望城容州项目20150413.pptx

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,1,本体分析,2,市场分析,项目本体分析,1,PART,4,【项目区位】,项目位于九龙湖组团，规划为城市副中心，人口规模60-80万人，发展前景良好。

九龙湖组团,南昌五大组团分布图,区域功能定位：

九龙湖地区是南昌对外交通的“门户”；是以商贸、物流、体育休闲等三大服务功能为主体的综合新区；是城市空间拓展、功能提升的亮点和增长点。

区域规划：

九龙湖区域是政府着力打造的核心区域，规划形成一个面积100平方公里、容纳60-80万人口新城框架。

南昌整体规划图,5,【区位现状】,项目位于九龙湖新城的起步区，宏观区位良好；但微观区位较弱，远离核心发展轴。

南昌最新地图规划图,九龙湖新区规划路网四通八达，可在半小时内到达南昌各个中心区域。

项目坐落于九龙湖新城的起步区，宏观区位良好；但微观区位较弱，处于起步区的西北侧边缘，远离核心发展轴；周边居住工业用地较为混杂，西南部已规划综合市场用地，服务区域涵盖项目地块，其余城市配套较为缺乏，用地东向承接华南城板块，华南城是区域内最大的商业支撑点。

6,【项目交通】,项目交通现状多为扩建中、建设中、规划中；未来路网四通八达，可在半小时内到达南昌各个中心区域。

物华路,320国道,长征西路往新建县,创业北路,祥云大道前往红谷滩,地铁4号线,现状320国道正在扩建；物华中路正在建设之中；昌盛东路建设仍未启动；地铁4号线站点远景规划于地块西南端，未来九龙湖新区规划路网四通八达，可在半小时内到达南昌各个中心区域。

7,综合市场,【项目现状/四至】,项目紧邻320国道，城市污染较大；项目西南为进湖公园、东南出版文化公园（规划）；但整体环境较差，需注重内部打造。

出版社社区,风雅蓝山,出版社用地,西,望城最早的楼盘，目前部分已入驻，沿街商业部分已开业；,北,南,出版社用地，还未动工；,东,出版社用地，尚未入住；,五金、超市、菜市场，经营情况较差；,项目西边地块目前正处于打地基阶段；项目地块与地面有近两米落差；可借落差制造内部景观。

地块现状,物华路,320国道,创业北路,工业园区,公交站台,8,【项目指标】,本项目计容总建面约30万方，涵盖高层住宅、办公、商业业态，属区域内中大型综合性项目。

项目规划：

一期可售：

4栋32-33F高层住宅+沿街商业+配套幼儿园；二期：

10栋高层住宅+1栋办公楼。

一期,二期,9,【住宅产品统计】,项目总套数为2556套，其中三房产品2071套，占整体81%；整体产品属刚偏改产品，符合市场整体需求。

合计,【项目SWOT分析】,Weaknesses（劣势）,Threats（威胁）,Opportunities（机会）,Strengths（优势）,区域优势规划为城市副中心，人口规模60-80万人，发展前景良好。

交通优势未来规划地铁4号线，多辆公交抵达，交通通达性强；项目优势涵盖高层住宅、办公、商业业态，属区域内中大型综合性项目；,远离核心发展轴，配套较缺，生活基础配套较差；320国道大量货车行驶，尘土飞扬；区域开发渐起，多个项目施工，环境较差；项目周边多个地块施工，周边环境较差；区域开发渐起，多个项目施工，环境较差。

九龙湖板块开发热度不减，望城投资价值与日俱增；望城工业快速发展，带动望城房地产发展；城镇化推进、进城置业客户增多；项目属于城市价格洼地，后期升值空间大；,望城14年大量土地成交，后期将有大量项目入市，给本案带来威胁；新建县、九龙湖区域楼盘将对项目客群分流。

项目多为潜在优势及机会，主要威胁为区域去年成交大量土地带来的威胁，劣势主要为项目周边环境、配套等较差。

11,【项目属性界定】,本项目是位于九龙湖组团望城核心地段、地铁沿线，未来发展前景优的中大规模综合型项目。

市场分析,1,PART,PART1宏观环境,【房价走势】,2015年3月全国百城市住宅均价跌至为10523元/，同比下跌4.35%。

3月100个城市新建住宅平均价格为10523元/，环比小幅下跌0.15%。

从涨跌城市个数看，43个城市环比上涨，55个城市环比下跌，2个城市环比持平。

与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量增加4个，其中涨幅在1%以上的城市有7个，较上月增加5个；本月价格环比下跌的城市数量较上月减少6个，其中跌幅在1%以上的有9个，较上月减少8个。

整体市场表现看，3月“小阳春”如期而至，楼市整体环境向好，房企采取积极销售策略，去化节奏加快，库存小幅下降。

【全国政策】,长贷利率降至十年最低，有利于恢复房地产市场信心；经济仍面临通缩风险，货币环境有望进一步宽松。

2月28日中国人民银行宣布，自3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。

金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍。

当前五年以上金融机构贷款基准利率已达到2004年以来最低水平。

回放,一月经济开局不佳，通缩仍为主要风险。

2015年1月，CPI环比上涨0.3%，同比上涨0.8%，同比涨幅跌破“1%”；PPI环比下降1.1%，同比下降4.3%；PMI仅为49.8%。

总体来看，未来CPI还有下行压力，通缩仍为2015年经济主要风险；央行仍存在着进一步降息降准的可能性。

对于房地产业而言，放松货币政策，拓宽房地产融资渠道，有利于恢复市场各方信心，将有效改善整体投资环境。

利好影响,二手房营业税,个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

二套房首付,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。

使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

本次新政进一步增强了购房人的信心，有利于激发改善性购房需求以及其他需求积极入市。

同时，改善性需求对于楼市有比较强的带动性，其入市必然加快库存消化，以及提高大户型消化率。

普通城市中心区的房价，将有不同程度的回暖。

但三四线城市上涨动力有待观察。

未来针对拥有多套住房的居民，征收累进式、惩罚性房产税的可能性进一步降低。

【全国政策】,3.30新政力度超乎预期，明确放松改善购房需求贷款标准，相关政策实施将推动后续市场成交回暖。

17,【宏观环境小结】,宏观环境小结,长贷利率降至十年最低，有利于恢复房地产市场信心；经济仍面临通缩风险，货币环境有望进一步宽松；利好政策不断出台，楼市宏观宽松环境已不亚于2009年，房地产将步入复苏通道。

PART2整体市场,【土地市场】,2014年新建县非工业用地整体成交占地面积约308万，总建面达786万，成交楼面均价约489元/。

2014年新建县非工业用地成交74宗，其中望城镇非工业用地成交37宗，县域房地产发展未来将较为火热。

【商品房市场】,受行业大环境影响，新建县2014年房地产呈现前低后高走势，伴随宏观环境好转，市场有望回暖。

2008-2013年新建县房地产迎来高速发展，2013年新建县全年商品房成交达到历史新高77.9万方；,受行业大环境影响，新建县2014年房地产量价齐跌；但在2014下半年成交有所回暖；,【存量市场】,截止2015年3月，新建县商品房存量116.78万方，其中住宅96.4万方，非住宅约20.3万方。

数据来源：

新建县房管局,22,【整体市场小结】,整体市场小结,2013年是新建县房地产快速发展的一年，成交量价均达到历史新高；2014年受整体市场环境影响，新建县房地产市场逐渐回归理性。

然而随着政策宽松的利好，目前有企稳趋势;望城区将成为房地产新的开发热点区域。

PART3区域市场,【区域市场格局】,新建县板块价格特征：

6800-7000元/客群：

项目周边刚需以及改善型客户典型项目：

正荣润城，当代国际MOMA,九龙湖板块价格特征：

7000-7300元/客群：

以市区内投资客为主典型项目：

南昌万达文化旅游城，绿地国际博览城,本项目处于望城竞争板块，同时该区域受九龙湖、新建县区域威胁。

望城板块价格特征：

5000-6000元/客群：

周边乡镇刚需客，部分市区边缘客户典型项目：

九龙帝景湾，新力钰珑湾，银凯公元九珑,新建县,望城,九龙湖,【区域土地市场】,2014年新建县望城片区成交占地面积161.9万，总建面535.4万，成交楼面均价344元/。

【区域土地市场】,【区域土地市场】,【区域市场】,达瑞华府,蓝海嘉居,银凯公元九珑,风雅蓝山,九龙帝景湾,新力钰龙湾,金麒麟世家半山半城,目前片区内在售项目以中等体量高层住宅项目为主。

恒望九龙公馆,【区域价格分析】,主要在售项目均为毛坯，均价5000-6000元/之间，两房总价在50-60之间，三房65-75万之间。

两房,三房,【区域市场供求】,区域当前库存约20万方，项目剩余及待售项目后续供应累计达160万方，单盘月均去化最好0.42万方。

望城新区在售项目供应面积共66.73万，已售46.43万，在售和已知待售项目未来可售面积达164.3万，区域市场竞争激烈。

望城区域典型项目供求情况,备注：

新力钰珑湾2015年3月21日首次开盘实际去化160套，在此统计的为新建县房产信息网备案数据,【去化分析】,80-100平两房及90-100三房为区域主力供应去化产品，本项目产品符合市场主流。

备注：

新力钰珑湾2015年3月21日首次开盘去化160套，在此统计的为新建县房产信息网备案数据,望城区域典型项目各面积段去化情况,【客群分析】,【区域市场小结】,区域市场小结,2014年望城片区土地成交总建面535.4万，已知项目剩余及后续供应达160万方，望城片区将成为开发热点，同时将带来激烈的市场竞争；项目所在的望城片区在售项目均价约5000-6000元/，产品以80-100二房和90-100三房为主；单盘月均去化最好0.42万方。

建议项目抢先入市，占领市场先机。

竞品分析,35,九龙帝景湾,36,项目是总体量18.51万，目前高层在售，成交均价5500元/（毛坯）。

【九龙帝景湾】,项目区位,项目位于320国道与物华北路两条主干道交汇处,37,项目整体去化达59%，剩余体量较大。

【九龙帝景湾】,备注：

数据来自新建县房地产信息网,38,项目推广的方式比较多样化，推广卖点是项目临近红谷滩，地铁沿线。

【九龙帝景湾】,近期报广,首次开盘报广,优惠：

现购小高层享2千抵2万，另享按时签约99折，一次性付款98折，按揭99折。

推广卖点：

靠近红谷滩、地铁2号线、4号线，200米中央水景。

围挡推广,39,风雅蓝山,40,项目是总体量14.9万，目前高层在售，成交均价5600元/（毛坯）。

【风雅蓝山】,项目区位,项目位于新建县望城新区物华路55号;320国道与物华路交汇处。

41,项目为早期入市楼盘，整体去化达到76%，三房去化高于两房，后期剩余体量较少。

【风雅蓝山】,备注：

数据来自新建县房地产信息网,售罄,楼盘为早期规划项目，绿化较差、外立面形像一般，导致后期去化较慢。

42,项目推广方式多样化；推广卖点是九龙湖、蝶变户型、均带赠送。

【风雅蓝山】,推广报广,推广报广,优惠：

项目高层针对90可享2万抵5万优惠，137可享2万抵8万优惠。

推广卖点：

九龙湖、蝶变户型、均带赠送。

43,新力钰珑湾,44,【项目概况】,项目位于项目位于九龙湖新区，总占地面积约16.3万，总建筑面积约36万，为3月份新推项目。

2015年3月21日，该项目首次开盘推17#、25#高层，户型有84两房、103三房，当天共推200套，去化160套，去化率达80%，成交均价5000元/左右。

45,【项目规划】,项目规划为约34万纯高层住宅，另外内部规划有约1.8万的大型商业。

住宅：

21栋18F+5栋32F-33F高层，总建面约34万方。

商业：

沿街商铺+商业综合体，总建面约1.8万。

效果图,46,【项目配套】,项目距南昌西客站仅5.5公里，地铁线、主要商业配套目前在建，未来生活、商业配套将会越来越齐全。

南昌西站,超市,望城中心小学,地铁4号线,47,【推广渠道】,项目推广力度强，通过举办“冰雕节”等活动和大量报广，主要内容突出项目的品质、和临近地铁线等。

户外推广,户外推广,报纸推广,48,【户型分析】,83左右的三房，户型紧凑，功能实用，设有入户花园。

新力钰珑湾户型（约83.39三室两厅）,新力钰珑湾户型（约81.71三室两厅）,49,【户型分析】,项目产品每个户型均有入户花园，且部分产品设置双阳台，南北通透性较好，2梯4户。

新力钰珑湾户型（约66.13两室两厅）,新力钰珑湾户型（约100.96三室两厅）,50,金麒麟世家半山半城,51,【项目概况】,项目为区域最大体量项目，前期在售以团购客户为主。

区位：

九龙湖区创业中大道与希望大道交汇处,案,52,【项目规划】,项目位于红谷滩九龙湖区创业中大道与希望大道交汇处分南北两个片区组成，北区以高层，南区以小高层为主；目前1#、2#在售。

整个项目分南北两个片区组成，北区以高层，南区以小高层为主。

后期还有大量货量入市。

53,【户型分析】,项目目前在售户型为93的两房和107的小三房，2梯4户。

金麒麟半山半城户型（约107三室两厅）,金麒麟半山半城户型（约93两室两厅）,54,【推广渠道】,项目主要推广在报纸、活动和户外等进行推广，主要内容突出项目的未来升值潜力和性价比。

55,【项目实景】,【竞品小结】,竞品小结,望城片区内在售项目均以“占位九龙湖”为推广，整体品质一般，在产品打造上还有很大提升机会；本项目相对于其他项目在地段上占绝对优势，建议本项目注重产品内部品质打造，打造区域标杆项目。

金鳞半山,