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区位论作者杨吾扬
第四章服务业和住宅区位论
第一节服务业类型和区位特征
一、服务业的类型和区位
1、概念
（1）广义的服务业，是指不直接进行物质生产的所有经济活动，即第三产业（THETERTIARYINDUSTRY）。
（2）狭义的服务业，是指对个人或企业提供各类服务的行业。
2、类型（四类）
（1）生活性服务业，以个人和家庭为对象，提供日常服务活动的服务业；
（2）生产性服务业，以企业为对象，提供企业活动中产生的服务性需求的经济活动。
代表性行业有广告业、设计业、信息服务业、租赁业、维修业、计算机软件开发和销售业。
▲在未来经济活动中占据最核心地位。
（3）事务所性质的服务业，主要从事信息收集、加工和发送。
代表性行业有企业管理和营业部门、银行、保险和房地产公司。
（4）公共服务业，为全社会提供公共服务，代表性行业有学校、医院、图书馆、公安消防。
二、以企业为对象的服务业区位
1、以广告业、设计业和信息服务业为主的典型的城市型服务产业，一般具有很强的向心性区位指向；为什么？
▲偏向于中心性，原因：
虽然现在是信息发达的社会，但企业还更多地注重情感交流，而且面对面更直接。
2、机械器材租赁业、维修业通常与制造业的布局相一致，在城市中心区的集中程度低。
为什么？
▲原因：
制造业主要分布在郊区。
三、具有事务所职能性质的服务业区位
一般从职能上分成三大类：
1、管理性职能的事务和办公机关，一般布局在市中心区；
2、次级行政机关或企业分部，一般布局在次级中心区；
3、服务性职能的事务和办公机关，一般具有很强的求心性。
▲在市中心有利于提高效率，协调性好，并且也考虑到是个象征。
四、发达国家服务业的区位特征
1、北美国家的服务业区位特征
（1）高度集中化与脱纽约化
广告、
印刷
▲早期集中在纽约，后随着发展，地价提高，公司从中心向外围扩展，脱离中心。
（东海岸西海岸的旧金山）
（2）
职能分化
CBD
与世界经济形势密切相关
2、
欧洲大城市服务业的区位特征
（1）
距离
内部出现明显的空间分异；
（2）
直接面向企业的服务业开始分散化eg：
伦敦
3、日本大城市服务业的区位特征
（1）高度集中在三大都市圈（东京、大阪、名古屋）
（2）集中在城市中心区
小结：
1、中心区高度集中化；
2、内部具有明显的分异；▲高收入一社区低收入一社区，出现分化
3、形成服务为主的城市群
五、我国大城市服务业的区位特征
1、第三产业从业人数与城市等级规模呈正比
▲eg：
华盛顿城市规模不大，但服务人数多。
中国应当主张重点发展中小城镇，例如，桂林。
2、除公共服务业外，一般具有集中性，向超大城市和大城市集中
3、北京、天津和上海是全国服务业最为集中的城市，但各有侧重
▲北京侧重管理，上海侧重商业、贸易，天津侧重贸易
4、中心商务区将成为服务业的首选区位
▲北京：
CBD上海：
陆家嘴
六、服务业区位选择的理论基础
1、中心地理论——等级性
2、地租理论——位置级差地租与交通费最小化
3、集聚理论——追求集聚利益
目的如下：
（1）便于与外部组织的接触；
（2）有利于与政府及其他机关的接触；
（3）接近于顾客；（4）接近于关联企业；（5）接近于其他服务业；（6）决策者集中。
4、公平与效益兼顾原则
一般而言，在一定预算条件下，以消费者的平均移动距离来确定公共设施的数量和规模。
第二节公共服务设施的区位选择
一、概念
包括医院、学校、公共交通设施、图书馆、邮局、清洁公司、供电局、自来水公司、警察局和消防局等机构所提供的服务设施，它的区位选择应体现社会的公平性和效率性。
第三节公共服务设施的区位选择
一、概念
包括医院、学校、公共交通设施、图书馆、邮局、清洁公司、供电局、自来水公司、警察局和消防局等机构所提供的服务设施
它的区位选择应体现社会的公平性和效率性。
【附】城市居住区规划设计规范国家标准（GB50180－93）（2002年版）
CodeofUrbanResidentialAreasPlanning&Design
居住区公共服务设施（也称配套公建）包括：
教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他。
6.0.4居住区配套公建各项目的规划布局，应符合下列规定：
6.0.4.1根据不同项目的使用性质和居住区的规划布局形式，采取相对集中与适当分散想结合的方式合理布局。
并应有利于发挥设施效益，方便经管理、使用和减少干扰
6.0.4.2商业服务与金融邮电、问题等有关项目宜集中布局，形成居住区各级公共活动中心
【城市总体规划中对居住区各级公共服务设施合理半径的规定】
居住区级（人口3－5万人，1－1.6万户）；800－1000m
居住小区级（1－1.5万人，0.3－0.5万户）；400－500m
居住组团级（0.1－0.3万人，0.03－0.1万户）；150－200m
【城市总体规划中的消防规划】
1、行政上：
总队、支队、中队
2、消防站分级
（1）一级：
6～7辆车，占地3000平米
（2）二级：
4～5辆车，占地2500平米
（3）三级：
3辆车，占地2000平米
接到火警后5分钟达到；消防责任区范围4～7平方公里；5万人以下设1处消防站；5万人以上按责任区设置；特殊地区设置特种消防站。
3、消防站布局要求：
位于责任区中心；交通便利；与人流集中的建筑物之间保持50米以上的距离；与易燃易爆物品集中地保持200米以上距离
二、区位选择的模型（L.Cooper）
（一）前提
1、人是移动的，而设施是固定的，并提供服务，因此，要求？
▲使每个居民都能得到一个设施
2、布局的设施数已确定，且规模一定；
3、在交通线上移动，网络移动，因此得出交通费与距离成正比
4、建设费和运营费等同
5、人口结构决定设施类型
根据以上假设，求或解决：
多个设施在交通线连接的居住区（或需求地点）内如何配置的问题？
（二）追求效率型模型
寻找需求点与区位点间的总移动费用最大化——中值问题：
总移动距离最小化的地点成为中值
目标函数minZ=∑∑aidijxij
约束条件：
∑xij=1
yj—xij≥0
∑yj=P
xij=0，1；yj=0，1
式中，ai为地点i的需求；dij为地点i和地点j间的最短距离；
xij：
地点i的居民如利用地点j的设施，则为1；否则为0；
yj：
地点j布局设施时为1；否则为0
P为设施数
目的：
使每个居民都能得到一个设施，其费用最小；最终居民与设施均达到效率最大化。
为什么？
▲公平与效益兼顾原则
（三）重视公平型模型
1、最大最小化原理
指尽量减少远离设施居住的居民数，使移动距离最小为目的，最终解决：
从各需求点到最近的设施间的距离最小化——中心问题：
所有的移动距离中使最远的移动达到最小的地点。
目标函数minZ=maxdijxij
约束条件：
∑xij=1
yj—xij=0
∑yj=P
xij=0，1；yj=0，1
式中，dij为地点i和地点j间的最短距离；
xij：
地点i的居民如利用地点j的设施，则为1；否则为0；
yj：
地点j布局设施时为1；否则为0
P为设施数
可通过以下程序确定：
（1）n个设施分配给m个需求点中的每一个，可确定各设施的初期坐标；
（2）把m个需求点分配给最近的设施，可确定各设施的服务范围；
（3）求出各服务范围中各需求点到其他需求点的最大距离，从中找出最小值的需求点；
（4）把（3）的需求地点作为设施新的区位点，重新进行，直至设施区位点不发生变化。
最终（x，y）即为设施的最佳区位点。
▲公共设施最终是以追求效益的最大化为主体内容，理论是基于每个需求点均有设施服务，并且每个设施可达到效益最大化。
需求点（n）
设施点（m）
一般规律：
⑴m=n需求点与设施点重合
⑵m〉n例如，两个需求点，三个设施点，将会有两个设施点离两个需求点比较近，另外一个设施点将会较远，且兼顾范围外的一些功能。
⑶m〈n例如，有三个需求点，两个设施点，将会有一个需求点的，离设施点较远，设施点不能完全照顾到，这个需求点到设施点的交通成本也会增大。
2、最大覆盖原理
指在距设施一定的范围内，尽可能向更多的居民提供服务为目的，即距离各设施一定范围内包含的需求地域最大化。
目标函数maxZ=∑aizi——被覆盖的人口最大化
约束条件：
∑yj—zi≥0——能够覆盖地点i的至少有一个以上
∑yj=P
zi=0，1；yj=0，1
式中，zi：
地点i被设施覆盖，则为1；否则为0；
yj：
地点j布局设施时为1；否则为0
P为设施数
第三节住宅区位论
一、城市住宅的经济学视角
（一）住宅的特征
1、耐久性
2、不可移动性
3、多样性和可变性▲可变性：
针对住宅的价值与使用功能
（二）住宅的存量和流量
1、存量：
是指其固定资本存量，是为了给人们提供一个居住场所而积累起来的。
2、流量（与质量密切相关）：
是指住宅为其住户提供的服务量，是有存量的使用而引起的。
通常，一个住宅的住房服务流量越大，其质量越高。
服务流量越大，可供选择的服务就越多，质量也越高；以质取胜，同时注重价格。
3、影子价格（对市场预期的估算）
假设：
城市住宅市场被近似看作是完全竞争性市场市场经济
月租金=影子价格*影子数量
影子价格：
对无市场价格的商品的估算值。
运用统计技术，进行回归分析，估计出住宅市场对每一个特征认定的价格。
（三）住宅的需求与供给
1、标准住宅的需求
合同租金R=ƒ（H,Y,D,Pg）
H——住宅数量；D——区位；Pg——其他商品的价格Y：
收入
预算约束精确满足方程：
Y=r（d）h（d）+Pg*g+c（d）t（d）
即收入花费在住宅、其他商品和交通上。
Y=R（房租）+P（生活）+T（交通）
（1）若住宅远离中心商务区后，距离越远，交通成本越高，则租金越低；
（2）住宅消费量随距离增加而增加，当其他条件不变时，郊区面积比城内大。
2、住户选择：
买房还是租房
（1）若租房：
取决于效用水平，而效用水平又取决于价格和收入，ER=VR（rR,PR,YR）
如果房租上涨，则消费水平上升；如果收入增加，则效用上升。
（2）若买房：
Es=Vs（rs,Ps,Ys）
（3）判断：
Ys（买房收入）>YR（租房收入），则买房
Ys（4）住宅需求的价格弹性与收入弹性
住房价格的变化引起的相应的住宅需求的变化为：
ηR=（ΔQ/Q）/（ΔR/R）
收入的变化引起的住宅需求的变化为：
ηr=－（ΔQ/Q）/（ΔY/Y）
1）收入与需求量之间的基本关系是正相关，收入弹性参数也是正的；而住宅价格与需求量是负相关，因而价格弹性参数也是负的。
2）根据李奥（F.de.leuw）的研究，对租房者来讲，住宅有着非弹性的收入需求，收入弹性在0.6-0.9之间，，而对拥有者来讲，此参数在0.7-1.7之间。
但当排除了偏好的影响后，收入弹性也小于1，在0.7-0.9之间，所以，对这两种人而言，收入弹性都较小。
再看需求的价格弹性，大量的研究都表明，人们对住宅市场的价格变化反映很灵敏，据经验估算证明弹性为1.5，但是如果考虑税收和误差，这个估计就下降到0.75，表明需求也是非弹性的。
▲有时，许多人为合理避税而投资于住宅市场，所以呈现价格上涨而需求并不减少；这与住宅价格与需求量是负相关的规律不相符，体现了需求是非弹性的。
3、住宅的供应
（1）市场上住宅的供给量是受价格和成本的影响；成本又可分为建设成本和土地成本；供给量与价格呈正相关，与成本呈负相关；
（2）★在供给的变化中，时间是一个重要因素，为什么？
原因：
▲短期供给需求是非弹性的
▲北京房地产市场呈现价格上涨，供给量依旧增多，但需求仍不能满足。
（原因：
短期的供给与需求是非弹性的，并且需求与收入两者关系之间收入不是关键性要素。
例如，挣得不多的人有可能买面加大、位置好、房价高的中心地区的房子。
）
另外还有其他因素：
福利、机关、拆迁等
（3）市场上供给的房屋一般有3种：
新房、旧房和经过改造的房屋：
（一般情况）
新房——无论是出售还是出租，都占一小部分10%；
旧房——主要是供给给低收入家庭的，存在一个“滤下过程”，即随着时间的推移，房屋的服务流量（质量）在不断下降，最终导致价格下降，成为低收入家庭能负担的住宅。
（旧房过多城市就会呈现衰败的景象）
经过改造的房屋——增加服务流量，重新进入市场。
（4）由于时间因素的作用，短期供给函数是非弹性的；
（5）住宅供给政策引起成本下降。
MC0：
边缘成本
$DAC0
MC0MC1AC1
OG0G1
图1住宅供给政策引起的成本下降
政府鼓励（行为与政策。
例如：
税收）→存量增加→成本下降
三、国外住宅情况介绍
表1国部分国家的住宅情况
私人拥有
私人出租
社会出租
英国
67
7
26
美国
64
33
3
德国
40
45
15
法国
51
26
23
荷兰
44
13
43
得出的结论是：
荷兰社会福利最高，住房公有率最高；英国土地私有化高，所以土地私有率高，出租比例低，一般人不以租房为首要选择，主要是买房；德国土地大多不是私有化，但大多房屋经营是私有化；美国房子更多地是从私人处租到，社会福利较低。
从以上看出，不同国家对住宅拥有的态度不同。
四、住宅区位的有关理论
（一）住宅区位的经典理论
1、伯吉斯（Burgess）的同心圆理论
2、霍伊特（Hoyt）的扇形理论
3、多核心理论
▲以上三个理论核心出发点是杜能的农业区位论理论，距离市中心远近可支付的地租能力递减。
▲分析其他问题可套用此三个理论。
（二）交换理论（tradeofftheory）（或相互抵消理论）
20世纪60年代，阿隆索（W.Alonso）和埃文思（W.Evans）等从城市内部土地利用和交通系统的关系来研究住宅区位问题，并建立了交换理论。
（阿隆索把农业区位论引入到房地产）
1、前提条件
（1）中心商务区是一点，城市土地仅为住宅所用；
（2）所有人在CBD上班，并得到一定收入；
（3）城市是一个平坦大平原，交通体系对城市内外居民的出行效率一致，费用与距离呈正比；
（4）城市具有封闭性，不具有任何形式的外部往来。
（稳定的研究系统）
2、结论
（1）土地买卖竞争的结果，导致市中心区地价最高，随着距市中心区的距离增加，地价逐渐降低，而交通费用逐渐增长；
R
0D
（2）如果不考虑交通费用，住宅供给费用将会随着距离增加而呈递减趋势；
（3）如果不考虑地价作用，交通费用将随着距离增加而呈递增趋势；
（4）交通费用和住宅租用费用之和最小点是住宅选择的最佳区位点。
（5）家庭收入对住宅区位选择的影响表现在：
必需的居住面积和交通费用。
一般，对住宅面积需求与收入增加间的关系是：
如果需求弹性大于1，则富裕家庭选择在城市的周围地区居住；如果需求弹性小于1，则选择在城市中心区居住。
讨论：
原因并说明中国与美国在这方面的不同？
▲西方发达国家富人早期在中心生活，需求弹性小，后来需求弹性变大，转入郊区生活。
北京需求弹性比较大，但购买者受心理与交通费用的影响大多愿意在市中心生活。
▲寻租行为：
开发商寻找地租低，租访与售房价钱又高的地区开发，例如，北京的十大边缘地带。
（不合理）
讨论
1、影响北京城市居住区位选择的主要因子？
2、怎样看待宜居城市？
居住适宜性是什么？
3、未来北京城市居住空间会发生哪些变化？
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