商业综合体招商说辞.docx
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商业综合体招商说辞
招
商
说
辞
万德广场招商说辞
目录：
1、宏观经济
2、城区规划
3、开发公司
4、项目概述
5、答客问题
1、宏观经济
国内生产总值（GDP）
GDP是最受关注的宏观经济统计数据，是衡量国民经济发展情况的重要指标。
GDP增速越快表明经济发展越快，增速越慢表明经济发展越慢，GDP负增长表明经济陷入衰退。
根据国家统计局初步测算，2017年全年国内生产总值827122亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9%。
邹城是我国古代著名思想家、教育家孟子的故里，国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、全国综合实力百强县市。
全市总面积1616平方公里，总人口120万，辖16个镇街、2个省级经济开发区、895个行政村（居）。
历史文化悠久。
邹城有6000多年的文明史，各类文物古迹500余处，省级以上重点文物单位43处。
资源能源丰富。
煤炭地质储量41亿吨以上，年产原煤2000多万吨，年发电量达310亿千瓦时。
交通区位优越。
京沪铁路纵贯南北，新石铁路横穿东西，104国道、京台高速等10余条公路干线遍布全境；境内白马河与京杭大运河相连，水上运输可直达苏、沪、浙一带。
2016年完成地区生产总值868亿元，增长8.1%；地方财政收入73.5亿元，增长9.19%；固定资产投资471.3亿元，增长13%。
先后荣获全国十佳投资创业城市、全国食品安全示范市、全国社会文化建设先进市、全国粮食生产先进市、全国生态建设突出贡献奖等荣誉称号。
2017年，全市上下按照“加速经济转型、深化城乡统筹、增进人民幸福”工作布局，以加快新旧动能转换为主线，以现代工业新城、孟子湖新区、优秀传统文化传承发展示范区、邹东生态示范区“四区同建”为抓手，聚力创新开放、改革攻坚，聚焦招商引资、项目建设，呈现出经济持续增长、民生明显改善、社会和谐稳定、政治风清气正的良好局面。
全年完成地区生产总值968.6亿元，增长7.1%；固定资产投资507.6亿元，增长8.9%。
完成一般公共预算收入75.13亿元，增长4%。
项目位置
二、城区规划
老城区是邹城吸引力、凝聚力的来源,有商贸、历史文化两条重轴组成。
面对城市经济结构的变迁和城市飞速发展,老城区如何传承和发展城市固有的历史文脉,又能较好地应对和承载新的发展需求,疏解老城人口、增加老城活力、突出城市特色成为城市发展规划的重点。
这其中,改造老城区成为丰富城市职能,增强城市核心区承载力,提升邹城城市形象,满足群众期待的重要任务。
老城区应以保护发掘、更新功能、有机疏解、优化交通和可持续发展为重点。
其中有机疏散老城的行政办公、商贸金融、物流集散的职能,优化交通系统和空间环境,提升城市的综合服务能力。
将老城的原有结构和邹城的众多历史文化遗迹结合起来,形成能够体现邹城历史文化风貌的特色商业街区和传统生活街。
逐步转移大型金融商贸至东城,引导优先发展商业服务、创意文化产业等关键性的设施,形成老城区特色商业中心。
从《邹城市总体规划》中看到,在老城区升级改造的具体设计理念中,塑造具有邹城地方特色和历史文化魅力的老城总体形象,使之成为一座宜居、宜游、宜业的充满活力的老城。
平阳西路、庙前街、岗山中路、太平路等商业街道的具体措施为,突破层皮结构形成主轴空间,通过道路、步行道将人流引入街区内部,减少主干路交通冲突,街道加强绿化种植。
在这一区域,将形成市级商贸中心。
三、开发公司
公司简介
万德集团下设10个支公司和分公司，总注册资金3.8亿元人民币。
自2003年开始进入商业地产领域以来，始终坚持商业地产开发的专业之路，先后在浙江、安徽、江西、山东、河北等地开发了多个商业地产项目，成为当地首屈一指的城市商业综合体。
万德集团坚持创新理念，致力于成为中国县市级第一文化旅游购物商业综合体开发商。
集团自成立以来，得到了消费者、政府、行业协会等社会各界的支持与厚爱，先后荣获“2013年度中国城镇开发创新大奖”、“中国商业地产区域品牌价值大奖”、“中国最具投资价值商业地产项目”、“中国最佳典范城市综合体大奖”以及“诚信示范企业”等荣誉。
集团总部设在山东省济南市，集团战略立足山东，辐射全国，以县市级城市商业综合体的专业化开发打造中国“万德广场”品牌。
万商汇聚，德行天下。
新的历程，新的开始，万德人将百尺竿头，更进一步，为消费者缔造更高品位的生活，为城市建设更美环境。
山东万德置业有限公司成立于2008年，隶属于万德集团有限公司，是一家“追求品质地产，竞逐一流企业”的专业地产公司，尤其以各类商业地产的开发、运营为企业的核心优势所在。
现有员工300余名，其中高级职称技术人员20余名，中级职称技术人员70余名，公司业务涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。
公司成立多年来，以立足山东，迈向全国作为战略目标，先后获得过“商业地产设计大奖”、“山东城市综合体十佳”、“最具投资价值写字楼”、“主体工程质量金奖”等荣誉，万德置业经过数年稳定快速的发展，开发面积已累积超过50万平方米，现保持年平均10万平方米左右的增长速度，目前是山东浙江商会的常务副会长单位。
万德置业现已形成集投资规划、开发建设、商业运营与物业服务于一体的全程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了大型城市综合体、写字楼、公寓、中高层住宅、花园洋房、别墅等多种业态。
万德置业以“万商汇聚，德行天下”为企业宗旨，以覆盖中国三四线城市商业地产为前进目标，致力于成为中国最具价值的房地产企业。
在建筑城市之美，实现企业自身价值的同时，也为社会创造财富，实现社会、业主、企业之间的三方共赢。
企业荣誉
四、项目概述
邹城万德广场集大型综合超市、精品零售、特色餐饮、休闲娱乐、儿童体验、文化金融、高档办公、旅游教育、高档公寓等综合业态于一体的城市级商业综合体，2号楼为现代、时尚、潮流、家庭为主题的城市级全生活购物中心，3-11号为特色主题街区，邹城首家不夜城。
让邹城人民足不出户就能感受到现代生活方式带来的快捷、方便、自由、享受体验式消费新方式。
邹城万德广场项目位于邹城市太平西路人民广场对面（原邹城市市政府），项目一期重点打造沿街品牌形象店、特色主题商业街、全生活购物中心、风情食尚集市、潮流时尚前线、优雅女人世界、童话世界体验馆、休闲娱乐体验中心、大型综合商业超市。
并联手世界五百强-台湾大润发超市以25393平方米营业面积入驻万德广场。
五、答客问题
1.你们商场的定位是什么，给我介绍一下你们商场吧；
万德广场地处邹城市商业核心，是邹城市政府重点招商引资商业项目，汇集大型综合超市、高端零售、主题餐厅、特色餐饮、休闲娱乐、儿童教育、文化、金融、旅游、商务办公、LOFT时尚公寓、国际影城等综合业态于一体的城市级商业综合体。
让邹城市民足不出户就能感受到现代生活方式带来的快捷、方便、自由、享受体验式消费新方式、也是作为业态规划的总的指导思想和原则，至少领先邹城商业5-10年。
2.投资商是哪里的，别的地方有没有万德，实力如何；
万德广场是由浙江杭州实力投资商打造的高端商业综合体，万德集团凭借雄厚企业实力和三十年实业背景，强势入驻邹城，秉承杭派企业精益求精的运营理念，斥资30亿人民币，匠心打造商业精品，改变现有邹城商业格局。
3.招商团队是哪里的，后期营运谁来做；
万德广场由万盈隆商业管理有限公司负责招商运营，丰富的招商运营经验及招商资源，统一招商，统一管理，统一运营，统一推广、统一服务。
4.大润发、麦当劳、保利真的签约了吗；
世界500强企业大润发签约万德广场23000平，麦当劳签约太平西路沿街店铺，定制影院保利国际巨幕影城签约购物中心4楼，租赁合同我们已经公布。
5.你们有停车场吗，收费吗，多少停车位，地上可以停车吗；
万德广场拥有1500个标准智能停车位，统一管理，收费标准暂时未定；基本参照济宁邹城停车库管理政策。
6.大润发里面的位置可以租吗；
大润发里面位置属于大润发超市自主招商，我们可以先预留您的手机号码和经营品牌、品类后期我们会和大润发招商部移交您的资料。
7.目前你们签了哪些品牌店；
大润发、麦当劳、保利、屈臣氏、明确进驻意向：
孩子王、热风、85度C、大玩家、零氏儿童击剑馆、MRPIZZA、MJ、丝芙兰、施华洛世奇、大渝火锅等一线城市大品牌。
8.商场的位置如何，周边市场环境有何特色；
项目周边有百大、城中城、贵和购物、香港街、岗山路、银座等商业项目，而万德广场地处商业区的中心位置，区位优势明显，城市稀位，万德精品。
9.你们是联营还是租赁；
我们采用纯租金/保底租金+扣点两者取其高的形式合作。
10.租金和物业费是多少，都包含什么，还有没有其他费用；
具体的位置租金价格不一，根据商场所提供的位置来定租金，物业费为：
，另外商场会收取一定经营保证金，来规避经营风险。
11.你们的业态是怎么分布的，2#楼一到五层怎么规划的；
万德广场
B2F-B1F楼层主题：
生活集市;主要品类：
大型超市、汽车美容汽车销售、汽车零售；
1F楼层主题：
轻奢名品；主要品类：
大润发、数码店、快时尚、药妆店、轻奢店、精品店、集合店、餐饮店；
2F楼层主题：
女神秀场；主要品类：
青休少淑、中淑大淑、书店花艺、杂货香薰美妆美瞳、私服配饰、家居家纺、咖啡甜品、妆品集合、女鞋女包、美发美甲、美容SPA、内衣内秀、微整中心；
3F楼层主题：
活力童真；主要品类：
时尚潮牌、童装童玩电竞玩咖、母婴集合、教育培训、儿童乐园、运动户外、商务男士、男士配饰、餐饮美食；
4F楼层主题：
食尚娱季；主要品类：
巨幕影院、餐饮美食、轮滑欢唱、VR体验精品酒庄、美食公园；
5F楼层主题：
城市油站；主要品类：
健身休闲、齿科门诊；
12.你们的步行街怎么规划的，什么都可以做吗；
步行街
1号楼楼层主题：
融创之家；主要品类：
家电、数码、书局；
3号楼楼层主题：
童育乐园；主要品类:
儿童体验、儿童教育、儿童娱乐、儿童文创；
4号楼楼层主题：
童育乐园；主要品类:
儿童体验、儿童教育、儿童娱乐、儿童文创；
5号楼楼层主题：
食尚集市:
主要品类:
时尚零售、潮流服饰、小餐饮、美甲、杂货铺、网吧、娃娃机、唱吧、咖啡屋、书吧、时尚休闲、零食铺、KTV、酒吧；
6号楼楼层主题：
食尚集市:
主要品类:
时尚零售、潮流服饰、小餐饮、美甲、杂货铺、网吧、娃娃机、唱吧、咖啡屋、书吧、时尚休闲、零食铺、KTV、酒吧；
7号楼楼层主题：
食尚集市:
主要品类:
时尚零售、潮流服饰、小餐饮、美甲、杂货铺、网吧、娃娃机、唱吧、咖啡屋、书吧、时尚休闲、零食铺、KTV、酒吧；
11号楼楼层主题：
食尚集市:
主要品类:
时尚零售、潮流服饰、小餐饮、美甲、杂货铺、网吧、娃娃机、唱吧、咖啡屋、书吧、时尚休闲、零食铺、KTV、酒吧；
8号楼楼层主题：
悠游街区;主要品类:
咖啡屋、清吧、啤酒屋休闲养生、美容SPA、特色零售、私家烘培、特色主题酒店；
9号楼楼层主题：
悠游街区;主要品类:
咖啡屋、清吧、啤酒屋休闲养生、美容SPA、特色零售、私家烘培、特色主题酒店；
10号楼楼层主题：
悠游街区;主要品类:
咖啡屋、清吧、啤酒屋休闲养生、美容SPA、特色零售、私家烘培、特色主题酒店；
商家需要根据我们的统一的商业规划来进行落位。
13.步行街的楼上做什么；
步行街的二层及以上做一些面积需求较大，例如娱乐KTV、教育培训、婚纱摄影、美容美发、大型健身、餐饮美食等多种业态，与购物中心在业态上进行互补，品类上进行差异化，经营时间上进行补充，打造邹城首家24小时时尚、休闲、娱乐慢生活格调街区，核心区的商业不夜城。
14.你们有没有美食街、美食广场，怎么规划，是按照档口收费吗；
万德广场2#楼4层规划美食广场，租赁形式，整体规划方案还在设计当中，由开发商进行统一基础装修，商户基本上开店零风险，具体方案还需要等待一下，5#6#7#11#楼定位食尚集市，一、二层业态为时尚零售、潮流服饰，三、四层为特色餐饮、主题餐饮，租赁形式。
15.什么时间签定合同，如果签租赁合同，是签多长时间；
双方在达成合作共识的情况下，可以签订租赁合同，合同的签订时间需要根据商场规定及商户需求来定。
16.你们有没有中央空调，还收费吗；
为提供更好的消费环境，减少商家装修投入，商场购物中心装有中央空调，使用能耗费已经加在物业费内；如果在营业期间对空调制冷或供暖有特殊时段要求的，则在常规的费用标准的基础上另行计算。
17.三楼儿童区有没有游乐园，怎么样（简单介绍）；
伴随国家二胎政策放开，家长更加关注儿童类业态的消费，现在儿童业态更加多元化、体验化、童趣化。
购物中心三楼设大型儿童乐园，通过主题内容、互动艺术营造充满无限想象和创造力的童真世界。
18.你们招商的客户主要是哪里的，招商客户多吗；
目前招商储备客户近800组，主要以全国连锁、区域连锁一线二线品牌为主，本地商户还是建议可以加盟全国连锁优质品牌，我们也可以按照个人经营行业和意愿推荐优质品牌，由客户自行洽谈，但是部分济宁或者邹城本地优质品牌，我们也可以考虑，我们招商基本商可以做到“人无我有、人有我优、人优我精”。
19.听说你们开发商资金困难，要撤走，是真的吗；
目前商场主体全部封顶，是不可能撤资，投资商实力雄厚，资金充足，撤走属于竞争对手误导宣传，属于坊间谣传，谣言止于智者。
20.你们项目开业时间定了吗，是统一开业吗；
目前暂定18年十二月底统一开业。
21.前期有没有什么招商上的优惠政策；
在商场前期培育阶段会有招商上的优惠政策，形似未定。
22.你们动工很长时间了，项目进度怎么那么慢，是不是有问题；
项目建设一直在稳步进行，且全部封顶，不存在什么问题，前期因环保、扬尘治理等政府命令禁止行为停工，我们也很无奈，整体进度仍按计划推进。
23.开业后是统一收银吗；
我们使用的是当今商贸企业最先进的收银管理系统，商场不设置统一收银点，但是每个商户后期要安装和商管公司统一收银软件，便于商管公司及时了解商户的销售数据及时作出促销调整，而且我们的收银软件采用的云系统可以捆绑微信、支付宝、银联、美团等等第三方软件、使得消费者更加的便利、快捷。
24.你们商铺是往外出售的，是跟业主签合同吗
商场对外出售是要签定委托经营管理协议的，商户是和商场签定租赁合同，不需要和业主签定，合同期间内不存在与业主的纠纷。
25.你们沿街的店铺还有位置吗（事实上很多人上来就要太平路沿街店）；
项目沿太平路店铺是整个商场的形象面，我们的招商范围是一些品牌级次经营有实力商家，目前我们在筛选有实力且品牌认知度高的商家，需通过董事会的同意。
26.你们这的租金怎会比较高啊（分析利弊），其他商场的租金你们清楚吗；
我们对于租金定制的原则一定是随行就市，因为我们是在邹城长期发展的商业运营管理公司，租金定价充分的考虑了商业前期的培育期，我们采取“放水养鱼的商业模式”所以初步定制商户租金的时候，我们是充分的考虑了市场因素和各业态商户的一个承租能力。
租金的高低是要考虑商场的地理位置，物业条件及运营实力的，同比条件下我们的租金是不高的，跟同类商场是很有竞争力的，目前邹城市场上百大及贵和都是以联营的方式在经营，商家综合成本算下来，同等条件下折合租金要比我们商场租金高几倍，租金形式更有利于发挥商户的积极性，自由度更高，竞争力更强，盈利更多。
27.营业时间是怎么定的；
营业时间除节假日、大型活动期间增加营业时间，其余均为正常商业广场营业时间。
28.你们的招商对客户有哪些要求，必须是品牌吗；
品牌、资金、管理三点，商场更倾向于品牌商家入驻，如果是项目比较好，社会认知度比较高的自主品牌，我们也会考虑引进。
29.你们整个项目建筑面积有多少，零售、餐饮、休闲、娱乐占比多少；
万德广场1-11#楼建筑面积在14.5万方左右，其中1#楼为写字楼，11#楼为LOFT公寓，2#楼为购物中心，3-10#楼为独栋步行街。
零售：
餐饮：
休闲：
娱乐为40%：
30%：
15%：
20%。
30.租赁面积是按照套内面积还是建筑面积，公摊是多少；
签订合同的租赁面积是建筑面积，每个楼层的建筑结构及公共区域不同，具体公摊各个楼层会不一样。
31.针对周边市场（贵和、百大、银座），万德广场有哪些优势；
因为贵和、百大、银座在商业定位上属于百货公司，不能被称为购物中心，万德广场商业定位为城市级全生活中心，我们的业态业种可以用保罗万象来形容，定位清晰，整体业态全、品类精、功能齐。
目标客户定位精准:
我们主要面向的是70-00后，我们拥有1500多个停车位，而且我们项目有15万方的商业，在商业规模上远远的赶超了上面三个项目，并且他们存在物业老化，管理滞后的、商业设计缺乏体验感互动性，给消费带来的仅仅是购物的需求，其他的功能都无法满足，我们项目邀请的商业规划、商业内装、商业景观公司是和全国一线商业地产运营商：
龙湖地产合作的，设计新颖、动线流畅、环境优雅。
主力店效应：
大润发、麦当劳、保利影院强势入驻，是我们基础保障性客流的保障。
32.你们这边云轨公寓是怎么回事，云轨是要通过这边吗；
根据济宁市城市轨道交通线网规划，济宁市轨道线路网由5条线路构成，总规模约244公里，设站88座，其中4号线：
起点位于太白湖新区，向东经石桥镇、太平镇、邹城市，终点位于邹城东部新区。
主要沿济宁大道、岚济路、太平路（邹城）敷设，全长约45公里，设站11座。
33.什么时间能够进场装修；
开业前几个月我们会通知商户进场装修，根据业态的不同，商户需求面积的不同，我们也会分不同的时间节点进场装修，为达到统一开业，我们会留出充足的时间给到商户。
34.装修有什么具体要求，需要什么费用；
装修具体要求我们会在商户进场装修前，给到商户装修须知及规定，会需要商户缴纳装修保证金及垃圾清运等费用。
35.万德广场主要面对的消费群体是哪些，周边消费辐射范围在哪；
我们主要面向的是70-00后，消费档次：
中高端收入，主要群体面对有消费能力、消费观念的中青年及消费倍增的儿童，服务范围涵盖城市人口40万，项目地处太平路岗山路交汇处，交通便利，5分钟火车站，30分钟高铁站，云轨通达济宁、曲阜、兖州、嘉祥，一小时城市圈，万德广场的落地必将成为鲁西南地区地标性的城市综合体。
36.商场步行街楼上商户的门头安装位置；
具体现在没有规划，后期需要根据现场情况是不是允许，跟政府及城管协调，现在无法确定。
37.商场客梯的运行时间，货梯的运行时间；
客梯的运行时间与商场营业时间一致，货梯会分时段运行，根据现场管理规定开启；
38.商场内电梯的上下行走向；
电梯的上下行会根据现场的人流动线进行调整。
39.商场内的租金是不是都一样的，是统一的吗；
商场内的租金定价会根据位置的不同来确定，万德广场规划科学的人流动线，避免死角位置，打造每一间商业旺铺。
40.租金有没有递增，怎么个递增法；
租金会在一定的基础上递增，递增额度会在合同中明示，商家无需担心商场会无理由的提升租金。
41.开业时间能不能保证，会耽误客户年度计划（商户需要提前筹备资金及备货）；
商场开业时间会根据招商及商家情况来确定开业，会选择合适的时间引爆邹城消费，策划统一的大型活动，在商家进场装修前基本确定开业时间，不会耽误课商家的年度计划。
42.商场有没有仓库可以租赁；
商场会根据商户的需求来定，现在还没有确定的位置。
43.商场的层高是多少；
2#一层4.8米，二层4.8米，三层4.6米，四层4.7米，五层4.7米。
44.租金什么时候开始计算（装修期间收取房租吗）；
公司会制定统一的起算日期，给予一定的装修免租期。
45.如何收取租金，租金的收取标准，我看重了XX铺位，该铺位的租金是多少？
有没有优惠（季度、半年、年付？
）；
在合同上会制定租金收取方式，季度付或者半年，各楼层租金区间我们暂时未定，您看中的铺位现在租金是XXX。
优惠政策我们得实际面谈后再做定夺。
46.交房标准是什么（毛坯？
）；
毛坯。
47.餐饮厨房间面积是客户选定还是统一间隔；
根据现场情况排烟排污情况，商户需求及消防要求来制定厨房位置。
48.商场管理优势在哪里，有没有发展规划；
万德广场实行六大统一管理模式，统一定位规划、统一招商管理、统一经营管理、统一物业管理、统一服务监督、统一营销管理，立足长远发展，制定发展规划，预期领先邹城商业5-10年。
49.品牌商家有没有广告位可以提供，或者是优先选择；
广告位我们会统一规划，品牌商家我们会给予一定的支持。
50.商场在前几年会有什么样的扶持政策；
商场会拿出部分优惠期给到商户做到放水养鱼。
51.餐饮区是否已经配备好上下水及排烟排污，通不通燃气；
我们的餐饮区已经做好餐饮的基础工程条件。
52.如果统一收银有没有账单期，多长时间；
统一收银会有账单期，一般情况是在30-45天左右。
53.商场培育期是多长；
一般的商业项目在3到5年，万德广场根据其地理优势及招商运营管理方案，2到3年是没有问题的。
54.水费、电费的收取标准是多少；
按照国家标准商业用水、商业用电，由物业公司负责代收代缴。
55.中途退场商户需要承担什么费用；
根据我们签定的合同，是需要承担一部分履约保证金的费用。
56.商场里面怎么那么多的实体墙，能拆吗；
实体墙是由消防要求的，没有特殊情况是不能拆的。
57.我可以在我购买的商铺里面经营吗；
我们的步行街里面是可以选择自营的，但是要符合我们的管理要求。
58.可以把我购买的商铺租赁给我吗；
万德广场2#楼里面为前15年由商业管理公司负责租赁，统一管理的，步行街里面的商铺是可以选择自营的。
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