武汉市房地产市场调研报告.docx
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武汉市房地产市场调研报告
武汉市房地产市场调研报告
一、武汉市概况
武汉市是湖北省省会，中国长江流域重要的中心城市，华中地区政治、经济、文化、金融中心。
世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区内交汇，将市区一分为三，形成汉口、汉阳和武昌三镇。
武汉市武昌为教育文化、高新技术区，汉口为商业区，汉阳为工业区。
武汉市现辖13个行政区，面积8467平方公里，人口740万人，流动人口400余万。
2002年国民生产总值1493亿元2002年武汉市GDP达1493.1亿元，人均近2000美元，人均可支配收人7815元。
2004年一季度武汉市经济增幅创近三年最高水平。
一季度全市完成国内生产总值350.84亿元，增长12.1%，同比提高0.1个百分点，增幅为近三年最高水平，完成全年计划的21%，同比提高0.4个百分点。
一季度全市财政收入增长17%，为年计划的24%；固定资产投资增长12.8%；社会消费品零售总额增长12.6%；城镇居民收入和农民现金收入分别增长8.9%和7.2%；全市新增就业岗位近2万个。
二、武汉市房地产市场综述
中国指数研究院华中分院对武汉房地产市场监测数据显示：
本周（4月13日—4月19日）楼市连续两周无新增供应量，市场推盘量也较少，开发商以销售存量为主。
成交方面，本周成交商品房2635套，环比增加37.45%；成交面积为24.35万平方米，环比增加30.22%。
本周仍然无新增供应量，最近两周开盘项目均为年前拿到预售许可证，开发商多数以销售存量为主。
成交方面，从各区域成交套数来看，青山区和黄陂区成交量较多，分别为350套和300套，但成交面积以东西湖区成交最多，共计3.62万平方米，环比增加77%，主要是因为东西湖区成交较多商业和写字楼，面积偏大。
成交面积仅4个区域出现小幅下滑，且有3个区域为远城区。
本周开盘或加推项目累计新推房源790套，成交323套，去化率为41%。
本周开盘项目除保利拉菲外，其他三个项目优惠力度均较大，其中大华铂金华府本次推出33-46㎡（70年产权）小户型公寓，不限楼层不限户型不限朝向，一口价，3-11层7700元/㎡，12-25层8200元/㎡，较之前的80-130平米两房和三房的户型均价下降近1000元/平米。
同时此次户型面积小，总价低，二七长江大桥通车后，交通便利进一步得到提升，具有一定的投资价值，开盘当日朝向和楼层较好的户型去化率基本上在90%以上。
福星惠誉水岸国际推出沙湖公馆1号楼，打出5万抵10万优惠，折后均价约9300元/平米，较前期下降约700元/平米，加上前期认购一部分房源，1号楼截止到开盘当天去化率在60%以上，较为理想。
南湖板块开盘项目保利心语和保利拉菲，保利心语折后均价约7100元/平米，较上次开盘下降约700元/平米，项目主打结婚季婚房，加上赠送面积后均可由两房改三房，户型紧凑实用，同时优惠力度较大，受到年轻夫妇的青睐，开盘当天去化率逾6成，表现不俗。
保利拉菲，因前期蓄客较少，折后均价并未出现下调，虽然每种户型均有10平米左右面积赠送，可以一房改两房、两房改三房，但开盘当天去化情况不够理想，主要是在目前的市场环境下，购房者关注项目户型、地理位置和配套等方面的同时，价格为首要考虑因素。
从其他三个项目开盘表现也可以看出，优惠力度较大，降价明显的项目去化率较高。
表1武汉房地产市场一周数据
城市
商品房新增供应
商品房成交数据
面积（万平方米）
环比变化
面积（万平方米）
环比变化
套数
环比变化
武汉
0
0%
24.35
30.22%
2635
37.45%
表2武汉各区一周房地产数据
行政区域
批准上市情况
完成交易情况
面积
（平方米）
与上周同比
套数
（套）
面积
（平方米）
与上周同比
武汉总计
0
0%
2635
243469.10
30%
江岸区
0
0%
112
12464.54
0%
江汉区
0
0%
78
6918.07
53%
硚口区
0
0%
183
15952.24
3%
汉阳区
0
0%
231
23305.18
161%
武昌区
0
0%
157
15529.96
-2%
洪山区
0
0%
247
22748.25
28%
青山区
0
0%
350
23610.91
22%
东西湖区
0
0%
293
36194.25
77%
东湖高新开发区
0
0%
194
16347.24
49%
经济技术开发区
0
0%
62
6246.33
168%
江夏区
0
0%
250
18465.77
88%
黄陂区
0
0%
300
27561.17
-1%
蔡甸区
0
0%
52
4796.45
-30%
新洲区
0
0%
74
7512.91
7%
汉南区
0
0%
52
5815.83
-22%
三、市场交易情况
图2武汉商品房市场销售走势
四、武汉各区域住宅市场发展概况
中心区、古田片区、二七、后湖片区和东西湖区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：
（一）中心区
2013年上半年中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。
其中商品住宅共成交3235套，较去年减少4630套，降幅为58.87%。
从上半年中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。
相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。
出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，制约了购房者消费;当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。
尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。
在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。
武汉的发展总是伴随商业的脚步前进的。
随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于武汉内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。
预计不久的将来，武汉内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个中心区的加快建设。
（二）古田片区
2013年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。
其中商品房住宅共成交1195套，较去年减少2609套，降幅为68.59%。
从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。
另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。
从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。
正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。
政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。
随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。
（三）后湖片区
2013年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。
其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06%。
从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。
受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。
二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。
由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。
令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。
商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。
（四）东西湖片区
2013年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。
其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了14.07%。
从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。
虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。
而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。
多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。
近4年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始注重产品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。
和其他区域市场多层——小高层——高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，迅速迈入了高层物业开发阶段。
因此高层物业还需一定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场接受。
从楼市发展的总趋势看，高层物业是未来市场的主流产品。
东西湖被誉为武汉的“北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，未来还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。
这将大为加强东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的繁荣奠定基础。
五政府最新资讯
2014年1月10日上午，武汉房地产开发企业协会召开第五届理事会第二次理事会议，发布了《2013年武汉市房地产市场运行情况报告》。
报告从四个层面预测了今年楼市。
政策层面，十八届三中全会、中央经济工作会议提出要建立房地产调控的长效机制，发挥市场在资源配置中的决定性作用，这将为未来房地产业的发展创造宽松的市场环境。
但是，宏观调控长效机制从建立、出台到落地是一个较长的过程，在相关配套政策未出台前，现有的限购、限贷、限价等调控行政手段在短期内还不会退出。
经济层面，2014年，宏观政策效果将逐步显现，市场预期改善，经济总体运行平稳，并呈现出向好的发展趋势，刚需群体需求旺盛，依然是支撑楼市的重要力量。
但是，去年市场需求消耗过大，已经提前透支挤压了未来的市场增长空间。
此外，武汉市委市政府提出“建设国家中心城市、复兴大武汉”的奋斗目标，特别是进入高铁、城际铁路、地铁的时代后，周边区域各类资源逐步向武汉集中的势头正在显现。
但是，居民收入明显滞后于经济增长，与房价增长未同步，而且差距明显，这在一定程度上限制了人们的购买力。
报告预测，武汉楼市总体上仍将继续保持平稳的发展水平，开发投资预计将突破2000亿元，商品房销售金额预计将突破1500亿元。
六2014年武汉房地产市场走势预测分析
进入2014年，武汉楼市的表现让人捉摸不透。
年初，当北京等地出现新房成交量腰斩时，武汉新房成交表现上扬姿态，且一路回暖直到日均500多套的高峰。
然而进入三月后，新房成交却出现了持续下跌的状况。
同时，地方房企大佬倒闭、各地楼盘大幅降价，这些消息让购房者迷茫，让开发商心慌。
使得武汉的楼盘纷纷没有了涨价的底气，皆以平价销售、低价开盘，且优惠让利各出杀招。
房贷利率影响显现楼盘降价时间表指日可待
年后，武汉楼市最引人关注的就是各大银行房贷利率悄然上调。
据了解，在2月底，武汉的部分银行就已经开始上调了首套房和二套房的房贷利率，首套基本上浮了5%以上，最高上浮了20%，这无疑对刚需又是一大中伤。
在买房成本增加的情况下，让资金本已捉襟见肘的刚需族更无力承担了，使得一部分购房者要么被迫取消买房计划，要么选择了观望。
一部分购房者搁浅置业计划，这当然最直接影响的就是楼市的新房成交量。
所以，成交量显持续下跌，业内很多人将原因都归咎于房贷利率上调所带来的影响。
开发商嗅觉还是灵敏的，所以才有了赞助首付等一系列措施应对。
然而，除了房贷利率，全国各地的楼市动向也似乎影响到了武汉的购房者和开发商。
同样，各地楼盘降价的消息也是眼花缭乱。
杭州楼王打响降价第一枪、北京万科一楼盘降价3000元、济南楼盘降价数千元，难怪众人欢欣雀跃，称房价暴跌的日子要来了。
当然，武汉没有出现楼盘大幅降价，大部分楼盘的价格仍保持稳定。
但实际上，各楼盘在原来基础上推出的各类折扣优惠和让利措施中，已经出现了变相的降价迹象。
从某些楼盘的开盘价格上看更为明显，如光谷三环外一楼盘，之前宣称的价格在7000元/平，而实际开盘价格均价在6000多。
业内人士认为，武汉的房价整体仍保持平稳，2月的房价同比仍上涨。
但表面上的平静却不能掩盖楼市实际上的隐忧，从新房成交明显的下行趋势看，今年武汉楼市将遭遇挑战。
同时，在楼市观望情绪蔓延、调控政策加压、资金压力增大、竞争更加激烈的多重因素下，房价下跌的可能性是存在的，楼盘降价时间表指日可待。
七、居民住房需求情况
1居住环境急需改善
从住房需求原因调查上来看，多数购房者的购房目的是满足居住和改善居住条件的。
在未来五年打算购买住房的居民家庭中，有52%的人买房为了改善居住条件;满足居住需求的占18%，为子女购房的占16%，有8%买房是为了投资，6%因为其他原因。
2中小户型是市场需求主流
在调查中，80%以上的人愿意购置80～120平方米的房屋，随着家庭人数的增加，对住房面积的需求也不断增加，在未来五年打算购房的居民家中，较为理想的居住面积应当在80-120平方米之间。
有数据显示，单身者及刚工作的人员一般选择60平方米的住宅，占6.1%，选择60-90平方米的占46.4%，选择90-120平方米的占36.7%，选择120-140平方米的占10.8%。
从房型方面来看，两室和三室的住房需求最大。
在对住房套型的选择上，最受欢迎的是两室两厅，占35.92%，其次是三室两厅占29.36%和两室一厅占27.48%，一室一厅占7.24%
3地理位置是消费者购房的首要选择
从购房区域选择上来看，选择武昌区，江汉区和江岸区这些中心城区的人占绝大多数，分别占19.35%，18.43%和14.38%。
说明目前人们的住房消费理念仍然是把房屋与工作、生活等相关的实用职能摆在第一位，为了工作、生活而买房的被动性住房需求是现在的主旋律。
不过这些中心城区的房价普遍较高，较难承受。
市场分析
一、2013年武汉住宅市场总结
1.价格：
武汉市住宅均价明显上涨，八千元以上中高价格段占比增加显著
图：
2007-2013年武汉住宅成交均价及其增速
成交均价持续上涨，年末缓涨趋稳。
2013年武汉市住宅成交均价为6851元/㎡，较2012年上涨7.6%。
受市场旺盛的需求、土地市场地王频出等因素的推动，自2012年9月开始，武汉市住宅成交均价连续上涨13月；年末，由于受到“汉七条”等政策收紧的影响，房价开始停涨并出现微调。
总体来看，基本实现了政府年初制定的“房价涨幅不高于人均收入涨幅”的限价目标。
图：
2009-2013年武汉不同价位住宅成交套数占比
8000元/平米以上中高价格段成交占比同比涨幅明显。
从2013年武汉市分价格段成交套数占比来看，成交占比最大的价格段为8000-10000元/㎡，达22%，同比增加约5个百分点；10000元/㎡以上高价格段成交占比也较12年增加约4个百分点；低价段中4000元/㎡价格段成交占比降幅最大，同比减少约9个百分点；8000元/㎡以下各价格段成交占比基本相当，均在13%-15%之间。
2.供应：
新增供应持续稳定增长，市场供应充足
图：
2007-2013年武汉住宅新批上市面积及其同比增速
住宅新增供应量持续增长，市场供应充足。
2013年武汉商品住房累计新增供应1610万平方米，较去年同期增长5.3%。
近几年，武汉市大规模进行城中村改造，市场土地供应量及待开发量均处于较高水平。
近五年住宅市场新增供应量持续创新高，但增速放缓。
具体来看，二季度和四季度为供应旺季，月均供应量分别达到158万㎡和187万㎡。
3.成交：
全年成交量创历史新高
图：
2007-2013年武汉商品住宅（含保障房）成交面积及其同比增速
13年成交量增长显著，创历史新高。
2013年武汉商品住宅累计新增成交15.9万套，较去年增加2.33万套；成交面积为1581.26万平方米，较12年全年增加18%。
2013武汉楼市全年旺销，月均成交超过1.3万套，除了2月春节不足万套，其余月份没有淡旺季之别。
13年出台一系列调控政策，如一季度的新国五条及武汉公积金贷款新政，11月下旬“汉七条”及二套房首付比例提高等，但充足的供应、强劲的刚需及改善型需求以及相对平稳的均价，使得武汉市在调控政策下依然创下新高，市场表现不俗。
区域分布：
洪山区成交蝉联冠军，汉阳区跃升至第二名
图：
2008-2013年武汉住宅各区域成交面积占比
洪山区蝉联冠军，汉阳区上升至第二名。
2013年，洪山区蝉联销售冠军，共计266万㎡，占全市总销量的17%，区域内佳兆业金域天下、保利公园九里、保利中央公馆、万科金色城市等项目热销带动区域成交持续保持高位。
在观澜国际、观澜御苑、汉阳人信汇等项目的带动下，汉阳区由2012年第7名上升至今年的第2名，成交占比提升3.3个百分比。
黄陂区、东湖开发区和江夏区分别排名第3-5名。
图：
2013年武汉各区域住宅成交均价及同比增速
除东湖风景区外，所有区域成交均价同比上涨。
2013年各区域均价与2012年相比，仅东湖风景区均价出现下降（因东湖风景区12年以别墅销售为主，而13年主力销售小户型均价较低），其他价格上涨的区域中硚口区和青山区均价涨幅较大，分别为34%和84%，主要是因保障房成交量减少。
此外，远城区除黄陂区和新洲区外，均价涨幅均在10%-20%之间。
成交结构：
90-140㎡面积段、三房户型成交占比显著提升
图：
2007-2013年武汉住宅分面积段成交套数占比
90-140㎡面积段成交占比明显提高。
具体来看，2013年武汉市商品住宅成交结构同比去年变化不大。
120㎡以下面积段仍然是武汉市主力需求面积段，合计占总销量的81%。
90㎡以下小户型和140㎡以上面积段大户型成交占比较去年分别下降约3个百分点和2个百分点。
2011年限购以来，更多的购房者趋向于购房一次到位，同时市场上户型设计越来越合理，其中90-100㎡小三房因面积小、功能性强，总价低，深受购房者喜爱。
13年同比增长约4个百分点，此外，120-140㎡面积段成交占比也较去年增加约2个百分点。
图：
2007-2013年武汉住宅分户型成交套数占比
按户型来看，三房户型成交占比显著提升。
具体来看，2013年武汉市商品住宅仍然以两房和三房为主力户型，其中两房户型占比最大，为52%；三房成交占比显著提升，较去年增加约7个百分点，说明改善性需求开始释放；而一房小户型成交占比下降约4个百分点；四房及以上户型占比与去年基本相当。
4.供需对比：
总体供需持平，出清周期明显下降
图：
2006-2013年至今武汉住宅销供比
供需两旺，供需差值进一步缩小，销供比为0.98。
2013年，武汉新增供应和新增成交双双创新高，供需均较为旺盛，供需差值为27.3万㎡，销供比为0.98，供需基本持平。
图：
2009年至今武汉市住宅月度可售面积及出清周期
出清周期大幅缩减。
截止2013年12月31日，武汉市住宅出清周期为18月。
2013年以来，市场成交量持续高位，出清周期较12年降幅明显，全年单月出清周期均在20月以下，市场压力明显得到缓解。
二、武汉分物业市场总结
1.商业物业：
成交量持续走高，主城区依然是成交集聚地
图：
2012-2013年武汉商铺成交面积及均价
商业物业成交量持续走高。
2013年，武汉商业物业表现依然较好，共成交119.88万方，较2012年增加0.23万方，增幅为0.19%；成交金额为170.87亿元，较2012年增加10.18亿元，增幅为6.34%。
武汉中央文化区、汉口城市广场以及大武汉1911等单项目的成交金额均在6亿元以上，表现较好。
价格方面，2013年武汉商业物业成交均价为14254元/平方米，较2012年上涨6.14%。
图：
2013年武汉各区域商铺成交面积
主城区依然是成交集聚地。
从各城区来看，成交量仍然主要来自商业较为集中的主城区，其中汉阳区成交量超过15万方，表现突出；武昌区、江岸区以及洪山区成交量在12-14万方之间；远城区东西湖区商业物业成交量亦表现不俗，共成交11.63万方；其它城区成交量均在10万方以内，青山区、汉南区以及武汉经济技术开发区成交量相对较低。
2.写字楼：
成交金额有所增加，东湖高新技术开发区再度为销售热区
图：
2012-2013年武汉写字楼成交面积及均价
数据来源：
CREIS中指数据，
写字楼：
成交金额有所增加。
2013年，武汉市写字楼（不含SOHO类产品）成交量较2012年有所下降，共计成交61.69万方，下降8.63%；成交套数为2549套，环比减少1163套；但成交金额则有所增加，为71.03亿元，较去年增加5.3亿元。
写字楼成交均价环比2012年有所上涨，为11516元/平方米，涨幅为18.29%。
泛海国际SOHO城、汉街总部国际以及浙商国际大厦等高端项目表现不俗，成交面积均在3万方以上，其中泛海国际SOHO城成交面积突破8万方，表现优异。
图：
2012-2013年武汉写字楼成交面积及均价
东湖高新技术开发区再度为销售热区。
从2013年武汉各城区成交情况来看，东湖高新技术开发区和江汉区成交面积突破13万方，分别成交13.74万方和13.09万方；武昌区亦表现较好，成交面积接近10万方，为9.75万方。
其中东湖高新技术开发区中金融港、激光工程设计总部以及融众国际等项目均表现突出。
3.SOHO类产品：
成交量增幅明显，汉阳区成交量居首
图：
2012-2013年武汉soho类产品成交面积及均价
SOHO类产品成交量增幅明显。
2013年，武汉市SOHO类产品成交量较2012年大幅增加，共成交44.41万方，增幅为44%；成交金额43.84亿元，较2012年增加12.4亿元。
从13年各月SOHO成交情况来看，1月和
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