商业综合体审图要点.docx

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商业综合体审图要点

商业综合体审图要点

商业综合体筹备期审图关注要点

商管公司作为商业产品的使用者和管理者，前期参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，这将对项目的规划和商业品质提升起到重要作用。

一、商业项目设计研讨阶段的图纸重要关注点

1、商业项目设计要点研讨、建筑方案（含方案深化）设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。

2、审图关注的事项：

交通、停车位、管理用房、消防疏散通道、变形缝。

1、审图关注要点（交通）

（1）大型商业综合体应结合城市主要交通道路设置，结合步行街入口设置。

（2）在整个广场的竖向布置上，整个广场的各出入口的数量合理，位置与客流动线相匹配。

从商业角度看各出入口应与市政过街人行横道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口等有机结合，尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地面坡度进行“多首层”设计。

（3）重点关注广场内外交通动线与城市周边大交通的关系和交通组织。

地下停车场至少应有两处双向出入口并且分别设在不同的道路上，出入口位置应最大限度地降低对地面步行路线和客流出入口的影响，同时还要保证项目周边车辆到达和离开的车流动线便捷顺畅，不致形成交通拥堵；同时应对整个广场的独立对外通道和内部垂直交通（扶梯、货梯、观光梯等）设计统筹考虑。

2、审图关注要点（停车）

根据当地法规的规定，结合城市私家车辆的保有量、当地居民购物出行习惯等因素，合理规划机动车和非机动车的停车位数量，除了按照规定满足商务和住宅（如有）的需要外，供商业部分使用的停车位数量通常应保证吞吐能力达到1000辆/小时以上。

3、审图关注要点（管理用房）

根据综合体的特点及管理模式，管理用房包括大商业管理用房和销售型物业的管理用房，还有食堂等辅助用房。

大商业用房面积应达到1000平方米左右；销售型物业（含大商业塔楼）的面积不得低于当地物业管理法规规定的管理用房面积（通常为3‰-5‰）；管用房位置应设置在地上区域。

大商业部分和销售物业部分位置应各自独立，避免后期出现住宅物管用房产权纠纷问题。

4、审图关注要点（消防疏散通道）

在消防规范允许的情况尽量减少消防疏散通道数量，并且尽量减少占用步行街的商铺位置。

5、审图关注要点（变形缝）

结合综合体建筑形态特点，变形缝应沿着各主力店区域的边界设置，尽量做到不穿过主力店和少穿过步行街，以减小因变形缝开裂漏水造成损失的机率。

二、建筑方案设计图纸评审阶段关注要点

商业公司在此阶段应对整个广场总平面以及步行街相关各区域的位置和平面设计的确认，包括：

主入口、与主力店开口、客梯、货梯、观光梯、扶梯、中厅、客服中心（广播、LED、有线电视控制）、挑空区域、卫生间、与地下室

（5）步行街商铺分隔

建议步行街商铺尽可能沿柱体进行分隔，以方便日后商铺布局调整；特殊商铺应在保证工期的前提下按照商户提出的具体设计要求进行分隔设计，如肯德基、麦当劳、必胜客等洋快餐商铺通常会选择步行街主出入口处的店铺，并在铺内设计卫生间、一二层增加楼梯设计。

2、审图关注要点（电梯类）

（1）扶梯

步行街的人流主要以电动扶梯来组织人流的垂直交通，步行街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街。

扶梯应靠洞口一侧平行布置；扶梯位置应避免对商铺的经营造成影响。

扶梯应设置光感变频装置。

（2）观光梯

通常在步行街中庭设置，以2～3部为一组，观光梯应通到地下停车场。

观光梯与商铺门面的距离应不小于4米。

井道采用钢结构和玻璃立面，观光梯轿厢立面也须做成玻璃，使观光梯整体保持通透。

观光梯应可以到达地下停车场，以保证垂直客流动线的完整。

（3）货梯

步行街及各主力店均应设有货运电梯，步行街除了与主力店共用的货梯外，还应有专用的货梯一至两组。

每组货梯以两部为宜，载重量为1.6～2吨；货梯对应的地下卸货区的位置必须考虑与地下停车场出入口的关系。

（4）垂直电梯

广场内的所有垂直电梯应具有三方通话功能；电梯还应具有电梯厂家配套生产的运行状态和故障中央监控显示系统，以保证运行安全。

3、审图关注要点（特殊区域）

以娱乐、餐饮为主的多主力店同楼的情况下，如综合楼、娱乐楼，因其与步行街营业时间的不同，宜在其楼内区域单独设计共享竖向交通核并直接通向户外及地下停车场，避免使用步行街的公共区域，使其顾客出入不受步行街闭店的影响，并降低商业公司的管理难度。

4、审图关注要点（公共卫生间） 

每层至少应设置1-3处步行街专用卫生间，卫生间不宜占用商铺位置，应设计在较隐蔽的位置，卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内而无需直接对步行街开口，否则对周边商铺均有较大负面影响；卫生间应作无障碍设计，均以蹲便器为主；残障人采用坐便器，辅助设施完备；女卫生间还应设母婴室或母婴护理台，以方便带小孩的顾客使用。

卫生间还应设置有供保洁员清洗储放清洁器具的操作间。

5、审图关注要点（公区吊顶、地面、墙面）

（1）吊顶

商业广场吊顶最低标准为U60系可上人轻钢龙骨，主龙骨间距要小于800mm，副龙骨间距400mm，石膏板封底最低两层；腻子批白最低两遍，打磨平整；乳胶漆喷洒需要均匀。

天花检修口设置需在同一平行线，采用成品检修口（暗藏式设计）。

（2）地面 

采用目前商业最新型防水粘结材料高分子益胶泥或其它聚合物水泥基材料作为地面块材的粘结人造石材材料。

卫生间等涉水房间需先做防水卷材，再铺贴石材。

地面预埋强、弱电线路要准确到位。

（3）墙面

 分隔墙砌筑高度超过2.5m需要加圈梁，宽度超过3m要加装构造柱。

租户和公共区域分割线要明确，顶部门楣框架要及时预留。

6、审图关注要点（步行街照明）

步行街照明与内装应有机结合，避免片面追求形式和不适当选取照度标准及照明方式，在不降低照明质量的前提下，应有效控制单位面积的安装功率；灯具开孔要在同一水平线上。

7、审图关注要点（多种经营点位）

商业步行街首层扶梯下方、通道口等适合开展多种经营的区域可做强弱电（个别可考虑上下水）预留。

8、审图关注要点（步行街专用货物通道） 

因步行街较长，为方便步行街（特别是餐饮区）商户货物和垃圾运输，建议在商铺背街的一面设立专用货运通道，宽度满足货运和消防要求，以避免货运对环境和顾客造成影响。

9、审图关注要点（采光顶）

步行街公共通道顶棚通常采用多层挑空玻璃采光顶设计，采光顶的玻璃使用高强度双层夹胶玻璃；顶部要设置遮阳帘，预留维修马道。

10、审图关注要点（管理用房）

（1）商业管理用房由商管公司提供平面布置。

管理用房中的员工宿舍应具备采光通风条件，并配套设置专用卫生间、淋浴间、更衣室、活动室。

（2）员工食堂应考虑燃气管道、新风、油烟净化及排放系统、上下水、隔油池等设施。

（3）物管用房内使用的中央空调、管道天然气、给排水、强弱电系统（消防、电话、网络）等均应独立设置。

（4）综合体中管理用房涉及到销售物业管理用房的，销售物业处办公室应单设，并应采取措施（如门禁等）与商业管理管理办公区域分开。

11、审图关注要点（设备间和值班室）

（1）开闭所、变电所、制冷机房、消防控制中心规划在同一层相邻区域，以方便运行管理；应为供电局预留（一般为10KV）开闭站的位置；为方便对各主机设备的管控，建议增设运行值班室并将变配电室与值班室之间的隔墙设计为防暴玻璃窗；设备房必须有空调设施（通风和散热）；所有强弱电间门应向外开；值班室的位置可由商业公司提供或确认，值班室的建造标准可参照物管用房的标准。

（2）地下各设备用房门及通道宽度要适合设备运输安装和日后维。

（3）为便于设备安装和日后维修，地下设备间的门应朝向车场开阔区域；若超市等主力店设置于地下区域，其购物手推车临时停放区不宜设置在设备间门口周边。

（4）由于各设备机房主要集中在地下，考虑到值班、巡视、车场管理等人员及员工餐厅的实际需要，建议在地下室合适位置增设卫生间。

12、审图关注要点（电梯厅）

（1）建议在电梯厅不设计排水槽，以防止排水槽排水不畅造成外溢，回灌进电梯底坑，损坏电气设备。

（2）鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全的考虑，建议将观光电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故，短时间内也不致影响到电梯的运行安全。

（3）通往地下停车场的客用电梯和扶梯间应建造成封闭的通透玻璃候梯厅，候梯厅需设计安全栏杆。

13、审图关注要点（垃圾房）

（1）垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口，或货梯口及卸货区的附近，垃圾房与车场出入口之间须有一条垃圾车专用通道，通道的净高应满足当地垃圾清运车的高度。

（2）垃圾房的建造标准：

墙面、地面铺瓷砖，墙面到顶、地面包括排污沟满铺；配置上下水、排风、照明、灭蝇灯等设施；其中危险品垃圾房还应配置防暴灯、防潮灯、泄爆口及可燃气体报警装置和自动强制排风系统，以确保广场安全。

14、审图关注要点（屋面设备设施）

（1）屋顶设备设施的安装，应统一规划、有序排列。

所有冷却塔、排油烟风机、油烟净化器的安装位置，包括出风口的方向，避免对塔楼居住环境的不良影响。

（2）应充分考虑裙楼的冷却塔、风机等设备降噪问题，烟气异味问题以及所有同类设备的相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影响和预防处理。

（3）由于肯德基、麦当劳、必胜客等主力店独立设计安装VRV空调系统，裙楼屋顶应在适当位置预留设备基础。

（4）屋顶油烟井距高层水平距离20米以上。

15、审图关注要点（地下停车场）

（1）车场内部应设计为“单循环”交通形式，尽量避免交叉口。

（2）地下车库必须预留机械停车，设计要考虑区域、宽度、高度和消防要求。

（3）为避免非机动车乱停乱放，应设置非机动车存车处。

（4）停车场收费系统应使用自动识别感应系统，收费软件应具备停车收费、已停车辆数量统计、空余车位统计、出入口电子显示板具有车位数、车位状态显示的功能。

（5）收费岗亭具体位置应根据停车场交通规划由商业公司设定。

收费室需单独安装分体空调。

（6）车库出入口收费亭和道闸应尽可能设置在平坦路段。

（7）车道地面增加指引方向形状的减速带。

16、审图关注要点（广告位）

地下室应在合适的位置设计安装一定数量的灯箱广告。

广告位主要位于以下各处：

内墙面灯箱广告、立柱灯箱广告、坡道墙面广告；广告位需预留供电管线。

17、审图关注要点（供电）

（1）不同业态的机电设备系统应相互独立，并独立计量，避免造成营运期间管理界面混乱，给设施设备维护保养工作带来困难。

（2）为便于今后实际运营中对日常能耗进行统计、管理，各设备机房均需增加独立电表，例如：

制冷机房、水泵房等。

（3）外墙广告和景观照明应分别设置单独回路，单独计量，在相应屋面或楼层预留外墙广告、景观照明用配电箱。

（4）步行街中庭应设置不低于100千瓦独立电源；外广场的主要促销活动场地应设置不低于200千瓦独立电源。

（5）室内墙面和柱面要设置保洁洗地专用插座，要求使用防触电安全插座。

三、施工图纸评审阶段（关注要点）

1、结构

（1）地下室的墙板、顶板、裙楼顶楼、屋面楼板钢筋密度的配置，以防开裂造成渗水现象。

（2）对有防水需要的混凝土的标号、防水等级、混凝土的坍落度重点关注，以达到结构防水效果及裂缝的产生。

（3）地下室顶板及裙楼顶板有种植屋面与商铺或其他物业墙体交界处，应设置挡水混凝土墙面或有防水的墙体，各种管道需进入商铺或其他物业房间内，必须加设止水环。

2、建筑

（1）各楼层的公共区域与租（用）户位置分界划分，确保公共区域管理便捷。

（2）地下室顶板、裙楼顶板、屋面楼板防水层的材质、层数、厚度、防水保护层及设计施工方式符合防水要求，特别是有种植屋面板防水。

（3）地下室的顶棚、墙板及潮湿气严重的位置，应涂刷防水防霉涂料。

（4）管井、烟道上下部位对齐，出屋面的位置风口的高度及防水结构做法。

3、电气（强弱电）

（1）进户线均采用铜芯线，线径大小必须按负载计算后敷设。

（2）每户均设置配电箱。

（3）弱电系统设置：

根据项目建设的管理要求，综合考虑设置停车场管理系统、红外安防报警系统、电子巡更系统、闭路电视监控系统、门禁系统、背景音乐系统，有线电视、楼宇对讲系统、通讯网络等系统，并且根据各系统点位，系统组成必须合理。

线路走向充分考虑其物业管理中心位置以及机房位置合理性。

（4）所有商业、住宅、办公楼的通道，需在天台通道设置红外线报警、推杆报警2道，各通道相连区域，均设置红外报警。

4、给排水

（1）给水管道必须满足各用租户的要求，并与不同物业独立设置计量水表：

如：

住宅生活区、商业、办公、室外消防和绿化等。

（2）水泵房进生活水池、消防水池的进水管分别按独立计量水表。

（3）雨水管道或接驳市政管道是否符合当地市政要求。

（4）室外排水井的位置与园建，需尽量避开园建构筑物和硬化，如位于绿化带内的应避开围墙、踏步、花池等。

5、消防

（1）消防栓及立管应设置在柱子旁或墙面，尽量减少占用租户空间。

6、通风与空调

（1）租户内是否安装风机盘管，若不装，预留位置要到位，方便后期商户接驳。

（2）空调出风口和检修口距离要符合要求，软连接使用防火材质，滤网要安装到位，阀门检修口要预留。

（3）新风、排风系统单独预留，餐饮商户要预留排烟孔洞。

7、泛光照明

（1）泛光照明系统开关应集中设置并具有定时开闭的功能，并易于维护清洁和更换光源，灯具要节能耐用，宜选用高效光源。

（2）隐藏式LED灯带的灯光颜色要求不应过暗、过冷。