青岛市住宅地产指数报告.docx

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青岛市住宅地产指数报告

2008年6月青岛市住宅地产指数报告

本月青岛全市网上共成交住宅2676套，较5月份减少237套，环比减少8.1%；总成交面积为279197平方米，比上月减少17396平米，环比下降5.9%。

其中市内四区本月住宅共销售921套，比5月小升42套，环比增长4.8%；总销售面积为96872平方米，比上月增长11702平米，环比增长13.7%。

套均面积105.2平米，比上月长8.3平，显示出政策房所占比例的缩小。

按照自本报告今年开始使用的政策房和福利房的双线计算法，我们可以看出，本月众多政策房又有新项目出来而且放量巨大，使政策房对商品房的冲击又有新高。

市南区的政策房全部为不公开发售，其中本月海尔臻园销售7套，康嘉景园销售6套，康嘉花园销售4套；市北区公开发售的锦源秀邸销售8套，浮山一小区2套，不公开发售的枕海山庄409套；四方区的盐滩改造工程销售5套；李沧区的金秋桂园销售13套，依山小居1套，万福山庄2套，另外还有信义人生的拆迁房14套。

这样本月四区政策房销售总计是471套，占四区本月销售住宅总数921套的比例超过一半。

也就是说本月市区商品房住宅只销售450套，比起低迷的5月份又减少了89套，而如果比较市内四区2007年6月销售商品房的1390套的数字，则下降超过三分之二。

所以可以得出结论，尽管有新楼盘上市带动，但市区商品房依然持续低迷。

市内四区价格走势分析：

本月由于市内四区政策房还是比较多，导致四区平均价格虽有回升，但幅度不大。

另外为反映商品房价格走势，搜房自本期起单独做市内四区商品房的价格变化趋势图。

自去年以来，市南区销售均价自三月以来的半年多一直较为平稳，基本维持在10000元上下波动，但年底两个月发力，均价超过14000元，1月均价大幅度下调只有9632元。

2月达到14289元，3月由于柏丽澜庭热销导致市南均价达到14981元，创了新高。

4月由于均价只有5600元的政策房海尔臻园热销，使市南区均价出现前所未有的下滑，只有8095元，创了新低。

5月海尔臻园依然销售火暴，但成交套数和比例下滑，所以导致市南整体价格再回升。

达到了10451元。

本月政策房大量减少，高价房销售增加。

所以价格迅速回升到13578元。

市北区销售均价走势相对平稳，去年10月冲上新高，为7678元，11月有所回落，为7283元，12月又有小幅度上升，均价达到7400元。

1月因为良辰美景发力带动整个区域楼市价格上升到7953元的新高，2月四季景园热销又将均价拉回，下降为7338元，3月均价回升到7733元。

4月由于均价只有5000元的锦源秀邸热销，导致市北区均价创了新低，只有5658元。

5月锦源秀邸销售已经基本完毕，所以市北均价大幅度回升到8253元，创造了新高，有点象过山车。

本月均价只有5100元的枕海山庄热销，把价格降到新低，只有5602元。

四方区销售均价变动较大，去年8月与9月开始迅速爬高，突破5900元/平。

10月份一举冲破6000元大关以后一直高位徘徊，12月海华山景带动再度冲高，达到6511元。

1月广华海岸阳光热销又把整个区域均价再度拉回，只有6075元。

2月政策房瑞金家园发力，使平均价格再下降到5545元。

3月政策房减少使均价回升到6268元。

4月由于均价只有4100元的盐滩改造工程导致四方区均价只有5338元。

5月盐滩改造经济房项目继续热销，加上开盘销售比较多的梦境江南的低价策略，使本区域均价只有5629元，反弹幅度最小。

本月海岸阳光热销，使价格稍稍上涨到5943元。

李沧区销售均价出现大幅度调整，从07年1月份的3939元/平已经上涨至9月份的4615元/平，10月再发力达到4969元，11月小幅度回落到4929元。

12月，达到5079元，1月均价不到4000元的政策房百通依山小居使全区均价大幅度下滑到4198元。

2月在依山小居和国通嘉园发力使均价跌破4000，只有3987元。

3月政策房减少使均价回调到4448元。

4月由于政策房金秋桂园和太平洋心怡公寓热销使均价再回落到4127元。

5月金秋桂园等政策房的比例大幅度下降，使价格大幅上升，重新突破5000关口，达到5078元，几乎与四方区差距不大了。

本月政策房比例增加，百通馨苑销售下降，使整体价格下降到4748元。

在户型分布上，因为限价房比例缩小，导致平均户型面积扩大。

但80-100平方米所占比例依然很大，本月共计成交1377套，占到总成交套数比例的47.3%，环比下降了11.8%，（市内四区共成交473套，占市区住宅总成交套数的53.8%，比例较上月环比下降了15.3%）显示出政策房是以小户型为主流的趋势。

其次，100—120平方米的户型成交601套，占到总成交面积的20.6%，环比上升了4.4%，表明在售商品房比例增大。

而150平方米以上和60平方米以下的成交量较小，分别成交为177套和96套。

从青岛市所售住宅单套面积段分布可以看到，受城阳区市场热销与市北区政策性住房枕海山庄大量入市的影响，上月中间价位成交所占比例增多，数据显示，上月单价在5000元—6000元的价位楼盘成交最多，成交60127平方米，占到成交面积的21.5%，（其中市内四区成交461套，占了一半）单价在4000元—5000元、6000元—8000元的价位楼盘分别占到总成交面积的17.4%和15.1%。

受郊区市场的影响，3000元以下的价位楼盘共计成交53168平方米，占到总成交面积的19.0%，较5月同等价位楼盘成交所占比例下降0.9%，6月高端楼盘成交较5月有一定比例的下降，数据显示，6月份单价在6000元以上的楼盘总成交82352平方米，占到总成交面积的29.4%，较五月份同等价格区间成交比例下降4.3%。

万元以上的房子还是崂山和市南分庭抗礼的局面。

继5月份大户型成交面积有大幅提升之后，6月份户型成交面积进一步增大，数据显示，100平方米以上的户型成交面积占总成交面积的53.8%，占到总成交面积的一半以上，这与枕海山庄大部分是100平以上的户型有直接关系。

其中，100—120平方米和120—150平方米两种区间户型分别成交675套和352套，分别较5月份增加74套和34套。

除此之外，80平方米～100平方米的户型较5月有小幅上升，成交1186套，占到总成交面积的38.5%，而80平方米以下的户型仅成交318套，仅占总成交面积的7.7%。

上半年楼市现象解读：

市场持币待购现象持续半年 市区商品房表现一般

自今年一月楼市陷入低迷以来，青岛各个月的成交量就很让开发商头痛。

无论市区还是郊区。

几乎所有的楼盘都出现比较低迷的现象。

上半年市内四区商品房总共销售了2429套，而政策房却销售了3918套，去年全年政策房只有1826套。

导致了东风压倒西风的现象。

而目前网上的待售商品房总量超过4万套、430万平（包含商业），所以下半年的销售压力将更加巨大。

就楼盘排名来看，全市上半年销售过300套的楼盘只有11个。

分别是第一名百通依山小居868套，第二名青建尚东区643套；第三名海尔臻园634套；第四名金秋桂园633套；第五名青建橄榄城494套；第六名百通馨苑441套，第七名锦源秀邸427套；第八名枕海山庄409套；第九名西海岸津盘凤凰都396套；第十名平度福临家园371套；第十一名太平洋心怡公寓302套。

企业和区域分化严重 青建、海尔、百通销售领先

可以看出来，这11个盘中有6个政策房，超过一半。

还可以看出，商品房的前三名是青建尚东区、青建橄榄城和百通馨苑，再加上青建和百通两个企业在政策房上也是表现很突出，海尔的东城国际没有上网，但销售不错，再加上政策房臻园，也很突出。

所以，这三家企业销售套数和面积的领先优势在上半年已经牢牢确立，销售总数都突破千套，成为上半年青岛楼市的前三强。

当然，这样的局面随着下半年外地大鳄各个项目的展开也将有大的改变。

这在区域上也印证了崂山区的崛起。

崂山区目前还是有很多楼盘没有能上网，但目前的几个楼盘已经把这个优势凸现出来。

崂山区上半年销售1887套商品房，相当于市内四区2429套总数的四分之三。

前八名里竟然没有一个郊区楼盘，也说明购买力回归市区。

郊区楼盘的压力可见一斑。

已经展开的大鳄表现一般其他家更加谨慎

本月众多外地大鳄纷纷展开项目，比如在城阳的卓越蔚蓝群岛和万科魅力之城二期，都目前在市场上的表现都一般，没有受到市场的很热的追捧。

各家大鳄继续动作，比如月初万达的39克拉举行钻石鉴赏会，比如万科的四方金色城品体验馆开放，步伐稍慢一些的绿城理想之城也终于亮出价格，高层起价5000，多层洋房6500。

这些预示着大鳄之战已经步伐明显加快，未来将会如何，下半年的市场将给出答案。

而这对青岛楼市未来格局必将产生重要影响。

大部分楼盘面对不利局面没有明显动作

上半年这么长的低迷期是众多开发商所没有遇到过的。

面对这样的困局，绝大多数开发商都在等待回暖，苦熬时光，而没有太大的动作。

除了城阳区希尔景园动作较大也取得很好的效果以外，其他滞销楼盘没有太大的动作，只有拿出几套来搞优惠。

比较明显的低价开盘的现象也没有出现。

只有到了本月底，越来越多的优惠出现在广告上，似乎表现出开发商的想法正在改变，也许大的动作正在酝酿中，总之，下半年一定会出现新的现象来打破目前的一潭死水的状况。

各区及项目交易量分析：

本月郊区楼市总成交达到1755套，从各区市排名来看，表现差别比较大，六个区市中只有崂山和莱西比上月出现小幅度增长，其他都是下滑。

城阳区以527套成为冠军，崂山区以340套列亚军。

胶南市以270套列第三。

黄岛以成交233套的成绩列第四，平度以226套列第五；莱西排在最后，只有159套。

整体来看，各个区域与市场供应相比，开发商销售压力更大了。

城阳区新楼盘再夺冠 崂山区橄榄城又第一

城阳区自去年7月份住宅成交量开始出现井喷，一直到今年1月成交629套，连续7个月都维持在每月600套以上，可谓持续火热。

2月只成交183套。

3月出现恢复迹象，成交383套，4月又出现下滑，只成交了327套。

5月成交出现大幅度增长，数字达到691套。

本月再下滑164套,成交527套。

总销售面积57565平米，环比减少18211平米。

套均面积109.2平，与上月持平，户型还是比较大。

尽管这个数字排在郊区之首，但相对于区域众多的楼盘来说，依然不够好。

本月冠军又被位于偏远西部的新开盘夺走，位于河套的这个天一人和广场以销售84套的成绩压倒众多名盘。

一方面说明价格是最敏感最重要的，该盘价格只有2000多元；另一方面也说明人们的眼光随着拥湾发展的政策也在向西转移。

加上前期积累，夺冠也就正常了。

本月销售亚军，是一直不温不火的枫林绿洲项目，销售57套。

其实这个盘才3000元左右，有非常明显的价格优势，但由于没有板块做支撑，导致销售很吃力，随着周边项目的出现，白沙河板块渐渐成型。

上月开盘的阳光馨苑风头虽不如前月，但表现相对也不错，销售43套，列第三。

上月亮相的西部板块大盘卓越蔚蓝群岛成交37套，表现仍旧一般，列第四。

宝龙城市广场、天泰城、馨盛花苑、万科魅力之城分别以29套、28套、25套、23套列五到八名，都表现一般。

本月该区域成交项目共34个，比上月减少3个。

有8个楼盘销售超过20套，16个楼盘销售超过10套，其余楼盘销售量全部为个位数，呈现出区域整体仍然不景气的局面。

07年甚至前几个月曾经热销的众多项目表现一般，依旧苦熬。

而李沧金水路众多项目本月开始启动，压力加之于城阳，未来两大板块的对决，将在下半年上演。

崂山区本月成交340套，同比小升41套，成交总面积40226平米，环比增加3768平米，套均面积平118.3平，环比减少3.6平，变化不大。

本月崂山区域的几个项目在楼市整体低迷中表现差了一些，但仍能继续分流一部分市内四区的尤其是高端客户。

青建集团两项目本月继续维持上月局面。

其中海尔路西的橄榄城成交了106套，继续成为区域销售冠军。

海尔路东的尚东区剩余大户型依旧卖的慢，本月销售36套，成为区域第四。

西韩青岛教师集资房左岸风度销售54套，列第二，该盘近30万平，均价只有4500元。

浮山前上月新开盘御景峰销售48套，列第三，成绩成为豪宅典范。

可能是对旁边的麦岛金岸产生一定冲击，本月海边大盘海信麦岛金岸本月再下降，销售23套，成为第五名。

另一大盘颐和星苑本月表现不俗，成交23套，另一新开盘溪谷美寓也成交23套，表现很一般，三家并列第五。

金领世家销售16套，列第八名，康城刚开盘成交仅仅8套，表现很差。

同样是一个板块的楼盘，销售情况真是相差悬殊，也是本区域一大特点。

本区域本月共有14个项目上榜，比上月相同。

其中6个销售是个位数。

莱西福瀛新盘称雄平度福临继续领先

莱西市本月成交量比上月有小幅度上升，成交159套，比上月增加14套。

成交面积15230平米，套均面积95.7平，比上月增长6平米。

本月莱西的销售第一是福瀛苑，成交34套，作为新盘，这个成绩很一般。

林语家园以26套成为第二，名都家园以21套列第三。

其余都在20套以下。

本月莱西市共有23个楼盘成交。

其中成交10套以上项目8个，显示出大多数楼盘表现都不好的局面。

平度本月成交出现下降，总成交量达到226套，比上月下降58套，成交总面积23001平米，套均面积101.8平米。

去年年底曾经两次拿到全市销售冠军的福临家园继续上月夺冠的势头，本月再次以127套的突出成绩列第一，成为全市也列前面的一个楼盘，其均价已经超过3000元，显示出平度楼市的潜力。

府佑苑以19套列第二。

金色现河以17套列第三。

本区域共有15个楼盘上榜，比上月减少3个。

其中4个销售超过10套，显示楼盘之间分化严重的局面。

黄岛众楼盘普遍低迷 胶南琅琊台一支独秀　

黄岛开发区2月住宅销售量上月惨跌到可怜的67套。

3月出现恢复，成交220套，4月继续上扬，成交306套，5月再下滑成交264套，本月继续下滑到233套。

成交面积只有21819平米。

套均面积93.6平米，增加3.2平米。

本月该区域成交冠军依然是开发区去年的成交冠军中南海湾新城，但成交只有30套，不到上月一半。

该盘销售均价已经超过8000元，还是依靠外地客户资源，但显然难以延续去年业绩了。

位于北部区域的兴华商贸城以23套居第二，紫锦广场以22套列第三。

其余楼盘都在20套以下，表现很差。

本月该区域成交项目共27个，比上月增加2个，成交过10套的有9个，其他楼盘成交全是个位数，而安子码头区域的新楼盘本月开始陆续开盘，整个区域销售压力巨大。

胶南因为本月新开的盘减少，成交量也减少。

总成交量达到270套，比上月减少81套。

总成交面积24483平米；套均面积90.7平米。

本月该区域的冠军是位于郊区的新盘琅琊台花园，成交70套，表现良好。

亚军是成交18套的龙泽园。

前两个月比较突出的心怡苑表现一般，和风和日丽一起以成交17套的成绩并列第三。

本月该区域上网成交项目共26个，比上月增加1个，成交量在10套以上的有8个项目，比上月减少3个，显示区域的不景气。

市南区银川山苑第一市北区枕海山庄火暴

市南区5月销售129套，比上月的286套下降157套，超过一半。

（再扣除海尔臻园销售的7套、康嘉花园的6套、康嘉景园项目的4套等17套政策房，则只剩112套商品房，比上月的122套下降了10套）总成交面积为15712平米，套均面积121.8平米，环比大升21.3平米，这是政策房的比例大幅度减少的原因。

本月销售冠军为银川西路板块新盘银川山苑，共销售58套，该盘均价达到了11000元。

中环国际广场本月销14套，成为亚军，显示出香港中路位置的优越。

其他都在10套以下。

本月市南共有17个楼盘成交，比上月增加3个，其中14个销售为个位数，很是惨淡。

市北区本月销售量达到488套，比上月大减385套，总成交面积为53891平方米。

（但扣除枕海山庄的409套、锦源秀邸销售的8套、浮山后一小区的2套总共419政策房，则只有69套商品房，比上月的32套还下降了32套）还是显示出商品房市场的冷。

套均面积为110.0平米，显示出枕海山庄这个政策房的户型面积很大。

本月老盘良辰美景以25套的成绩列第二，老盘鼎都以15套的成绩居第三。

榉林美邸以以10套的成绩列第四，其余都在10套以下。

本月该区域成交项目共13个；成交套数在10套以上的项目有4个，表现非常差。

四方区海岸阳光冲冠军 李沧区百通馨苑不再火

四方区本月住宅共成交215套，较上月下降55套；（扣除盐滩改造项目销售的5套政策房，则有210套商品房，比上月190套增长了20套）总成交面积为19380平方米，套均面积为90.1平米，显示出本区域商品房小户型热销的局面。

本月广华海岸阳光借二期开盘之机会，以129套的成绩列冠军位置，该盘周边环境虽然一般，但多层小户型为主打，将自己的细分市场牢牢掌握。

而亚军则是老盘兴隆花园，销售28套。

上月刚刚开盘的梦境江南项目只热闹了一个月，本月只成交27套，排第三。

多层的海华山景和雁山世纪都以11套并列第四。

本月该区域共有8个项目成交，比上月减少2个，其中5个在10套以上，整个版块显得还是有些冷清，爆发只有等下半年了。

李沧区本月住宅成交量由于政策房的原因出现大幅度下滑，成交89套，比上月大降131套，总成交面积为7825平方米。

（但扣除金秋桂园销售13套，依山小居1套，万福山庄2套，另外还有信义人生的拆迁房14套总共30套政策房，则商品房只成交59套，环比上月的129套下降了70套，创了新低。

主要是百通馨苑下降的影响）套均面积为87.9平米，比上月减少2.9平，表明小户型销售比例大。

本月该区域只有9个项目参与销售，只有5个是商品房，看出供应太少。

其中去年的全市冠军百通馨苑热度大减，只销27套，排区域第一名，估计是价格调整的缘故。

其他帝都嘉园以20套列第二。

剩余商品房各盘成交都是个位数，使李沧楼市成了低谷。

尽管湖畔雅居已经开盘，但没有上网，形势的扭转还需要新的楼盘上市，尤其是理想之城。