周口市颐养居养老公寓建设项目.docx
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周口市颐养居养老公寓建设项目
周口市颐养居养老公寓建设项目
可行性报告
1、总论
1.1.1项目名称
周口市颐养居养老公寓建设项目
1.1.2投资方
香港鼎立国际集团公司
公司主营业务：
国际贸易、地产、公益事业、医疗等行业
1.1.3管理机构
上海和佑养老集团
本项目承办单位为河南省周口市颐养居有限公司，该公司实行市场化运作，独立核算，自负盈亏。
1.1.4项目提出背景和项目建设的必要性
1.2可行性研究编制依据
（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》
（2）中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）
（3）河南省人民政府《河南省人民政府关于加快推进社会养老服务体系建设的意见》（豫政（2011）80号）
（4）周口市民政局关于《社会办养老服务机构管理暂行办法》周民文（2013）51号文
遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委《投资项目可行性研究指南》的规定，对周口市老年公寓建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为政府主管部门提供决策依据。
1.3可行性研究范围：
（1）论述项目建设的必要性和意义；
（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；
（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；
（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；
（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；
（6）提出可行性研究结论和建议。
1.4项目概况
1.4.1建设地点
周口市。
1.4.2建设规模
本项目总投资2.5亿元，占地约200亩，建筑面积65050平方米，项目竣工后可接收1270位老年人入住。
1.4.3建设内容
（1）老年公寓，建筑面积55000平方米；
①长寿苑老年公寓14栋四层建筑，建筑面积14000平方米，共200套双人房间，150套单人房间，可接收550位老人颐养天年。
②康复苑医护型老年公寓，10栋四层建筑，建筑面积10000平方米，200套双人房间，可接收400位身体较差的老人和残疾老人居住。
③逍遥苑健康型老年公寓，二层建筑，建筑面积24000平方米，160套房间，可接收320位老人居住。
（2）综合楼，四层建筑，建筑面积3000平方米，底层为餐厅，二、三、四层为老年娱乐、康复、健身活动场所。
（3）办公楼，四层建筑，建筑面积3000平方米，底层为医务室、康复室，二层为办公室、会议室。
（4）职工宿舍，四层建筑，3000平方米。
同时建设锅炉房、配电房、污水处理站等附属设施。
1.5主要技术经济指标
见表1-1。
表1-1主要技术经济指标
序号
名称
单位
数量或指标
备注
1
建设规模
平方米
135000
1.1
总投资
万元
25000
1.1.1
其中建设投资
万元
12000
1.1.2
流动资金
万元
1000
1.2
建筑面积
平方米
65050
1.3
老年公寓床位总数
个
1270
1.3.1
其中医护型床位
个
270
患病老人和残疾人居住
1.3.2
全寿命型床位
个
500
供健康老人长期居住
1.3.3
健康型床位
个
500
供健康老人居住
2
职工人数
人
448
3
经济指标
3.1
投资利润率
％
3.2
投资利税率
％
3.3
成本利润率
％
3.4
内部收益率
％
全部投资
3.5
净现值（I＝6％）
万元
3.6
盈亏平衡点
％
3.7
投资回收期
年
全部投资，含建设期
2、需求分析
2.1周口市老龄人口及赡养情况
周口市人口老龄化加剧，现有的社会养老体系远远不能适应新时期下老年人的养老需求，严峻的养老形式已经引起社会各界的广泛关注。
截止到2012年底我市60岁以上人口已达135万人，占总人口12.38%，70岁以上老人54.86万人，占总人口的5.3%,80岁以上老人13.85万，占总人口的1.25%，100岁以上老人769人，预计到2015年我市老龄人口将达145万余人。
目前我市共有政府建农村敬老院174个，床位28000张，民办养老服务机构22个，床位1200张，规模最大的民办养老服务机构，床位不超过100张，改善老年人群体的基本生活面临矛盾多，困难多，多种因素等问题。
我市养老机构服务单一，供养床位少，设施不健全，管理欠规范，服务水平低，环境不理想，只能满足老人的吃住照料，不能满足老人的医疗康复、文化娱乐、活动休闲、静心颐养好环境等方面需求。
人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。
2.2本项目服务对象
本项目服务对象为60岁以上老人，以周口市及周边县市老人为主，惠及全国各地周口籍老人。
本项目24栋老年公寓按入住对象分为三种类型，以适应不同需求的老人。
其中10栋为医护型老年公寓，接收体弱多病的老人和残疾人；8栋为全寿命老年公寓，接收长期入住颐养天年的老人；6栋为健康型老年公寓，经短期生活习惯后可转入全寿命老年公寓。
3、建设规模
3.1建设规模
本项目投资2.5亿元，建设周口市老年公寓及生活配套设施。
项目建成后可接收1270个老年人安度晚年，为老年人提供一个休闲、娱乐、健身、康复等综合活动场所。
3.2建设标准
本项目老年公寓建筑按四星级标准建设。
其中：
标准单人间：
每套25平方米，共440套
标准双人间：
每套30平方米，共400套
残疾人间：
每套35平方米，共30套
3.3建设内容
（1）老年公寓楼24栋建筑面积55000平方米
（2）办公楼一栋建筑面积3000平方米
（3）综合服务楼一栋建筑面积3000平方米
（4）职工宿舍一栋建筑面积2800平方米
（5）门卫、值班室建筑面积50平方米
车库建筑面积300平方米
厕所建筑平面100平方米
配电房建筑平面200平方米
锅炉房建筑面积200平方米
洗衣房建筑平面200平方米
污水处理房建筑平面200平方米
污水处理池
围墙
道路
停车场
门球场
运动场
绿化
消防
表3－1工程项目表
序号
项目名称
项目内容
面积（m2）
备注
1
老年公寓
星级标准双人间
36000
800个（床位）
2
老年公寓
星级标准单人间
19000
470个（床位）
3
办公楼
行政办公、接待、档案室、医务室、康复室、会议室
3000
4
综合楼
餐厅、开水间、活动室、棋牌室
3000
5
门卫
门卫、警卫、值班室
50
6
车库
小车库
300
7
厕所
公共卫生间、洗手间
100
8
配电房
200
9
锅炉房
2t锅炉及配套设施
200
10
污水处理房
污水处理水池、清水池
200
11
洗衣房
洗衣、烘干
200
12
停车场
13
围墙
长米、高2.3米
14
门球场
15
运动场
安装各类健身器械
16
绿化
花坛、花池、绿池、假山、喷水池等
17
消防
消防给水管网
18
职工宿舍
2800
合计
65050
4、场址选择
4.1场址选择
4.1.1地点及占地面积
项目建设地址位于交通便捷历史悠久的周口市，周边无任何污染，空气清新，环境极佳。
4.1.2地理位置
周口市位于河南省东南部，东临安徽阜阳市，西接河南漯河市、许昌市，南与驻马店市相连，北和开封市、商丘市接壤。
全市国土面积11959平方公里，现有人口1120.6万人。
辖扶沟县、西华县、商水县、太康县、鹿邑县、郸城县、淮阳县、沈丘县、项城市、川汇区10个县市区和一个省级开发区—周口经济开发区。
周口有良好的尊老爱幼传统，是旅游、休闲、养老的好地方。
4.2场址条件
占地约200亩
4.2.1地形、地貌
4.2.2河流水文化
有一条贯穿于周口市自西向东的沙河
4.2.3交通条件
周口交通四通八达。
公路、铁路、水路运输交织成网，形成了公路、铁路、水路三位一体的大交通格局。
311国道横穿东西，106国道纵贯南北；大庆至广州、南京至洛阳、永城至登封、商丘至周口4条高速公路在周口交汇，是全省为数不多的有环城高速的城市之一；直通新郑机场的高速公路即将启动建设；周商高速由周口延伸经驻马店至南阳高速公路、濮阳经周口至湖北阳新高速公路也已列入国家规划。
漯（河）阜（阳）铁路连接京广、京九两大国铁动脉，开通直达北京、广州的客运列车，是中原腹地通往华东和东南沿海等地客货运输的便捷通道；漯阜铁路复线电气化改造工程将成为洛阳—漯河—周口—阜阳—南京国家亿吨通道的重要组成部分，还将开行10余对客运列车。
周口是河南省唯一的内河通航城市，交通条件十分便捷，入境旅游更为便利，与郑州、南京、武汉、等主要中心城市的公路交通联系均在3至5小时以内。
4.2.4社会环境条件
随着社会的发展，周口市和全国一样已进入老龄化社会。
通过2012年底对全市模底调查，全市60岁以上老年人已达135万人，占总人口的12.38%。
同时在外地定居的周口籍人很多。
不少老年人都想“回归故里，叶落归根”，更看重周口的地理、自然环境是老年人修身养性的好地方。
根据中共中央、国务院《关于加强老龄工作的决定》和国发〔2000〕19号文件精神，以满足社会日益增长的老年人需求为目标，积极推进周口老年事业发展进程，完善社会保障体系，更好地为老年人提供服务，促进社会稳定和文明进步，决定投资建造一所集养老、健身、医疗、康复、娱乐为一体的综合性、多功能的社区老年公寓。
老年公寓的建设，得到了社会各界人士的赞誉和支持。
周口市老年人以及在外地的周口籍老年人都十分关注。
4.2.5社会经济状况
周口市农业为主，工业主要有食品加工、纺织服装、医药化工为支柱，以电力、机械、皮革皮毛为特色的门类齐全的工业体系，形成了一批在全国、全省都具有很高知名度的企业；周口市旅游资源十分丰富，2009年，被国家旅游局命名为“中国优秀旅游城市”，境内有太昊伏羲陵、平粮台遗址、孔子弦歌台、老子故里太清宫、女娲城遗址、关帝庙、袁世凯行宫、龙湖风景区等旅游景点33处，形成了周口—淮阳—鹿邑“三点一线”为重点的旅游热线。
其中，太昊伏羲陵、老子故里太清宫为4A级旅游景点。
。
旅游产业的主体地位在不断增强。
4.2.6公共设施条件
（1）供电
根据城市用电规划要求满足该项目用电需求
（2）供水
本项目用水由周口市自来水公司供给，水质优，可以满足本项目用水需求。
（3）排水
场区内辅设排水管网，通往周口市排污总管。
本项目拟建污水处理站一座，生活污水经污水处理站处理达标后排入水池中，中水回用，作为绿化、消防、卫生冲洗用水。
（4）蒸汽
本项目所需蒸汽由自建锅炉供给。
五、建筑方案
5.1指导思想与原则
①老年公寓宜建在周口市区。
但应离主干公路近一些，以方便老人入住、外出和就医；
②公寓全部是电梯公寓，房间分为单间、二室间和套房几类，但都有老年人卫生间和个人厨房，空调，暖气；
③公寓应配备各种安全设施，包括：
适合老年人行走的地面，防跌滑设计；电气的安全设计，防盗，氧气和应急呼叫装置；
④有室内公共活动场所、娱乐设施、老年健身设备，在室外有园林式的宽阔休闲活动场所和运动场所；
⑤保证公寓的水、电、气、电话、电视、宽带网常年24小时的不中断；
⑥设有各种服务设施，如公寓厨房、公寓洗衣房、医务室、餐厅、洗理按摩房、保安室及管理用房；
⑦设置残疾人设施；
⑧老年人住房的特殊要求一般应突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。
比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等，公寓楼内还应有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施等，配备专门的服务人员和医护人员；
⑨公寓建造、房间设计应考虑到老人的多样要求，可分别建造单元式带卫生间和阳台20平方米的房间，有单人或双人房，楼房三层以上设计安排电梯。
同时应有一定的室内、室外活动空间，花草绿地，营造一个舒适温馨的养老环境；
⑩公寓服务模式，按照“养老、康复、休闲、娱乐、服务一体化”的服务要求调整结构与布局，形成功能合理，方便公寓老人的服务模式，量力而行，统一规划，合理确定老年公寓的规模和布局、调整结构和功能。
力争公寓办成“内部设施现代化，休闲场所园林化，康复设施医院化、管理服务制度化”的老人乐园。
5.2项目总体规划方案
本项目在周口市实施，占地135000平方米。
本项目利用划拔土地进行布置。
场区分服务区、生活区、活动区、动力区四大功能区。
服务区：
服务区布置场区，布置有办公楼、值班室和停车场。
生活区：
生活区布置老年公寓。
活动区：
活动区布置在场区的中部和西北部。
场区中部布置综合楼，场区的西北部布置场外运动场地，安装部份健身器材和和门球场地等。
动力区：
污水处理站，污水处理水池，清水池，锅炉房。
生活区的公寓楼和活动区的综合楼之间，楼与楼之间，采用连廊连通起来，使其成为有机的整体，便于老年人活动。
场区的主入口大门应紧临公路主干道。
场区的次入口大门面临公路，作为物流大门。
场区内主干道宽6米，次干道宽4米，支干道宽3米，各主要建筑设施均有道路相通，形成环形通道。
各建（构）筑物相互间距应满足消防间距要求。
场区内绿化：
在生活区，活动区、服务区、主要出入口、道路两旁和建筑物周围以及场区空地进行绿化。
场区绿地构成有乔木、亚乔木、花灌木、绿篱、花坛、草坪和喷水池、假山、凉亭等。
根据功能区的性质，环境构成，采取不同的绿化方式。
场区绿化面积不小于45％。
场区四周设置围墙，使之形成一个封闭的安宁的舒适的空间。
5.3建筑方案
5.3.1建筑方案描述
（1）建筑艺术与风格
本项目建筑按仿古与现代相结合的园林式风格建造。
风水意愿和地域美饰倾向，民居外观整体性和美感很强，高墙封闭，马头翘角，墙线错落有致，黑瓦白墙，色彩典雅大方。
在装饰方面，大都采用砖、木、石雕工艺，如砖雕的门罩，石雕的漏窗，木雕的窗棂、楹柱等，使整个建筑精美如诗。
（2）建筑特征
本项目建筑特征按仿古与现代相结合的园林风格建造，马头翘角式房顶，黑色流璃瓦，白色乳胶漆外墙、古典式马头墙，配以塑钢推拉窗、红漆木门，外走廊式建筑。
高低纵横，起伏跌落，与屋顶形成黑白、大、小、纵、横的对比，产生极为简约奇妙的形式美，使整个大院静穆之中不乏动感，白墙黑瓦与绿水映衬，如水墨般雅致恬淡。
公寓楼与综合楼之间采用连廊连通，使其成为有机整体，便于老年人活动。
在建筑上，连廊使建筑空间似隔还连，有收有放，富于层次变化。
楼内设台阶式楼梯和斜坡式楼梯，便于轮椅车通行。
老年公寓内装修为木地板地面、乳胶漆内饰墙面。
各卫生间内防滑地板砖辅地，墙面砖内饰面，石膏板吊顶。
办公楼和活动间内装修采用防滑地板砖辅地，乳胶漆内饰墙面。
塑钢推拉窗、玻璃门。
餐厅采用防滑地板砖辅地，墙角1.5米贴瓷砖内饰面。
其余乳胶漆内饰面。
厨房操作间面贴瓷砖内饰面，石膏板吊顶。
（3）结构选型
d.综合楼：
为四层建筑，第一层设计为餐厅，布置有厨房、大餐厅，包厢、开水间、洗碗间。
第二层为活动室，布置健身房、练声房，书画室和图书室。
第三层为活动室，布置台球室、乒乓球室，棋牌室等，为老年人提供活动场所。
e.办公楼：
为四层建筑，一层布置办公室、医务室、康复室。
第二至四层布置办公室，会议室。
f.接待室，为单层建筑，50平方米，其中包括门卫、警卫室。
g.锅炉房：
单层建筑，层高7米，200平方米，内设2t锅炉及配套设施。
h洗衣房200平方米为洗衣房和蒸汽烘干房，职工浴室。
5.3.2建（构）筑物一览表
5.3.3主要设备
（1）设备选择原则
a.满足使用要求，产品质量可靠。
b.选择技术先进、造型美观，物美价廉，注意设备利用率和成本核算。
c.选用能耗少，效率高，维修方便，并能一机多用的设备。
d.回转部位与危险部位装置安全保护设施。
e.运转时保持低噪音。
f.设备尽量采用封闭式操作，操作方便，简单，安全可靠。
（2）主要设备明细表
表5－1主要设备明细表
序号
设备名称
型号规格
数量
用电量（KW）
用水量（t/h）
单价
（万元）
总额
（万元）
备注
1
中央空调
1套
2
微机
122
3
电视机
710
4
电冰箱
265
5
洗衣设备
1套
6
太阳能热水器
710
7
健身器械
200件
8
医疗器具
19
办公用品
10
消毒柜
200
11
橱具
3套
12
电话机
1000
13
急救车
3
14
小轿车
3
15
锅炉系统
1套
16
配电系统
1套
17
污水处理系统
1套
19
通讯系统
1套
合计
5.4配套设施
（1）给水
本项目所需的生活用水由自来水公司供应。
a.用水量
表5－2用水量表
序号
用水部分
日用水量（吨）
备注
1
锅炉房
10
2
生活用水
150
3
未预见水量
15
合计
175
不包括消防用水量
b.水质、水源
本项目水的用途一般可分为：
生产用水、生活用水、锅炉用水、冷却用水和消防用水等。
不同的用途，有着不同的水质要求。
生活用水的水质要求符合生活饮用水水质标准，消防用水可低于生活饮用水的标准，锅炉用水应符合锅炉用水标准。
用水由当地自来水公司供应。
c.水质水压要求
水质要求：
职工生活用水及生产用水应符合《生活饮用水卫生标准》GB5479－85要求。
水压要求：
依据上述水质、水压、水量要求，按照公司生产区的供水能力设计采用生活——生产——消防联合供水的管网形式。
本项目给水方案如下：
市政管网水源厂区管网消防水池
用水点
室内消防管网
室外消火栓火点
（2）排水
本项目将建设完备的排水系统，全场实行雨污分流的排水体制。
生活污水：
本项目生活污水约150立方/天，经化粪池处理，收集后排至场区污水管网，由场区污水处理站统一处理。
生活污水处理按以下流程进行：
污水化粪池小型一体化处理设备处理达标后的废水，在不影响的前提下，可作为绿化用水和场地冲洗用水。
（3）电气
a.供电设计
用电负荷等级：
按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按三级负荷考虑；
供电系统：
本项目用电均由供电公司供给，电缆埋地引至用电点；
电力线路敷设应考虑生产照明、电力防爆、防腐方面的要求；
设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素COSΦ≥0.9；
全厂采用分级计量，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。
b.过电压及接地保护
为了使配电房及各用电设备安全运行，在配电房设工作接地及过电压接地保护并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。
各建筑物进户线距配电房距离大于50米的均设置重复接地装置。
进户后采用TN-C-S系统。
变配电房接地电阻R≤10Ω.
c.电力设计
负荷计算
根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。
工业设备安装容量：
200KW
生活照明安装容量：
2250KW
总装机容量：
2450KW
建配电房200平方米，安装高低压配电箱一套。
电源及电压
本项目电源由厂外高压线经变压器后，直接引至场区配电房。
场区动力及照明均采用三相四线制（380V/220V）。
供给电源进入场区后，经总配电柜、各分配电柜引到各用电设备，用电点一般采用放射树干式供电方式，对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对线路电压质量的影响。
场区内部动力线路采用BV铜芯穿焊接钢管或UPVC管明设或暗设，或沿桥架敷设。
d.照明设计
场区照明和动力为同一线路，进户后分开铺设。
生活照明电源由变电房照明电柜引出专线。
各建筑物照明采用PZ30JR型配电箱，照明配线系统均为放射―树干混合系统。
照明线路配线采用BV铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷。
各建筑物室内照度值的选择依据《建筑电气设计技术规程》的推荐值并结合具体情况确定。
场地照明采用LED灯，空间净高超过6m时采用LED灯照明。
潮湿场所，采用防潮型LED灯。
浴室和淋浴间采用防水型灯具。
办公室、生活用房照明采用日光灯。
路灯一般采用50WLED灯，集中在传达室控制。
大面积的场地照明控制开关宜分片集中布置。
各类场地最低照度不同，室内高于100Lz，库房、锅炉房、办公室等场所高于50Lz。
e.接地和防雷
场区内建筑物和构筑物设避雷针或避雷带保护。
配电房设计五防式人工接地装置，接地电阻不大于4欧姆，各用电点重复接地电阻不大于10欧姆。
（4）供汽
生活用汽量：
2t/h
总用汽量：
2t/h
建设锅炉房200平方米，购置1台2吨燃气锅炉。
（5）通讯设施
a.通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV），宽带网络和消防监控。
b.在场区内装设光缆，通讯设施和宽带传输设施。
c.有线电视（CATV）系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富老年人文娱生活。
d.场区内设置消防灭火设施和消防监控中心。
所有公寓房间和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟、喷淋等自动灭火设施。
e.场区内设置有线电视监视系统，在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。
f.通讯设施费用分别计入工艺设备、消防费用中。
5.3.4动力、燃料
表5－4公用系统消耗表
序号
名称
内容
单位
消耗量
备注
1
电
380v-220v，50HZ
KW
2450
总装机容量
2
水
生活最高
日用水量
立方/天
175
3
天然气
方/日
6792
6、环境保护
6.1编制依据
6.1.1《中华人民共和国环境保护法》
6.1.2国务院（98）第253号《建设项目环境保护管理条例》
6.1.3国家计委、国务院环委[87]国环字第002文《建设项目环境保护设计规定》
6.1.4国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（86）国环字第003号文《关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知》
6.1.5计委、经委、环委（86）07号文《建设项目环境保护管理办法实施细则》；
6.2设计采用标准
6.2.1环境质量标准
6.2.1.1大气环境质量执行
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