产城融合-产业新城规划研究.pptx

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,产城融合的发展背景,产业地产的崛起,国家宏观调控从严从紧，未来几年活跃程度将持续降温,市场开发较为成熟；同时，尤其一线城市用地供应有限,受宏观调控影响较小，是目前比较活跃的地产板块之一,下一个焦点产业地产,政府的大力支持市场的旺盛需求广阔的发展空间,产业地产的概念,产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。

产业地产的概念,产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。

开发对象,独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼等,整合,自然资源、社会资源、经济资源等,打造,产学研产业集群,产业与城市、人口组成的关系,产业地产的发展方向,1）传统产业-高新技术产业,以蛇口工业区变身高科技产业区为例,海尔集团：

海尔集团成立于1984年，在青岛以电冰箱生产起家。

在20年的时间里，从一个小厂发展成为拥有完整家电产业链的跨国集团，包括制造生产基地和物流中心等。

在青岛拥有五大园区，在国内外享有盛誉。

产业地产的发展方向,2）单一产业-上下游产业链的产业集群,产业结构的复杂化，导致人口结构复杂化，规模增大，相应的，要求服务配套设施的规模增大，种类增多，体系复杂。

以苏州工业园区为例：

产业地产的发展方向,2）单一产业-上下游产业链的产业集群,2008年，苏州工业园区产业类型分类：

2008年，苏州工业园区人口职业组成：

居住用地根据住宅密度分为五种类型，可全面满足不同居住人群需求。

居住体系,根据人口结构的复杂性，苏州工业园区的居住和配套设施体系分等级设置,产业地产的发展方向,2）单一产业-上下游产业链的产业集群,以北京科技园建设有限公司规划产品为例：

产业地产的发展方向,3）功能复合的产业综合体,产城融合是把产业和人口合理地融合在一起，以人为本，全面发展。

是适应时代发展的必然选择。

产城发展的政策背景,从2000年2012年，我国城镇化率由36.2%提高至52.6%。

但该数据是伪城镇化率，居住在城市的务工人员并未享受真正的市民待遇。

若按照户籍人口计算，城镇化率仅为35%。

十八大会议提出新型城镇化概念，新型城镇化与传统城镇化的最大不同，在于新型城镇化是以人为核心的城镇化。

十八大,十八届三中全会,2014-3-16,产城发展的政策背景,十八大,十八届三中全会,2014-3-16,有质量的城镇化,人的城镇化,正式公布国家新型城镇化规划（2014-2020年）,城,人,城镇化,产城融合是政府，地产商，企业的共同诉求。

产城融合的开发主体,打造产业新城,在规划中引入“白地”“灰地”“弹性绿地”等理念，对于短期内不明确规划用途的地块实施弹性控制，有效提高土地开发效益和集约利用水平。

工业地产：

苏州工业园,工业地产：

苏州工业园,在规划中引入“白地”“灰地”“弹性绿地”等理念，对于短期内不明确规划用途的地块实施弹性控制，有效提高土地开发效益和集约利用水平。

新加坡市区重建局（URA）在1995年首次提出并开始试行了“白色地段”（WhiteSite），意在通过预留当时功能无法确定的用地，为将来提供更多灵活的建设发展空间。

后来白色用地开始出现在国内的城市规划中，白色用地定义为区位极其重要、土地价值高或升值潜力巨大、且不能在短期内明确性质的一类用地，白地主要是为未来开发建设预留空间。

白地的用地性质需与周围地块的性质相协调，或为周围地块提供配套服务，可以根据市场条件融入周围地块.,工业地产：

苏州工业园,白色用地,首次在国内出现的城市灰色用地，是中国城市规划设计研究院在2007年修编新一轮苏州工业园区分区规划中产生的。

这次规划对灰色用地的定义是由于土地价值提高需要逐步“退二进三”的工业用地，同时相应地提出了四项具体实施办法：

原则上应在2020年前实现“退二进三”，最晚不超过2030年；允许新批工业用地，但使用年限应缩短为1520年；允许现有企业新增投资，土地使用年限可根据投资强度适当延长，最晚不超过2030年；征收地产税，提高运营成本2。

经过广泛和深入的研究，笔者认为不仅仅“退二进三”的工业用地可以定义为灰色用地，无法通过规划预期严格规定用地性质的地块一定程度上均有可能规划为灰色用地。

灰色用地,弹性绿地”是在用地性质确定的情况下，由于建设实际的需要而出现的一种用地过度状态。

“弹性绿地”的一边或两边是不同性质的用地，在规划建设的前期由于实际建设的需要以绿地形式加以保留，随着建设的推进，“弹性绿地”可以慢慢压缩，最终成为一个小型绿化带。

弹性绿地,区位：

广东省深圳市大梅沙规模：

占地9平方公里东部华侨城是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区。

旅游地产：

东部华侨城,区位：

广东省深圳市大梅沙规模：

占地9平方公里东部华侨城是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区。

旅游地产：

东部华侨城,城市对外交通盐坝高速在华侨城南侧通过盐山公路由南到北贯穿基地道路组织以盐山公路为道路主体，各个组团片区主要道路与其相连，形成完整的内部道路系统；盐山公路与盐坝高速相连以满足对外联系需求。

东部华侨城拥有二个主题公园、三座旅游小镇、四家度假酒店、两座18洞山地球场、住宅等精品项目。

旅游地产：

东部华侨城,东部华侨城拥有二个主题公园、三座旅游小镇、四家度假酒店、两座18洞山地球场、住宅等精品项目。

茶翁古镇、大华兴寺、大华兴寺菩提宾舍、云海谷高尔夫会员球场和公众球场等,其他景点,旅游地产：

东部华侨城,农业地产：

成都三圣花乡乡村旅游区,五大景区错位发展，竞相开放，形成了锦江区推进城乡一体化，发展乡村旅游的独特景观。

“五朵金花”错位发展，竞相开放。

占地4367亩的“花乡农居”，重点发展小盆花、鲜切花，进一步强化作为西南地区重要花卉集散批发地的产业优势。

占地3000亩的“幸福梅林”突出梅花文化，形成梅花食品产业，延伸梅花产业链。

占地3000余亩的“江家菜地”以认种方式把传统种植业变为体验式休闲产业。

占地1700亩的“东篱菊园”突出菊花多品种的种植和大规模的菊园，形成了“环境、人文、菊韵、花海”的交融。

占地1074亩的“荷塘月色”优美的田园风光已成为艺术创作、乡村音乐的乐园。

“五朵金花”错位发展，竞相开放，形成了锦江区推进城乡一体化，发展乡村旅游的独特景观。

农业地产：

成都三圣花乡乡村旅游区,固安工业园区位于天安门正南50公里，地处大北京核心位置。

新建产业新城：

固安工业园,开发区向综合新城区转型,开发区向综合新城区发展示意图,产业孤岛,以区带城,以城促产,产业园升级:

以无锡新区为例,开发区向综合新城区转型,无锡新区城市建设用地近期结构方案（2015年）,开发区向综合新城区发展示意图,产业园升级:

以无锡新区为例,产业孤岛,以区带城,以城促产,工业园区,以产业功能为主的城市片区,城市综合配套功能,产业服务配套功能,产业新城的规划研究,产业规划与城市规划,城市规划侧重于在人口确定和土地确定的前提下，平衡各种城市资源，保证城市发展的稳定和前提。

产业规划侧重从产业链或产业网络的角度考虑产业的纵向关系，而城市规划则更多地从城市的支持配套和空间布局等方面研究产业的横向协作。

产业定位,概况概况：

位于上海杨浦区，临近同济大学，是上海传统高教区、老工业基地、传统居住聚集区，写字楼供应量少。

片区分布着高等院校、科研机构以及创意公司等。

“创智天地”旨在营造一个适合知识经济运转的环境，适合知识工作者生活和工作的环境。

定位：

“知识杨浦”，依托高教资源，发展成一个宜居宜业的教育产业园区。

案例1：

教育产业园创智天地,案例2：

四川省简阳市石桥片区大地产业园,功能定位：

以农产品生产加工和现代物流为核心，现代服务业为补充，农业科教旅游为拓展，形成新兴产业积聚、配套设施完整、宜业宜居的产业新城。

农产品生产、收购、加工、贮藏、流通、销售,居住文教、商住会展旅游休闲、现代物流,简阳市大地产业园位于四川省简阳市石桥片区，占地3.19平方公里，规划人口1.6万人。

简阳市大地产业园的功能定位：

以农产品生产加工和现代物流为核心，现代服务业为补充，农业科教旅游为拓展，形成新兴产业积聚、配套设施完整、宜业宜居的产业新城。

案例2：

四川省简阳市石桥片区大地产业园,随着产业园区的迅速发展，不仅产业本身在不断升级，而且功能组成越来越完善，复合性越来越强，逐步形成产业新城。

功能组成及规模研究,深圳天安数码城,各功能建筑量配比:

1999年：

2006年：

2009年：

浦江智谷,浦江智谷位于上海闵行区浦星公路东侧。

总体规划面积1100亩，总建筑面积约88万。

各功能建筑量配比:

产业园区由主导产业和配套服务业构成；不同主导产业类型的产业新城，配套设施的产品类型和比例不同；应根据其所处的背景、周边的人口结构、拥有的各类资源等进行综合分析，确定产业园区的功能的组成及规模。

土地利用,土地利用,地块是最主要的构成单元，分隔尺度为250-300m。

多样化的街道宽度多样化的街坊尺度,多样化街道空间组合模式建筑群形态组合，协调街道界面,城市边界的界定：

道路、绿化,各类道路应遵循相应的城市入口节点设计准则,根据基本功能划分，有居住区、商业区、产业园区,核心工业单元,产业集群区块,产业集群组合片区,模块化的产业用地模式,集群化的产业用地组合,土地利用,企业用地：

汽车产业用地较为完整，占地较大，1.5-3平方公里，单个企业占据一个完整地块，甚至几个地块。

办公用地：

独立企业办公模式10-15公顷；园区型组合模式20-25公顷；单个集合式群落模式4-6公顷。

土地利用,案例1：

德国沃尔夫斯堡汽车产业区,案例2：

美国硅谷IT产业园,不同类型的产业园区用地规模不同；不同的产品组合模式用地规模不同。

办公用地：

某个大企业独立占用地块的开发模式-独立企业办公模式10-15公顷；几个企业类型组合的用地模式-园区型组合模式20-25公顷；单个集合式群落模式4-6公顷。

合理的区位、便捷的交通,静态交通是由公共交通车辆为乘客上下车的停车、货运车辆为装卸货物的停车、小客车和自行车等在交通出行中的停车等行为构成的一个总的概念。

虽然停车目的各异、时间长短不同，但他们都是静态交通是动态交通的继续。

另外各种停车场也是静态交通的组成部分。

案例1：

张江高科技园,园内与内环线相连，经市区主干线可直达机场、港口、火车站、商业中心。

交通上：

优越的地理位置，便捷的对外交通，先天条件得天独厚，有利于厂商的驻扎和与外部世界的沟通。

创造便捷的对外和对内交通是规划的重要任务之一。

合理的区位、便捷的交通,合理的区位、便捷的交通,案例2：

闵行区七宝镇MHC10102单元35号二期地块,规划目标：

创造一个无法复制的独特园区。

静态交通组织：

地面停车和地下停车相结合，满足不同类型的交通工具的停车需求。

环境、生态,产业在空间上的发展要充分考虑到生态与环境约束和人居环境发展的要求。

1）市、区、邻里三级公园的构成2）以道路和水网为依托，形成以道路为骨架的“道路绿线”和以河流为依托的“水网绿线”。

案例：

苏州工业园区,环境、生态,苏州工业园区绿地系统规划图,1）市、区、邻里三级公园的构成市级公园规模大，内容全，服务于全市居民区级公园辐射一定范围的居民，特色鲜明邻里级公园配套邻里中心区规模的小公园2）以道路和水网为依托，形成以道路为骨架的“道路绿线”和以河流为依托的“水网绿线”。

网络型绿化充分发挥道路及河流绿地的联系功能，使各类型的绿地一体化，发挥最大的生态效益。

案例：

苏州工业园区,环境、生态,苏州工业园区绿地系统规划图,案例分析,区位,规划区位于北部新城的核心地段，总规划用地面积300平方公里。

保定北部低碳新城位于主城区以北，以满城和徐水为两翼的中心地带。

北接保津高速和规划天保大铁路，西毗京昆高速，东临京港澳高速。

大循环发展空间落实,突破原有二产自身循环，将“一产、二产、三产”统筹纳入大循环，提升产业循环的层次和效率。

采取一二三产业统筹发展的经济模式。

第一产业第二产业第三产业循环圈,主要指导思想：

走新型城市化道路。

城乡共存，以城带乡，城乡互动；以产业带动城市发展和居民就业。

指导思想-城乡共存，以产促城,汽车城组团,能源城组团,能源城组团,生产服务中心,新城中心,徐水组团,大王店镇,遂成镇,正村乡,漕河镇,韩庄村,村镇组团带,区位,新密地处以郑州为中心的中原城市群隆起带和“郑州半小时经济圈”内。

基地位于新密东南刘寨镇境内；总规划面积为19.66平方公里。

引入六大相关产业作为主题文化旅游的重要支撑,开发策略,结合现状地形，自然资源，文化资源等，打造多产业，复合型主题的综合旅游新城。

规划方法,地理位置：

海南省三亚市田独镇开发定位：

乐活心体验三亚养生乐活村发展策略：

优化调整地方农业产业结构，带动休闲、旅游、观光、农业产业的滚动开发，成为三亚市对外旅游经济、休闲艺术文化展示的典范用地现状：

以农田为主,项目概况,功能分区和游览线路,以农业产业为基础，规划与之相关的旅游节点。

规划游览路线，串联不同的景点，让游客更好的融入优美的田园生活中，使第一产业和第三产业完美融合。

乐活憩作区,游线二：

1契作活动讲解、示范2田间劳作创意加工3健康午餐4品茗休憩棋艺切磋曲艺表演,乐活憩作区,游线一：

1停车、下客、接待2康体检测3健康午餐4康体课程,乐活憩作区,游线三：

1理疗讲解2心里解压3冥想放松4禅修打坐5内观修行,休闲项目与农业相结合,心灵愈疗水院透视,花果创意工坊透视,休闲项目与农业相结合,