、美观，保持共用部位、共用设施设备的完好及道路的畅通。

十六、增强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，积极参加社会保险，确保家庭财产和人身安全。

十七、弘扬社会主义道德风尚，互助互爱，和睦相处，共同创造良好的工作和生活秩序。

十八、业主、使用人不按期交纳物业管理服务费及规定应交纳的其他费用，物业管理企业按合同约定可以加收滞纳金，也可以依法申请仲裁或向人民法院起诉。

十九、违反本守则及物业管理的有关规定，物业管理企业有权提出整改；造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失的，由责任人负责赔偿；构成犯罪的，移交司法机关处理。

二十、本守则对本物业区域内的业主、使用人具有同等效力。

业主、使用人更换时，本守则对新的业主、使用人继续有效。

二十一、业主委员会成立并经业主大会（业主代表大会）通过的《业主公约》生效后，本守则自然终止。